第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)主體合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《湖北省價格條例》、《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》、《湖北省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(鄂價工服〔2018〕22號)、《湖北省相對封閉區(qū)域內(nèi)商品和服務(wù)價格行為規(guī)范（試行）》等法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施細則。
第二條 黃石市城區(qū)(含開發(fā)區(qū))行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費及其監(jiān)督管理，適用本實施細則。
第三條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合法、合理、公開、誠實信用以及質(zhì)價相符的原則。
本實施細則所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)主體按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。
第四條 住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府定價管理，收費標準由市發(fā)改（價格）主管部門會同市房產(chǎn)主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、服務(wù)成本和業(yè)主承受能力等因素，按照規(guī)定的定價權(quán)限和程序制定，并向社會公布。物業(yè)服務(wù)成本按照物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法審核確定。
第五條 制定物業(yè)服務(wù)收費標準，以成本為基礎(chǔ)，加法定稅金和合理利潤率，一至三星級利潤率為15％，四至五星級利潤率為10％。
物業(yè)服務(wù)成本包括以下部分：
1、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；
3、物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
4、物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業(yè)服務(wù)主體的固定資產(chǎn)折舊；
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；
9、應(yīng)計入的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第六條 我市住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行分等定級、按質(zhì)論價。物業(yè)服務(wù)等級根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、水平、管理等狀況，制定五個星級，各星級服務(wù)標準按《關(guān)于印發(fā)<黃石市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范>的通知》(黃房管文〔2016〕53號)規(guī)定執(zhí)行。
我市按照物業(yè)服務(wù)等級制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費標準，共制定四個等級（星級）的收費標準，各等級（星級）收費標準詳見《黃石市住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標準》(附件1)。五星級的收費標準，由于服務(wù)等級高，服務(wù)主體須提供高等級服務(wù)材料和現(xiàn)有的物業(yè)管理案例，由市發(fā)改（價格）主管部門會同市房產(chǎn)主管部門，另行核定。
已計入物業(yè)服務(wù)成本的，物業(yè)服務(wù)主體不得重復(fù)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費。
第七條 物業(yè)服務(wù)主體必須履行收費前資料報送程序。建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)主體須將物業(yè)服務(wù)主體中標通知書、物業(yè)管理方案，對照《關(guān)于印發(fā)<黃石市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范>的通知》和《黃石市住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標準》，擬定物業(yè)服務(wù)等級和收費標準，并將填報的《黃石市住宅前期物業(yè)服務(wù)等級和收費標準報送表》（詳見附件2）等資料，一并向市發(fā)改（價格）主管部門和市房產(chǎn)主管部門報送。物業(yè)服務(wù)主體報送四、五星級服務(wù)等級和收費標準資料，除按上述第六條規(guī)定外，還需提供在我市轄區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有物業(yè)管理的實際案例、管理最高檔次的物業(yè)小區(qū)情況、群眾滿意率、房產(chǎn)主管部門或物業(yè)行業(yè)協(xié)會定期開展的物業(yè)服務(wù)標準規(guī)范執(zhí)行情況考核和信用評價結(jié)果。否則，不予受理。
建設(shè)單位應(yīng)當依法公開選聘前期物業(yè)服務(wù)主體，在市發(fā)改（價格）主管部門和市房產(chǎn)主管部門審核的住宅前期物業(yè)服務(wù)等級和收費標準內(nèi)與業(yè)主（或購房者）約定具體收費標準，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
符合下列條件之一，應(yīng)當依法成立業(yè)主大會的住宅區(qū)，其物業(yè)服務(wù)收費不作為前期物業(yè)實行政府定價管理：
（一）交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十的；
（二）交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十的；
（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)比例達到百分之二十的。
第八條 實行政府定價管理以外的物業(yè)服務(wù)，由業(yè)主大會按照公平、公正、公開原則，擇優(yōu)選聘物業(yè)服務(wù)主體，并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準等進行約定。
物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)主體不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準。確需調(diào)整的，應(yīng)當征得業(yè)主大會同意。征求意見前,應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按幢公示擬調(diào)價方案及理由、成本變動情況等資料，公示時間不少于十五日。
鼓勵物業(yè)服務(wù)主體創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)管理模式，通過政府主導(dǎo)、市場運作，社會參與、多元共治，推進突出服務(wù)群眾價值取向、體現(xiàn)公益屬性的“紅色物業(yè)”發(fā)展，更好滿足居民基本物業(yè)服務(wù)需求。
第九條 規(guī)范空置房物業(yè)服務(wù)收費行為。前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至房屋交付之日的物業(yè)服務(wù)費，由建設(shè)單位承擔(dān)；房屋交付之日后的物業(yè)服務(wù)費，由業(yè)主承擔(dān)。
業(yè)主應(yīng)承擔(dān)房屋空置期的物業(yè)服務(wù)費用。房屋交付后一年內(nèi)無人入住的，業(yè)主按不高于前期物業(yè)服務(wù)費標準的50%交納。
建設(shè)單位將未達到交付條件的新建物業(yè)交付給買受人的，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)費用。
第十條 物業(yè)服務(wù)費以建筑面積為計價單位，按月計費。
第十一條 建設(shè)單位應(yīng)當按照建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件和配建標準建設(shè)停車庫（位），優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求。商品房銷售前，應(yīng)當制定車庫（位）租售方案，明確車庫（位）的權(quán)屬及數(shù)量、租賃價格、銷售價格、價格有效期等，并按規(guī)定報市房產(chǎn)主管部門備案。
建設(shè)單位應(yīng)當在銷售場所醒目位置公示已備案的車庫（位）租售方案，不得以不公平的高價租售或者與商品住房等捆綁租售車庫（位）。
第十二條 規(guī)范住宅小區(qū)車庫（位）停放服務(wù)收費行為
小區(qū)車庫（位）停放服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)主體為機動車有序停放提供場地占用、維護和管理而收取的服務(wù)費用。服務(wù)主體須區(qū)分車庫（位）產(chǎn)權(quán)，按提供的服務(wù)內(nèi)容收取車庫（位）的停車費或停放服務(wù)費。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場地用于停放機動車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，可以收取停車費（系指維護、管理的服務(wù)費用，下同），其管理、使用、收費等具體事項由業(yè)主大會決定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)主體等不得銷售或者變相銷售。
對業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的車庫、車位不得收取停車費。
業(yè)主大會應(yīng)從低制定停車費標準。制定業(yè)主共有道路（場地）的停車費標準，須遵循方便業(yè)主、有序停車原則，考慮成本支出、用戶承受能力等因素，制定的停車收費標準應(yīng)與周邊市場價格大體相當。
建設(shè)單位或服務(wù)主體應(yīng)合理制定車庫（位）停放服務(wù)費標準。按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定且初始登記所有權(quán)人為建設(shè)單位的停車庫（位），按誰投資管理、誰受益的原則，建設(shè)單位或所有權(quán)人考慮建設(shè)和管理服務(wù)成本、用戶承受能力、市場供求等因素，制定的車庫（位）停放服務(wù)費標準應(yīng)與周邊市場價格大體相當；對已出售的車庫（位），可以按建筑面積，參照住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級標準收取物業(yè)服務(wù)費，但不再收取停車費。車庫（位）權(quán)屬不明晰的，建設(shè)單位或服務(wù)主體按誰管理、誰受益的原則，考慮車庫（位）投入的前期管理費用、正常運行費用、用戶承受能力、市場供求等，制定的車庫（位）停放服務(wù)費標準，應(yīng)與周邊市場價格大體相當；收費方式可以實行月租、年租和長期租，但不能再收取其他的物業(yè)服務(wù)費用。
對公眾投訴頻繁、矛盾突出的.車庫（位）租售價格，市發(fā)改（價格）主管部門先行提醒告誡；價格明顯偏高的，開展成本調(diào)查，通過公開成本調(diào)查結(jié)果，引導(dǎo)督促建設(shè)單位合理定價。對成本調(diào)查證實租售價格過高，經(jīng)提醒告誡后仍不改正的，應(yīng)當依法依規(guī)處理。
第十三條 對進入住宅和非住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列車輛，應(yīng)當免收停車費：
（一）執(zhí)行任務(wù)的軍車、警車、消防車、救護車、救災(zāi)搶險車、郵（快）遞車、環(huán)衛(wèi)車、市政設(shè)施維護維修車、殯葬車；
（二）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當予以免費的車輛，如肢殘人駕駛的專用代步車輛等;
（三）臨時停車不超過30分鐘的車輛；
（四）為業(yè)主或物業(yè)使用人提供搬家、配送貨物服務(wù)的車輛；
（五）市人民政府批準免費的其他車輛。
（六）新能源汽車按停車費或停放服務(wù)費標準的80%收取。
（七）鼓勵各服務(wù)主體結(jié)合自身管理和經(jīng)營需要，適當延長免費停車時間或時段，為業(yè)主提供更多的優(yōu)惠服務(wù)。
第十四條 利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益屬于全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會決定其使用方式和用途。
物業(yè)服務(wù)主體代為收取、保管前款經(jīng)營收益，可以按合同約定提取勞務(wù)費。
物業(yè)服務(wù)費收入與使用支出情況，業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益及支出情況，應(yīng)當每半年公示一次，并適時審計，接受業(yè)主監(jiān)督。
第十五條 規(guī)范房屋裝修、建筑垃圾清運、出入證等收
費行為。對房屋裝修實行保證金管理的，由物業(yè)服務(wù)主體與業(yè)主協(xié)商（或業(yè)主大會）制定《房屋裝修管理辦法》。物業(yè)服務(wù)主體嚴格按《房屋裝修管理辦法》規(guī)定的房屋裝修保證金收取標準、退還時間和相關(guān)責(zé)任等執(zhí)行。沒有制定或出臺《房屋裝修管理辦法》的，物業(yè)服務(wù)主體不得收取房屋裝修保證金等不合理費用。
規(guī)范建筑垃圾清運收費行為。小區(qū)業(yè)主裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，其清運費用既可以由業(yè)主（或物業(yè)使用人）與物業(yè)服務(wù)主體協(xié)商約定，也可以由業(yè)主（或物業(yè)使用人）與建筑垃圾清運服務(wù)主體協(xié)商約定。省級以上人民政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。物業(yè)服務(wù)主體有義務(wù)協(xié)助業(yè)主及時清運裝修產(chǎn)生的建筑垃圾。
規(guī)范住宅小區(qū)出入證（卡）收費行為。住宅區(qū)實行出入證（卡）管理的，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)主體應(yīng)當為業(yè)主免費配置出入證（卡），每戶人員出入證（卡）不少于3張，車輛識別卡每車一張。業(yè)主因遺失、損壞或其他原因需補辦的，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)主體應(yīng)在收費公示的基礎(chǔ)上按市場價格收取制作成本費用，不得以營利為目的收取高額制作費用。
第十六條 對為業(yè)主或物業(yè)使用人提供維修安裝等臨時性服務(wù)的外來人員、車輛，物業(yè)服務(wù)主體等不得收取任何費用。確因?qū)嵭谐鋈胱C（卡）管理的需要，可以按公示標準收取押金，并在退證（卡）時全額退還。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。
市房產(chǎn)主管部門在市政府領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)同相關(guān)行政主管部門、專業(yè)經(jīng)營單位，制定配套設(shè)施設(shè)備不齊全的老舊住宅區(qū)物業(yè)改造規(guī)劃和年度實施計劃，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅區(qū)的綜合環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。
規(guī)范未抄表到戶供水、供電價格行為。專業(yè)經(jīng)營單位未抄表到戶的物業(yè)管理區(qū)域，水電總分表之間的正常損耗，本著不以營利為目的，按合理分攤、收支平衡、賬目公開的原則，據(jù)實分攤，但供電損耗計入比例最高不超過總表計量數(shù)的6%；供水經(jīng)過測算合理據(jù)實分攤，均納入物業(yè)服務(wù)收費范圍，由業(yè)主或用戶在正常的物業(yè)服務(wù)收費標準外承擔(dān)。報市人民政府同意后實施。
物業(yè)服務(wù)主體接受委托在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供集中供暖或者制冷服務(wù)的，收費標準應(yīng)當與業(yè)主大會協(xié)商約定。有計量器具的，按計量器具顯示數(shù)據(jù)計收；沒有計量器具的，按建筑面積計收。
第十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費。未按約定交納的，業(yè)主委員會、居（村）民委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)主體可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
物業(yè)服務(wù)主體不得以業(yè)主或物業(yè)使用人拖欠物業(yè)服務(wù)費等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業(yè)主或物業(yè)使用人合法權(quán)益的其他行為。
第十九條 物業(yè)服務(wù)主體接受委托代收水電氣暖等費用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等費用。物業(yè)服務(wù)主體已經(jīng)接受委托代收的費用，其他部門、單位不得重復(fù)收取。
任何單位和個人不得強制物業(yè)服務(wù)主體代收有關(guān)費用或者提供無償服務(wù)。
第二十條 實施自行管理的住宅物業(yè)和寫字樓、辦公樓、工業(yè)園區(qū)、商業(yè)區(qū)、賓館飯店、學(xué)校校區(qū)等非住宅物業(yè)，參照本辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條 本實施細則由業(yè)主大會決定或未成立業(yè)主大會由全體業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)主體等不得單方面決定。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)主體等應(yīng)當遵守法律、法規(guī)和政策規(guī)定，嚴格履行合同，規(guī)范收費行為，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)；按規(guī)定明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置常態(tài)化公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準，以及投訴電話等信息，并公布本實施細則，接受業(yè)主監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)主體等不得收取本實施細則未列的費用，有法律、法規(guī)依據(jù)和經(jīng)省級以上人民政府批準的收費項目除外。
第二十三條 建立健全物業(yè)服務(wù)制度，做好爭議調(diào)解工作。市房產(chǎn)主管部門定期開展物業(yè)服務(wù)標準規(guī)范執(zhí)行情況考核和信用評價工作，發(fā)揮物業(yè)行業(yè)協(xié)會作用，每年對物業(yè)服務(wù)主體進行考核，為業(yè)主、物業(yè)服務(wù)主體等提供相關(guān)服務(wù)，或者依法依規(guī)組織調(diào)解、處理物業(yè)服務(wù)活動中的爭議。
市發(fā)改（價格）主管部門對質(zhì)價不符、業(yè)主反應(yīng)強烈、舉報投訴集中的物業(yè)服務(wù)收費，必要時開展成本調(diào)查，公開調(diào)查結(jié)果，提高社會監(jiān)督力度。
第二十四條 市發(fā)改（價格）主管部門和市房產(chǎn)主管部門，應(yīng)加強物業(yè)服務(wù)及收費行為監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)主體違反物業(yè)管理法規(guī)和價格法律、法規(guī)及本辦法規(guī)定的，由市房產(chǎn)主管部門、市發(fā)改（價格）主管部門按照職能分工，分別依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。
第二十五條 其他。物業(yè)服務(wù)主體與業(yè)主已經(jīng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同且合同尚未到期或者尚未終止的，仍按原合同約定執(zhí)行。已經(jīng)辦理新建商品房銷售價格信用承諾或商品房銷售價格申報備案手續(xù)的，且物業(yè)服務(wù)費注明按市發(fā)改或物價部門批準執(zhí)行的，物業(yè)服務(wù)主體按新的政策，填報《黃石市住宅前期物業(yè)服務(wù)等級和收費標準報送表》，執(zhí)行新的《黃石市住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標準》。
第二十六條 大冶市、陽新縣發(fā)改局（物價局）、房產(chǎn)局根據(jù)《湖北省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(鄂價工服〔2018〕22號)，結(jié)合本地實際制定具體實施細則。
第二十七條 本實施細則由市發(fā)改（價格）主管部門、市房產(chǎn)主管部門按照各自職責(zé)負責(zé)解釋。
