在廣大農(nóng)村中除了農(nóng)業(yè)用地外，最多的就應(yīng)該是宅基地了。宅基地是供集體經(jīng)濟(jì)組織的成員修建住房所使用的土地。那么農(nóng)村宅基地的特點(diǎn)具體是怎樣的呢?下面去看看吧!
農(nóng)村宅基地的特點(diǎn)：
(一)所有制不同
宅基地屬于村集體，歸同在一個(gè)村委會(huì)管轄下的全體村民所有，屬于小集體，由村委會(huì)代行所有權(quán);國(guó)有土地歸全體國(guó)民所有，歸同為中華人民共和國(guó)公民的全體人民所有，不區(qū)分城鎮(zhèn)居民或農(nóng)村居民，由國(guó)務(wù)院代行所有權(quán)，并由各地人民政府具體行使。
(二)使用權(quán)人不同
宅基地的使用權(quán)人一般是該村集體的成員，宅基地的流轉(zhuǎn)只能在本村集體內(nèi)部，不得流轉(zhuǎn)給其他村集體的農(nóng)村居民以及城鎮(zhèn)居民;農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)買房后，符合相關(guān)規(guī)定的可轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，就不再是農(nóng)村居民了。
(三)使用期限不同
宅基地一般沒(méi)有明確的使用期限限制，可以世代相傳;國(guó)有土地除了劃撥土地，一般都有明確的最高出讓年限限制，期限最長(zhǎng)的住宅也就70年，雖然物權(quán)法規(guī)定了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期屆滿后自動(dòng)續(xù)期，但二者的使用期限還是存在重大的區(qū)別。
(四)出讓方式不同
宅基地一般是歷史遺留的，也有向村集體新申請(qǐng)的，但基本上都無(wú)償使用，很少一并或按年交納使用費(fèi);國(guó)有土地則有劃撥、協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等多種出讓方式，除無(wú)償劃撥方式外，均需要交納國(guó)有土地出讓金。
基于上述的各種不同，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)評(píng)估與宅基地房屋評(píng)估有著很大的區(qū)別，很難將一般用于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的估價(jià)方法和理論直接應(yīng)用于宅基地房屋評(píng)估。
宅基地使用權(quán)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
第一，宅基地使用權(quán)的主體為集體經(jīng)濟(jì)組織成員。農(nóng)民申請(qǐng)宅基地很大程度上因?yàn)槠涫寝r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，每一個(gè)成員都有權(quán)以個(gè)人或戶的名義申請(qǐng)宅基地，并且農(nóng)村宅基地的性質(zhì)不會(huì)隨村民身份變化而改變。
第二，宅基地使用權(quán)的用途具有限制性。農(nóng)民獲得宅基地使用權(quán)后，只能在該土地上建造房屋，并作為生活資料使用的自用住房。
第三，宅基地使用權(quán)具有福利性和無(wú)期限性。宅基地具有一定的福利性質(zhì)，這種福利主要表現(xiàn)在農(nóng)民能夠廉價(jià)取得宅基地，獲取基本的生活條件，從而享有的最低限度的福利。
因?yàn)樘峁┝藷o(wú)期限的宅基地，農(nóng)村居民享有了基本穩(wěn)定的居住條件，客觀上維護(hù)了農(nóng)村生活的穩(wěn)定。因此，宅基地使用權(quán)只是基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格而享有的一項(xiàng)福利性權(quán)利，只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)。
如何辦理農(nóng)村宅基地使用證?
第一步，當(dāng)建房者準(zhǔn)備建房并選好地點(diǎn)時(shí)，提出書面建房申請(qǐng)，申請(qǐng)必須注明建房者的個(gè)人信息、建房原因、地點(diǎn)、四至等相關(guān)情況。所選的建房地點(diǎn)要符合土地法的相關(guān)要求。申請(qǐng)必須經(jīng)過(guò)建房者所屬村組社長(zhǎng)和村委會(huì)的同意蓋章。
第二步、經(jīng)村組、村委會(huì)同意后，建房者將建房申請(qǐng)、個(gè)人身份證、戶口本復(fù)印件遞交到鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土管理部門，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土管理部門到實(shí)地進(jìn)行核實(shí)，勘察，詢問(wèn)四鄰意見。
第三步、經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土部門實(shí)地核實(shí)、勘察后，符合相關(guān)要求的，進(jìn)一步填寫村民建房審批表，報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批。經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意后，在村組內(nèi)張貼公示，公示期一般是7天。
第四步、公示7天后如果無(wú)村民提出異議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土部門將所收集的建房者的材料一并報(bào)送縣級(jí)國(guó)土部門，在此期間，經(jīng)縣級(jí)國(guó)土部門審批，符合建房條件的，建房者要到縣級(jí)地稅部門交納耕地占用稅，稅額因區(qū)域不同存在差異。將票據(jù)遞交到縣級(jí)國(guó)土部門。有縣級(jí)國(guó)土部門給建房者辦證。
第五步、根據(jù)相關(guān)的土地法，建房者必須在領(lǐng)取到宅基地使用證之日起的兩年內(nèi)，建蓋好所批準(zhǔn)地點(diǎn)的房屋，否則，國(guó)土部門有權(quán)將當(dāng)事人的宅基地使用證收回。
農(nóng)村宅基地(使用權(quán))的繼承問(wèn)題個(gè)人淺析
宅基地(使用權(quán))在我國(guó)社會(huì)當(dāng)中是一個(gè)既清晰卻又模糊的詞匯,說(shuō)它清晰是它作為農(nóng)村村民居住的前提條件,是最基本的生活資料,是農(nóng)民發(fā)展生產(chǎn)、富裕生活的必需生存空間;說(shuō)它模糊是因?yàn)樵谖覈?guó)現(xiàn)行的法律、法規(guī)及相關(guān)政策中并沒(méi)有給其一個(gè)明確、清晰的定義。隨著社會(huì)的發(fā)展,當(dāng)以宅基地(使用權(quán))為標(biāo)的物而產(chǎn)生了一些法律上的分歧時(shí),卻沒(méi)有相關(guān)法律給其一個(gè)權(quán)威的解答,這就導(dǎo)致宅基地(使用權(quán))權(quán)利認(rèn)知的混亂,從而造成宅基地(使用權(quán))權(quán)利的保護(hù)缺失,有損權(quán)利人的合法權(quán)益。例如城鎮(zhèn)居民基于血緣關(guān)系而產(chǎn)生了人身關(guān)系是否能繼承其父母、子女等在農(nóng)村的宅基地(使用權(quán))? 本人認(rèn)為是可以繼承的。首先從物權(quán)法律的角度分析,宅基地使用權(quán)是指經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的沒(méi)有使用期限的集體土地使用權(quán),宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有、使用、收益以及有限的處分權(quán)能。從中可以認(rèn)為,宅基地使用權(quán)是從集體土地所有權(quán)當(dāng)中分離出來(lái)的他物權(quán),具有用益物權(quán)的一般特征,屬用益物權(quán)類。因此,當(dāng)用益物權(quán)依法成立后,所有權(quán)人不能隨意取消,只有在具備法定事由時(shí),所有人才能終止用益物權(quán)。且根據(jù)用益物權(quán)的歷史發(fā)展方向和趨勢(shì)來(lái)看,當(dāng)前的用益物權(quán)的核心價(jià)值已從突出物的“所有”功能發(fā)展到突出物的“利用”功能上來(lái),如果宅基地使用權(quán)人死亡,其宅基地及房屋的繼承卻又遭到限制,豈不是對(duì)物的利用價(jià)值的拋棄和浪費(fèi),這是不符合社會(huì)和法律的發(fā)展方向。再者,房屋系取得宅基地使用權(quán)的使用權(quán)人以其個(gè)人和家庭的勞動(dòng)及財(cái)富建造的,是具有所有權(quán)權(quán)能的私有財(cái)產(chǎn),然而由于房屋和土地的不可分割性,在發(fā)生繼承的情況下不可能將房屋和土地分割開,根據(jù)“地隨房走”的原則和保護(hù)公民的合法私有財(cái)產(chǎn),宅基地(使用權(quán))的繼承應(yīng)當(dāng)是被允許的。
其次,從宅基地(使用權(quán))的社會(huì)性角度分析,宅基地(使用權(quán))由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員使用,又沒(méi)有使用期限的土地使用權(quán),具有一定的社會(huì)身份性。表面上看,城鎮(zhèn)居民不具備取得宅基地(使用權(quán))的條件,但從繼承的角度看,城鎮(zhèn)居民(繼承人)和宅基地使用權(quán)人(被繼承人)之間基于血緣關(guān)系而產(chǎn)生了身份關(guān)系,這種身份關(guān)系又能使城鎮(zhèn)居民和該農(nóng)村社會(huì)群ti之間也具有密切的身份關(guān)系,因?yàn)榉课菔且粋�(gè)家庭及其成員甚至之與家族的情感依托的物質(zhì)基礎(chǔ),所以當(dāng)宅基地使用權(quán)人死亡之后,城鎮(zhèn)居民作為當(dāng)然的法定繼承人以繼承的方式取得其父母、子女的宅基地(使用權(quán))也是合情合理的行為。 再?gòu)奈覈?guó)法律、法規(guī)和相關(guān)政策文件當(dāng)中看,雖然國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)[2004]28號(hào))和國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》的通知(國(guó)土資發(fā)[2004]234號(hào))兩部文件明文規(guī)定:‘禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地,嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證’,但它們并沒(méi)有禁止城鎮(zhèn)居民以繼承的方式取得農(nóng)村宅基地(使用權(quán));縱觀我國(guó)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī),更沒(méi)有一部法律從立法的角度限制城鎮(zhèn)居民以繼承的方式取得農(nóng)村宅基地(使用權(quán))。正如一句法律名言:對(duì)于政府來(lái)說(shuō),法無(wú)明文規(guī)定不能為;對(duì)于公民來(lái)說(shuō),法無(wú)明文規(guī)定可以為。所以,只要不違背社會(huì)的公序良俗和公平正義,普通公民的合法權(quán)益和正當(dāng)訴求是應(yīng)該給予保護(hù)的。 黨的十七屆三中全會(huì)在《*關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》當(dāng)中就明確提出“健全嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度”,“完善農(nóng)村宅基地制度,嚴(yán)格宅基地管理,依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”。作為我國(guó)最高層次的具有導(dǎo)向性的政策文件,《決定》就是寄希望在農(nóng)村土地管理制度上通過(guò)改革來(lái)完善土地制度,包括農(nóng)村宅基地制度的改革。本人認(rèn)為,作為土地主管部門,我們可以在這一問(wèn)題是為我國(guó)農(nóng)村土地管理制度作出一些大膽、有益的改革和嘗試。
