以房養(yǎng)老遇冷場:居民險(xiǎn)企均無興趣
你愿意抵押你的房子用來養(yǎng)老嗎?對于這個(gè)問題，無論是廣州、武漢，還是北京、上海，這四個(gè)試點(diǎn)城市，得到的答案大多是否定的。
保監(jiān)會本月開啟“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，目前已過了20多天，而且除了市民興趣不大，連保險(xiǎn)公司都興趣寥寥。記者咨詢各家保險(xiǎn)公司后發(fā)現(xiàn)，市場上仍無一家保險(xiǎn)公司推出以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，而上報(bào)“以房養(yǎng)老”方案的險(xiǎn)企，只有幸福人壽一家，其余企業(yè)均在觀望。而以房養(yǎng)老試點(diǎn)方案何時(shí)落地還沒時(shí)間表。
險(xiǎn)企參與積極性低于預(yù)期
保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》將近一月。本月也正式進(jìn)入試點(diǎn)期，不過關(guān)于“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)產(chǎn)品卻并沒有下落。試點(diǎn)正式啟動二十余天，市場上仍無一家保險(xiǎn)公司推出以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。
南都記者咨詢各家保險(xiǎn)公司后發(fā)現(xiàn)，目前只有幸福人壽上報(bào)了相關(guān)產(chǎn)品。而其他公司不是說仍在觀望中，就是產(chǎn)品研究中。一位接近監(jiān)管層的人士向南都記者表示，由于涉及政策、法律、人的壽命及房價(jià)的漲跌等多個(gè)方面，而且質(zhì)疑聲不少，監(jiān)管層在審批上也會相對謹(jǐn)慎，特別是對保險(xiǎn)公司的選擇上將非常慎重。產(chǎn)品的推出還需一段時(shí)間。
廣東保監(jiān)局相關(guān)人士曾對南都記者表示，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在我國尚屬新生事物，其業(yè)務(wù)流程復(fù)雜，期限較長，涉及領(lǐng)域廣;保險(xiǎn)公司開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，將面臨較為突出的利率風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)波動風(fēng)險(xiǎn)、長壽風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)等業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并將受到房地產(chǎn)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響。
“之前參與以房養(yǎng)老保險(xiǎn)研究的公司并不多。在指導(dǎo)意見出爐之后，保險(xiǎn)公司從得到通知到推出產(chǎn)品還需要一定的時(shí)間，這其中要包括對風(fēng)險(xiǎn)的研究和控制以及精算師對其進(jìn)行計(jì)算等一系列環(huán)節(jié)。”廣東一位保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)資深人士說也對記者表示，“而且，壽險(xiǎn)行業(yè)對于涉及到房產(chǎn)的領(lǐng)域并不熟悉，這項(xiàng)業(yè)務(wù)比其他傳統(tǒng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更大。由于對于未來房價(jià)下跌的顧慮，保險(xiǎn)公司參與以防養(yǎng)老的積極性低于預(yù)期。特別是目前的階段，房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更大。此外，牽涉到房產(chǎn)評估、房產(chǎn)走勢等很多方面，保險(xiǎn)公司會慎重考慮是否需要開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。而且，險(xiǎn)企能否承擔(dān)得了人的長壽風(fēng)險(xiǎn)，是眾多保險(xiǎn)公司態(tài)度謹(jǐn)慎甚至裹足不前的另外一個(gè)重要原因。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國60歲以上老年人已占到總?cè)丝诘?4.9%。自我感覺壽命越長的老人，越傾向于選擇以房養(yǎng)老，那么，保險(xiǎn)公司的利潤空間就越小，風(fēng)險(xiǎn)就越大。”
“中小型險(xiǎn)企不太有能力和數(shù)據(jù)支撐‘以房養(yǎng)老’業(yè)務(wù)，大型保險(xiǎn)公司基于產(chǎn)品線完整的考慮可能會去嘗試。政策出臺很容易，具體產(chǎn)品的推出可能還要半年。其實(shí)，從銀行版的以房養(yǎng)老來看，市民接受度并不高。”上述資深人士說。
長江證券保險(xiǎn)分析師劉俊對南都記者表示，國內(nèi)滿足相關(guān)展業(yè)要求的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)約33家左右，預(yù)期市場熱情較高但是業(yè)務(wù)開展推進(jìn)較為緩慢，以房養(yǎng)老試點(diǎn)期內(nèi)難以成為推動養(yǎng)老險(xiǎn)市場的實(shí)質(zhì)動力，政策意義大于實(shí)際意義。期待后續(xù)持續(xù)推進(jìn)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與養(yǎng)老市場和醫(yī)療保保險(xiǎn)市場方面的政策。
非參與型產(chǎn)品或搶先亮相
關(guān)于“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案，幸福人壽監(jiān)事會主席孟曉蘇[微博]在7月初時(shí)表示，首批保險(xiǎn)產(chǎn)品是非參與型產(chǎn)品，即保險(xiǎn)公司不參與房屋的增值分享。老人把住房抵押給保險(xiǎn)公司后，會聘請專業(yè)的評估公司給出一個(gè)估價(jià)，無論房價(jià)怎么波動，就是按照既定的估值，定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故。另一方面，老年人過世后，其房產(chǎn)處置所得在償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有;如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房價(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)，不再向老年人的家屬追償。
目前還沒有具體細(xì)則之前，可以供我們參考的，只有國外的先例。從美國公開數(shù)據(jù)來看，反向抵押貸款財(cái)產(chǎn)評估價(jià)值的均值為25.2萬美元，平均借款本金的評估上限為15.8萬美元，折價(jià)率在60%多。如果按照單筆貸款余額13.2萬美元計(jì)算，實(shí)際相對于房產(chǎn)評估價(jià)值的折價(jià)率在50%。
平安證券研報(bào)里稱，在不考慮未來房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，如果三、四線城市單處房產(chǎn)價(jià)格評估值在40萬元，那么利用房產(chǎn)進(jìn)行反向融資的額度將在20萬元左右。如果借款人未來生存年限是20年，每月實(shí)際收入不足1000元。顯然這種“以房養(yǎng)老”模式與現(xiàn)在的住房抵押融資相比優(yōu)勢不大。
此次試點(diǎn)的四個(gè)城市，應(yīng)該房價(jià)都遠(yuǎn)不止40萬元，也就是說老人可以獲得貸款相對高一些，可問題是房屋估值究竟如何計(jì)算，以房足以養(yǎng)老嗎?仍需要產(chǎn)品落地后慢慢探討。
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銀行版“以房養(yǎng)老”
推大半年都沒客戶
事實(shí)上，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)剛剛確定在廣州試點(diǎn)。但早有銀行在去年就嘗了“頭啖湯”，遺憾的是該業(yè)務(wù)推行了近一年仍未吸引到一個(gè)客戶。早在去年9月份，中信銀行在廣州市場推出了“以房養(yǎng)老”的相關(guān)業(yè)務(wù)，“凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，可以向銀行申請貸款用于養(yǎng)老。”該業(yè)務(wù)并非限定一定是老人有房產(chǎn)，其子女抵押自己的房產(chǎn)也可以，不過要求老人和其子女至少有兩套房產(chǎn)。
