北京商改住產(chǎn)品限購(gòu)細(xì)則的具體內(nèi)容

思而思學(xué)網(wǎng)

3月26日,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》,商業(yè)、辦公類項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用,未經(jīng)批準(zhǔn),不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽>唧w公告如下:

關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告

為進(jìn)一步規(guī)范本市商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,現(xiàn)公告如下

一、商業(yè)、辦公類項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用,未經(jīng)批準(zhǔn),不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>

二、開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目,最小分割單元不得低于500平米;不符合要求的,規(guī)劃部門(mén)不予批準(zhǔn)。

三、開(kāi)發(fā)企業(yè)新建的商辦類項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè)、銷(xiāo)售,違反規(guī)定的,規(guī)劃國(guó)土、住建部門(mén)依法處理。

四、開(kāi)發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目,銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買(mǎi)商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用,再次出售時(shí),應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。

五、本公告執(zhí)行之前,已銷(xiāo)售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí),可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織,也可出售給個(gè)人,個(gè)人購(gòu)買(mǎi)應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

1、名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。

2、在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)之日起,在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。

六、對(duì)規(guī)劃用途為商辦類的房屋,中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對(duì)違規(guī)代理商辦類房屋銷(xiāo)售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu),依法注銷(xiāo)機(jī)構(gòu)備案,直至吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

七、商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。

八、本公告發(fā)布之日起,開(kāi)發(fā)企業(yè)將新開(kāi)工的商辦類項(xiàng)目違規(guī)改為居住用途的,一經(jīng)查實(shí),規(guī)劃國(guó)土部門(mén)依法收回土地,商業(yè)銀行對(duì)該企業(yè)在本市所有項(xiàng)目暫停授信。

九、開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行,與本公告不符的,按本公告執(zhí)行。

2017年3月26日

北京商改住產(chǎn)品限購(gòu)細(xì)則解讀:

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授尹飛:北京重拳治理商改住,正本清源意義重大。

商改住、辦改住,本身就是違規(guī)變更房屋規(guī)劃用途的行為,這次北京市全面叫停商辦改住,是正本清源,讓這些商業(yè)辦公項(xiàng)目回歸到為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的路徑上來(lái),也是為消費(fèi)者負(fù)責(zé),保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益的重要舉措。

商改住盛行,主要出現(xiàn)在少數(shù)一線城市,由于嚴(yán)格的住房限購(gòu)以及住宅價(jià)格較高,不少人將購(gòu)買(mǎi)小面積商業(yè)辦公項(xiàng)目,作為投資或者過(guò)渡性居住,開(kāi)發(fā)商為追求利潤(rùn)最大化,把商業(yè)辦公項(xiàng)目設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)成住宅對(duì)外銷(xiāo)售。這類違規(guī)操作,一方面導(dǎo)致政府在區(qū)域或商圈的規(guī)劃落空,大量商業(yè)辦公樓盤(pán)用于居住,經(jīng)濟(jì)活動(dòng)聚集效應(yīng)減弱,另一方面對(duì)商改住進(jìn)行炒作,也拉高商業(yè)辦公用房的成本,不利于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。全面叫停商改住刻不容緩,北京這次出手可以說(shuō)非常及時(shí)、果斷,意義重大。

北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰:商改住將成為歷史。

商改住新政,全面遏制商業(yè)辦公用房市場(chǎng)的不正之風(fēng),開(kāi)發(fā)商不能建、個(gè)人不讓買(mǎi)、銀行不給貸、中介不許代理,繼續(xù)頂風(fēng)作案的,后果很?chē)?yán)重,一經(jīng)查實(shí),收回土地,銀行在全市范圍內(nèi)暫停授信,代理機(jī)構(gòu)注銷(xiāo)。在新政的高壓態(tài)勢(shì)下,違規(guī)商改住的供應(yīng)和需求同步封殺,商改住這個(gè)商不商住不住的怪胎,將告別北京市場(chǎng),成為歷史。

【權(quán)威解讀】“商改住”的前世今生

早在上個(gè)世紀(jì)90年代,深圳一批開(kāi)發(fā)商將擱置了數(shù)年的爛尾樓重新包裝,變成“商務(wù)公寓”或者“酒店式公寓”銷(xiāo)售。

隨后,這種方式傳到了北京,讓開(kāi)發(fā)商嘗到迅速回款的甜頭。

2000年之后,一些爛尾項(xiàng)目,或者以商業(yè)、酒店、辦公為名立項(xiàng)的項(xiàng)目,通過(guò)分割產(chǎn)權(quán),以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”為名,將“類住宅”作為賣(mài)點(diǎn),改變使用屬性的形式,拉動(dòng)銷(xiāo)售。

出于成本問(wèn)題,酒店式公寓和公寓式酒店的價(jià)格,一度高過(guò)普通住宅售價(jià),或與住宅價(jià)格持平。為了拉動(dòng)銷(xiāo)售,大約自2003年起,一部分開(kāi)發(fā)商打出提供固定年回報(bào)、原價(jià)或增值回購(gòu)、承諾無(wú)風(fēng)險(xiǎn)或者低風(fēng)險(xiǎn)投資等方式,銷(xiāo)售公寓式酒店、分時(shí)度假酒店、酒店式公寓。

由于開(kāi)發(fā)商在操作過(guò)程中留下多處隱患,2007年,市住建委針對(duì)這些項(xiàng)目發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示,通過(guò)多種途徑提醒購(gòu)房人,這種銷(xiāo)售方式不符合《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房”且“商品住宅按套銷(xiāo)售,不得分割拆零銷(xiāo)售”的規(guī)定,應(yīng)謹(jǐn)慎投資。

但是,由于利益驅(qū)動(dòng)和迅速回款的需求,開(kāi)發(fā)商在拿地之后,仍會(huì)選擇將地塊上配建的商業(yè)建筑改建,以Loft等形式銷(xiāo)售。

為此,2011年起,本市出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng),完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》,要求商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得設(shè)計(jì)成住宅的格局,不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間,開(kāi)發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪無(wú)法辦理房產(chǎn)證。

同時(shí),因?yàn)樵趯徟秃罄m(xù)驗(yàn)收環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán),至今為止,仍有大量開(kāi)發(fā)商將地塊配建的商業(yè)、辦公改為類住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售。

這種產(chǎn)品的主要受眾為大量沒(méi)有購(gòu)房資格、為了滿足基本居住需求的非京籍人員,以及投資客。

有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,商住的市場(chǎng)規(guī)模一直呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,2008年,北京市場(chǎng)商住的供應(yīng)套數(shù)為1.15萬(wàn)套,而到了2009年就達(dá)到2.23萬(wàn)套,2017年,商住總成交約為4.17萬(wàn)套。在價(jià)格方面,2015年,商住的價(jià)格為每平方米2.64萬(wàn)元,到了今年年初前兩月,商住的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米4.54萬(wàn)元。

【權(quán)威解讀】購(gòu)買(mǎi)“商住房”的風(fēng)險(xiǎn)

所謂“商住”,大家都知道,其實(shí)就是一些商業(yè)或辦公等立項(xiàng)的項(xiàng)目,被開(kāi)發(fā)商改變規(guī)劃,冠以不限購(gòu)的商改住名義賣(mài)給購(gòu)房者。其實(shí)政府給的房本還是寫(xiě)著商業(yè)、辦公,根本就沒(méi)有“商住”這個(gè)詞兒,可以說(shuō)“商住”其實(shí)是一個(gè)開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造出來(lái)的名詞。

一個(gè)城市在規(guī)劃中,肯定會(huì)綜合考慮住宅、商業(yè)、辦公等多種功能的布局,比如某個(gè)區(qū)域,布局一些住宅,配套一些商業(yè),讓大家居住便利。再安排一些辦公項(xiàng)目,為職住平衡提供可能。但試想一下,如果住宅是住宅,配套的商業(yè)等,也變成了住宅,無(wú)論是城市功能還是生活服務(wù)功能都如何實(shí)現(xiàn)?

所以說(shuō),其實(shí)所謂的“商住”,本身就是開(kāi)發(fā)商為了利益制造出來(lái)的“偽住宅”。因?yàn)樽罱恍┠陙?lái),住宅比商業(yè)辦公好賣(mài)。而且,開(kāi)發(fā)商這種行為也是政策不允許的,是違規(guī)的行為。

在早幾年的時(shí)候,可以說(shuō)開(kāi)發(fā)商賣(mài)商住這樣的違規(guī)體,還有些遮遮掩掩、藏著掖著?勺罱鼉赡,一些開(kāi)發(fā)商公然打著“不限購(gòu)的公寓”等招牌,此次對(duì)于商住限購(gòu)傳言也推波助瀾,其目的是實(shí)現(xiàn)利益最大化。

再來(lái)具體說(shuō)說(shuō)商住的弊端:

一、商住一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施,例如:學(xué)校、商業(yè)、居委會(huì)等,所以您如果居住在商住房子里,可能享受不到這些配套服務(wù),學(xué)區(qū)房就更別想了。

二,商住項(xiàng)目的土地出讓年限一般只有40年或50年,住宅則是70年。

三,買(mǎi)商住的話,貸款期限一般不能超過(guò)10年,貸款利率至少上浮10%,而且不能申請(qǐng)住房公積金貸款。

四、商住在購(gòu)買(mǎi)和使用過(guò)程中都不能享受住宅的稅費(fèi)減免優(yōu)惠,交易和持有成本高。

五、商住用的不是民水、民電,水電等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)高于住宅。

六、買(mǎi)商住不能遷入戶口。

七、商住基本上都沒(méi)有燃?xì),只能用電磁爐。

八、商住的公攤通常情況下都特別大。得房率不到70%那是常事兒。

九、商住的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi),要比住宅貴很多很多。

十、由于很難成立業(yè)委會(huì),商住房的業(yè)主維權(quán)也很困難。而且商住不是住宅,所以用作居住時(shí)很多權(quán)益不受法律保障。

十一、商住的宜居性較差,因?yàn)槔锩婕扔芯幼〉、又有辦公的,人員混雜,安全性差。

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