第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。
第三條市、縣(區(qū))人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)服務(wù)水平，將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。
蘭州新區(qū)管委會(huì)、蘭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)在各自的管轄范圍內(nèi)履行物業(yè)管理職責(zé)。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督;協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)等關(guān)系;落實(shí)老舊住宅小區(qū)管理工作。
城市社區(qū)、農(nóng)村村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助、配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第四條市、縣(區(qū))人民政府物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
市、縣(區(qū))物業(yè)管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的日常監(jiān)督管理工作。
市、縣(區(qū))人民政府其他有關(guān)行政主管部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
第五條物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章以及相關(guān)政策的宣傳、培訓(xùn)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其管理人員誠(chéng)信檔案，引導(dǎo)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法行使權(quán)利，履行義務(wù)。
第六條市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第二章業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第七條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
因買賣、贈(zèng)與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)變更登記的人，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由拒不履行業(yè)主義務(wù)。
第八條物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
第九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成。
業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以依法書面授權(quán)代理人參加，也可以以電子方式參加討論和表決。
第十條交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)行政主管部門。報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分的資料;(二)房屋及建筑面積清冊(cè);
(三)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件;
(四)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表及附屬設(shè)施設(shè)備交付使用證明;
(五)物業(yè)服務(wù)用房配置的資料;(六)業(yè)主名冊(cè)。
開發(fā)建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，已交付專有部分的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書面要求。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收到開發(fā)建設(shè)單位書面報(bào)告或者業(yè)主書面要求后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：
(一)制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;
(三)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(四)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
(五)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(六)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;
(七)改變共有部分的用途;
(八)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及經(jīng)營(yíng)收益的分配與使用;
(九)利用業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地設(shè)置車位及管理收費(fèi)事項(xiàng);
(十)批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則;
(十一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用;
(十二)改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約約定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)。
決定前款第(四)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
由于業(yè)主達(dá)不到法定人數(shù)無法召開業(yè)主大會(huì)的，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意，可以召開業(yè)主代表大會(huì)決定除本條第一款第(四)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)外的其他事項(xiàng)。業(yè)主代表大會(huì)的代表可按幢、單元、樓層等為單位推舉產(chǎn)生，業(yè)主代表大會(huì)不得少于三十人。
第十二條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。
業(yè)主委員會(huì)做出的決定，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于十五天，在超過專有部分占已交付建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占已交付物業(yè)總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主不反對(duì)的情況下生效。
第十三條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)系本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的常住業(yè)主，且本人有履行業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)的時(shí)間保證;
(二)身體健康，年齡不超過70周歲，能夠履行委員職責(zé);
(三)本人、配偶及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)企業(yè)出資或者任職;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十四條業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)召集。
業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則按期召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
(一)發(fā)生重大事故或者緊急事件，需要及時(shí)處理的;
(二)百分之二十以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項(xiàng)提議的;
(三)業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過總?cè)藬?shù)三分之一，或者業(yè)主委員會(huì)主任辭職、離職，或者兩名以上業(yè)主委員會(huì)副主任辭職、離職的;
(四)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定需要召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的。
第十五條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主委員會(huì)委員的工作津貼，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)報(bào)告收支情況。
前款所述費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，有公共收益的，從公共收益中支付。籌備和召開首次業(yè)主大會(huì)的經(jīng)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關(guān)社區(qū)、居(村)民委員會(huì)：
(一)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況;(二)業(yè)主委員會(huì)組成人員名單及其基本情況;
(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(四)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定。
第十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立接待制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動(dòng)以及物業(yè)管理中各項(xiàng)重要事項(xiàng)的記錄，并建立工作檔案。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)合同簽訂和履行、管理規(guī)約實(shí)施、專項(xiàng)維修資金和公共收益的收支情況等重要事項(xiàng)。
第十八條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前九十日，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿逾期未進(jìn)行換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)督促換屆選舉。
