在商辦、平房之后，北京又一種性質(zhì)的房產(chǎn)納入限購(gòu)。昨天，市住建委對(duì)外發(fā)布，法院競(jìng)拍房產(chǎn)納入本市限購(gòu)范圍，如果競(jìng)拍人沒有購(gòu)房資格，將無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記。
與此同時(shí)，相關(guān)部門也明確，因“3?17新政”影響導(dǎo)致商品住房交易無(wú)法進(jìn)行的，可申請(qǐng)無(wú)責(zé)解約，經(jīng)法院依據(jù)雙方舉證判定解除合同的，不承擔(dān)違約責(zé)任。
堵住法拍房避限購(gòu)漏洞
法拍房一般是因債權(quán)債務(wù)糾紛或其它原因被強(qiáng)制拍賣、需要通過(guò)競(jìng)拍方式獲得產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，比如按揭違約、民間借貸違約、司法沒收所產(chǎn)生的“法拍房”。
“這種房子的首要賣點(diǎn)是不限購(gòu)，其次才是價(jià)格略低。”業(yè)內(nèi)人士分析。
在樓市大熱和調(diào)控從嚴(yán)的背景下，一些炒房人鉆“法拍房”的空子，通過(guò)參與司法拍賣，不受限制地獲得房產(chǎn)，再通過(guò)正常二手房渠道賣出牟利。由于“法拍房”一般要求一次性付清全款，普通家庭難以涉足，因此往往成為投資客青睞的炒房方式。
今年3月23日，市住建委、市高級(jí)人民法院、市規(guī)土委召開會(huì)議，就房產(chǎn)競(jìng)拍人購(gòu)房資格和“3?17新政”實(shí)施后商品住房買賣合同履約糾紛裁定等有關(guān)問題進(jìn)行了研究。關(guān)于法拍房納入限購(gòu)的事項(xiàng)就是在當(dāng)時(shí)的會(huì)議議定的。
市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人披露，住建部門對(duì)競(jìng)拍人購(gòu)房資格審查納入了本市司法競(jìng)拍流程。據(jù)悉，法院競(jìng)拍房產(chǎn)為納入本市限購(gòu)政策范圍內(nèi)、且競(jìng)拍方為自然人的，要求競(jìng)拍家庭或個(gè)人符合本市限購(gòu)政策。需要注意的是，個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)也被視同為自然人。
記者了解到，法院在公開發(fā)布的拍賣公告中將明確，競(jìng)拍方為自然人的，其家庭或個(gè)人應(yīng)符合本市限購(gòu)政策，否則將不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
市住建委這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，“法拍房”拍賣成交后，買受人應(yīng)向住建部門申請(qǐng)審核其購(gòu)房資格，審核通過(guò)后法院方可向其出具《協(xié)助執(zhí)行通知書》(以下簡(jiǎn)稱《通知書》)，各區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記部門依據(jù)《通知書》按規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
申請(qǐng)無(wú)責(zé)解約需舉證
多部門在3月的這次會(huì)議上也明確：因“3?17新政”影響導(dǎo)致商品住房交易無(wú)法進(jìn)行，經(jīng)法院依據(jù)雙方舉證判定解除合同的，不承擔(dān)違約責(zé)任。
“3?17新政”中，二套房首付在普宅和非普宅上看似只是上調(diào)了10%，但加上“認(rèn)房又認(rèn)貸”的新政，不少買房人需要湊齊的首付已經(jīng)翻了一倍。“賣一買一”較為普遍的情況下，普宅首付從以前的35%漲到60%，非普宅首付從以前的40%漲到了80%，由此帶來(lái)違約風(fēng)險(xiǎn)。
然而，對(duì)于能否“無(wú)責(zé)解約”，各家中介的說(shuō)法并不一致�！百I方想解約，賣方不想，雙方就得為之前交納的訂金甚至是首付款來(lái)談，有時(shí)談不攏還會(huì)鬧到法院。”一位中介經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。
相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，對(duì)房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證，證明確因調(diào)控政策出臺(tái)導(dǎo)致首付款比例提高、無(wú)法支付首付款項(xiàng)，因而無(wú)履約能力的，其以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人返還收受的購(gòu)房款或者訂金的，法院可以支持。
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北京發(fā)布全市商住房限購(gòu)?fù)ㄖ�，上海、廣州依次跟進(jìn)，北京甚至在“3.26商住限購(gòu)”之后，還加碼了出臺(tái)了兩項(xiàng)加強(qiáng)審判和管理的通知。
據(jù)了解，北京關(guān)于全市商住房限購(gòu)共發(fā)布三項(xiàng)重要通知：3月26日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》、4月18日《關(guān)于嚴(yán)格商業(yè)辦公類項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)行政審批的通知》、4月19日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理的通知》，可以說(shuō)是全國(guó)最嚴(yán)商住限購(gòu)。
根據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，自北京“3.26商住限購(gòu)”政策出臺(tái)后至4月16日，商住項(xiàng)目成交量迅速下滑，20天內(nèi)成交套數(shù)不到130套，而限購(gòu)前一周的日成交量最低也有122套，均價(jià)42071元/平米。
自3月20日以來(lái)，北京酒店式公寓項(xiàng)目一直為零供應(yīng)，同時(shí)，原計(jì)劃四月入市的中國(guó)鐵建原鄉(xiāng)匯、中昂時(shí)代廣場(chǎng)及硅谷SOHO等商辦項(xiàng)目也沒了蹤跡，此外當(dāng)和訊房產(chǎn)致電多個(gè)商辦樓盤的售樓處咨詢時(shí)，也都無(wú)工作人員接聽，更有部分項(xiàng)目在網(wǎng)頁(yè)中已查詢不到具體展示信息。
不過(guò)仍有少數(shù)項(xiàng)目在堅(jiān)持，例如中昂時(shí)代廣場(chǎng)就對(duì)購(gòu)房者表示，可以用公司身份購(gòu)買，需提前交10萬(wàn)元的意向金。
據(jù)和訊房產(chǎn)了解，目前商住房業(yè)主對(duì)商住產(chǎn)品態(tài)度不一，大部分尚未簽約的客戶希望退房，大興、順義等知名商住房項(xiàng)目都希望能退房。
據(jù)媒體報(bào)道稱，大興某知名商住項(xiàng)目為加快去庫(kù)存，承諾業(yè)主一年后可以無(wú)理由退房，且可以獲得10%的年化收益，但大量客戶依然要求退房，該項(xiàng)目原本要求退房客戶旅行10%總房款的違約責(zé)任，后迫于無(wú)奈降至已交房款的10%違約金，但至今仍未達(dá)成最終退房協(xié)議。
商住二手房市場(chǎng)也是如此，據(jù)和訊房產(chǎn)了解，已經(jīng)有多起買家主動(dòng)違約的現(xiàn)象出現(xiàn)，有的買家寧可支付60萬(wàn)、20萬(wàn)的違約金，也要取消合同。
相對(duì)于上述這些商住房客戶，已經(jīng)購(gòu)買商住房的業(yè)主則大多抱以“賭價(jià)”的心態(tài)，并不愿意低價(jià)出售，而是選擇不賣。
有業(yè)主表示，“北京樓市政策三五年一變，后續(xù)還是商住房流通性還能變好一些，而且北京住宅市場(chǎng)也不好買，在北京有資產(chǎn)肯定不會(huì)虧�！�
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在商住限購(gòu)政策的趨勢(shì)下，“未來(lái)一二線城市商住的政策壓力將越來(lái)越大，特別是一線城市，除了核心區(qū)，商住持有的價(jià)值不高，所以包括未來(lái)小業(yè)主手里持有的商住，比如北京五環(huán)外除了通州持有的價(jià)值都不高�！�
“對(duì)持有商住房的房東來(lái)說(shuō)，不用太焦慮，還是要等待政策的變化，目前來(lái)看，房子沒有太多流通性，無(wú)人接盤;如果是現(xiàn)房的話，先收取租金收益，后續(xù)政策有可能調(diào)整，房源的流通性還要保證�！币拙又菐�(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
