2015年5月26日
本報長沙訊5月25日，長沙市公積金新政落地：貸款額度提高至60萬，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%，此外，還涉及精裝房貸款和單身職工購房貸款政策的放寬。據(jù)長沙住房公積金管理委員會公布的《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款政策的通知》，新政從5月25日起正式實施。長沙住房公積金管理中心信貸處處長盧彤介紹，本次公積金新政是結(jié)合長沙實際情況，對央行、住建部和銀監(jiān)會“3?30”政策的落地實施，主要涉及五大方面的調(diào)整??
1.貸款額度有所提高，個人住房貸款最高額度由原先的50萬元調(diào)高為60萬元。
2.降低首套房首付比例：購買首套房最低首付比例由30%下調(diào)至20%；首套房已轉(zhuǎn)讓注銷并無其他住房的，購房也執(zhí)行首套房貸政策。
3.二套房首付比例從50%下調(diào)至30%，并放寬二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：職工家庭有一套120平米及以下住房(包括有1次住房注銷記錄)，或現(xiàn)無房但有2次住房注銷記錄(每套均在120平米及以下)的，未使用個人住房貸款或相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購房的，均按二套房最低首付比例30%執(zhí)行，貸款利率按基準(zhǔn)利率上浮10%；相應(yīng)購房貸款尚未結(jié)清的，最低首付款比例為40%，貸款利率按基準(zhǔn)利率上浮10%。
4.降低購買精裝房的首付比例：購買精裝房執(zhí)行普通自住房貸款政策，首套首付比例從原先的50%降低至20%。
5.減輕單身職工購房壓力，放寬公積金貸款對單身職工工資要求：單身繳存職工(含未婚或離異未再婚)購買首套房申請住房公積金貸款，如其住房公積金繳存余額工資基數(shù)測算月還款額高于家庭收入50%時，可按長沙市統(tǒng)計局公布的上年度城鎮(zhèn)在崗職工月平均工資(去年為4699元)推算其月還款額度，即：如單身職工月工資低于4699元時，購房可按工資4699元的月還款額度算。實習(xí)記者盧映潔記者戴丹
[政策解讀]
新政將刺激更多元化人群入市
在長沙住房公積金管理中心副主任梁敏看來，相較于以往的政策，本次新政在刺激剛需、鼓勵改善型購房兩大方面，做出了大力度的調(diào)整。
提高貸款上限，下調(diào)首套房、二套房首付比例，在具體購房限制上也進(jìn)一步放寬，如首套房首付比20%不再限定購買面積(過去僅針對購買90平米以下的住房)，注銷過的首套房產(chǎn)不再計算面積（過去注銷過一次120平米以上的房產(chǎn)，就不再發(fā)放公積金貸款）。這一方面能刺激更多搖擺不定的剛需入市，一方面也為有換房需求的改善性購房者提供了更寬松的貸款條件，結(jié)合此前的一系列樓市利好政策，能更好促進(jìn)長沙一二手房市場的聯(lián)動，消化現(xiàn)階段長沙大量的持有存量房，促進(jìn)新房市場的銷售。
精裝房執(zhí)行普通自住房貸款政策，一是結(jié)合市場現(xiàn)狀，現(xiàn)在市場上精裝房在逐漸增多，要有與之適應(yīng)的政策，二是鼓勵消費者購買精裝房，相對于毛坯房，精裝房在環(huán)保節(jié)能方面更有優(yōu)勢。同時，降低公積金貸款對單身職工工資的要求，將提高很多剛步入社會的單身年輕人在購房上的經(jīng)濟(jì)實力。
梁敏稱，今年長沙市住房公積金管理中心全年的放貸目標(biāo)是30億元，受益于去年11月以來的一系列利好政策，今年1到4月發(fā)放了13.87億，已完成了全年目標(biāo)的46.57%。雖然目標(biāo)已完成了近五成，她預(yù)期中心下半年的公積金放貸政策并不會收緊，稱即日出臺的新政將進(jìn)一步刺激更多元化的人群入市購房。
實習(xí)記者盧映潔記者戴丹
[專家分析]
中原：心理刺激作用大于實際利好
“如果站在購房者立場來看，本次公積金新政在心理層面刺激作用要大于實際利好�！�5月25日，中原(湖南)房地產(chǎn)代理有限公司資源中心總經(jīng)理陳世霞在接受采訪時稱。
她認(rèn)為，此次新政與此前的省直公積金政策雷同，積極作用主要體現(xiàn)在兩方面。
第一，由于精裝房首付比例將按普通住房政策執(zhí)行，對于購買精裝房的人來說，首付壓力減輕，可以加快精裝房源去化速度。
第二，首付比例降低，并拉低了職工的購房門檻(單身職工工資低于年度城鎮(zhèn)在崗職工月平均工資時，按該平均工資推算其月還款額度)，這可減輕購房者前期資金壓力，能推進(jìn)自住及改善型需求和一波換房需求入市。
但另一方面，在她看來，新政對實際購房過程產(chǎn)生的影響有限。首先，貸款最高額度雖然增至60萬元，但這并不等同于職工實際可貸額度增加，可貸額度仍然是根據(jù)公積金賬戶余額及月繳納額來計算，因此受惠面有限（公積金貸款額度計算公式：貸款額度=公積金月繳存額度×12×未來可繳存年限+公積金個人賬戶余額×2）。
其次，對于可享受最高貸款額度的人群來說，可接受更高總價的房源，但與此同時，其月還款壓力也增加了。以貸款20年等額本息還款方式計算，貸款60萬(現(xiàn)最高額度)月均還款額為3163元，貸款50萬(原最高額度)月均還款額為2635元。
最后，根據(jù)長沙市房地局公布的數(shù)據(jù)顯示，使用公積金貸款購房者在長沙所有購房者中占比為11%，按此計算也就是8700多套住宅，其中還包括了湖南省直公積金，若具體到市公積金，對整個長沙的樓市影響面將更小。
