房屋價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，很多人一輩子的時(shí)間和精力都耗在一套房子上，多少人為了房子產(chǎn)生糾紛，互生嫌隙，親情薄如紙。老了之后，把房子抵押給保險(xiǎn)公司，你愿意么?
樓梯響了10年，終于有人下來了。6月23日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》(以下稱《意見》)，決定自7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢4地率先開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(即“以房養(yǎng)老”)試點(diǎn)，試點(diǎn)期為兩年。
“以房養(yǎng)老”不如買國(guó)債?
“以房養(yǎng)老”其實(shí)官名叫做“反向抵押貸款”，也稱“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，是一種將住房抵押與終身年金相結(jié)合股票基金綜合保險(xiǎn)的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房屋抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件，領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。這也就是通常說的“以房養(yǎng)老”。
保監(jiān)會(huì)表示，當(dāng)前我國(guó)缺少將社會(huì)存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老資源的有效手段，開展試點(diǎn)盤活老年人房產(chǎn)，有利于豐富老年人的養(yǎng)老選擇。
但是，這種新型養(yǎng)老模式似乎并不被看好。新浪針對(duì)網(wǎng)友們對(duì)“以房養(yǎng)老”的態(tài)度做了一個(gè)調(diào)查，有九成網(wǎng)友認(rèn)為“以房養(yǎng)老”荒唐，僅一成網(wǎng)友認(rèn)為有合理之處。在不少網(wǎng)友激烈的言論中，多數(shù)網(wǎng)友認(rèn)為“無法接受，不確定因素很多且不靠譜”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬：以北京為例，如果在城區(qū)有一套房產(chǎn)，平均售價(jià)在300萬元左右。如果將其出售，購(gòu)買5年期國(guó)債，年收益就可以達(dá)到16.23萬元。在這種情況下，不僅收益穩(wěn)定，本金還可以以備不時(shí)之需。
保險(xiǎn)公司態(tài)度謹(jǐn)慎
除了消費(fèi)者對(duì)于該項(xiàng)政策的接受程度有限，事實(shí)上，滿足條件的保險(xiǎn)公司，態(tài)度也較為謹(jǐn)慎，有險(xiǎn)企負(fù)責(zé)人向記者表示，目前尚無試點(diǎn)公司和試點(diǎn)產(chǎn)品的報(bào)備。險(xiǎn)企人士也表示，盡管擁有了所抵押不動(dòng)產(chǎn)的處置權(quán)，“但是未來老人家一旦去世，房產(chǎn)70年產(chǎn)權(quán)到期，房產(chǎn)貶值，房屋維修等多方面的不確定性仍然困擾著保險(xiǎn)公司。
《意見》稱，根據(jù)保險(xiǎn)公司對(duì)于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。其中，參與型產(chǎn)品是指保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定，在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配;而非參與型產(chǎn)品，指保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人。
一位不愿具名的險(xiǎn)企人士向記者透露，如果是參與型，假如以后房?jī)r(jià)上漲的話，老人可以每個(gè)月多拿一定的增值年金，這樣就讓領(lǐng)取的年金提高;如果是非參與型，在房產(chǎn)增值之后，領(lǐng)取的養(yǎng)老金額不會(huì)提高，而房產(chǎn)增值部分所帶來的剩余金額將留給繼承人。非參與型從操作層面可能更簡(jiǎn)單，更像一個(gè)非固定期限的貸款。具體到保險(xiǎn)產(chǎn)品，各家保險(xiǎn)公司可根據(jù)這兩個(gè)大的框架來自主設(shè)計(jì)產(chǎn)品。
事實(shí)上，保險(xiǎn)公司參與“以房養(yǎng)老”也面臨挑戰(zhàn)。保監(jiān)會(huì)對(duì)保險(xiǎn)公司參與這項(xiàng)業(yè)務(wù)提出了很多要求。如在銷售人員管理方面，保監(jiān)會(huì)將適時(shí)指導(dǎo)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)建立反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)銷售人員資格考試制度。同時(shí)保監(jiān)會(huì)還規(guī)定，對(duì)于存在銷售誤導(dǎo)行為的銷售人員，一經(jīng)查實(shí)，保險(xiǎn)公司必須取消其銷售資格。在銷售過程方面，該《意見》規(guī)定，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)通過錄音、錄像或第三方見證等方式，增強(qiáng)合同簽訂過程的公平性、公正性，確保合同體現(xiàn)各方真實(shí)意愿表示。
“以房養(yǎng)老第一人”現(xiàn)在后悔了
有專家認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”是金融機(jī)構(gòu)做的生意，是讓有提高養(yǎng)老質(zhì)量需求的居民，將自有住房反向抵押給金融機(jī)構(gòu)，按時(shí)領(lǐng)取養(yǎng)老金。既然是一門“生意”，社區(qū)就不應(yīng)該參與進(jìn)來。
在成都，鐘大爺被媒體稱為“以房養(yǎng)老第一人”。2012年10月，時(shí)年79歲的他與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)管理機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，由社區(qū)出錢出力，幫鐘大爺養(yǎng)老送終，大爺百年之后，把自己的房子贈(zèng)送給社區(qū)。
然而，近日記者回訪鐘大爺，鐘大爺卻說自己后悔了。
成都一環(huán)路北一小院只有2個(gè)單元，設(shè)施陳舊，鐘大爺就租住在1單元1樓的樓梯背后。2012年，同社區(qū)簽訂遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議不久，鐘大爺就搬到了這里。每個(gè)月900元的租金，一直由社區(qū)代管的“鐘大爺專賬”支出。
據(jù)媒體報(bào)道，鐘大爺原有一套20多平米的老房子，是過世母親留下的單位公房。一直未婚的他沒有子女，兄弟姐妹也先后去世，侄兒、侄女幾乎不來往。原來的老房子里，堆滿了撿來的瓶瓶罐罐，一個(gè)沙發(fā)就是睡覺的地方。當(dāng)時(shí)社區(qū)為其辦理了低保，一個(gè)月有300多元，社區(qū)對(duì)他主要是“鄰里守望、社區(qū)幫扶”為主，逢年過節(jié)獻(xiàn)上一點(diǎn)愛心。
2012年，鐘大爺?shù)睦戏孔颖粍澣搿氨备摹狈秶�，他也由此獲得一套“公改私”的新房，新房將在原址新建，超過60平米。2012年10月，鐘大爺與所在社區(qū)(新村河邊街社區(qū))管理機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，協(xié)議規(guī)定由社區(qū)安排人員照顧鐘大爺，管好他的衣食住行，幫其看病就醫(yī)。鐘大爺百年之后，將房產(chǎn)過戶給社區(qū)，公證人員在現(xiàn)場(chǎng)做了公證。
鐘大爺對(duì)記者說，簽訂協(xié)議后，他的生活質(zhì)量并沒有得到明顯改善，他實(shí)際上沒有用到社區(qū)的錢，自己的錢都很難支取。
鐘大爺介紹，搬到這里頭幾個(gè)月，他照舊領(lǐng)著低保，“開始說每個(gè)月700塊錢生活費(fèi)，我沒有拿”。目前，他每個(gè)月可以領(lǐng)到1000元出頭的“退休工資”，是去年7月在社區(qū)幫助下，一次性購(gòu)買的城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，購(gòu)買費(fèi)用由民政報(bào)銷一部分，“鐘大爺專賬”支付10000多元。“他們承諾得好，說生老病死都由他們負(fù)責(zé)，(拿我的錢)幫我買了保險(xiǎn)，叫他們負(fù)責(zé)嗎?買了‘工資’過后，就沒得人管了�！辩姶鬆斦f，“專賬”里的錢都是他的拆遷補(bǔ)償款和獎(jiǎng)金，并非社區(qū)給的錢。
站了不多久，鐘大爺說去自己家坐坐，他的腳累了。早年，鐘大爺因?yàn)榻O倒，落下殘疾，右腳行動(dòng)不便，出門都靠手推車�！熬瓦@個(gè)車子，我想換成輪椅，找他們要錢，他們說怕掉了，不給我買……”
鐘大爺?shù)淖庾∥葜挥?0多平米，堂屋沒有臥室大，而臥室只擺放著一張1米寬的床、一張小桌和一臺(tái)書柜。堂屋里的燈泡壞了，還沒人來修，“每周一和周五有人來幫忙打掃衛(wèi)生，想等他們來了再換。前兩天公司說換人了，結(jié)果昨天沒有來�！辩姶鬆斔f的公司，是由社區(qū)購(gòu)買的居家養(yǎng)老服務(wù)，服務(wù)機(jī)構(gòu)每周派人來照顧鐘大爺兩次，每次半天時(shí)間。
對(duì)于社區(qū)的工作，鐘大爺雖有牢騷，但是他并未打算撕毀與社區(qū)的協(xié)議。“我現(xiàn)在是過一天算一天，本來就過慣了(苦日子)�！�
