業(yè)界觀點(diǎn)之房貸新政策刺激樓市作用有限
國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。同此前一段時間以來的數(shù)據(jù)相比較,這個月的數(shù)據(jù)發(fā)生了質(zhì)的變化。9月份,70個城市的新建商品住宅價格,不同環(huán)比走勢的城市由8月的68降、1平、1漲,轉(zhuǎn)為69降、1平,全面停漲;不同同比走勢的城市則由8月的19降、3平、48漲,轉(zhuǎn)為58降、2平、10漲。
前幾個月,在房價環(huán)比全面下降的情況下,多數(shù)城市同比仍呈漲勢,主要在于翹尾因素的影響尚未消除,“不是不降,時候未到”,F(xiàn)在,這個時候到了。9月的房價指數(shù)就是一個質(zhì)的拐點(diǎn)。雖然有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,9月各城市平均環(huán)比降速減慢,但這同樣也有翹尾因素的作用,因?yàn)槎鄶?shù)城市的環(huán)比價格已經(jīng)一降再降了。而與此形成鮮明對比的是,70個城市的同比價格雖然依然有漲有降,但最高漲幅與最低降幅分別比8月份下降了1.5和2.3個百分點(diǎn)。
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)解讀披露,9月份70個大中城市新建住宅和新建商品住宅銷售套數(shù)比8月份均增長8%左右。對于銷售情況,不僅要看套數(shù),更要看面積和銷售額;不僅要看大中城市,還要看全國;不僅要看環(huán)比,還要看同比。從全國的銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,1月至9月,商品住宅銷售面積同比下降10.3%,降幅比1月至8月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn);銷售額下降10.8%,降幅縮小0.1個百分點(diǎn)。當(dāng)然,同價格的變化規(guī)律相似,如果環(huán)比持續(xù)增長,同比最終也會發(fā)生相應(yīng)的變化,這還需要持續(xù)的觀察。
9月30日,央行和銀監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,明確放松了首套房貸標(biāo)準(zhǔn),只要還清房貸,再貸款即按首貸對待。此后,媒體陸續(xù)報(bào)道了各地房市對央行救市新政的反應(yīng),“井噴”者有之,無動于衷者亦有之。新政對房市究竟影響幾何,尚需10月份的數(shù)據(jù)才能得出結(jié)論。
借助百度搜索指數(shù)觀察,在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月份房價數(shù)據(jù)的前30天內(nèi),以“房貸”為關(guān)鍵詞的搜索指數(shù),其平均值為2482,同比雖上升32%,但環(huán)比仍下降29%,雖然在9月30日達(dá)到6391的最高值,但到10月20日以后,又下降到平均水平以下;以“房價”為關(guān)鍵詞的搜索指數(shù),平均值為4175,同比上升11%,環(huán)比則下降13%,雖然在長假后的第一天達(dá)到6800的最高值,但20日以后也降至平均水平以下。這表明,公眾對房貸新政的關(guān)注度并未明顯增加,也談不上持久。在大數(shù)據(jù)時代,網(wǎng)絡(luò)的搜索情況有如一個晴雨表,可用于對形勢進(jìn)行輔助判斷。由此大致可知,房貸新政對刺激樓市有作用,但作用是有限的。
在大多數(shù)城市已經(jīng)取消限購的背景下,央行新政對一些亟須改善住房條件者,可以起到錦上添花的作用。此前各地相繼放松限購之所以作用有限,就在于“無買房之錢”,而央行放寬首貸、松綁限貸,相當(dāng)程度上解決了錢的問題。而且越有錢,越有能力還錢,就越可以得到貸款,這既對有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的希望改善住房者有利,同時也為繼續(xù)囤房炒房的投資者大開了方便之門,由此可能在一定程度上遲滯樓市降價的步伐,但對房市的拉動作用依然是有限的,樓市的不景氣,銷售的下滑,是因?yàn)樵谡{(diào)控控制了投資性購房后,商品房市場已經(jīng)到了有支付能力的供需拐點(diǎn),放寬首貸后,該買不起的還是買不起,而且可能更買不起,有頭腦的投資者,也不會在這個時刻貿(mào)然入市抄底。如果房價嚴(yán)重背離價值的局面不從根本上改變,即使有少數(shù)迫切需要改善住房者成為改變首貸政策的受益者,由此可以穩(wěn)住乃至繼續(xù)拉高了房價,但也僅僅是把房地產(chǎn)的泡沫吹得更大一些而已。
還是那句話—作為一種商品,住房的價格憑什么只能漲不能降落?違反價值規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的做法,終究是難以持久的。只有房價向符合價值的方向和居住屬性合理回歸,才能有更多的人買得起房,住房才能因銷售量的增加帶來銷售額的增長,房市才能健康適度地發(fā)展。