住房公積金個(gè)人購(gòu)房1～5年期年利率為3.6%，比購(gòu)房商業(yè)貸款低1.17%。6～30年期年利率為4.05%，比購(gòu)房商業(yè)貸款低0.99%。
近來(lái)，關(guān)于購(gòu)房的政策和新聞將買房人的注意力都集中在“第二套房”、“貸款利息”、“還款方式”等等說(shuō)法上�？墒�，對(duì)于關(guān)系密切的住房公積金，很多人卻不會(huì)應(yīng)用到位。
在職市民繳納的個(gè)人住房公積金，是一項(xiàng)強(qiáng)制繳存、統(tǒng)一存儲(chǔ)、專項(xiàng)使用的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，由員工和其所在單位繳存兩部分構(gòu)成，屬于個(gè)人所有。那么這筆錢到底該怎么用?如何巧用它?下面就介紹幾種巧妙運(yùn)用的方法。
策略一：額度可靈活使用
按規(guī)定，如果夫婦雙方都繳公積金，只能用其中的一個(gè)，不能雙方同時(shí)使用。王女士和他的先生都是公司的白領(lǐng)，準(zhǔn)備結(jié)婚買房時(shí)設(shè)計(jì)出一個(gè)絕妙的點(diǎn)子：在和丈夫領(lǐng)結(jié)婚證前，兩人先以各自的名義購(gòu)買了4樓與5樓上下相鄰的一室一廳的房子，這樣算來(lái)可節(jié)省一大筆錢。
因?yàn)閮蓚�(gè)人如果共買一套房子，只能用夫婦一個(gè)人的公積金額度10萬(wàn)元，而兩個(gè)人分開(kāi)買房子就可以各自申請(qǐng)10萬(wàn)元的公積金，可以多獲得公積金貸款10萬(wàn)元。當(dāng)兩套房子全部裝修好以后，他們把其中的一套以每月1600元的價(jià)格租了出去，這樣又可以做到“以租養(yǎng)貸”，減輕了還款的壓力。王女士還打算將來(lái)在孩子出生后，把現(xiàn)在的4樓和5樓兩套居室打通，裝上樓梯，成為一套復(fù)式公寓。王女士將公積金貸款的使用真是算計(jì)到家。
策略二：組合貸款省萬(wàn)元
如果你申請(qǐng)下來(lái)的公積金貸款額度不夠支付房?jī)r(jià)款，可以同時(shí)辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款，這種二者相結(jié)合的貸款被稱之為組合貸款。于女士以40萬(wàn)元購(gòu)買了某高層單元，在委托按揭公司辦按揭貸款時(shí)，要求幫她爭(zhēng)取到32萬(wàn)元的公積金貸款。辦理公積金貸款的條件較嚴(yán)格，有時(shí)未必能完全按買家的要求進(jìn)行辦理。32萬(wàn)元公積金貸款是該套物業(yè)成交價(jià)的八成，辦這個(gè)額度的公積金貸款顯然是不可能的，一來(lái)公積金貸款規(guī)定不能超過(guò)成交價(jià)的七成，二來(lái)目前公積金貸款的最高限額為25萬(wàn)元。但億達(dá)按揭公司人員發(fā)現(xiàn)，因?yàn)橛谂渴潜ｋU(xiǎn)公司的精算師，月收入過(guò)萬(wàn)元，是銀行的“優(yōu)質(zhì)客戶”，所以她申請(qǐng)占成交價(jià)八成的總貸款額，銀行是可以批準(zhǔn)的。于是，在億達(dá)按揭公司的幫助下，于女士與銀行等進(jìn)行了協(xié)商，最終辦理了33萬(wàn)元的“組合貸款”，即由25萬(wàn)元公積金貸款和8萬(wàn)元的商業(yè)性貸款組合而成。
盡管同樣是貸款，但商業(yè)貸款與公積金貸款的利率就相差了一大截。商業(yè)貸款的利率是4.77%，而公積金貸款的利率是3.6%，這一筆公積金貸款一下就幫王女士省下了好幾萬(wàn)元。
策略三：巧用公積金購(gòu)車
目前，汽車消費(fèi)熱潮正不斷升溫，有的市民購(gòu)房時(shí)資金充裕，沒(méi)有申請(qǐng)住房貸款，可不久后需要購(gòu)車時(shí)資金不足，只好申請(qǐng)購(gòu)車貸款。其實(shí)，更好的做法是在購(gòu)房時(shí)申請(qǐng)住房貸款，留出資金購(gòu)車，這樣其實(shí)就是巧用住房貸款購(gòu)車。如果同樣是10萬(wàn)元5年期的貸款，住房公積金貸款的月利率是3‰，每月還款額是1823.66 元，而汽車貸款的月利率是5.025‰，每月還款額要2169.2元。目前，有些汽車銷售商推出10%的利率優(yōu)惠，即使這樣每月還款額也要達(dá)到 1952.28元。5年下來(lái)，兩者相差7717.72元。
此外，住房貸款期限更長(zhǎng)，可以降低每月還款的金額。目前汽車貸款的期限一般在5年以下，同樣借款10萬(wàn)元，5年期汽車貸款每月還款要2169.2元，而20年期的公積金貸款每月還款只要608.62元。這樣就大大減輕了還款的壓力。
因此，購(gòu)房者即使買房時(shí)資金充裕，也應(yīng)該事先考慮其他的大宗消費(fèi)需求，比如購(gòu)車、裝修、子女教育等，而申請(qǐng)一定比例的購(gòu)房貸款，比較合算的是申請(qǐng)純公積金貸款。
策略四：公積金存款無(wú)利息稅
很多人看到自己公積金賬戶里的錢越來(lái)越多，常常會(huì)覺(jué)得不劃算：除了買房或一些特定情況下才能使用，要“套現(xiàn)”只有等退休，這么大筆錢不能用實(shí)在可惜。很少有人知道：錢存在公積金賬戶里是不收取利息稅的，在目前國(guó)家規(guī)定的利率下，錢存在公積金賬戶里，絕對(duì)比存銀行活期、零存整取1年期、整存整取1年期要合算。
目前，職工當(dāng)年存儲(chǔ)的住房公積金比照居民儲(chǔ)蓄活期存款利率即0.72%計(jì)息，上一年結(jié)轉(zhuǎn)的住房公積金存儲(chǔ)本息比照三個(gè)月整存整取的利率即1.71%計(jì)息。而商業(yè)銀行存款整存整取一年的利息是1.98%，除去20%的利息稅為1.58%，比公積金的利率要低0.13%。
因此，如果不是急于用公積金抵扣房款的話，錢存在公積金里絕對(duì)省心省力又合算，更何況存在那里還有及時(shí)貸到第二套房房款的機(jī)會(huì)。如果既貸了公積金又貸了商業(yè)貸款，與其用公積金賬戶里的錢抵扣公積金貸款，還不如另外準(zhǔn)備一筆錢，先還商業(yè)貸款。
策略五：相當(dāng)可觀的“養(yǎng)老金”
據(jù)了解，目前很多人只知道“三金”(醫(yī)保金、失業(yè)保險(xiǎn)金和養(yǎng)老金)是必繳的，而沒(méi)有“公積金”則問(wèn)題不大。事實(shí)上，公積金也是法定必繳，員工放棄了“公積金”，也等于放棄了一塊很重要的福利，甚至可以說(shuō)是放棄了一份養(yǎng)老金。
首先是喪失了購(gòu)房低息貸款的權(quán)利。住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款利率是，1～5年期年利率為3.6%，6～30年期年利率為4.05%。而購(gòu)房商業(yè)貸款的利率是，1～5年期年利率為4.77%，6～30年期的利率為5.04%。
此外，員工如果一直不動(dòng)用公積金買房，在退休、或遭遇不幸完全喪失勞動(dòng)能力時(shí)，個(gè)人可以提取住房公積金的全部本息余額，這可是一筆相當(dāng)可觀的“養(yǎng)老金”。
因此，隨著生活節(jié)奏加快，跳槽、換崗已被市民普遍接受，你應(yīng)該時(shí)刻注意保護(hù)自己的“公積金”。簽訂勞動(dòng)合同時(shí)，員工可以要求企業(yè)為其繳納公積金。當(dāng)變動(dòng)工作時(shí)，住房公積金本息應(yīng)轉(zhuǎn)入新調(diào)入的單位職工公積金賬戶下，員工住房公積金賬號(hào)也作相應(yīng)調(diào)整。這樣，你才能充分享受到公積金給你帶來(lái)的這些無(wú)形“財(cái)富”。
