雙鴨山市物業(yè)管理條例（草案征求意見稿）
第一章 總 則
第一條〔立法目的和依據(jù)〕為規(guī)范物業(yè)管理行為,維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理條例》《黑龍江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本條例。
第二條〔適用范圍〕本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其相關(guān)活動適用本條例。
第三條〔物業(yè)管理原則〕本市物業(yè)管理活動應(yīng)當遵循尊重業(yè)主物業(yè)財產(chǎn)權(quán)利、提倡發(fā)揮市場競爭機制作用、提高物業(yè)管理和服務(wù)水平的原則。
第四條〔政府職責〕市、縣（區(qū)）政府應(yīng)當加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入本地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)和社會治理體系，制定扶持政策和激勵措施,建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展和文明小區(qū)建設(shè)。
第五條〔市物業(yè)主管部門職責〕市政府物業(yè)行政主管部門履行下列職責：
（一）研究制定物業(yè)管理相關(guān)政策和物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范；
（二）指導(dǎo)和監(jiān)督縣（區(qū)）政府物業(yè)行政主管部門物業(yè)管理工作，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項目負責人行為進行監(jiān)督管理；
（三）參與市政府對各縣（區(qū)）物業(yè)管理工作的目標責任考核；
（四）負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理；
（五）負責對住宅專項維修資金的管理進行指導(dǎo)和監(jiān)督；
（六）負責對物業(yè)管理招標投標活動進行監(jiān)督管理；
（七）負責調(diào)處重大物業(yè)管理矛盾糾紛；
（八） 依法承擔的其他職責。
第六條〔縣（區(qū)）物業(yè)主管部門職責〕縣（區(qū)）政府物業(yè)行政主管部門履行下列職責：
（一）負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常指導(dǎo)和監(jiān)督工作，指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）履行物業(yè)管理監(jiān)管職責；
（二）負責物業(yè)管理區(qū)域劃分和物業(yè)承接查驗備案；
（三）負責物業(yè)服務(wù)合同備案和物業(yè)服務(wù)招標投標備案；
（四）開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項目負責人的信用信息征集、核查和監(jiān)管；
（五）負責新建住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房驗收核準；
（六）負責調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛；
（七）依法承擔的其他職責。
第七條〔基層政府和自治組織職責〕街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）要切實加強對本轄區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，統(tǒng)籌推進社區(qū)建設(shè)、社區(qū)管理和物業(yè)管理，履行下列職責：
（一）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、備案；
（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常工作；
（三）組織業(yè)主表決，聘請專業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人為老舊住宅小區(qū)提供基本物業(yè)服務(wù)；
（四）協(xié)助縣（區(qū)）政府物業(yè)行政主管部門做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常監(jiān)管、物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)承接查驗備案、物業(yè)項目交接、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項目負責人信用信息采集等工作；
（五）召集物業(yè)管理聯(lián)席會議、協(xié)調(diào)解決應(yīng)急維修等重大物業(yè)管理問題和調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛；
（六）指導(dǎo)社區(qū)居（村）民委員會積極參與物業(yè)管理并發(fā)揮主要作用；
（七）依法承擔的其他職責。
第八條〔物業(yè)管理相關(guān)部門職責〕市、縣（區(qū)）政府有關(guān)行政主管部門應(yīng)當按照各自職責，做好物業(yè)管理相關(guān)工作：
（一）城市管理綜合執(zhí)法部門負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自改變建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施的用途、形式、色彩或者材質(zhì)，擅自改變住宅外立面、在非承重墻上改建門窗，私搭亂建，違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽，占用和損壞綠地，私自張貼廣告等違法違規(guī)行為；
（二）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋工程質(zhì)量驗收，督促建設(shè)單位履行保修義務(wù)，及時處理業(yè)主有關(guān)保修期內(nèi)房屋工程質(zhì)量方面的投訴；
（三）公安部門負責指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安防范工作，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為，對監(jiān)控安防、車輛停放、房屋租賃等開展監(jiān)督檢查；
（四）市場監(jiān)督部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、鍋爐等特種設(shè)備的安全監(jiān)察工作，查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法行為；
（五）價格主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作，依法查處各類價格違法行為；
（六）生態(tài)環(huán)境部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護監(jiān)督管理，按照部門職能分工依法查處煙塵污染、噪聲擾民等違法違規(guī)行為；
（七）衛(wèi)生健康部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)傳染病防治、生活飲用水的監(jiān)督、監(jiān)測等工作，打擊非法行醫(yī)；
（八）民政部門負責監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居（村）民委員會、業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展自治管理活動；
（九）應(yīng)急管理部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防安全的監(jiān)督管理；
（十）發(fā)展改革部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電力設(shè)施保護；
（十一）人防主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程維護管理的監(jiān)督檢查；
（十二）司法行政部門負責指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理糾紛的人民調(diào)解工作；
（十三）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信運行、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、秩序維護、設(shè)施設(shè)備維護等專項服務(wù)的主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門以及其他有關(guān)部門依法依規(guī)履行相應(yīng)的職責。
第九條〔行業(yè)組織〕物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當在主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督下，履行聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)和服務(wù)職責，依法制定和組織實施自律性規(guī)范，組織物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)處物業(yè)管理糾紛，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法誠信經(jīng)營，推動物業(yè)管理健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第十條〔業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責〕業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責等規(guī)定，除遵照國務(wù)院和黑龍江省的《物業(yè)管理條例》外，還應(yīng)按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。
第十一條〔首次業(yè)主大會召開條件〕
符合下列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，并在其指導(dǎo)下召開業(yè)主大會。
（一）出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的。
（二）出售并交付使用的套數(shù)達到百分之五十以上的。
（三）首套房屋出售并交付使用滿兩年且入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上的。
一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。
第十二條〔業(yè)主大會籌備〕符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當以書面形式告知物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府），并在其指導(dǎo)下組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。
（一）籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）代表和社區(qū)居（村）民委員會代表組成。
（二）籌備組成員人數(shù)應(yīng)為5人以上單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。
（三）籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）代表擔任。
（四）籌備組成員名單確定后7日內(nèi)由街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
建設(shè)單位應(yīng)當提供籌備工作所需要的物業(yè)和業(yè)主相關(guān)資料，為籌備組開展工作提供條件并協(xié)助籌備組開展工作。
第十三條〔業(yè)主大會籌備組職責〕籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則；
（三）確認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)；
（四）提出首次業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；
（五）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容提出異議的，籌備組應(yīng)當復(fù)核并告之異議人復(fù)核結(jié)果。
籌備組應(yīng)當自組成之日起30日內(nèi)，按照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》有關(guān)規(guī)定，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十四條〔業(yè)主大會決定事項〕業(yè)主大會決定以下事項：
（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；
（二）選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（三）確定物業(yè)管理方式;
（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，授權(quán)業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或終止物業(yè)服務(wù)合同；
（五）制定、修改物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準和物業(yè)服務(wù)收費方案；
（六）制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、經(jīng)營以及所得收益分配等方面的規(guī)章制度；
（七）改建、重建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）決定房屋專項維修資金使用、續(xù)存方案，并監(jiān)督實施；
（九）涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
決定前款第六、七、八項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十五條〔業(yè)主大會決議效力、責任承擔〕業(yè)主大會通過的管理規(guī)約和作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主、使用人具有約束力，業(yè)主大會的民事責任由全體業(yè)主共同承擔。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求法院予以撤銷。
第十六條〔定期會議、臨時會議〕業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，由業(yè)主委員會組織召開，有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時召集業(yè)主大會臨時會議。
（一）有20%以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或緊急事件，需要及時處理的；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會應(yīng)當召開業(yè)主大會會議而不組織召集的，由物業(yè)所在地社區(qū)居（村）民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。
第十七條〔業(yè)主大會會議形式〕業(yè)主大會會議可以采取集體討論或書面征求意見的形式舉行。召開業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人數(shù)較多的可以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加會議，推選及表決辦法應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。參加業(yè)主大會的業(yè)主代表應(yīng)當于參加業(yè)主大會會議前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項，書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)，要經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。
第十八條〔業(yè)主委員會的產(chǎn)生和組成〕首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模，由3名以上單數(shù)委員組成，一般不超過11人，業(yè)主委員會首屆任期由業(yè)主大會確定，一般為三至五年，其組成人員可以連選連任。
分期建設(shè)的物業(yè)達到成立業(yè)主大會條件時，選舉業(yè)主委員會成員一般為3—5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會成員，直至本屆業(yè)主委員會任期屆滿重新選舉。
第十九條〔業(yè)主委員會備案〕業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料向縣（區(qū)）政府物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）辦理備案手續(xù)。
（一）業(yè)主委員會備案申請書；
（二）業(yè)主大會會議決議；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；
（四）業(yè)主委員會委員名單和基本情況；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起30日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。
第二十條〔業(yè)主委員會委員資格終止〕業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會決定，終止其委員資格：
（一）以書面方式自行提出辭職請求的；
（二）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷委員資格的；
（三）不履行委員職責的；
（四）利用委員資格謀取私利的；
（五）拒不履行業(yè)主大會決定的；
（六）侵害他人合法權(quán)益的；
（七）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
業(yè)主大會作出決定后，業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，委員空缺應(yīng)當及時補足。
第二十一條〔業(yè)主委員會的換屆交接〕業(yè)主委員會任期屆滿30日前，應(yīng)當在物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）、社區(qū)居（村）民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督下，由原業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后5日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并辦理書面交接手續(xù)。
第二十二條〔物業(yè)管理委員會〕有下列情形之一在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府領(lǐng)導(dǎo)下組建物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責決定物業(yè)管理事項。
（一）不具備成立業(yè)主大會條件的。
（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)。
（三）經(jīng)縣（區(qū)）政府物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的。
（四）物業(yè)管理委員會業(yè)主代表所占比例不應(yīng)低于50%。
物業(yè)管理委員會的人員組成，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和前期物業(yè)管理
第二十三條〔物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求和異地企業(yè)備案〕設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件。
外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當持營業(yè)執(zhí)照到物業(yè)所在地縣（區(qū)）政府物業(yè)行政主管部門備案。一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。
第二十四條〔物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘〕新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。建設(shè)單位應(yīng)當在商品房銷售前，按照國家規(guī)定通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
建設(shè)單位依法投標人少于3人或建筑面積2萬平方米以下的住宅物業(yè)，建筑面積1萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)所在地縣（區(qū)）政府物業(yè)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
第二十五條〔前期物業(yè)服務(wù)招投標時限〕建設(shè)單位應(yīng)當按照下列規(guī)定時限，完成前期物業(yè)服務(wù)的招投標工作：
（一）預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前；
（二）現(xiàn)售商品房在正式銷售30日前；
（三）非出售的新建物業(yè)在交付使用90日前。
第二十六條〔前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約的備案〕建設(shè)單位應(yīng)當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并自簽訂之日起15日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約向縣（區(qū)）政府物業(yè)行政主管部門備案，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當將備案材料副本及時送交物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）。
建設(shè)單位與買受人簽訂物業(yè)銷售合同時，應(yīng)當將臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同作為銷售合同的附件，買受人應(yīng)當遵守臨時管理規(guī)約，履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十七條〔前期物業(yè)服務(wù)費收取〕前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)收費標準實行政府定價,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向建設(shè)單位收取前期物業(yè)管理服務(wù)費。建設(shè)單位與業(yè)主在房屋銷售合同簽訂過程中有業(yè)主交納前期物業(yè)管理服務(wù)費約定的，可由建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取。
第二十八條〔物業(yè)管理用房配置〕住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源等行政主管部門在審查物業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計和辦理相關(guān)手續(xù)時，應(yīng)嚴格執(zhí)行有關(guān)法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，充分考慮并滿足以下物業(yè)管理的要求：
（一）應(yīng)當按照房屋總建筑面積1‰—2‰的標準配置物業(yè)管理用房，但最低不低于100平方米；
（二）自然資源部門在審查建設(shè)工程設(shè)計方案和審批建設(shè)工程規(guī)劃許可時，應(yīng)當確定物業(yè)管理用房的位置和面積。業(yè)主委員會用房在物業(yè)管理用房中調(diào)劑。
（三）物業(yè)管理用房應(yīng)當為地面以上、計算產(chǎn)權(quán)面積、編有房號并具有正常使用功能的房屋，位置應(yīng)當便于物業(yè)管理活動；
（四）在辦理房屋所有權(quán)首次登記時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當提交物業(yè)管理用房的房號、面積等相關(guān)資料,不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)管理用房的字樣。
物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主所有，任何單位和個人不得擅自變更用途；不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押和出租。
第二十九條〔開發(fā)建設(shè)單位前期管理義務(wù)〕開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中承擔下列義務(wù)：
（一）提供良好的物業(yè)管理條件，按規(guī)劃設(shè)計要求進行配套設(shè)施建設(shè)，保證水、電、氣等達到向最終用戶計量和收費的條件，按要求配置物業(yè)管理用房；
（二）在物業(yè)交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位必須與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。
（三）依照法律、法規(guī)和合同約定承擔物業(yè)保修責任，并向業(yè)主提供物業(yè)質(zhì)量保證書和使用說明書；
（四）依法參加首次業(yè)主大會會議籌備工作，協(xié)助成立業(yè)主大會；
（五）在商品房銷售時，公示前期物業(yè)管理合同和臨時管理規(guī)約，約定小區(qū)內(nèi)道路、綠地、車庫、車位、會所、架空層、轉(zhuǎn)換層和其他公共場所、設(shè)施的產(chǎn)權(quán)并將其列入銷售合同條款；
（六）以未售物業(yè)業(yè)主身份承擔相關(guān)義務(wù)；
（七）法律、法規(guī)和合同約定的其他義務(wù)。
第三十條〔前期物業(yè)服務(wù)的承接與查驗〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)時，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，與建設(shè)單位對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，查驗記錄由雙方參加查驗的人員簽字確認。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自承接物業(yè)之日起15日內(nèi)，將物業(yè)承接查驗協(xié)議和查驗記錄向物業(yè)所在地縣（區(qū)）政府物業(yè)行政主管部門備案。
業(yè)主專有部分由業(yè)主查驗,出現(xiàn)質(zhì)量問題的，由業(yè)主向建設(shè)單位提出；
業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時轉(zhuǎn)告建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當承擔維修責任。
第三十一條〔建設(shè)單位移交管理用房和物業(yè)建設(shè)檔案〕在辦理物業(yè)承接手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和以下物業(yè)建設(shè)檔案資料:
（一）物業(yè)的報建、批準文件，竣工總平面圖，單體建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備訂貨合同及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料（含隨機資料）；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）消防工程及消防設(shè)施、設(shè)備驗收資料；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建（構(gòu)）筑物、場所（地）設(shè)施、設(shè)備清單；
（六）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；
（七）管理用房清單；
（八）物業(yè)的使用、維護、管理所必須的其他資料。
第四章 物業(yè)服務(wù)管理
第三十二條〔物業(yè)服務(wù)公開〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將下列信息予以公示：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；
（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費方式等；
（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；
（四）公共水電費用分攤情況、物業(yè)管理費與房屋專項維修資金使用情況；
（五）房屋裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項。
（六）公共秩序維護
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項目收支情況及本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以答復(fù)。
第三十三條〔物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容〕被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定與業(yè)主委員會訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確以下內(nèi)容：
（一）雙方當事人和物業(yè)項目的基本情況；
（二）雙方當事人的權(quán)利與義務(wù)；
（三）物業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費用的標準及支付方法；
（五）合同期限、合同解除的條件以及合同終止時物品及檔案資料的移交方式等；
（六）違約責任及爭議解決的方式；
（七）雙方當事人約定的其他事項。
物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權(quán)進行查詢。
第三十四條〔物業(yè)服務(wù)合同的備案〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣（區(qū)）政府物業(yè)行政主管部門備案，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當將備案的物業(yè)服務(wù)合同副本及時送交街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）。
第三十五條〔物業(yè)服務(wù)合同解除或續(xù)簽〕解除或者續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主委員會應(yīng)當履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當提前60日書面通知。
物業(yè)服務(wù)合同解除或終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：
（一）物業(yè)項目的檔案資料；
（二）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；
（三）移交物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主所有的場地、設(shè)施設(shè)備；
（四）清算預(yù)收、代收的有關(guān)費用；
（五）法律、法規(guī)和合同約定的其他事項。
物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、拒不移交物業(yè)管理用房和相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料以及由其代管的房屋專項維修資金的，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以由業(yè)主委員會向法院提起訴訟。
業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期滿前30日與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
第三十六條〔業(yè)主物業(yè)服務(wù)費用的交納〕業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定和相關(guān)規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)的,業(yè)主不得以未接受物業(yè)服務(wù)或者無需接受物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)服務(wù)費用。不得以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù)，不得以無人居住、已辦理停熱手續(xù)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有瑕疵為由欠繳物業(yè)服務(wù)費。
業(yè)主委員會應(yīng)當督促未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟，并可以依法申請法院強制執(zhí)行和按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得因業(yè)主欠交物業(yè)費，限制業(yè)主進入小區(qū)入戶以及車輛進入停車位。
第五章 物業(yè)使用維護與管理
第三十七條〔物業(yè)使用的禁止行為〕業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，禁止有下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等違反裝飾裝修管理規(guī)定的行為；
（二）擅自改變房屋使用性質(zhì)，占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者擅自移動房屋共用設(shè)施設(shè)備等違反房屋管理規(guī)定的行為；
（三）違章搭建建筑物、構(gòu)筑物等違反城鄉(xiāng)規(guī)劃管理規(guī)定的行為；
（四）擅自設(shè)置、改變煙道、排風、排水管道，在建筑物、構(gòu)筑物上亂貼、亂寫、亂畫、亂掛，隨意傾倒垃圾，拋擲雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定和危害人身安全的行為；
（五）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放異味、有毒、有害物質(zhì)，或者超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護管理規(guī)定的行為；
（六）占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；
（七）賭博、利用迷信活動危害社會，
（八）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；
（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。
業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)有前款行為的，應(yīng)當予以制止，并報告有關(guān)行政主管部門依法處理。對所造成的損失，由行為人恢復(fù)原狀或依法賠償。
第三十八條〔臨時占用、挖掘道路或者場地〕任何單位或者個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者場地。
供水、供電、燃氣等經(jīng)營單位因維修養(yǎng)護等需要臨時占用、挖掘道路場地的，應(yīng)當首先通知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在征得同意并簽訂施工協(xié)議后方可施工，完工后須及時恢復(fù)原狀，造成損失的應(yīng)當予以賠償。
因發(fā)生水、電、氣事故，確需實施搶修的，供水、供電、供氣等經(jīng)營單位可先實施搶修，完工后須及時恢復(fù)原狀，造成損失的應(yīng)當予以賠償。
第三十九條 〔封閉陽臺、安裝戶外設(shè)施〕業(yè)主、物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽棚等設(shè)施的，應(yīng)當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀和安全。
第四十條〔車輛停放管理〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的停車車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售；車位的設(shè)置、使用、收費等管理事項，由業(yè)主大會決定，所得收益扣除管理服務(wù)成本后，歸全體業(yè)主所有。
設(shè)置車位、停放車輛，不得占用、堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道和其他機動車通道，不得占用在空間范圍和地面覆蓋材料等方面不具備停放車輛條件的道路和場地，不得影響其他車輛和行人通行。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位應(yīng)當優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。
第四十一條 〔房屋裝飾裝修〕業(yè)主或物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主，與業(yè)主就共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞賠償、裝修垃圾清運處置、裝修人員管理等有關(guān)事項簽訂房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，并進行現(xiàn)場監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人在房屋裝飾裝修中存在違反法律、法規(guī)、規(guī)章或業(yè)主規(guī)約的行為，應(yīng)當依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者約定予以勸阻制止，對拒不改正的，應(yīng)及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政主管部門依法處理。
第四十二條〔建設(shè)單位售后維修責任〕建設(shè)單位應(yīng)當建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報酬。
建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門核實后，責令建設(shè)單位承擔維修責任。
第四十三條〔物業(yè)專有和共用部分的維護責任〕物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專有部分、自用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護、維修責任和費用，由業(yè)主自行承擔；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的日常維護和管理，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責組織維修，費用從物業(yè)服務(wù)費用列支。
共用部位主要包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益型文體設(shè)施和公用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第四十四條〔房屋專項維修資金的用途〕住宅物業(yè)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)該按照國家有關(guān)規(guī)定交存房屋專項維修資金。
房屋專項維修資金屬業(yè)主所有，專戶存儲，專款用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護和管理之外的維修、更新和改造。
第四十五條〔房屋專項維修資金的交存〕業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，應(yīng)當將首期房屋專項維修資金交存至房屋專項維修資金專戶。未按照規(guī)定交存的，建設(shè)單位或售房單位不得將房屋交付購買人。
業(yè)主分戶賬內(nèi)房屋專項維修資金不足規(guī)定標準時，應(yīng)當依規(guī)續(xù)存房屋專項維修資金。
第四十六條〔老舊住宅小區(qū)改造及物業(yè)管理〕對已交付并且年久失修、配套設(shè)施設(shè)備不齊全、環(huán)境質(zhì)量差、無物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū),市、縣（區(qū)）政府應(yīng)當制定物業(yè)整治改造計劃，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實施物業(yè)管理。老舊住宅小區(qū)的范圍由市、縣（區(qū)）政府確定。
老舊住宅小區(qū)改造完成后仍無法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者開展自治管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）或者受其委托的社區(qū)村（居）民委員會組織實施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等基本物業(yè)服務(wù)，所需費用由業(yè)主承擔。
第四十七條〔物業(yè)糾紛調(diào)解〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主發(fā)生物業(yè)服務(wù)爭議的，當事人雙方可以協(xié)商解決，也可以向物業(yè)行業(yè)管理協(xié)會、基層人民調(diào)解委員會或者街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）申請調(diào)解。達成調(diào)解協(xié)議的，雙方簽訂調(diào)解協(xié)議書；未達成調(diào)解協(xié)議的，可以依法向法院提起訴訟。
第六章 法律責任
第四十八條〔過渡性條款〕對違反本條例規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)和本省地方性法規(guī)已有法律責任規(guī)定的，從其規(guī)定。
第四十九條〔建設(shè)單位的法律責任〕建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，由縣（區(qū)）級以上人民政府物業(yè)行政主管部門予以處罰：
（一）未按照規(guī)定通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責令限期改正；逾期不改正的，處二萬元以上十萬元以下罰款；
（二）未按照時限將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約報送備案的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；
（三）未按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和物業(yè)建設(shè)檔案資料的，責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。
第五十條〔物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責任〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，由縣（區(qū)）級以上人民政府物業(yè)行政主管部門予以處罰：
（一）未按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)相關(guān)信息或者公示信息失實的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；
（二）未與建設(shè)單位進行前期物業(yè)承接查驗，簽定物業(yè)承接查驗協(xié)議和查驗記錄，并按照時限報送備案的，責令限期改正；逾期不改正的，處二萬元以上十萬元以下罰款；
（三）未按照規(guī)定對物業(yè)管理違法行為進行勸阻、制止，或者未及時報告有關(guān)主管部門的，處一千元以上五千元以下罰款。
第五十一條〔業(yè)主和物業(yè)使用人的法律責任〕業(yè)主和物業(yè)使用人違反本條例第三十七條第一款第一項規(guī)定的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門責令限期改正，預(yù)期不改正的處以五萬元以上十萬元以下罰款。
違反本條例第三十七條第一款第二項至第四項規(guī)定的，由城市管理綜合執(zhí)法行政主管部門責令限期改正，預(yù)期不改正的處以五千以上一萬元以下罰款。
違反本條例第三十七條第一款第五項至第七項規(guī)定的，由公安機關(guān)責令限期改正，逾期不改正的處以五千元以上一萬元以下罰款。
違反本條例第三十七條第一款第八項規(guī)定的，由城市管理綜合執(zhí)法行政主管部門責令限期改正，預(yù)期不改正的處以兩千元以上五千元以下罰款。
違反本條例第三十七條第一款第九項規(guī)定的，由有關(guān)部門查處。
第五十二條〔業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律責任〕業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，由物業(yè)所在地的縣（區(qū)）政府物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）責令限期改正；逾期不改正的，撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第五十三條〔有關(guān)部門和工作人員的法律責任〕物業(yè)行政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府）、居（村）民委員會的工作人員，在對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理或者協(xié)助管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章 附 則
第五十四條〔生效日期〕本條例自發(fā)布之日起三個月后施行。
