十堰市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法
第一章 總則
第一條 為了加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理，逐步實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、社會化、經(jīng)營型的物業(yè)管理新體制，為居民創(chuàng)造和保持一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的住宅區(qū)物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)已投入使用的各類房屋及其配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及場地。
本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用的其他人。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司受物業(yè)所有人的委托按合同有償對物業(yè)進(jìn)行管護(hù)、維修和為住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。
本辦法所稱物業(yè)管理公司，是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件，經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，經(jīng)營物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。
第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理公司專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。
第五條 市房地產(chǎn)管理局是本市住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門。其主要職責(zé)是：
(一)貫徹執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的政策和法規(guī)；
(二)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的組織、檢查、協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)；
(二)指導(dǎo)全市物業(yè)管理社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的體制改革；
(四)負(fù)責(zé)管理市政府用于扶持物業(yè)管理的專項(xiàng)資金；
(五)負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)的審批、年檢；
(六)負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金和物業(yè)管理配套用房的監(jiān)督管理；
(七)組織查處物業(yè)管理中的違法違規(guī)行為；
(八)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
第六條 市政園林、交通、公安、郵電、供水、供電、供氣等有關(guān)部門，應(yīng)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)配合做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。
區(qū)政府、街道辦事處協(xié)助監(jiān)督本轄區(qū)物業(yè)管理工作，主動協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系。
第二章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第七條 住宅區(qū)交付使用、入住率達(dá)到50％以上后，市物業(yè)管理主管部門應(yīng)督促、指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位會同住宅區(qū)所在地街道辦事處組織召開第一次業(yè)主大會。
第八條 業(yè)主大會由住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會必須有過半數(shù)以上有投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。
業(yè)主大會的決定，須經(jīng)出席會議的業(yè)主過半數(shù)以上表決同意。
第九條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：
(一)選舉、罷免業(yè)主委員會委員；
(二)審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；
(三)聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)工作報告；
(四)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。
第十條 住宅區(qū)業(yè)主人數(shù)超過100人時，應(yīng)當(dāng)組成住宅區(qū)業(yè)主代表大會。
業(yè)主代表大會成員人數(shù)一般不超過80人，由各幢住宅或非住宅業(yè)主按比例協(xié)商推選產(chǎn)生。
業(yè)主代表大會的召開方式，決議方式與業(yè)主大會相同；履行業(yè)主大會相同的職權(quán)。
第十一條 實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是代表業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。
一個體宅區(qū)成立一個業(yè)主委員會。第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。
第十二條 業(yè)主委員會人數(shù)根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模等情況而定，一般為5人至15人組成。
根據(jù)需要業(yè)主委員會委員可以聘請部分有關(guān)管理部門和服務(wù)單位的人員擔(dān)任，但業(yè)主代表不得少于80%。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會委員每屆任期三年。
第十三條 業(yè)主委員會自選舉之日起十五日內(nèi)應(yīng)持下列文件到市民政部門和市物業(yè)管理主管部門審核登記：
(一)成立業(yè)主委員會申請書；
(二)業(yè)主委員會委員及主任、副主任名單；
(三)業(yè)主委員會章程。
第十四條 業(yè)主委員會對業(yè)主大會或業(yè)主代表大會負(fù)責(zé)，履行下列職責(zé)：
(一)提議召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會；
(二)制定或修改業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約，并提交業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議；
(三)選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理公司，與物業(yè)管理公司訂立、變更或解除物業(yè)管理服務(wù)合同；
(四)依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修基金，審定和監(jiān)督依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修基金的使用；
(五)審議物業(yè)管理公司物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)決算以及住宅區(qū)管理服務(wù)的重大事項(xiàng)；
(六)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督檢查物業(yè)管理公司的管理服務(wù)工作；
(七)配合物業(yè)管理公司，督促業(yè)主和使用人遵守管理規(guī)章制度，履行義務(wù)；
(八)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。
第十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議，會議必須有過半數(shù)委員出席才有效，決議事項(xiàng)應(yīng)實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)的原則。
業(yè)主委員會召開會議時，可邀請政府有關(guān)部門、街道辦事處等單位有關(guān)人員和業(yè)主、使用人代表以及物業(yè)管理公司代表列席會議。
第十六條 業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動的行為規(guī)范，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。
業(yè)主公約自業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過之日起生效，并報物業(yè)管理主管部門備案。
第三章 物業(yè)管理公司與委托管理服務(wù)
第十七條 物業(yè)管理公司自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，具有獨(dú)立法人資格，享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第十八條 物業(yè)管理公司管理人員和技術(shù)人員必須通過崗位培訓(xùn)，持證上崗。
第十九條 物業(yè)管理公司必須辦理下列手續(xù)，方能從事物業(yè)管理服務(wù)，開展經(jīng)營活動：
(一)申請取得資質(zhì)證書；
(二)取得營業(yè)執(zhí)照；
(三)辦理稅務(wù)登記；
(四)申辦《湖北省經(jīng)營及服務(wù)價格收費(fèi)監(jiān)審證》。
第二十條 一個住宅區(qū)業(yè)主委員會只能選聘委托一個物業(yè)管理公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)物業(yè)管理，住宅區(qū)業(yè)主不得自行委托物業(yè)管理公司。
物業(yè)管理公司接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容應(yīng)包括：委托的服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)的期限、違約責(zé)任和爭議解決的方式等。
物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起十五日內(nèi)，將合同報工商行政主管部門和市物業(yè)管理主管部門備案。
第二十一條 物業(yè)管理公司實(shí)施管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)房屋建筑共用部位的養(yǎng)護(hù)、維修和管理；
(二)房屋共用設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修、運(yùn)行和管理；
(三)附屬配套建筑和設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修和管理；
(四)公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)和管理；
(五)公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所和房屋共用部位的清掃保潔以及垃圾的收集、清運(yùn)等；
(六)車輛停放與行駛秩序的管理；
(七)維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等；
(八)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定要求，做好業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項(xiàng)。
(九)配合街道、居民委員會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作。
第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)管理主管部門會同物價管理部門制定。
第二十三條 物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
物業(yè)管理費(fèi)用由物業(yè)管理公司按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定向業(yè)主或使用人收取。
物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)建立健全財務(wù)會計制度，每半年向業(yè)主公布一次管理服務(wù)費(fèi)用的收支情況，并接受業(yè)主委員會和政府有關(guān)部門的監(jiān)督。
第二十四條 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或解除后的十五日內(nèi)，在市物業(yè)管理主管部門監(jiān)督下辦理如下事項(xiàng)：
(一)向業(yè)主委員會移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物(物業(yè)管理公司參與投資興建的管理、社區(qū)綜合服務(wù)用房由業(yè)主委員會按投資比例以重置成本價結(jié)合成新的方法作價收購)；
(二)與業(yè)主委員會辦理財務(wù)結(jié)算；
(三)向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)檔案資料；
第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第二十五條 業(yè)主和使用人應(yīng)合理、正確的使用物業(yè)，禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；
(二)改變原有房屋的功能和用途；
(三)占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備；
(四)在天井、庭院、平臺、屋頂、道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；
(五)侵占綠地，毀壞花草樹木；
(六)隨地擺設(shè)攤點(diǎn)，未經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立集貿(mào)市場；
(七)亂倒垃圾，在公共場所堆放雜物；
(八)亂貼、亂畫、亂牽、亂掛和不按規(guī)定設(shè)置廣告；
(九)排放有毒、有害物質(zhì)，產(chǎn)生噪聲；
(十)不按規(guī)定行駛和停放車輛。
第二十六條 業(yè)主和使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或使用人。
對住宅裝修中的違規(guī)行為，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)管理部門依法處理。
第二十七條 業(yè)主或使用人因特殊情況需要改變住宅使用性質(zhì)和外貌的，必須符合城市規(guī)劃及住宅區(qū)物業(yè)管理要求，報經(jīng)有關(guān)管理部門批準(zhǔn)。
第二十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租住宅時，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為轉(zhuǎn)讓或租賃合同的附件，并將轉(zhuǎn)讓或出租的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司。
第二十九條 物業(yè)維修、更新費(fèi)用的承擔(dān)辦法：
(一)住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用由業(yè)主或使用人承擔(dān)；
(二)本幢住宅共用部位、共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由本幢住宅業(yè)主或使用人按照各自住宅建筑面積比例分擔(dān)。
(三)住宅區(qū)內(nèi)由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、路燈、排水排污干道、化糞池、垃圾箱等公共設(shè)施的大修、更新費(fèi)用，由住宅區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主按照各自住宅建筑面積比例分擔(dān)。
(四)住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第三十條 物業(yè)維修、更新時，相關(guān)業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。
因物業(yè)維修、裝修造成相關(guān)業(yè)主、使用人的自用部位、設(shè)備損壞或財產(chǎn)損失的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
第五章 前期物業(yè)管理與移交
第三十一條 本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指住宅區(qū)住宅開始出售至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。
第三十二條 新建住宅區(qū)首期房屋單體竣工出售前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制定住宅使用公約，選聘物業(yè)管理公司，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn)。
開發(fā)建設(shè)單位與購房人簽訂銷售合同時，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理合同和住宅使用說明書作為銷售合同的附件。
第三十三條 前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。業(yè)主入住后所發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位與購房人按照住宅銷售合同的約定承擔(dān)，沒有合同約定的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第三十四條 住宅使用公約至業(yè)主大會審議通過的業(yè)主公約生效時終止。
前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時終止。
第三十五條 新建住宅區(qū)按照規(guī)劃建設(shè)完畢并經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在三個月內(nèi)向市物業(yè)管理主管部門和住宅區(qū)業(yè)主委員會移交下列住宅區(qū)工程建設(shè)資料：
(一)住宅區(qū)規(guī)劃圖、紅線圖、竣工總平面圖；
(二)土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
(三)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
(四)地下管網(wǎng)竣工圖；
(五)其它必要的資料。
第三十六條 新建住宅區(qū)或在物業(yè)管理范圍內(nèi)新建建筑物必須建立物業(yè)維修基金。物業(yè)維修基金由開發(fā)建設(shè)單位按住宅區(qū)建設(shè)投資總額的1％—1.5％的比例提取，其中：建筑面積3萬平方米以上的住宅小區(qū)為1％；高層住宅、零星單幢住宅、住宅片區(qū)為1.5％。物業(yè)維修基金可計入住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)成本。
住宅區(qū)物業(yè)維修基金由開發(fā)建設(shè)單位在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收前，由市物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)收集。
第三十七條 物業(yè)維修基金由市物業(yè)管理主管部門在指定的金融機(jī)構(gòu)實(shí)行專戶儲存，專項(xiàng)用于該住宅區(qū)物業(yè)管理的啟動及住宅共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新。物業(yè)維修基金及其增值部分歸住宅區(qū)全體業(yè)主共同所有。
物業(yè)維修基金的使用由業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定，報市物業(yè)管理主管部門審查核準(zhǔn)，任何單位和個人不得挪用。
業(yè)主委員會應(yīng)定期對全體業(yè)主公布物業(yè)維修基金的使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督和審計部門的審計。
第三十八條 新建住宅區(qū)交付使用或移交時，開發(fā)建設(shè)單位必須按不低于總建筑面積的3‰向業(yè)主委員會提供物業(yè)管理用房(最少不得低于40平方米)，作為住宅區(qū)公共配套設(shè)施，由市物業(yè)管理主管部門管理，主要用于業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的辦公使用。
第三十九條 新建住宅區(qū)交付使用或移交時，開發(fā)建設(shè)單位必須按總建筑面積的3‰，以建筑安裝工程造價向業(yè)主委員會提供社區(qū)綜合服務(wù)用房，所有權(quán)歸住宅區(qū)所有業(yè)主，由市物業(yè)管理主管部門監(jiān)管。社區(qū)綜合服務(wù)用房的購置費(fèi)用可從物業(yè)維修基金中列支。
社區(qū)綜合服務(wù)用房和住宅區(qū)內(nèi)其它有經(jīng)濟(jì)收入的共用配套設(shè)施、設(shè)備和場地，由物業(yè)管理公司按物業(yè)委托管理合同經(jīng)營。
第四十條 本辦法施行前已交付使用而未建立物業(yè)維修基金的住宅區(qū)，由業(yè)主委員會依照價格管理部門核定的標(biāo)準(zhǔn)，按房屋建筑面積比例向產(chǎn)權(quán)人收取建立物業(yè)維修基金。
住宅區(qū)房屋的改建、擴(kuò)建，由產(chǎn)權(quán)人按工程投資總額的1.5％繳交物業(yè)維修基金。
按國家房改政策房屋產(chǎn)權(quán)買斷時，售房單位應(yīng)提取售房款總額的10%，建立物業(yè)維修基金。
第六章 法律責(zé)任
第四十一條 業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，業(yè)主委員會或相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。
第四十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反本辦法的，市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定。
第四十三條 業(yè)主、使用人逾期未按物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理公司可以按合同約定加收滯納金，并可以采取必要的督促措旅，也可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第四十四條 物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償。物業(yè)管理公司違反本辦法情節(jié)嚴(yán)重的，市物業(yè)管理主管部門可按規(guī)定降低或者注銷其物業(yè)管理資質(zhì)，同時建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項(xiàng)目。
第四十五條 物業(yè)管理公司未取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書，擅自承攬物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由市物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，可強(qiáng)制終止其對住宅區(qū)的物業(yè)管理。
第四十六條 業(yè)主、使用人或其他單位、個人違反本辦法第二十五條、二十六條、二十七條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)予以制止，要求限期恢復(fù)原狀或采取補(bǔ)救措施；按規(guī)定應(yīng)給予處罰的，由有關(guān)行政部門給予處罰。
第四十七條 市物業(yè)管理主管部門工作人員徇私舞弊、玩忽職守的，由所在單位或上級主管部門給予處分；構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。
第四十八條 業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在執(zhí)行合同過程中發(fā)生爭議的，可由市物業(yè)管理主管部門進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解無效的，可申請仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或向人民法院起訴。
第七章 附則
第四十九條 綜合樓宇、工業(yè)區(qū)等物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。
第五十 條 各縣(市)住宅區(qū)物業(yè)管理可依照本辦法執(zhí)行。
第五十一條 本辦法由十堰市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第五十二條 本辦法自發(fā)布之日起施行。十堰市人民政府辦公室1995年8月11日發(fā)布的《十堰市城區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》同時廢止。
