3月26日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》(簡(jiǎn)稱“公告”)明確，“商辦類項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?對(duì)規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住”等。
《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》
為進(jìn)一步規(guī)范本市商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)公告如下
一、商業(yè)、辦公類項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>
二、開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平米;不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。
三、開發(fā)企業(yè)新建的商辦類項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè)、銷售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國土、住建部門依法處理。
四、開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。
五、本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
1、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。
2、在申請(qǐng)購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。
六、對(duì)規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對(duì)違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。
七、商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款。
八、本公告發(fā)布之日起，開發(fā)企業(yè)將新開工的商辦類項(xiàng)目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實(shí)，規(guī)劃國土部門依法收回土地，商業(yè)銀行對(duì)該企業(yè)在本市所有項(xiàng)目暫停授信。
九、開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。
本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行，與本公告不符的，按本公告執(zhí)行。
2017年3月26日
解讀：北京"商改住"限購 公寓市場(chǎng)或迎大調(diào)整
因住宅限購導(dǎo)致的商住投資需求或面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。今日北京市出臺(tái)重磅政策，要求“商改住”限購，在建在售“商辦”不得賣給個(gè)人。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將抑制公寓市場(chǎng)的成交，抑制程度超過了住宅限購升級(jí)的影響。預(yù)計(jì)未來商辦項(xiàng)目成交量將下跌50%以上，價(jià)格可能下跌30%以上。
今日，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，要求商辦類項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平米;在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織;購買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。
公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購買應(yīng)當(dāng)符合兩個(gè)條件：名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的;在申請(qǐng)購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，新政意味著目前市場(chǎng)在售的商辦類物業(yè)將只能銷售給企業(yè)，而企業(yè)持有和購買、再轉(zhuǎn)讓將有非常高的稅費(fèi)成本。已經(jīng)入市的商辦類項(xiàng)目雖然可以銷售給個(gè)人，但必須符合在京無房且有連續(xù)社�；騻�(gè)稅，購買條件比住宅更嚴(yán)格，而且這些商辦項(xiàng)目必須全款。這將明顯抑制市場(chǎng)上公寓的成交，抑制的影響超過了住宅限購升級(jí)影響。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，個(gè)人認(rèn)購商辦類項(xiàng)目不能貸款、要有五年社保、無房產(chǎn)記錄等要求，直接使得此類物業(yè)的認(rèn)購價(jià)值幾乎壓縮為零，此類物業(yè)或從香餑餑轉(zhuǎn)變?yōu)闋C手山芋，也使得此類物業(yè)未來難以交易，或出現(xiàn)價(jià)格明顯的下滑。
張大偉認(rèn)為，目前市場(chǎng)上，商辦類物業(yè)大約有50-60%是直接銷售給個(gè)人的類居住類物業(yè)，另外還有40%左右的辦公類產(chǎn)品，雖然不居住也大部分作為居住用途，這種情況下，未來市場(chǎng)成交有可能出現(xiàn)50%以上的跌幅，如果政策持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，未來價(jià)格很可能有30%以上的跌幅。
“北京這一針對(duì)商辦類物業(yè)的調(diào)控可以說是‘317’一系列樓市調(diào)控后的又一重磅升級(jí)，是全國最嚴(yán)格調(diào)控措施，其他城市很可能開始新一輪全面封堵商住政策潮。而因?yàn)樽≌拶弻?dǎo)致的之前購買商住的投資需求很可能面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。”張大偉說。
