自5月23日起，保定市主城區(qū)要求對通過“限房價(jià)、競地價(jià)”“限地價(jià)、競房價(jià)”的“雙限雙競”模式取得土地后開發(fā)建設(shè)的商品住房，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》(《房屋所有權(quán)證》)未滿10年的，不得買賣。
“限售十年是真的。但是只是其中的一塊地這么做，這是保定公共資源交易中心負(fù)責(zé)組織的。”保定國土局土地利用處一名負(fù)責(zé)人如此回應(yīng)。
此事是真，感慨地方政府真是下了大力氣。限售政策已經(jīng)成為此輪調(diào)控的重要特點(diǎn)，目前出臺(tái)限售政策的城市已經(jīng)達(dá)到30個(gè)城市。保定創(chuàng)造了限售年限最長，各地限售時(shí)間大部分是兩三年。
當(dāng)然，也不必恐慌，畢竟保定的10年限售，目前只是針對特定土拍，不具備代表性，更不具備全國推行的基礎(chǔ)。
5月22日，保定出臺(tái)新政，要求非本市戶籍居民家庭在主城區(qū)購房需提供3年以上個(gè)稅或社保繳納證明，“限房價(jià)、競地價(jià)”“限地價(jià)、競房價(jià)”“雙限雙競”模式取得土地的房地產(chǎn)項(xiàng)目由公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場搖號(hào)銷售等。同時(shí)保定還出臺(tái)了堪稱目前最嚴(yán)的限售方案：住房自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》(《房屋所有權(quán)證》)未滿2年的，不得買賣;對通過“雙限雙競”模式取得土地后開發(fā)建設(shè)的商品住房，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》(《房屋所有權(quán)證》)未滿10年的，不得買賣。
從近期的調(diào)控政策特點(diǎn)來看，限售城市逐步增加，保定“雙限雙競”用地十年限售的規(guī)定也將“鎖定”周期大大拉長，限售模式已經(jīng)成為當(dāng)前引導(dǎo)房地產(chǎn)市場購買行為，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要手段。然而，限售主要還是短期的機(jī)制安排，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展需要有長短相結(jié)合的機(jī)制，推動(dòng)住房租賃市場的健康發(fā)展就是構(gòu)建長效機(jī)制的重要環(huán)節(jié)之一。近日住建部起草了《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》，向社會(huì)公開征求意見，住房租賃市場將迎來正式的管理法規(guī)。總體來看，當(dāng)前的政策一方面限制銷售市場的非理性置業(yè)，另一方面大力推動(dòng)存量房租賃市場的發(fā)展來逐步構(gòu)建長效機(jī)制。從這個(gè)角度來看，保定針對“雙限雙競”地塊十年限售政策與住房租賃法規(guī)征求意見看似是不相關(guān)的兩個(gè)事件，實(shí)則卻折射出當(dāng)前政策長、短相結(jié)合的基本趨勢。
我們來細(xì)細(xì)分析這一措施背后的原因以及影響：
形成機(jī)制：特定背景、特定地塊的特殊規(guī)則。保定此次政策出臺(tái)是基于京津冀協(xié)同發(fā)展的特殊背景，其主要目的是穩(wěn)定市場預(yù)期和房價(jià)走勢，抑制投機(jī)需求。同時(shí)，我們認(rèn)為保定出臺(tái)最嚴(yán)厲的限售政策，也是表明堅(jiān)決抑制投機(jī)、支持自住的態(tài)度。此外，從區(qū)域性特點(diǎn)來看，保定乃至河北部分房地產(chǎn)市場以往運(yùn)行相對不規(guī)范，通過嚴(yán)厲的措施打擊和震懾違規(guī)操作行為，推進(jìn)樓市健康穩(wěn)定運(yùn)行也此輪政策強(qiáng)化的重要原因。
對自住需求者：住房回歸居住屬性。雙限雙競等競拍方式通常隨著相應(yīng)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例加大而來。從其它城市經(jīng)驗(yàn)來看，多數(shù)規(guī)定中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和公共租賃住房供應(yīng)比例不得低于供應(yīng)總量70%。這類住房主要用于改善民生，通常面對的就自住剛需或低收入群體家庭，因而十年限售政策固然嚴(yán)厲，可也是鼓勵(lì)了真正的自住需求，促使住房回歸居住屬性。但不可忽視的是，我國居民住房升級(jí)存在一定的周期，預(yù)計(jì)10年限售期將會(huì)對未來居民采用“賣一買一”的住房升級(jí)模式形成一定影響。
對投資投機(jī)者：投資資金的進(jìn)入將受到抑制。單純從限售周期來看，10年限售的話，按拿到產(chǎn)權(quán)證開始計(jì)算基本要在2030年左右方能出售。10年之中僅房地產(chǎn)自身就將經(jīng)歷幾輪的小周期(按以往的經(jīng)驗(yàn)是3年一個(gè)小周期)，從流動(dòng)性的角度來看，缺乏流動(dòng)性、投資周期拉長并不符合基本的投資投機(jī)邏輯，投資資金進(jìn)入的動(dòng)力將受到明顯消解。因此，對于投機(jī)需求而言，流動(dòng)性長期禁錮無法快速周轉(zhuǎn)，未來不確定性增加，勢必將擠出投機(jī)需求。
對區(qū)域內(nèi)的其他項(xiàng)目：單個(gè)地塊限售升級(jí)之后，仍需通盤考慮其他項(xiàng)目的影響。我們認(rèn)為政府還將通盤考慮這一措施下受限地塊與未受限項(xiàng)目之間的平衡，如這一限制措施會(huì)不會(huì)造成對其它未受限地塊的追捧而形成新熱點(diǎn)?其它周邊未受限項(xiàng)目要不要有后續(xù)相應(yīng)措施引導(dǎo)?未來出讓的類似此種性質(zhì)的宗地規(guī)模比例有多大?都需要政府的多方位考量。
對其他城市：能夠形成預(yù)期。目前限售十年僅在保定主城區(qū)執(zhí)行，當(dāng)前也僅有單個(gè)案例，因而單就此宗地塊而言，從量上來說對市場的影響較為有限，但從限售周期上卻可以看出當(dāng)?shù)卣谌ジ軛U問題上決心的堅(jiān)定、態(tài)度的堅(jiān)決，未來也有可能有其它類似“品相”的地塊出讓參照這一規(guī)則。同時(shí)，考慮到京津冀協(xié)同的因素，此項(xiàng)政策也可能對京津冀區(qū)域及其他城市起到示范效應(yīng)。
與銷售市場的限制性政策相反的是，住房租賃市場作為長效機(jī)制構(gòu)建的主要方面近期取得了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。目前，關(guān)于住房租賃管理?xiàng)l例的征求意見已公開，后期的政策內(nèi)容也將更加豐滿。
