深圳小產(chǎn)權房最新政策 深圳小產(chǎn)權房最新政策消息
據(jù)報道，在深圳近日進行的違法建筑分類處理試點活動中，該市的部分小產(chǎn)權房得到了確權頒證。但事實上這個報道在細節(jié)上并不太準確，因為深圳市官方并不認為這房屋是小產(chǎn)權房。其實這些“違法建筑”是依據(jù)該市《關于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，根據(jù)違法建筑的“違法程度”，分別給予確權、臨時使用、拆除或沒收等不同處理，而且得到確權的只是少數(shù)。換個角度說，深圳對這些房屋的“確權”并不等于為小產(chǎn)權房的“正名”，對小產(chǎn)權房違法性質的認定并沒有得到改變。
而且，據(jù)報道，原村民符合“一戶一棟”原則的私房，建筑面積在480平方米以內(nèi)，按申請補繳對應公告基準地價的10%，即可轉為商品性質的房產(chǎn)證，而如果是多棟中的兩棟符合規(guī)劃的，則需補繳20%和25%地價以及不同罰款，才可得到相同待遇。也就是說，無論如何稱呼，這些房屋要得到確權都必須先補繳地價，這也意味著政府在維護而不是突破當前的國家土地法規(guī)。
國土部曾經(jīng)多次明確表示，小產(chǎn)權房屬于違法用地，不得確權登記發(fā)證，而深圳官方對“小產(chǎn)權房”的否認，在法律上也說得過去。通常認為小產(chǎn)權房在農(nóng)村集體土地上建設的未繳土地出讓金等費用、產(chǎn)權證不是國家房管部門頒發(fā)的房屋，而深圳已在2004年至2006年間，將轄區(qū)內(nèi)全部農(nóng)村集體土地一次性轉為國有土地。所以，深圳的確權并不意味著小產(chǎn)權房政策的任何突破，對于土地政策完全不同的其他地區(qū)來說，借鑒意義也非常有限。但是，深圳的做法也只不過是讓小產(chǎn)權房在名號上變成了“違法建筑”，并沒有解決其背后根深蒂固的實質性矛盾，而該市對這個問題的解決仍在繼續(xù)博弈之中。
小產(chǎn)權房屢經(jīng)政府明示為非法并加以整頓，但卻依然廣泛存在的原因之一是，農(nóng)民和作為購買者的城市居民其實從名義上的違法中，獲得了一個突破國家對建設用地市場的壟斷的機會并從中獲利。在將農(nóng)村土地國有化過程中，很多地方的農(nóng)民并未得到合理補償，這誘使農(nóng)民以小產(chǎn)權房方式彌補損失，并與城鎮(zhèn)居民形成巨大的供需市場，當然也伴隨著“法外之地”交易的巨大風險。
而深圳的特殊之處是，深圳最初用地壓力大而外地勞工多，因而放寬農(nóng)民的住房建筑限制，以此為外地勞工提供居所，達到政府與民間的多贏格局，但這后來帶來了一個繁榮的小產(chǎn)權房市場和從中受益的龐大的本地農(nóng)民群體，還出現(xiàn)了從農(nóng)民到開發(fā)商再到購房者、投資者的巨大產(chǎn)業(yè)鏈，形成利益群體，這導致對小產(chǎn)權房單純的“清理”已不可行，需要找到某種方式來在法律和照顧該群體利益之間找到平衡。于是深圳就出現(xiàn)了以清理違法為名而實質上為一些房屋確權的做法。
深圳對小產(chǎn)權房的處理方式至少說明，來自民間的博弈力量已經(jīng)迫使政府不得再固守法條，而必須找到現(xiàn)實的解決出路，但是，深圳的做法因具體情勢特殊而很難產(chǎn)生標本意義，因為把農(nóng)村集體土地全部直接改為國有土地在其他地方基本不可行。但總體的思路仍然應該是宜疏不宜堵，在法律執(zhí)行上放民間一馬，對不違反城市規(guī)劃的小產(chǎn)權房，在補辦手續(xù)、補繳費用后確認和保護產(chǎn)權。最終在制度上必須實現(xiàn)農(nóng)村集體建設用地的入市流轉以及和國有土地的同權同價，即使目前做不到這一點，也必須更合理地分配集體土地的增值收益，為小產(chǎn)權房難題的最終解決創(chuàng)造順暢條件。
