三明市人民政府關(guān)于印發(fā)市區(qū)房屋拆遷管理辦法的通知
明政文〔2009〕209號
梅列、三元區(qū)人民政府，市直各單位：
《三明市區(qū)房屋拆遷管理辦法》已經(jīng)市政府常務(wù)會議研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹實施。
二??九年十二月三十一日
三明市區(qū)房屋拆遷管理辦法
第一條 為加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目的順利進行，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《福建省城市房屋拆遷管理條例》等法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。
第三條 三明市建設(shè)局對全市城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。有關(guān)部門應(yīng)依照職責(zé)，予以配合，保證房屋拆遷工作的順利進行。
第四條 市土地收購儲備中心或項目建設(shè)單位應(yīng)按城市房屋拆遷法律法規(guī)規(guī)章，向市房屋拆遷管理部門申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證。
政府實施凈地出讓或土地儲備需要拆遷房屋的，由市土地收購儲備中心或市城市建設(shè)投資有限公司做為拆遷人，委托具有拆遷資質(zhì)等級的單位實施拆遷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得介入。拆遷項目所在地的區(qū)政府負責(zé)拆遷的組織工作。
未經(jīng)市房屋拆遷管理部門批準，任何單位和個人不得擅自對擬拆遷范圍內(nèi)的房屋狀況和居住情況進行調(diào)查摸底登記工作。
拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。
第五條 申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向市房屋拆遷管理部門提交下列資料：
（一）建設(shè)項目批準文件；
（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
（三）國有土地使用權(quán)批準文件；
（四）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明；
（五）拆遷計劃和拆遷方案。
拆遷計劃和拆遷方案的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：拆遷實施方式；拆遷期限和過渡期限；預(yù)計實行貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積；擬用于房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房和周轉(zhuǎn)用房情況；所需拆遷補償安置資金的測算；擬對拆遷范圍內(nèi)依法應(yīng)當(dāng)予以保護的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施、樹木等采取的保護措施。
第六條 拆遷人到位資金必須達到補償安置資金總額的50％，并存入銀行專戶，其余部分應(yīng)制定資金到位計劃；屬政府投融資項目的，可根據(jù)拆遷進度以及安置用房購建情況，提交政府資金管理部門出具的拆遷補償安置資金證明及撥款計劃。房屋拆遷補償安置資金，由銀行、拆遷人、房屋拆遷管理部門三方簽訂資金監(jiān)管使用協(xié)議書，共同監(jiān)督補償安置資金的使用。
市房屋拆遷管理部門在依法檢查拆遷補償安置資金使用情況時，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金使用清單。拆遷人原存入金融機構(gòu)的拆遷補償安置資金不能滿足補償安置需要或者被挪作他用的，由市房屋拆遷管理部門責(zé)令其限期補足。
第七條 房屋的拆除工程應(yīng)當(dāng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)承擔(dān)，房屋拆除前拆遷人應(yīng)與負責(zé)拆除工程的企業(yè)簽訂拆除合同，辦理安全監(jiān)督、勞動安全保險手續(xù)，并在拆除施工前向工程建設(shè)行政主管部門備案。
第八條 拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得新建、擴建、改建房屋；不得改變房屋和土地用途；不得租賃房屋。
房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)就上述所列事項，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)，暫停期限不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限最長不得超過1年。
第九條 從事拆遷業(yè)務(wù)的工作人員必須取得福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳頒發(fā)的《福建省城市房屋拆遷從業(yè)人員崗位證書》。拆遷工作人員應(yīng)當(dāng)持證上崗；未持證上崗的，被拆遷人有權(quán)拒絕與其協(xié)商。
第十條 有下列情形之一的，市房屋拆遷管理部門向市人民政府申請，由房屋所在地的區(qū)人民政府會同有關(guān)部門實施行政強制拆遷；或者由市房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷：
（一）被拆遷人、房屋承租人在市房屋拆遷管理部門依法作出拆遷裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)不搬遷的；
（二）產(chǎn)權(quán)不明確房屋經(jīng)市房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷，房屋使用人在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)不搬遷的。
第十一條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)會同市價格行政主管部門根據(jù)本市經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場行情變化情況適時制定《三明市區(qū)房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格》，定期公布不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格。為拆遷人和被拆遷人協(xié)商貨幣補償金額提供參考。
第十二條 拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
實行貨幣補償?shù)�，根�?jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價確定貨幣補償金額。
實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋及所調(diào)換房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價確定被拆遷房屋補償金額和所調(diào)換房屋價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。對評估價格有異議的，按《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
對被拆遷房屋合法所占用空地應(yīng)予適當(dāng)補償，其補償額應(yīng)根據(jù)土地取得方式、土地性質(zhì)、基準地價等因素綜合確定。
第十三條 房屋二次裝飾評估，按照估價時點政府有關(guān)部門制定的房屋裝飾工程定額標準結(jié)合成新考慮。二次裝飾評估不包括可拆移而基本不損壞使用的項目和設(shè)施。二次裝飾的成新確定遵循快速折舊原則，根據(jù)裝飾項目的耐用年限，家庭裝飾不長于8年，非家庭裝飾不長于5年。
第十四條 為推動房屋拆遷工作順利進行，拆遷人可以先行建設(shè)安置用房，建設(shè)費用經(jīng)有關(guān)部門審核后列入該項目土地收儲成本。
第十五條 安置房面積應(yīng)以被拆遷房屋合法建筑面積為基礎(chǔ)，采取就近上靠的原則；被拆遷人應(yīng)按照最接近被拆遷房屋合法建筑面積的原則選取安置房。
第十六條 在拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議并搬遷完畢交付房屋的，拆遷人可以給予適當(dāng)獎勵。獎勵金額可根據(jù)簽訂協(xié)議及搬遷時間、被搬遷房屋建筑面積等因素確定。
具體的補償安置和按時搬遷獎勵標準以市房屋拆遷主管部門審核的《拆遷計劃與拆遷方案》為準。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，應(yīng)統(tǒng)一拆遷項目的搬遷獎勵標準。
第十七條 被拆遷房屋的用途和土地使用用途以房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)證書登記的為準。
在1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》實施前，將非經(jīng)營性用房改為經(jīng)營性店面，拆遷時仍在營業(yè)的，房屋所有權(quán)人應(yīng)持土地、房屋權(quán)屬證書、1990年4月1日前延續(xù)至今的工商營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證書及1990年4月1日前改變用途的原始檔案或者記錄等證明材料，在拆遷公告發(fā)布后及時到土地、房屋權(quán)屬登記機構(gòu)申請辦理變更登記手續(xù)。土地、房屋權(quán)屬登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理并及時出具辦理或不辦理的決定。
第十八條 對將非經(jīng)營性用房改為經(jīng)營性店面不予以認定的，但房屋產(chǎn)權(quán)人已取得土地、房屋權(quán)屬證書并將房屋做為經(jīng)營性店面自營的，需提供土地和房屋權(quán)屬證書、經(jīng)營納稅證明；若將房屋出租經(jīng)營的，需提供土地和房屋權(quán)屬證書、經(jīng)營納稅及房屋出租證明，且被拆遷人主動配合拆遷并在規(guī)定期限內(nèi)達成協(xié)議搬遷完畢交付房屋，具備上述情況的，可在按原使用性質(zhì)補償?shù)幕A(chǔ)上，按下列標準再予適當(dāng)補助：
（一）1990年4月1日至1994年12月8日期間取得工商營業(yè)執(zhí)照，拆遷時實際經(jīng)營并依法納稅的，補償金額=經(jīng)營面積×（假設(shè)認定為營業(yè)性用房的市場評估單價－按住宅用途的補償單價）×50%。
（二）1994年12月9日至2002年11月30日期間取得工商營業(yè)執(zhí)照，拆遷時實際經(jīng)營并依法納稅的，補償金額=經(jīng)營面積×（假設(shè)認定為營業(yè)性用房的市場評估單價－按住宅用途的補償單價）×30%。
經(jīng)營面積以工商管理部門檔案登記的面積為準，工商管理部門檔案未登記經(jīng)營面積的，根據(jù)一層沿街第一自然間實際用于經(jīng)營的建筑面積（不含衛(wèi)生間、廚房和樓梯間），以實際丈量為準。
第十九條 在拆遷范圍內(nèi)，拆除未取得土地使用權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證的違章建筑和違法建筑物或構(gòu)筑物，以及拆除超過期限的臨時建筑，按以下辦法處置：
（一）1984年1月5日《城市規(guī)劃條例》實施以前，在原有宅基地上翻建、擴建的，可按規(guī)定給予拆遷補償和安置。
（二）1984年1月6日至2005年1月1日期間建造的違章建筑和超過期限的臨時建筑，未經(jīng)行政部門處理的，經(jīng)公示確認如未影響城市規(guī)劃，且被拆遷人主動配合拆遷并在規(guī)定期限內(nèi)達成協(xié)議搬遷完畢交付房屋的（被拆遷房屋的使用性質(zhì)一律視為住宅），按以下辦法給予補償：
1.1984年1月6日至1990年3月31日，在原有宅基地上翻建、擴建的，按被拆遷房屋重置價的80%給予補償。
2.1990年4月1日至2000年12月31日，在原有宅基地上翻建、擴建的，按被拆遷房屋重置價的50%給予補償。
3.2001年1月1日至2004年12月31日，在原有宅基地上翻建、擴建的，按被拆遷房屋重置價的30%給予補償。
（三）2005年1月1日之后，拆除違章建筑和超過期限的臨時建筑，一律不予補償。
本辦法實施前，經(jīng)行政執(zhí)法部門處理的違章建筑，不論年限，一律不予補償。
第二十條 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。
被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
第二十一條 被拆遷人屬民政部門認定的最低生活保障對象，被拆遷房屋在三明市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)是其唯一居住用房，且被拆遷人要求實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的，安置房建筑面積在50平方米以內(nèi)的（含50平方米）新舊房差價可以減免，安置房建筑面積超過50平方米以上的部分按拆遷方案規(guī)定的價格購買。
第二十二條 被拆遷人屬民政部門認定的最低生活保障對象且為殘疾人家庭，其臨時安置補助費、停產(chǎn)停業(yè)補助費及搬遷費按標準提高20%發(fā)補。
第二十三條 本辦法自公布之日起施行。
