受國(guó)家去庫(kù)存政策推動(dòng),去年6月以來(lái),蘇州樓市迎來(lái)一波火爆行情。尤其是今年上海出臺(tái)“3?25新政”之后,當(dāng)?shù)赝恋毓⿷?yīng)明顯收緊,4月新房成交量更是大幅下滑五成以上。在此情況下,距離上海只有100多公里,但房?jī)r(jià)卻大幅低于上海的蘇州,成為上!3?25新政”外溢之下,眾多投資客以及房企的關(guān)注焦點(diǎn)。
數(shù)據(jù)顯示,今年蘇州4月拍賣出去的13宗土地使用權(quán),有12宗地價(jià)比起始價(jià)翻倍,總出讓金共約250.76億元,相當(dāng)于蘇州近三年年度賣地收入的一半左右。
不過(guò),在投資客和房企的瘋狂之下,蘇州樓市近期卻出現(xiàn)了一些微妙變化。比如,雖然4月蘇州房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,但成交量已經(jīng)明顯下滑,部分樓盤價(jià)格甚至出現(xiàn)跳水。業(yè)內(nèi)人士指出,這或許表明部分投資客已經(jīng)開始撤離蘇州樓市,尋找新的炒作熱點(diǎn)。
記者注意到,蘇州市國(guó)土局昨日(5月17日)發(fā)布公告,宣布暫緩5宗地塊掛牌。記者了解到,其中包括被業(yè)界認(rèn)為是“準(zhǔn)地王”的蘇地2016-WG-38號(hào)地塊(以下簡(jiǎn)稱38號(hào)地),5宗土地總面積達(dá)24.34萬(wàn)平方米。此外,另有媒體報(bào)道稱,蘇州擬從5月24日起執(zhí)行限購(gòu)政策,但記者向蘇州市政府和蘇州住建局相關(guān)人士核實(shí),并未獲得確認(rèn)。
值得注意的是,自今年4月份以來(lái),上海、深圳、南京、武漢已經(jīng)相繼出臺(tái)樓市調(diào)控新政。蘇州此前雖然出臺(tái)了“限漲令”但效果不佳。
五宗撤銷地塊包含“準(zhǔn)地王”
據(jù)記者了解,今年蘇州4月拍賣出去的13宗土地,有12宗地價(jià)比起始價(jià)翻倍,最高溢價(jià)率為318.85%。總出讓金共約250.76億元,平均樓面價(jià)18829.82元/平方米,平均溢價(jià)率195.21%。
這意味著什么呢?數(shù)據(jù)顯示,蘇州市(不含吳江區(qū))在2013~三年的賣地收入分別為449.8億元、403.5億元和514.5億元。也就是說(shuō),蘇州4月的土地出讓收入,是其前三年每年土地出讓總額的一半左右。
此外,記者了解到,4月7日~8日,在蘇州首場(chǎng)大型土地拍賣會(huì)上,有超過(guò)40家房企參與其中。其中住宅性質(zhì)的土地拍賣溢價(jià)率全部超過(guò)100%,合計(jì)拍賣總價(jià)超過(guò)100億元。事實(shí)上,國(guó)內(nèi)前二十強(qiáng)房企已經(jīng)全在蘇州拿地了,其中不少房企的利潤(rùn)中心都在蘇州。
對(duì)此,克而瑞華東二區(qū)總經(jīng)理王新科表示,目前來(lái)看,短期內(nèi)蘇州樓市供求矛盾依舊非常突出,只有從需求側(cè)來(lái)解決問(wèn)題。以上海為例,“3?25新政”出臺(tái)之后,上海的新房成交量便明顯下降。
實(shí)際上,昨日下午,《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》便發(fā)文稱,蘇州擬推出限購(gòu)政策。該報(bào)道顯示,當(dāng)日下午,蘇州市房管局召開了一個(gè)小型的內(nèi)部會(huì)議,擬定了蘇州的新一輪限購(gòu)方案,方案將于5月23日公布,5月24日?qǐng)?zhí)行。就此,記者向蘇州市政府和蘇州住建局相關(guān)人士核實(shí),但未獲得確認(rèn)。不過(guò),記者注意到,蘇州市國(guó)土局官方網(wǎng)站昨日發(fā)布的一則公告顯示,因規(guī)劃優(yōu)化原因,經(jīng)市政府批準(zhǔn),蘇州市國(guó)土局?jǐn)M暫緩5宗地塊轉(zhuǎn)讓。
其中包括被業(yè)內(nèi)稱之為“絕版準(zhǔn)地王”的38號(hào)地。據(jù)了解,該地塊位于蘇州高新區(qū)獅山街道,位置極佳。
克而瑞蘇州副總經(jīng)理韓云霞表示,上述地塊一旦出讓,樓面價(jià)大概率會(huì)達(dá)到35000元/平方米,必將成為房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。
業(yè)內(nèi):蘇州樓市來(lái)客量驟減
值得注意的是,在房企在蘇州土地市場(chǎng)瘋狂拿地的同時(shí),蘇州樓市近期卻出現(xiàn)了一些微妙的變化。比如,雖然4月蘇州房?jī)r(jià)依然上漲,但當(dāng)月蘇州樓市成交量已經(jīng)有明顯下滑。來(lái)自中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至4月30日,蘇州住宅市場(chǎng)成交均價(jià)為18148元/平方米,環(huán)比上升7.74%。但住宅成交面積為84.05萬(wàn)平方米,比上月少35.75萬(wàn)平方米,環(huán)比下降29.84%。
中原地產(chǎn)蘇州一片區(qū)張姓經(jīng)理告訴記者,今年春節(jié)過(guò)后,蘇州樓市出現(xiàn)了一些“跳躍性”暴漲和“日光盤”現(xiàn)象,但從4月開始,公司所代理的一些售樓處來(lái)客量明顯不足,一些樓盤一天才來(lái)三四組客戶。
張經(jīng)理指出,蘇州樓市已經(jīng)更多地沾染了投資屬性,雖然資本的不斷注入使得地價(jià)、房?jī)r(jià)高漲,但有效購(gòu)房需求經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的消耗,已稍顯疲累,出現(xiàn)透支。之前的投資客高度聚集板塊會(huì)最先受到影響,一些承接核心板塊溢出的板塊,承接外溢性的板塊會(huì)首先撐不住。
優(yōu)淘城總裁薛建雄表示,近期蘇州部分樓盤價(jià)格的跳水,至少給市場(chǎng)敲響了一個(gè)警鐘:市場(chǎng)行情再好,也不是所有盤都能不顧實(shí)際情況瘋漲的,尤其是一些規(guī)劃配套啥都沒(méi)有的遠(yuǎn)郊板塊。
張經(jīng)理也表示,隨著一些投資客撤出,降價(jià)將是必然趨勢(shì)。雖然蘇州傳統(tǒng)市區(qū)并沒(méi)有出現(xiàn)樓盤降溫的信號(hào),但從目前來(lái)看,降價(jià)只是時(shí)間問(wèn)題。此外,投資客已經(jīng)從原先的熱炒區(qū)域向蘇州傳統(tǒng)的房?jī)r(jià)高地轉(zhuǎn)移。