深圳市人民政府令(第258號(hào))
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施若干規(guī)定
《〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉實(shí)施若干規(guī)定》已經(jīng)市政府五屆九十八次常務(wù)會(huì)議審議通過,現(xiàn)予發(fā)布,自1月1日起施行。
市長(zhǎng) 許勤
2013年11月27日
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施若干規(guī)定
第一章 總 則
第一條 為貫徹實(shí)施《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》),結(jié)合本市實(shí)際,制定本規(guī)定。
第二條 市住房和建設(shè)部門是本市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱市主管部門),履行下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé):
(一)組織實(shí)施《條例》以及其他關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章,執(zhí)行物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定;
(二)研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施;
(三)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)區(qū)政府物業(yè)管理行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱區(qū)主管部門)以及其他相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會(huì)等依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作;
(四)依照《條例》以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為;
(五)統(tǒng)一監(jiān)督管理全市物業(yè)專項(xiàng)維修資金;
(六)指導(dǎo)、監(jiān)督和管理全市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng);
(七)建立物業(yè)管理電子投票信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)信用平臺(tái)和誠(chéng)信檔案制度;
(八)依法處理物業(yè)管理重大信訪事項(xiàng);
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。
第三條 區(qū)主管部門接受市主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo),履行轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé):
(一)指導(dǎo)街道辦事處履行物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé);
(二)確認(rèn)未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)集體辭職的情形,責(zé)令嚴(yán)重違法的業(yè)主委員會(huì)限期整改、解散;
(三)撤銷違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定,撤銷管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平的內(nèi)容,決定管理規(guī)約中對(duì)特定業(yè)主顯失公平的內(nèi)容對(duì)該特定業(yè)主無效;
(四)會(huì)同街道辦事處處理物業(yè)管理區(qū)域劃分的爭(zhēng)議;
(五)指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng);
(六)辦理物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主委員會(huì)及其委員、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理招投標(biāo)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章、行業(yè)協(xié)會(huì)制裁、安全防范應(yīng)急預(yù)案等備案事項(xiàng);
(七)批準(zhǔn)協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申請(qǐng);
(八)依照《條例》以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為;
(九)依法處理物業(yè)管理信訪事項(xiàng);
(十)法律、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。
區(qū)主管部門可以根據(jù)管理實(shí)際,委托街道辦事處以區(qū)主管部門的名義辦理前款第(六)項(xiàng)規(guī)定的備案事項(xiàng)和第(八)項(xiàng)規(guī)定的行政處罰,但業(yè)主委員會(huì)成立和行業(yè)協(xié)會(huì)制裁的備案除外。
第四條 街道辦事處在區(qū)主管部門指導(dǎo)下,負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作,指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日;顒(dòng),具體負(fù)責(zé)下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé):
(一)負(fù)責(zé)核實(shí)業(yè)主大會(huì)成立條件并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組,指導(dǎo)籌備組開展籌備工作,依照本規(guī)定墊付籌備費(fèi)用;
(二)對(duì)未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)集體辭職、業(yè)主委員會(huì)被區(qū)主管部門解散、業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議且拒不執(zhí)行限期召集決定的情形,組織召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議;
(三)對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的,負(fù)責(zé)指定1名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議;
(四)調(diào)查違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定,責(zé)令限期改正或者報(bào)區(qū)主管部門予以撤銷;
(五)業(yè)主委員會(huì)未依法完成換屆選舉的,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)組織換屆選舉,或者組織換屆選舉;
(六)代為管理已經(jīng)解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業(yè)主委員會(huì)的財(cái)物、資料;
(七)組織召開街道物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議;
(八)依法處理物業(yè)管理信訪事項(xiàng);
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。
街道辦事處應(yīng)當(dāng)明確機(jī)構(gòu)、人員和工作經(jīng)費(fèi),依法貫徹落實(shí)其物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。
社區(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作。街道辦事處可以依法委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù),但受區(qū)主管部門委托的事項(xiàng)不得轉(zhuǎn)委托。
第五條 規(guī)劃國(guó)土、城管、公安、環(huán)境保護(hù)、市場(chǎng)監(jiān)管、民政等部門,按照各自職責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)依法進(jìn)行監(jiān)督管理。
市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為主管部門、街道辦事處核實(shí)業(yè)主身份信息提供必要的協(xié)助。
第六條 各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同市主管部門創(chuàng)新扶持政策,在老舊住宅區(qū)和原農(nóng)村城市化社區(qū)推行社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)。
原農(nóng)村城市化社區(qū)可以在各區(qū)政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位具體組織下,參照《條例》、本規(guī)定及相關(guān)規(guī)定,成立物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)限于自行組織提供物業(yè)服務(wù),或者決定購買物業(yè)服務(wù)并處理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同的相關(guān)問題。
原農(nóng)村城市化社區(qū)物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)成立和運(yùn)作的具體辦法,由區(qū)政府另行制定。
第七條 建立物業(yè)管理人民調(diào)解制度,調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛,促進(jìn)社會(huì)建設(shè)和社區(qū)和諧。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主損害他人合法權(quán)益的行為進(jìn)行勸阻和制止,對(duì)物業(yè)管理糾紛進(jìn)行調(diào)解。
第八條 市主管部門應(yīng)當(dāng)建立市物業(yè)管理信用信息庫,完善不良行為警示制度,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員、業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員及執(zhí)行秘書、承擔(dān)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)或者清潔衛(wèi)生等專項(xiàng)服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)等納入信用信息檔案管理。
市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的表彰與懲戒制度。市物業(yè)管理協(xié)會(huì)有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的誠(chéng)信檔案應(yīng)當(dāng)與市物業(yè)管理信用信息庫保持互聯(lián)互通和信息共享。
第九條 倡導(dǎo)綠色物業(yè)管理,鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法推動(dòng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)節(jié)能、節(jié)水、垃圾處理、環(huán)境綠化、污染防治等資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)手段的運(yùn)用,促進(jìn)物業(yè)管理的集約化、信息化、低碳化。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中倡導(dǎo)業(yè)主、承租人等物業(yè)使用人樹立和培養(yǎng)資源節(jié)約與環(huán)境保護(hù)的思想觀念和行為習(xí)慣,明確實(shí)行生活垃圾分類。
第十條 提倡物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與養(yǎng)老事業(yè),鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域公共部位開辦日間養(yǎng)老照料中心,探索推行居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合等有利于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展、健全養(yǎng)老服務(wù)體系的物業(yè)服務(wù)新模式。相關(guān)具體管理辦法由市民政部門會(huì)同市主管部門、市規(guī)劃國(guó)土部門另行制訂,報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
第二章 物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議
第十一條 根據(jù)《條例》第七條的規(guī)定,建立市、區(qū)、街道三級(jí)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。
第十二條 市物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由市主管部門負(fù)責(zé)召集,由發(fā)展改革、財(cái)政、規(guī)劃國(guó)土、公安、環(huán)境保護(hù)等部門作為成員單位,依據(jù)《條例》、本規(guī)定及有關(guān)規(guī)定對(duì)全市物業(yè)管理重大問題進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、審議和決策。
區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由區(qū)政府確定成員單位,由區(qū)主管部門負(fù)責(zé)召集,協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。
第十三條 街道辦事處應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理工作實(shí)際,組織轄區(qū)城管、規(guī)劃土地監(jiān)察、公安、安監(jiān)、維穩(wěn)、信訪、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)工作站等部門、機(jī)構(gòu)召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議,協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理問題:
(一)業(yè)主委員會(huì)任期已屆滿但仍未完成換屆選舉工作的;
(二)新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接中發(fā)生矛盾糾紛的;
(三)發(fā)生其他嚴(yán)重影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定和安全情形的。
街道辦事處組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議可以邀請(qǐng)市、區(qū)主管部門進(jìn)行工作指導(dǎo),也可以邀請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主列席會(huì)議。
第十四條 經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議議定的政府內(nèi)部工作事項(xiàng),與會(huì)政府部門、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以執(zhí)行;無正當(dāng)理由拒不執(zhí)行的,依法追究行政責(zé)任。
經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議議定并由與會(huì)政府部門、機(jī)構(gòu)作出的具體行政行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行,但行政復(fù)議機(jī)關(guān)、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關(guān)具體行政行為的除外;拒不履行的,作出具體行政行為的政府部門、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法強(qiáng)制執(zhí)行或者申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議召集單位應(yīng)當(dāng)整理并保管物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議記錄。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第十五條 下列主體在物業(yè)管理活動(dòng)中依法享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù):
(一)房地產(chǎn)權(quán)利證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人;
(二)尚未登記取得所有權(quán),但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人;
(三)因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
(四)因繼承或者受遺贈(zèng)取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
(五)因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
(六)其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。
符合前款規(guī)定的主體,應(yīng)當(dāng)提供合法、有效的證明文件。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不足10人的,經(jīng)全體業(yè)主一致書面同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé),業(yè)主應(yīng)當(dāng)自書面決定之日起5日內(nèi)告知物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)主管部門。
第十七條 籌備組或者組織選舉的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員及執(zhí)行秘書的候選人相關(guān)信息,于選舉前15日在所在物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行公示,公示期不應(yīng)少于30日。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議的議題為選舉或者罷免業(yè)主委員會(huì)委員的,社區(qū)工作站收到列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議書面邀請(qǐng)通知后,應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開3日前將列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議的人員名單和聯(lián)系方式書面告知業(yè)主委員會(huì)。
第十八條 業(yè)主根據(jù)《條例》第十一條第一款第(一)項(xiàng)規(guī)定提議召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的,應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主簽名的書面提議資料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在收到提議資料后15日內(nèi),按照提議資料記載的有效聯(lián)系方式、業(yè)主委員會(huì)記錄的業(yè)主聯(lián)系方式,核實(shí)提議的業(yè)主人數(shù)是否達(dá)到業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上(含本數(shù),下同)。業(yè)主委員會(huì)可以通過市主管部門建立的電子投票系統(tǒng)核實(shí)業(yè)主有關(guān)信息。業(yè)主委員會(huì)拒不進(jìn)行核實(shí)、無法履行職責(zé)或者存在爭(zhēng)議的,由街道辦事處予以核實(shí)。
經(jīng)核實(shí)提議符合《條例》第十一條第一款第(一)項(xiàng)規(guī)定的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自核實(shí)完成之日起5日內(nèi)就提議議題召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。經(jīng)核實(shí)提議不符合《條例》第十一條第一款第(一)項(xiàng)規(guī)定、業(yè)主仍認(rèn)為需要的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)重新按照本條第一款規(guī)定,提供業(yè)主簽名的書面提議材料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式,提議召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)已作出決定的,業(yè)主委員會(huì)在一年內(nèi)可以不再就同一物業(yè)管理事項(xiàng)組織召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議;但人民法院、區(qū)主管部門依法撤銷業(yè)主大會(huì)決定的除外。
第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定涉嫌違反法律、法規(guī)規(guī)定的,由物業(yè)所在地街道辦事處負(fù)責(zé)調(diào)查。
經(jīng)街道辦事處調(diào)查核實(shí),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定確有違反法律、法規(guī)規(guī)定的,街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)逾期仍不改正的,街道辦事處應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)物業(yè)所在地區(qū)主管部門撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定。
第二十條 《條例》第十三條、第十八條、第四十八條規(guī)定的“抄送”業(yè)主,可以采用以下方式之一:
(一)信函;
(二)電子郵件;
(三)手機(jī)短信。
業(yè)主聯(lián)系方式以入住時(shí)登記的方式為準(zhǔn);業(yè)主未入住的,以業(yè)主首次書面提供的方式為準(zhǔn)。業(yè)主變更聯(lián)系方式的,應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)召集人按照本條第一款規(guī)定方式、以本條第二款確定的聯(lián)系方式向業(yè)主發(fā)送相關(guān)信息后,即完成抄送。
第二十一條 《條例》第十三條、第十八條、第二十五條、第二十九條、第四十條、第四十四條、第九十五條、第九十六條及本規(guī)定第二十七條、第二十八條、第三十三條規(guī)定的“公告”、“公布”,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)采取在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的樓(棟)或者單元張貼的形式進(jìn)行,同時(shí)根據(jù)實(shí)際情況選擇下列至少一種形式作為補(bǔ)充:
(一)在物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)場(chǎng)所、業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所張貼;
(二)在物業(yè)管理區(qū)域的主要出入口張貼;
(三)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣場(chǎng)、商場(chǎng)等人流密集的商業(yè)、文體服務(wù)設(shè)施出入口張貼。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決應(yīng)當(dāng)通過市主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行,但業(yè)主大會(huì)依法決議不采用電子投票的除外。電子投票規(guī)則由市主管部門另行制定。
除業(yè)主委員會(huì)選舉之外的其他業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng),投票截止后,業(yè)主大會(huì)會(huì)議與會(huì)業(yè)主所持有的投票權(quán)未超過本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù),且與會(huì)業(yè)主人數(shù)未超過全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)的,可延長(zhǎng)業(yè)主投票時(shí)限,但最長(zhǎng)不得超過3個(gè)月。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的業(yè)主投票延長(zhǎng)時(shí)限低于3個(gè)月的,從其規(guī)定。
根據(jù)前款規(guī)定延長(zhǎng)的投票期限屆滿仍無法達(dá)到表決條件的,業(yè)主大會(huì)終止該事項(xiàng)表決。終止表決的事項(xiàng),自終止之日起1年內(nèi)不得重新作為業(yè)主大會(huì)議題提出,但經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員三分之二以上多數(shù)同意的除外。
第二十三條 《條例》第十四條第三款規(guī)定的“業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積”,按照房地產(chǎn)權(quán)利證書記載的面積計(jì)算;尚未登記的,按照竣工測(cè)繪的面積計(jì)算;尚未竣工測(cè)繪的,按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的總投票權(quán)數(shù),按照單個(gè)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
《條例》第十九條、第五十二條、第七十四條規(guī)定的“物業(yè)總建筑面積”,是指該物業(yè)房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告(竣工測(cè)繪)載明的總建筑面積。
第二十四條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法認(rèn)定:
(一)業(yè)主人數(shù),按照物業(yè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的業(yè)主數(shù)量計(jì)算,一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位按一人計(jì)算。但物業(yè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的,或者同一買受人擁有一個(gè)以上物業(yè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的,按一人計(jì)算;
(二)總?cè)藬?shù),按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第二十五條 符合《條例》第十九條規(guī)定的業(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域,其建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在書面告知物業(yè)所在地街道辦事處時(shí),應(yīng)當(dāng)提供以下材料:
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分備案回執(zhí);
(二)業(yè)主名冊(cè)、聯(lián)系方式等資料;
(三)建筑規(guī)劃總平面圖。
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域籌備召開首次業(yè)主大會(huì)時(shí),建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合,不得拒絕派出代表擔(dān)任籌備組成員。
籌備組成員就籌備工作事項(xiàng)意見不統(tǒng)一的,由籌備組組長(zhǎng)在街道辦事處的指導(dǎo)下作出決定。
籌備組成立6個(gè)月仍無法召開業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,街道辦事處可以解散籌備組并重新成立籌備組。
籌備組工作所需經(jīng)費(fèi),由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。沒有實(shí)施物業(yè)管理的,由業(yè)主自行籌集;確實(shí)無法籌集的,由物業(yè)所在地街道辦事處先行墊付,墊付費(fèi)用在該區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理后3個(gè)月內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不支付的,街道辦事處依法予以追償。
第二十七條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主人數(shù)等因素,決定從物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者其他合法資金來源中提取業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬等費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬等費(fèi)用的使用情況,每年至少向全體業(yè)主公布一次;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中提取的該項(xiàng)費(fèi)用納入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì)委員是業(yè)主自治的公益性崗位,鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)委員提供志愿服務(wù)。有條件的物業(yè)管理區(qū)域,業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)業(yè)主委員會(huì)委員從事公益性工作情況按月給予適當(dāng)?shù)慕蛸N,每月津貼總額不得超過本市最低工資標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員、執(zhí)行秘書不得接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免、停車費(fèi)用減免以及其他物質(zhì)、現(xiàn)金等不正當(dāng)利益,不得采取挪用、欺騙等方式非法侵占物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共有部分收益等全體業(yè)主共有的資金。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員、執(zhí)行秘書繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電氣費(fèi)、停車費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金等繳費(fèi)情況,每年向全體業(yè)主公布一次。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì)成員候選人由籌備組推薦,10名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦1至2名候選人,但同一業(yè)主只能聯(lián)名推薦一次。
籌備組根據(jù)預(yù)定委員、候補(bǔ)委員人數(shù)確定候選人總?cè)藬?shù),并對(duì)候選人資格審查確認(rèn)后,對(duì)委員和候補(bǔ)委員按照規(guī)定程序一并組織選舉,根據(jù)得票順序依次選出業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員。
業(yè)主委員會(huì)成員實(shí)行差額選舉,差額比例不得低于20%,且不得高于50%。
委員、候補(bǔ)委員候選人推薦人數(shù)超過預(yù)定委員、候補(bǔ)委員人數(shù)50%的,由籌備組組織被推薦人投票確定符合前款規(guī)定人數(shù)的候選人。
第三十條 委員、候補(bǔ)委員得票順序,按照所得投票權(quán)數(shù)占與會(huì)業(yè)主總投票權(quán)數(shù)的比例與所得投票人數(shù)占與會(huì)業(yè)主人數(shù)的比例之和的大小確定;兩者之和相等的,所得投票權(quán)數(shù)較多者排名靠前。
委員、候補(bǔ)委員當(dāng)選應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上且與會(huì)業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意。
委員、候補(bǔ)委員當(dāng)選名額不足或者無人當(dāng)選的,可以重新選舉,也可以補(bǔ)選,具體方式由籌備組在選舉辦法中確定。
業(yè)主委員會(huì)換屆選舉參照本條相關(guān)規(guī)定,但業(yè)主大會(huì)對(duì)委員、候補(bǔ)委員當(dāng)選名額不足或者無人當(dāng)選的具體處理方式作出決議的,按決議執(zhí)行。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)成立后,應(yīng)當(dāng)通過社區(qū)工作站向區(qū)主管部門提交備案申請(qǐng)。
社區(qū)工作站應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)對(duì)業(yè)主委員會(huì)書面總結(jié)的業(yè)主大會(huì)成立情況進(jìn)行核查,街道辦事處應(yīng)當(dāng)在2個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核并簽署意見,并將備案申請(qǐng)及資料轉(zhuǎn)報(bào)區(qū)主管部門備案。
區(qū)主管部門的備案回執(zhí)由社區(qū)工作站轉(zhuǎn)交業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)的變更備案,按照《條例》第二十八條第三款規(guī)定,直接向區(qū)主管部門辦理。
第三十二條 經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上且與會(huì)業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意,業(yè)主大會(huì)可以決定延長(zhǎng)業(yè)主委員會(huì)及委員、候補(bǔ)委員的任期,但決定延長(zhǎng)后的每屆任期不得超過5年。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出延長(zhǎng)任期的決定后10日內(nèi)向區(qū)主管部門備案。
業(yè)主委員會(huì)向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章時(shí),應(yīng)當(dāng)提供區(qū)主管部門備案回執(zhí)。公安機(jī)關(guān)準(zhǔn)予刻制的,應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)印章標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)和任期。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《條例》第四十九條第三款的規(guī)定,制定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章使用管理規(guī)定和檔案管理規(guī)定。尚未制定管理規(guī)定的,業(yè)主委員會(huì)主任對(duì)印章和檔案負(fù)有保管和依法、正當(dāng)使用的責(zé)任。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員職務(wù)終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他業(yè)主大會(huì)的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的,業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)工作站應(yīng)當(dāng)將其拒不移交的行為予以公告,并可以請(qǐng)求轄區(qū)公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交;拒不移交的行為給業(yè)主造成損失的,業(yè)主可以依法追究其法律責(zé)任。
業(yè)主委員會(huì)委員缺員,全體候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員后,仍缺員超過40%但未超過50%的,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議增補(bǔ);缺員超過50%的,參照《條例》第三十八條規(guī)定,由區(qū)主管部門解散該業(yè)主委員會(huì),并通知街道辦事處組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第三十四條 根據(jù)《條例》第四十一條第二款,業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前6個(gè)月,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉,并應(yīng)當(dāng)在任期屆滿5個(gè)月前將換屆選舉方案報(bào)告區(qū)主管部門和物業(yè)所在地街道辦事處。
根據(jù)《條例》第四十一條第三款,業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月尚未完成換屆選舉的,由物業(yè)所在地街道辦事處根據(jù)實(shí)際情況,按照下列規(guī)定處理:
(一)街道辦事處確認(rèn)前期選舉工作合法的,由街道辦事處組織、業(yè)主委員會(huì)協(xié)助繼續(xù)完成換屆選舉,經(jīng)街道辦事處同意也可以由業(yè)主委員會(huì)在街道辦事處的監(jiān)督下繼續(xù)完成換屆選舉;
(二)前期選舉工作程序違法、爭(zhēng)議較大或者具有其他影響換屆選舉的重大事項(xiàng),由街道辦事處組織、業(yè)主委員會(huì)協(xié)助,重新舉行換屆選舉。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未完成換屆選舉工作的,物業(yè)所在地街道辦事處應(yīng)當(dāng)代管相關(guān)檔案資料,并參照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的程序組織選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì),籌備組成員的組成由街道辦事處確定;但經(jīng)確認(rèn)前期選舉工作合法的,街道辦事處可以在前期選舉工作基礎(chǔ)上繼續(xù)完成換屆選舉。
第三十五條 業(yè)主代表作為籌備組成員的,應(yīng)當(dāng)符合《條例》第二十三條規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人條件。
第三十六條 居民委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)職責(zé)的,可以參照《條例》第十七條的表決規(guī)則,由居民委員會(huì)委員投票決定。社區(qū)居委會(huì)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的,其代行時(shí)限可至該物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日止。
第四章 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)
第三十七條 新建物業(yè)出售前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提出物業(yè)管理區(qū)域劃分建議書,并在街道辦事處登記后向區(qū)主管部門備案。已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在街道辦事處登記后向區(qū)主管部門備案。
建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向區(qū)主管部門提供以下備案材料:
(一)物業(yè)建設(shè)宗地紅線圖;
(二)建筑規(guī)劃總平面圖;
(三)規(guī)劃國(guó)土部門出具的物業(yè)項(xiàng)目命名審批文件。
區(qū)主管部門對(duì)違反《條例》第六十五條規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域劃分原則和方法的,應(yīng)當(dāng)書面通知建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè),并限期改正,重新辦理備案。
第三十八條 原有物業(yè)管理區(qū)域具有兩個(gè)以上物業(yè)建設(shè)宗地紅線圖,或者已分割成兩個(gè)以上相對(duì)封閉區(qū)域的,在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的前提下,經(jīng)區(qū)主管部門和物業(yè)所在地街道辦事處確認(rèn),可以劃分為多個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。
業(yè)主大會(huì)成立之后,在調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域或者合并、分立物業(yè)管理區(qū)域之前,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)依照《條例》第十七條的規(guī)定作出決定。
第三十九條 2008年1月1日之前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的物業(yè)項(xiàng)目,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定配置和移交物業(yè)服務(wù)用房。
第四十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理區(qū)域劃分建議書及備案回執(zhí)、屬于全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備、宗地紅線圖在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)公示,并將其作為房屋買賣合同的附件。
第四十一條 異地物業(yè)服務(wù)企業(yè)首次在本市承接物業(yè)項(xiàng)目的,應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同副本報(bào)區(qū)主管部門備案。