廣州市物業(yè)管理辦法
(二○○一年三月二十三日廣州市人民政府令第2號)
第一章 總則
第一條 為加強物業(yè)管理，維護業(yè)主、使用人及物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本辦法。
第三條 廣州市房地產(chǎn)行政主管部門是本市物業(yè)行政主管部門，負責(zé)本辦法的組織實施。
區(qū)、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門是本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)行政主管部門，委托街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府依照本辦法對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理進行指導(dǎo)、監(jiān)督。
第四條 建設(shè)、規(guī)劃、公安、價格、工商、綜合執(zhí)法等行政主管部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實施本辦法。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第五條 業(yè)主依法享有對物業(yè)共用部分和共同事務(wù)進行管理的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
業(yè)主是指：
(一)物業(yè)的所有權(quán)人。
(二)已辦理商品房預(yù)售合同登記且所購房屋入住使用的單位和個人。
(三)持有空置物業(yè)的建設(shè)單位。
第六條 業(yè)主的主要權(quán)利是：
(一)參加業(yè)主大會。
(二)享有業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。
(三)表決通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程。
(四)決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項。
(五)監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作。
業(yè)主的主要義務(wù)是：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決議、決定。
(二)遵守業(yè)主公約。
(三)遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定。
(四)按時交付分攤的物業(yè)管理、維修等費用。
第七條 符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)按本辦法召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：
(一)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上。
(二)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超過一年的。
分期開發(fā)的大型住宅小區(qū)，雖已交付使用的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)生申請，區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以召開臨時業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。
第八條 首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會應(yīng)在物業(yè)所在地物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)下進行。
第九條 業(yè)主在300名(包括300名)以上的，應(yīng)由業(yè)主推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會。
業(yè)主人數(shù)在300名以下的，由業(yè)主組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會。
第十條 業(yè)生代表的產(chǎn)生應(yīng)經(jīng)其所代表的業(yè)主中擁有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主通過。
第十一條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)生代表大會應(yīng)當(dāng)有持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主代表出席。
業(yè)主大會或業(yè)主代表大會作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席大會的過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表通過。
第十二條 業(yè)主的投票權(quán)按每戶一票計算，物業(yè)建筑面積每一平方米為投票權(quán)的計算份額，超出部分按四舍五入處理。
第十三條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主委員會，業(yè)主委員會對業(yè)主大會或業(yè)主代表大會負責(zé)，并履行下列職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)生代表大會的決定。
(二)召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況。
(三)草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程修訂案并報業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過。
(四)依法選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司，代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會同意后負責(zé)履行。
(五)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理公司的服務(wù)活動。
(六)監(jiān)督共用設(shè)施、設(shè)備、場地的使用和維護。
(七)對業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約的行為，依照公約規(guī)定進行處理。
(八)審議決定物業(yè)維修基金的使用及其他有關(guān)物業(yè)管理的重大事項。
業(yè)主委員會不得從事投資和經(jīng)營活動。
第十四條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
(一)屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。
(二)具有良好的道德品質(zhì)、責(zé)任心強、有一定的組織能力和必要工作時間。
(三)按時繳交物業(yè)管理服務(wù)費、物業(yè)維修基全，模范遵守物業(yè)管理制度。
(四)未發(fā)生不適宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的其它情形。
第十五條 業(yè)主委員會委員不得少于5人。業(yè)主委員會設(shè)主任1名，副主任1至2名，由業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會每屆任期兩年，業(yè)主委員會委員可以連選連任。
區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門對業(yè)主委員會實行年度工作檢查制度。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門辦理核準(zhǔn)登記手續(xù)。
(一)業(yè)主委員會登記申請表。
(二)業(yè)主委員會章程。
(三)業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生的報告及其資料。
(四)業(yè)主公約。
(五)其他相關(guān)資料。
區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門自受理登記申請之日起15日內(nèi)，對符合本辦法的，應(yīng)當(dāng)予以登記;對不符合本辦法的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人并告知不予登記的理由。
第十七條 業(yè)主委員會會議每年度至少召開兩次。經(jīng)業(yè)主委員會主任提議或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，可以召開臨時會議。
業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定應(yīng)經(jīng)過全體委員過半數(shù)通過，并予以公布。
第十八條 業(yè)主委員會委員不符合第十四條規(guī)定的，區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門可責(zé)令業(yè)主委員會罷免其委員資格，并按本辦法和業(yè)主委員會章程補選委員。
業(yè)主委員會不履行其職責(zé)或無正當(dāng)理由推遲、拒絕組織換屆改選的，區(qū)、縣級市物業(yè)管理行政主管部門可以組織召開業(yè)主大會或業(yè)生代表大會進行換屆改選。
第三章 物業(yè)管理公司與物業(yè)管理招投標(biāo)
第十九條 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)持有物業(yè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，并向工商行政主管部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件，依照國家、省、市關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的有關(guān)規(guī)定辦理。
物業(yè)管理資質(zhì)證韋實行年度工作檢查制度。
第二十條 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)提供下列服務(wù)內(nèi)容：
(一)建筑物及其附屬共用設(shè)施、設(shè)備、場地的使用管理、維修養(yǎng)護、巡視檢查。
(二)園林綠地的管理養(yǎng)護。
(三)環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)。
(四)公共秩序的維護、安全防范。
(五)車輛行駛、停放管理及其場地的維修養(yǎng)護。
(六)物業(yè)檔案資料的管理。
(七)法律、法規(guī)及合同規(guī)定的其他事項。
物業(yè)業(yè)主、使用人需要特約服務(wù)的，可以與物業(yè)管理公司另行約定。
第二十一條 物業(yè)管理公司的權(quán)利是：
(一)獨立經(jīng)營，拒絕不合理攤派。
(二)依照物業(yè)管理合同收取物業(yè)管理服務(wù)費并提取酬金。
(三)制止違反物業(yè)管理制度、業(yè)主公約的行為。
(四)法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
物業(yè)管理公司的義務(wù)是：
(一)履行物業(yè)管理合同，提供物業(yè)管理服務(wù)。
(二)組織、制訂并實施物業(yè)管理制度。
(三)定期公布財務(wù)賬目。
(四)組織開展社區(qū)文化活動，提供社區(qū)生活服務(wù)。
(五)法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十二條 物業(yè)管理公司的名稱、住所、法定代表人、注冊資本等發(fā)生變更的，應(yīng)自工商管理部門批準(zhǔn)變更之日起15日內(nèi)到市物業(yè)行政主管部門備案。
第二十三條 建設(shè)單位、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理公司。但符合下列條件之一的除外：
(一)物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位自用的。
(二)在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于3萬平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于1萬乎方米，或多層，高層混合物業(yè)總建筑面積低于1萬平方米的。
第二十四條 物業(yè)未交付使用的，或物業(yè)已交付使用;但業(yè)主委員會尚未成立的，由開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招投標(biāo)組織工作;業(yè)主委員會已經(jīng)成立的，由業(yè)主委員會負責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招投標(biāo)組織工作。
業(yè)主委員會組織招標(biāo)活動的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)生代表大會討論決定。
第二十五條 招標(biāo)組織者享有下列權(quán)利：
(一)編制招標(biāo)文件，組織招標(biāo)活動。
(二)選擇和確定符合資質(zhì)條件的投標(biāo)人。
(三)根據(jù)評標(biāo)原則決定評標(biāo)，定標(biāo)辦法。
(四)選定中標(biāo)人。
(五)依法享有的其他權(quán)利。
第二十六條 招標(biāo)組織者組織物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)成立招標(biāo)機構(gòu)。招標(biāo)機構(gòu)中應(yīng)有物業(yè)行政主管部門的代表參加。
招標(biāo)機構(gòu)負責(zé)招標(biāo)活動具體實施、審定標(biāo)底、提出評標(biāo)、定標(biāo)辦法和定標(biāo)意見。
第二十七條 招標(biāo)組織者應(yīng)制作招標(biāo)文件。
招標(biāo)文件包括招標(biāo)書、招標(biāo)須知、訂立物業(yè)管理合同的條件及協(xié)議條款。招標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
(一)物業(yè)規(guī)劃建設(shè)的基本情況，包括占地面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)狀況、商業(yè)用房及管理用房、物業(yè)維修基金、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地的惰況、園林綠化狀況、社區(qū)文化娛樂設(shè)施等。
(二)物業(yè)管理的內(nèi)容和要求。
(三)投標(biāo)書編制的方式及依據(jù)。
(四)投標(biāo)人的資質(zhì)和條件。
(五)組織解釋招標(biāo)文件及實地查驗物業(yè)的時間、地點。
(六)送達投標(biāo)韋的地點及截止時間。
(七)開標(biāo)、評標(biāo)的時間、地點。
(八)其他需要說明的事項。
第二十八條 參加投標(biāo)的物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)書。投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：
(一)物業(yè)管理處機構(gòu)設(shè)立方案、運作流程及各項管理規(guī)章制度。
(二)管理服務(wù)人員配備方案。
(三)管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案。
(四)管理服務(wù)費用收支預(yù)算方案。
(五)管理服務(wù)分項標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)承諾與具體的實施措施。
(六)社區(qū)文化服務(wù)方案。
(七)管理服務(wù)模式設(shè)想。
(八)物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施方案等。
第二十九條 受開發(fā)建設(shè)單位委托、對同一物業(yè)承擔(dān)過管理服務(wù)的物業(yè)管理公司，在同等條件下享有優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。
前款物業(yè)管理公司有二家以上的，最后承擔(dān)管理服務(wù)的一家享有優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。
第四章 物業(yè)的營理與維護
第三十條 業(yè)主、業(yè)主委員會或建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)委托給具備物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理公司實施管理，簽訂物業(yè)管理合同，報市物業(yè)管理行政主管部門備案。
一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)管理公司實施物業(yè)管理。
第三十一條 在預(yù)售或銷售房屋時，建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)與購房人簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時，《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》對受讓人、承租人具有同等約束力。
轉(zhuǎn)讓人或出租人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)的轉(zhuǎn)讓、出租情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司。
第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按物業(yè)總建筑面積千分之二比例提供物業(yè)管理專用房屋，最低不得少于50平方米。
物業(yè)管理專用房屋按公房住宅租金標(biāo)準(zhǔn)計收租金。
物業(yè)管理專用房屋產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有。經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)生代表大會同意，可以按建筑安裝工程造價折算購買，其費用由全體業(yè)主承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有，其租金收入用以補貼物業(yè)管理費用。
第三十三條 業(yè)主委員會成立前，物業(yè)由建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司進行管理;業(yè)主委員會成立后，物業(yè)由業(yè)主委員會按本辦法選聘的物業(yè)管理公司進行管理，建設(shè)單位與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同自行終止。
第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)于物業(yè)交付使用之日起15日內(nèi)向物業(yè)管理公司提供下列物業(yè)檔案資料：
(一)建筑規(guī)劃方案圖、標(biāo)準(zhǔn)層竣工平面圖。
(二)房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備竣工圖。
(三)地下營網(wǎng)竣工圖。
(四)建筑工程質(zhì)量檢查合格證、建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證。
(五)房屋產(chǎn)權(quán)明細表。
(六)法律法規(guī)規(guī)定的其他的資料。
第三十五條 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同解除之日起15日內(nèi)向業(yè)主委員會和其選聘的物業(yè)管理公司辦理下列移交手續(xù)，并報區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門備案：
(一)物業(yè)管理服務(wù)費的結(jié)余部分。
(二)全部物業(yè)檔案資料。
(三)物業(yè)管理專用房屋以及全體業(yè)主共有的房屋、場地和財物。
第三十六條 任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，報規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行使、停放，應(yīng)遵守物業(yè)管理公司的管理規(guī)定。
第三十七條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意并向有關(guān)部門辦理審批手續(xù)。
第三十八條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及市政公用設(shè)施維修時，相鄰的業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成他人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負責(zé)賠償。
共用部位包括基礎(chǔ)、人防地下室、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備包括物業(yè)的上下水管道、落水渠道、水箱、加壓水泵、電梯、供電線路、照明、消防設(shè)施、綠地、空地、道路、路燈、溝渠、池、井，以及共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第三十九條 業(yè)主、使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理公司。
物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)將裝修的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主、使用人，對裝修施工中改變房屋結(jié)構(gòu)、加大負荷、影響安全的，應(yīng)當(dāng)予以制止并督促改正。
第四十條 因物業(yè)裝修、維修造成相鄰業(yè)主、使用人的物業(yè)損壞或者其他財產(chǎn)損失的。責(zé)任人應(yīng)負責(zé)修復(fù)或賠償。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)費與物業(yè)維修基金
第四十一條 物業(yè)管理服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、統(tǒng)一的原則，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)。
第四十二條 已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務(wù)費由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在委托合同中確定，報價格行政管理部門備案。
物業(yè)已交付使用但尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理公司報價格行政主管部門核定。
第四十三條 物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費和酬金構(gòu)成。
第四十四條 物業(yè)管理服務(wù)成本核算包括下列項目：
(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)管理人員的工資、福利、辦公費。
(二)公用設(shè)施設(shè)備運行維護費及場地日常小修維護費。
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護服務(wù)費。
