《齊齊哈爾市物業(yè)管理條例》由齊齊哈爾市第十六屆人民代表大會常務委員會第十八次會議于2018年11月27日通過，經(jīng)黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第十一次會議于2019年4月26日批準，自2019年7月1日起施行。
第一章 總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和生活環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。
第二條本市行政區(qū)域內物業(yè)管理及相關監(jiān)督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理和使用，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條市人民政府物業(yè)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，縣（市）、區(qū)人民政府物業(yè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
其他相關行政主管部門按照各自職責，做好本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的相關工作。
第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉與換屆等工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。
社區(qū)居（村）民委員會負責協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關的工作。
物業(yè)行政主管部門應當加強對街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居（村）民委員會的物業(yè)管理人員的業(yè)務培訓和考核。
第五條物業(yè)服務企業(yè)享受國家和省、市制定的現(xiàn)代服務業(yè)優(yōu)惠政策。
物業(yè)服務企業(yè)在住宅小區(qū)內共用設施設備和場地的維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的非經(jīng)營性用水、用電、用氣、用熱價格按照國家、省、市相關法規(guī)政策執(zhí)行。
第六條老舊住宅區(qū)的改造整治應在各級政府的主導下進行。本著因地制宜、先易后難、區(qū)域負責、分批實施的原則，將地方財政投資、業(yè)主投資、社會投資等與建筑節(jié)能改造、供水供熱管網(wǎng)改造等國家政策性補助資金結合起來，形成多元化投資改造的保障機制。
老舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。
第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
第七條 物業(yè)管理區(qū)域應當按土地使用證確定的使用范圍為基礎，結合建筑物規(guī)模、物業(yè)的共有、共用設施設備和社區(qū)建設等因素劃定。
分期開發(fā)建設或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房房屋銷售備案及棚改回遷房備案時，應當向所在地物業(yè)行政主管部門進行物業(yè)管理區(qū)域備案，并將備案情況告知物業(yè)項目所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。
物業(yè)行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案，載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、業(yè)主共用部位共用設施設備主要情況和配套建筑等事項。
建設單位在物業(yè)銷售時，應當將物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示并在物業(yè)買賣合同中載明。
第八條物業(yè)管理區(qū)域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家、省、市有關住宅小區(qū)規(guī)劃、設計規(guī)范和工程標準進行建設。
物業(yè)管理區(qū)域內的配套建筑，不得擅自改變用途。
第九條建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內按規(guī)劃設計要求配置物業(yè)服務用房，物業(yè)服務用房由建設單位無償提供，所有權依法屬于全體業(yè)主所有,物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)合同約定的期限內擁有無償使用權。
物業(yè)服務用房的具體位置應當在建設工程規(guī)劃許可證附圖中注明，分期建設開發(fā)的建設項目，物業(yè)服務用房應在一期工程中配置。
物業(yè)總建筑面積5萬平方米以下的，按照不少于建筑面積100平方米配置；總建筑面積在5萬平方米以上20萬平方米以下的，按照總建筑面積的2‰配置；總建筑面積超過20萬平方米的，除按照20萬平方米的2‰配置外，超出部分按照1‰的標準配置，但最多不高于建筑面積500平方米。
物業(yè)服務用房應能獨立使用，具備水、電、暖、通風、采光等使用功能及獨立的水、電、暖等計量器具。多層物業(yè)應設置在地面一層，高層物業(yè)不得高于四層。物業(yè)服務用房不得抵押、轉讓、出租。未經(jīng)業(yè)主大會決定，任何單位、個人無權改變物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會辦公場所的用途及標準。
第十條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設施設備符合下列規(guī)定的，方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：
（一）生活用水接入城市供水管網(wǎng)系統(tǒng)，并安裝分戶計量裝置；
（二）雨水、污水排放接入城市雨水排放系統(tǒng)和污水排放系統(tǒng)；
（三）小區(qū)用電接入城市供電網(wǎng)絡，并安裝分戶計量裝置；
（四）在城市管道燃氣、集中供熱主系統(tǒng)管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應系統(tǒng)管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置；
（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按相關設計要求配置到位；
（六）按照消防要求完成消防供水、消防自動報警裝置和消防車通道等共用消防設施建設；
（七）小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；
（八）按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)服務和政務管理等配套建筑及設施建設；
（九）按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；
（十）住宅小區(qū)分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施；
（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
建設單位應當組織有關部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進行驗收。
第十一條 建設單位應當依法通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。
本條例所稱的前期物業(yè)管理，是指在建設單位交付房屋之后至物業(yè)項目業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立并選聘出物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，進行物業(yè)管理的活動。
招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書10日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業(yè)行政主管部門備案。
第十二條建設單位組織竣工驗收和分戶驗收。對共用部位、共用設施設備的驗收應由建設單位向相關部門申請，由相關管理部門及前期物業(yè)服務企業(yè)參與；業(yè)主入住時的分戶驗收，應在業(yè)主辦理入住手續(xù)時，由業(yè)主、建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)共同現(xiàn)場查驗并書面記錄確認。建設單位對業(yè)主專有部分的保修義務自業(yè)主入住分戶驗收之日起計算，截止日期按國家相關規(guī)定時限執(zhí)行。
建設單位應當自住宅小區(qū)竣工驗收合格之日起30日內，與相關專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設施設備接收管理手續(xù)。
建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房銷售備案及棚改回遷房備案時，應當將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設施設備的清單及交接驗收手續(xù)等資料報物業(yè)行政主管部門，并作為物業(yè)買賣合同約定的內容。
第十三條建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務和違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。建設單位應當在銷售物業(yè)時將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同，應當對遵守臨時管理規(guī)約作出書面承諾。
第十四條建設單位應當在物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的監(jiān)督下，自前期物業(yè)服務合同簽訂后30日內，按規(guī)定向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房和下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖和分戶驗收等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）業(yè)主名冊；
（五）專業(yè)經(jīng)營單位的專業(yè)經(jīng)營設施設備接收管理手續(xù)；
（六）物業(yè)管理必需的其他資料。
前期物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將物業(yè)服務用房及有關資料移交給業(yè)主委員會。
第三章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第十五條 房屋的所有權人為業(yè)主。
建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)應當將業(yè)主入住情況以書面方式及時報告物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。
符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：
（一）業(yè)主已入住建筑面積的比例達到小區(qū)總建筑面積50%以上；
（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到小區(qū)總戶數(shù)50%以上；
（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到小區(qū)總戶數(shù)25%以上。
首次業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
第十六條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
符合業(yè)主大會成立條件的，由建設單位向街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請；建設單位30日內未提出申請的，可由該物業(yè)管理區(qū)域所在地的社區(qū)居（村）民委員會組織10人以上的業(yè)主代表提出申請。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應在收到申請的30日內組建業(yè)主大會籌備組。
首次業(yè)主大會籌備組由7人以上單數(shù)組成，由建設單位代表、前期物業(yè)服務企業(yè)代表、業(yè)主代表和街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府代表等人員組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的50%。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表擔任。
籌備組應當自成立之日起7日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內進行書面公告。
第十七條 籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內容；
（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則；
（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；
（四）制定并提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；
（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內公告前款規(guī)定的內容。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數(shù)等提出異議的，籌備組應當及時予以復核并在首次業(yè)主大會召開前告知異議人復核結果。
籌備組應當自成立之日起60日內組織召開首次業(yè)主大會會議。
第十八條 業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效證件為依據(jù)。
一個物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主在300戶以上的，可以采取以樓（幢）、單元、樓層等為單位的方式推舉1名業(yè)主參加業(yè)主大會會議。
第十九條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當由物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主擔任，每屆任期不超過5年，可連選連任。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任、副主任。
業(yè)主委員會委員經(jīng)推薦可以依照法定程序進入所在地社區(qū)居（村）民委員會任職。社區(qū)居（村）民委員會成員符合業(yè)主條件的可在業(yè)主委員會任職。
業(yè)主委員會成立、換屆、變更，應當在30日內向物業(yè)所在地的物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，并申請辦理刻制公章。
第二十條 業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應當召開業(yè)主大會進行換屆選舉。
業(yè)主委員會應當及時將印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等，移交給新一屆業(yè)主委員會，不及時移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當協(xié)調督促其移交。新一屆業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會上說明上述交接情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，決定終止其委員資格：
（一）拒不履行委員職責的；
（二）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；
（三）違法搭建建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權益行為的；
（四）利用職務之便要求或接受物業(yè)服務企業(yè)減免物業(yè)服務費等有關費用的；
（五）違反少數(shù)服從多數(shù)原則，組織、煽動業(yè)主進行不正當維權等違法違規(guī)活動的；
（六）違反其他法律法規(guī)規(guī)定，不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員其他情形的。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可以從物業(yè)共有部分、共用設施設備經(jīng)營收益中列支，也可由全體業(yè)主分攤。
經(jīng)費的籌集、管理和使用由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后執(zhí)行。業(yè)主委員會應當每年在物業(yè)管理區(qū)域內公告經(jīng)費籌集、管理和使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十一條 業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設立業(yè)主監(jiān)事委員會。業(yè)主監(jiān)事委員會的工作職責應包括：
（一）在業(yè)主大會期間，向業(yè)主大會報告物業(yè)監(jiān)督工作的實施情況；
（二）監(jiān)督本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會決議、決定的執(zhí)行情況、業(yè)主委員會的工作情況；
（三）監(jiān)督業(yè)主代表、業(yè)主委員會及委員日常工作中遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、議事規(guī)則及工作規(guī)則等規(guī)章制度的行為，對業(yè)主委員會委員的不稱職行為，必要時應提出停任建議；
（四）監(jiān)督本物業(yè)管理區(qū)域的有關的財務狀況和共有房屋、設施、設備等資產(chǎn)的使用情況；
（五）派員列席業(yè)主委員會會議；
（六）向業(yè)主大會提出建議和意見；
（七）業(yè)主大會選舉、表決的記票、監(jiān)票和統(tǒng)計工作；
（八）業(yè)主大會賦予的其他職責。
業(yè)主監(jiān)事委員會具體產(chǎn)生辦法、工作職責和所需經(jīng)費由業(yè)主大會確定。
第二十二條不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立業(yè)主大會條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導后仍不能成立的，應當由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責組織，由社區(qū)居（村）民委員會、業(yè)主代表等組成物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責，物業(yè)管理委員會業(yè)主代表所占比例不應低于50%。
物業(yè)管理委員會的常設機構設在物業(yè)項目所在地的社區(qū)居（村）民委員會，日常活動的開展、組織、協(xié)調由社區(qū)居（村）民委員會負責。物業(yè)管理委員會的人員組成，應當公開征求所在物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的意見。
第四章 物業(yè)使用管理
第二十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)不得有下列行為：
（一）損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修管理規(guī)定的行為；
（二）違法搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反房屋安全管理規(guī)定的行為；
（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、私改供排水管線及其他共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；
（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；
（五）隨意傾倒垃圾、放置雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為；
（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物質或者發(fā)出超標準的噪聲和振動，排放有毒、有害物質等違反環(huán)境保護管理規(guī)定的行為；
（七）侵占、損壞消防設施，占用消防通道，堵塞、封閉疏散通道及安全出口以及在建筑內的共用走道、樓梯間、安全出口處等公共區(qū)域停放電動車或者為電動車充電等違反消防安全管理的行為；
（八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；
（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的行為。
有前款行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當勸阻、制止并及時報告物業(yè)所在地的物業(yè)行政主管部門和有關管理部門，物業(yè)行政主管部門和有關管理部門應當按相關規(guī)定及時依法處理。
第二十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、防盜網(wǎng)、太陽能熱水器等設施，應當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約等相關規(guī)定。
業(yè)主應當按照垃圾收集的有關規(guī)定傾倒垃圾，保持物業(yè)的整潔、美觀。
第二十五條業(yè)主轉讓或者出租房屋的，應當將管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的內容告知受讓人或者承租人，并自合同簽訂之日起15日內將轉讓或者出租情況告知物業(yè)服務企業(yè)。
第二十六條業(yè)主或者物業(yè)使用人在辦理入住手續(xù)時，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修監(jiān)督管理協(xié)議。
物業(yè)服務企業(yè)應當在住宅裝飾裝修監(jiān)督管理協(xié)議簽訂后對裝飾裝修活動進行巡查，發(fā)現(xiàn)危及房屋安全的行為應當予以勸阻，并及時報告房屋安全主管部門或有關管理部門。
第二十七條住宅裝飾裝修監(jiān)督管理協(xié)議應當包括下列內容：
（一）裝飾裝修工程的實施內容和實施期限；
（二）允許施工的時間；
（三）廢棄物的清運與處置；
（四）住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求；
（五）禁止行為和注意事項；
（六）違約責任；
（七）其他需要約定的事項。
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內車庫、車位應當優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。建立住宅小區(qū)空閑車位“租售并舉”的管理機制。
第二十九條物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃的車位、車庫尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置規(guī)劃以外的車位。
物業(yè)管理區(qū)域內車位、車庫不足，需要增設的，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、城市園林綠地等市政設施以及公共配套設施的前提下，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，召開業(yè)主大會，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意，按照規(guī)定辦理相關手續(xù)后，方可增設。
車位、車庫的管理、收費標準等事項由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定收取場地租賃費的，扣除管理成本后的場地租賃費屬于全體業(yè)主共有。
具備條件的住宅小區(qū)全部實行劃線停車，確保車輛停放規(guī)范有序。
鼓勵建設單位或者其他投資人在既有住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會同意的情況下，建設、經(jīng)營地下停車場和立體停車設施，滿足停車需求。
第三十條 管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權利義務、物業(yè)服務費的交納方式和違反規(guī)定應當承擔的責任等事項作出規(guī)定。
管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。
物業(yè)共用部分、共用設施設備經(jīng)營所產(chǎn)生的收益，應當主要用于補充專項維修資金或者共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費等。
第五章 物業(yè)服務管理
第三十一條 本條例所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法成立并具有獨立法人資格，按照物業(yè)服務合同約定提供相應服務的企業(yè)。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務內容和標準配備相應的專業(yè)人員，具備為業(yè)主提供解決物業(yè)維修使用問題的專項服務能力。
物業(yè)服務企業(yè)可以聘請專業(yè)服務單位承擔設施設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕和秩序維護等專項服務。但不得將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。
物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出，一般包括以下部分：
（一）工作人員工資、社會保障和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、清冰雪費用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用；
（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）各項稅費；
（十）經(jīng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會同意的其他費用。
第三十二條 物業(yè)行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，物業(yè)行業(yè)協(xié)會應當定期開展業(yè)主滿意度測評，運用企業(yè)信用等級評定對其服務質量進行考核，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。
建立物業(yè)服務企業(yè)“紅黑榜”社會發(fā)布制度，建立誠信企業(yè)激勵獎勵和不良企業(yè)的懲戒機制。
第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)行政主管部門的指導下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。
物業(yè)行業(yè)自律組織可以依據(jù)國家、省、市有關規(guī)定，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，建立和完善自律制度，配合物業(yè)行政主管部門建立健全信用檔案。
物業(yè)服務企業(yè)應當定期向物業(yè)行政主管部門報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等資料。
第三十四條業(yè)主大會或業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會代表其與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同對全體業(yè)主具有約束力。
物業(yè)服務合同應當包括下列主要內容：
（一）物業(yè)服務項目、內容、質量和服務標準；
（二）物業(yè)服務費用的標準、計費方式和收取辦法；
（三）雙方權利義務；
（四）專項維修資金的管理和使用；
（五）物業(yè)管理用房的使用；
（六）合同期限；
（七）違約責任；
（八）爭議解決途徑。
業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵通過招投標方式進行。
選聘物業(yè)服務企業(yè)前，業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、合同期限以及服務內容等進行表決。未經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會不得擅自選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)。
第三十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起10日內，向物業(yè)行政主管部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內公示，業(yè)主有權進行查閱和復制。
物業(yè)服務企業(yè)應按物業(yè)服務合同約定的標準提供物業(yè)服務，業(yè)主委員會代表業(yè)主大會應對物業(yè)服務企業(yè)履行合同進行監(jiān)督。
業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)因合同糾紛欲提前終止物業(yè)服務合同的，可向物業(yè)行政主管部門及街道、社區(qū)居（村）民委員會提請調解，物業(yè)行政主管部門及街道、社區(qū)居（村）民委員會應予受理，調解不成的，業(yè)主大會可按法定程序提前終止物業(yè)服務合同，重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第三十六條物業(yè)服務合同期滿，業(yè)主大會尚未作出續(xù)聘或選聘物業(yè)服務企業(yè)決定，原物業(yè)服務企業(yè)按照原物業(yè)服務合同繼續(xù)提供服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效至新聘物業(yè)服務企業(yè)正式接管時為止。業(yè)主應當按照原合同約定的價格交納延續(xù)期間的物業(yè)服務費。
因物業(yè)服務合同期滿、解除或者終止，物業(yè)服務企業(yè)不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的，應當提前三個月書面告知業(yè)主委員會，并與業(yè)主委員會按照相關規(guī)定辦理退出手續(xù)，履行相關義務，否則不得擅自退出物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務。
物業(yè)服務企業(yè)辦理退出手續(xù)，應履行下列交接義務：
（一）移交保管的物業(yè)檔案、服務檔案；
（二）提供物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料；
（三）移交物業(yè)服務用房；
（四）清算預收、代收的有關費用；
（五）移交物業(yè)財務賬、款；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。
業(yè)主欠交被解聘物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務費用的，應予交納，可按約定由新的物業(yè)服務企業(yè)代為收取。
第三十七條物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示下列信息：
（一）物業(yè)項目基本情況、物業(yè)服務企業(yè)負責人姓名及聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話、物業(yè)服務項目所在社區(qū)、街道名稱及聯(lián)系方式、業(yè)主委員會成員名單及聯(lián)系方式；
（二）物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；
（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯(lián)系方式和應急處置方案等；
（四）物業(yè)服務費用交納情況、物業(yè)服務項目收支情況及審計報告、由物業(yè)服務企業(yè)負責經(jīng)營的物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益等；
（五）其他應當公示的信息。
第三十八條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定全額交納物業(yè)服務費，物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照約定和相關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受物業(yè)服務或者無需接受物業(yè)服務為由拒交物業(yè)服務費。
業(yè)主委員會應當督促業(yè)主交納物業(yè)服務費，經(jīng)督促未交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。逾期未交納物業(yè)服務費的，可自逾期之日起，按照物業(yè)服務合同約定加收違約金，收取標準不超過日1‰。
業(yè)主轉讓物業(yè)時，應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費；未結清的，應當對物業(yè)服務費的結算作出約定，并告知物業(yè)服務企業(yè)。
第三十九條物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務費，不得有下列行為：
（一）未按照相關規(guī)定對物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準進行公示的；
（二）擅自擴大收費范圍的；
（三）擅自提高收費標準或者重復收費的。
物業(yè)服務企業(yè)違反本條規(guī)定，相關部門有權糾正，并依據(jù)相關法律法規(guī)進行查處。
第四十條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。
建設單位銷售房屋，不得與房屋買受人約定減免物業(yè)服務費。物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務費收費標準應當在物業(yè)服務合同中約定。
第四十一條物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中應當履行下列義務：
（一）接受業(yè)主的監(jiān)督，及時處理業(yè)主的投訴，反饋處理情況并建立投訴工作臺賬；
（二）加強電梯、消防設施等涉及人身安全以及其他有特定要求設施設備的管理，并委托專業(yè)機構進行及時維修養(yǎng)護，協(xié)助相關部門做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范等工作；
（三）按照規(guī)定及時公開涉及物業(yè)管理的相關信息；
（四）對物業(yè)管理區(qū)域內的違法、違規(guī)或者可能侵害業(yè)主權益的行為及時勸阻、制止，對拒不聽從勸阻的，及時向轄區(qū)相關部門報告；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。
第四十二條專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向專業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得以物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用為由停止向最終用戶提供服務。
住宅小區(qū)專業(yè)經(jīng)營單位，應當承擔供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置和通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸入戶端口以外設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任及相關費用,與終端用戶另有合同約定或者法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
專業(yè)經(jīng)營單位需要架設管線，應經(jīng)業(yè)主委員會及物業(yè)服務企業(yè)同意，并簽訂鋪設安裝協(xié)議。
第四十三條 物業(yè)管理實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會議應當由物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責召集，物業(yè)行政主管部門、社區(qū)居（村）民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主代表和專業(yè)經(jīng)營單位等應當參加。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調下列事項：
（一）業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；
（二）物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接手續(xù)中出現(xiàn)的問題；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內的突發(fā)事件；
（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；
（五）需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。
第四十四條 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居（村）民委員會或者聯(lián)席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院提起訴訟。
第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計劃生育等社區(qū)服務活動以及突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應當給予協(xié)助、配合。
第六章 物業(yè)的維護
第四十六條 建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務體系，按照國家、省、市規(guī)定的保修期限、保修范圍、質量要求，承擔物業(yè)的保修責任。
第四十七條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責。
業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時養(yǎng)護、維修，相鄰業(yè)主應當提供便利。
第四十八條 業(yè)主長期空置物業(yè)的，應當告知物業(yè)服務企業(yè)，并與其就專有部分的養(yǎng)護、維修、管理等事項進行協(xié)商約定，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。
業(yè)主長期空置物業(yè)的，物業(yè)服務費交納比例有約定的，從其約定；未作約定的，與其他未空置物業(yè)同等交納。
第四十九條 物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內共用部位及共用設施設備的維護和管理由業(yè)主共同承擔，也可以委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔。
電梯等屬于業(yè)主共有的特種設備，由物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主按照特種設備管理的相關規(guī)定，委托專業(yè)服務單位負責維護、保養(yǎng)。
第五十條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主應當予以配合。
專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設施設備的維護、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔，物業(yè)服務企業(yè)可以按照委托合同向專業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
政府及有關部門應當加強對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設和維護管理義務。
第五十一條新建住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在辦理房屋交付手續(xù)前一次性足額交存首期房屋專項維修資金。
竣工交付后尚未售出的房屋，由開發(fā)建設單位作為產(chǎn)權人交存首期房屋專項維修資金。實行商品房預售資金監(jiān)管的，開發(fā)建設單位應當交存的房屋專項維修資金可以從監(jiān)管的預售資金中劃轉。開發(fā)建設單位交存的房屋專項維修資金，在房屋售出后轉由買受人承擔。業(yè)主未按規(guī)定交存首期房屋專項維修資金的，開發(fā)建設單位不得將房屋交付買受人。
第五十二條首期房屋專項維修資金應按業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存首期房屋專項維修資金的數(shù)額為本市建筑安裝工程每平方米造價的5%。
本市每平方米建筑面積交存首期房屋專項維修資金的數(shù)額應當定期公布。
第五十三條業(yè)主分戶賬內房屋專項維修資金余額不足30%時，應當續(xù)交專項維修資金；已辦理入住手續(xù)尚未交存首期房屋專項維修資金的，應當按規(guī)定進行交存。
業(yè)主拒不交存房屋專項維修資金的，業(yè)主委員會、社區(qū)居（村）民委員會或者物業(yè)服務企業(yè)可以書面督促其限期交存；逾期不交存的，應當按拖欠金額加計同期銀行貸款利息交存；發(fā)生共用部位、共用設施設備維修時，相關業(yè)主應當共同承擔維修責任。因業(yè)主延期交存或拒交房屋專項維修資金，延誤維修時機或無法維修，給其他業(yè)主造成損失的，應承擔賠償責任；拒不承擔賠償?shù)�，業(yè)主委員會或者具有利害關系的業(yè)主，可以依法向人民法院提起訴訟。
第五十四條已交存住房公積金的業(yè)主，可以依法從業(yè)主及其配偶個人住房公積金賬戶中提取一定金額用于交存房屋專項維修資金。
第五十五條房屋專項維修資金專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
房屋專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，并接受維修資金列支范圍內的業(yè)主監(jiān)督。
房屋共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用，由業(yè)主按照各自房屋建筑面積的比例分攤。
第五十六條在物業(yè)管理區(qū)域內，有下列情形之一的，可以立即使用房屋專項維修資金：
（一）電梯故障；
（二）消防設施故障；
（三） 因不可抗力等突發(fā)事件導致屋面、外墻體嚴重滲漏；
（四）上、下水管爆裂或排水設施出現(xiàn)坍塌引起的功能性障礙；
（五）供電線路故障；
（六）樓體外立面存在脫落危險；
（七）其他危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。
業(yè)主委員會、相關業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居（村）民委員會均可以憑相關專業(yè)機構出具的鑒定報告、應急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向市、縣（市）房屋專項維修資金管理機構提出資金使用申請。
房屋專項維修資金管理機構應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起3個工作日內完成審核。應急維修工程竣工驗收后，組織者應當將維修資金使用及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。
房屋專項維修資金管理機構應當方便快捷地處理應急維修事項，加強監(jiān)督管理，保障資金安全。
第五十七條提出房屋專項維修資金使用的申請單位對所提交材料的真實性、合法性、有效性負責，因隱瞞真實情況或者提供虛假材料給相關業(yè)主造成損失的，依法賠償相關業(yè)主損失并承擔相應的法律責任。
第五十八條因維護物業(yè)或者公共利益，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位確需臨時占用、挖掘道路、場地等共用部位的，應當告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)，并于施工前在物業(yè)管理區(qū)域內公示，采取安全保障措施，施工結束后應當及時恢復原狀。
第五十九條物業(yè)維修養(yǎng)護時，相關業(yè)主和物業(yè)使用人應當給予配合。因拒絕配合造成物業(yè)損壞或者財產(chǎn)損失的，應當負責修復或者賠償。
第七章 法律責任
第六十條違反本條例的規(guī)定，建設單位有下列行為的，由物業(yè)行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：
（一）未及時進行物業(yè)管理區(qū)域備案、未與專業(yè)經(jīng)營單位辦理接收管理手續(xù)、未移交相關資料的，處1萬元以上3萬元以下罰款；
（二）在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房或物業(yè)用房未交由物業(yè)服務企業(yè)使用的，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
（三）未通過招投標或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的，處3萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十一條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)行政主管部門責令限期改正，予以警告，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用，并按照下列規(guī)定處罰：
（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，專業(yè)經(jīng)營單位施工后未及時修復路面，損害業(yè)主共同利益的；
（三） 擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的；
（四）擅自改動物業(yè)管理區(qū)域內排水管線的。
個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十二條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)有下列行為的，由物業(yè)行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：
（一）未及時報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等資料，處1萬元以上3萬元以下罰款；
（二）未公開物業(yè)服務合同等應公開公示信息的，處5000元以上2萬元以下罰款；
（三）擅自終止物業(yè)服務或退出物業(yè)服務項目、未按規(guī)定辦理退出手續(xù)履行交接義務的，處1萬元以上3萬元以下罰款。
第六十三條業(yè)主委員會作出的決定，違反法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會決定，損害業(yè)主合法權益或者嚴重影響公共秩序的，依法追究相關責任。
第八章 附則
第六十四條按照業(yè)主群體意愿實行自治管理或者由社區(qū)服務機構代行管理及企事業(yè)單位通過自行管理等方式進行物業(yè)管理的，參照本條例執(zhí)行。
第六十五條本條例自2019年7月1日起施行。
