對(duì)于如何投訴、換物業(yè)、拒交物業(yè)費(fèi)、物業(yè)應(yīng)履行的職責(zé)等問(wèn)題，小編給您正確的姿勢(shì)。
一、哪些問(wèn)題可以投訴，找誰(shuí)投訴？
1. 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯、鍋爐等特種設(shè)備使用單位的監(jiān)督管理。
找：各區(qū)縣市場(chǎng)監(jiān)管局
2. 物業(yè)未按照合同約定：
①提供服務(wù)的
②將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托其他單位或者個(gè)人管理的
③擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的
④擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域的
⑤擅自停止物業(yè)服務(wù)的
⑥套取、挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的。
找：住房保障管理局
3.對(duì)物業(yè)管理方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、物業(yè)主管部門(mén)和城管執(zhí)法部門(mén)行政處罰的違法事項(xiàng)進(jìn)行行政處罰。
找：城管執(zhí)法局
4. 投訴物業(yè)保修期內(nèi)出現(xiàn)工程質(zhì)量缺陷得不到及時(shí)維修行為
找：城鄉(xiāng)建設(shè)委
5. 物業(yè)不履行消防安全職責(zé)
找：公安局
6. 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違反治安管理的行為依法進(jìn)行處罰，對(duì)構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任的。
找：市公安局
7. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不明碼標(biāo)價(jià)和不實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的亂收費(fèi)行為
找：發(fā)改委
8. 物業(yè)不履行職責(zé)，沒(méi)有做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域衛(wèi)生清掃保潔工作。
找：住房保障管理局
9.公共區(qū)域、開(kāi)放式小區(qū)的生活廢棄物收運(yùn)、處理。
找：城管
二、怎么換物業(yè)？
根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十一條規(guī)定：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。
1.業(yè)主大會(huì)可以“選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。
2.業(yè)主大會(huì)如何征求業(yè)主意見(jiàn)？
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
3.業(yè)主委員會(huì)干什么？
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)依照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)開(kāi)展活動(dòng)。
業(yè)主委員會(huì)（職責(zé)之一）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
4.業(yè)主委員會(huì)如何產(chǎn)生？
業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過(guò)五年，可連選連任。
業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持相關(guān)資料向物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。
三、什么情況下，業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)
按照規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)主管部門(mén)，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并每年向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以另行約定。
但是，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主有權(quán)拒絕。
涉及的政策法規(guī)文件（部分）如下：
1.《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2003年6月8日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)公布。根據(jù)2007年8月26日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》第一次修正；根據(jù)2016年2月6日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》第二次修正；根據(jù)2018年3月19日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》第三次修正）
2. 《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》 （2009年1月8日山東省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)。根據(jù)2018年9月21日山東省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議《關(guān)于修改〈山東省民用建筑節(jié)能條例〉等十件地方性法規(guī)的決定》修正）
