海南農村宅基地新政策
海南省農村居民建房指導意見
為加強農房規(guī)劃建設管理，提高農房建設的規(guī)劃、設計、施工和管理水平，改善與提升農村建設風貌，根據《海南省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、《海南省土地管理條例》、《海南省村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》、《海南省農村居民建房審批辦法》等法律法規(guī)及規(guī)范性文件，結合我省實際�，F就規(guī)范農村居民建房管理提出意見：
一、基本原則
(一)規(guī)劃引領，有序建設。堅持先規(guī)劃后建房，做到建設有規(guī)劃，管理有依據的要求。從農村實際出發(fā)，立足保護耕地和自然生態(tài)環(huán)境，合理規(guī)劃村莊布局，改善農村生產生活條件，科學安排農村公共基礎設施建設。所有村莊規(guī)劃區(qū)內的農村居民建房須按照規(guī)劃有序開展，規(guī)劃區(qū)外不得違規(guī)建設。
(二)依法合規(guī)，簡便高效。農村居民建房應當遵守國家、省有關城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地管理的法律法規(guī)，堅持先規(guī)劃后審批，先審批后建設;農村居民有建房需求，而規(guī)劃沒有經過審批的，可暫按專家評審意見修改完善的村莊規(guī)劃實施規(guī)劃管理，并將農房報建材料報市縣規(guī)劃主管部門備案;所有審批手續(xù)應依規(guī)限時辦結;既依法保護農民建房的合法權益，又要堅決制止違法違規(guī)建房行為。
(三)政府主導，村民主體。農村居民建房管理涉及農民群眾切身利益，是一項綜合性系統(tǒng)工作，各級黨政領導應高度重視，通過規(guī)劃引領、政策扶持、加強監(jiān)管，引導農村居民住宅依法有序建設;需要充分尊重村民的主體地位，發(fā)揮村民自治作用，尊重村民意愿，維護村民合法權益，調動村民建房報建的積極性。
(四)節(jié)約集約，一戶一宅。嚴格土地管理，依法保護耕地資源，嚴禁違規(guī)占用基本農田。積極穩(wěn)妥開展農村集體建設用地整理，大力開展空心村整治和危房改造，盤活農村宅基地資源。貫徹落實一戶一宅政策，探索建立完善宅基地回收流轉機制。
(五)統(tǒng)一風貌，凸顯特色。各地應結合農村實際，編制具有地方文化特色、經濟適用、功能完善的建筑設計標準圖集，免費提供給農村居民建房選用。原則上以自然村為單位選擇風格造型，確保一定范圍內建房風貌的協(xié)調統(tǒng)一。
二、抓好農房建設管理的重要環(huán)節(jié)
(一)加快制定和完善村莊規(guī)劃，為農房報建提供基本依據。各市縣規(guī)劃主管部門應加快推進村莊規(guī)劃的編制和審批工作，為村莊規(guī)劃建設管理提供基本依據。要做好村鎮(zhèn)規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃、林業(yè)規(guī)劃等的銜接工作，加強規(guī)劃的可實施性。村莊規(guī)劃應充分征求村民意見，并經村民會議或村民代表會議討論同意。做好村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理法規(guī)與規(guī)劃成果宣傳工作，所有經批準實施的村莊規(guī)劃都要張榜公布，讓村民真正了解規(guī)劃、執(zhí)行規(guī)劃、監(jiān)督規(guī)劃實施。
(二)加強宅基地管理。農村居民實施建房前應當依法取得宅基地使用權，農村居民每戶只能擁有一處劃撥宅基地，且不得超過175平方米。各市縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要根據本地區(qū)農村集體建設用地面積、農村人口數量、宅基地需求等，統(tǒng)籌合理安排部分農村空閑建設用地、新增建設用地用于農村居民住房建設。同時，探索建設宅基地退出獎勵機制，鼓勵農村居民將依法取得，但長期不使用的宅基地退回集體經濟組織，對主動退回的農村居民給予適當獎勵。
(三)規(guī)范農房建設規(guī)劃許可審批程序。本著簡化辦事程序，暢通審批渠道，提高服務質量的要求，全省農村建房報建實行“一表一證”制度。符合條件的建房戶提出建房申請，并填報《農村居民建房報建申請表》，經村民小組、村委會討論同意，并在村小組和村委會公示。公示后報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理所審核，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理所及國土所聯合對建房現場查勘審核，審核同意后報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批，核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》，并將審批許可內容在建房戶所在村委會公示。村民建房前，應向鄉(xiāng)鎮(zhèn)村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所申請放線開工建設。要求將農村危房改造戶全部納入報建管理，按照流程要求辦理相關報建手續(xù)，對其他農村居民建房報建起帶動和示范作用。
(四)加強農房設計和風貌管理。農房設計應彰顯海南民居建筑風格，體現節(jié)能環(huán)保原則，滿足防風抗震、防災減災的要求，積極推廣近年我省臺風災后農房重建中總結的防風抗風施工工藝和做法。農房建設應體現海南地域特征、鼓勵選用《海南省鄉(xiāng)村特色民居建筑方案設計圖集》中的民居建筑設計方案。各市縣還應建立健全農房風貌建設管理的長效機制，明確農房建設風貌管理要求，確保農房風貌建設制度化、規(guī)范化。鼓勵農村危房改造戶采用政府提供的標準設計圖集，可將農村危房改造補助資金中的市縣配套部分作為農房建設風貌引導和獎勵資金。
(五)切實加強農房施工管理。各市縣住建部門及其建設工程質量安全監(jiān)督機構、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應當依據《建設工程質量管理條例》等法律法規(guī)，切實加強對農房建設質量安全的監(jiān)督巡查和技術指導，落實農房建設各方主體的質量安全責任。各市縣還要加強對農房建設施工單位、工匠和承包人管理，杜絕施工承包方(“包工頭”)私自改變農房設計方案，切實解決農房”火柴盒“、”麻將條“等呆板建筑形象。
三、保障措施
(一)切實加強組織領導。各市縣要高度重視農房報建管理工作，要堅持黨政一把手親自抓，負總責，住建、國土、農業(yè)、林業(yè)、環(huán)保、民政、公安等部門互相協(xié)調配合的工作機制。加大宣傳力度，強化政策導向，完善管理機構。各市縣要結合地方實際，根據國家有關規(guī)定及本《意見》抓緊制定農房建設管理具體實施流程及細則等相關文件。
(二)完善機構和人員配備。為解決村民建房審批不便的問題，要求各市縣結合地方實際情況，保證鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理人員必須到崗到位，履行鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理職責;鄉(xiāng)鎮(zhèn)應在鄉(xiāng)鎮(zhèn)便民服務中心設農村建房報建窗口，專職負責村民建房報建業(yè)務;各行政村應配備農村建房協(xié)管員，指導建房戶填報并上報《農村居民建房報建申請表》，做到“有人做事，有權管事”，農民在家門口就能把建房審批辦理好。
(三)發(fā)揮農民的主體作用。要通過規(guī)劃引領、政策扶持、加強監(jiān)管，引導農村村民住宅依法有序建設。要充分尊重村民的主體地位，發(fā)揮村民自治作用，在尊重村民意愿的前提下，引導制定切合實際的村規(guī)民約來進一步規(guī)范村民建房行為。有條件的村可以在村兩委的領導下成立建房理事會，專門負責村民建房的審查監(jiān)督管理工作。
(四)加強宣傳引導。充分利用廣播電視、報刊、標語、網絡、公益廣告欄和宣傳片、宣傳欄等各種媒介，以群眾喜聞樂見的方式加強村鎮(zhèn)規(guī)劃和風貌建設宣傳，在村莊文化室、宣傳欄等張貼村莊規(guī)劃圖，大力營造建房報建氛圍。通過宣傳讓村民真正了解規(guī)劃、執(zhí)行規(guī)劃、監(jiān)督規(guī)劃實施。
(五)切實加強執(zhí)法監(jiān)管。要通過多種途徑，深入農村廣泛宣傳農房建設規(guī)劃、用地、質量安全監(jiān)管法律法規(guī)，增強農民群眾的守法意識，引導農民群眾依法建房。深入貫徹落實《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，《海南省村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》、《海南省農村居民建房審批辦法》，從源頭上為農房建設管理提供法制保障。各市縣要加強農村地區(qū)建房活動的巡查，結合我省三年打違整治專項行動，制定切實可行的工作方案，開展農村違規(guī)違法建設專項整治行動，依法及時查處各類違法和違規(guī)建房行為，保障農房建設健康有序發(fā)展。
(六)加強農房建設技術服務。各市縣要有計劃地組織大專院校、科研機構、行業(yè)協(xié)會、學會和規(guī)劃、設計、施工、監(jiān)理單位的專業(yè)技術人員深入農村，為廣大農村建房戶提供技術服務。允許注冊建筑師、注冊結構工程師以個人名義進行農房設計。引導和支持不同工種的農村建筑工匠合伙組建建筑勞務承包企業(yè)，專業(yè)從事農房建筑施工，大力推進農村建筑工匠隊伍建設。各市縣建設行政主管部門要有計劃地開展農民建筑工匠技能培訓，對經培訓考核合格的，發(fā)放培訓合格證書。
(七)加大政策扶持力度。各地應按《海南省人民政府關于加強村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理工作的意見》(瓊府[2011]53號)要求，減免農村居民建房報建各種費用，地方財政應安排專項資金用于村莊地形圖和影像圖購買、土地和房屋測繪、農村建筑方案施工圖設計等技術服務，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理所辦公、交通工具、人員差旅補助等費用支出。有條件的市縣可給予農村居民報建戶一定的資金獎勵。
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為加強農房規(guī)劃建設管理，引導農房開展特色風貌建設，省住房和城鄉(xiāng)建設廳近日印發(fā)了《海南省農村居民建房指導意見》(以下簡稱《意見》)，要求堅持規(guī)劃引領，有序建設，大力開展空心村整治和危房改造，盤活農村宅基地資源，確保一定范圍內農村建房風貌的協(xié)調統(tǒng)一。
堅決制止違法違規(guī)建房行為
《意見》強調，農村建房要堅持先規(guī)劃后建房，做到建設有規(guī)劃，管理有依據的要求。從農村實際出發(fā)，立足保護耕地和自然生態(tài)環(huán)境，合理規(guī)劃村莊布局，改善農村生產生活條件，科學安排農村公共基礎設施建設。所有村莊規(guī)劃區(qū)內的農村居民建房須按照規(guī)劃有序開展，規(guī)劃區(qū)外不得違規(guī)建設。要依法合規(guī)，簡便高效。農村居民有建房需求，而規(guī)劃沒有經過審批的，可暫按專家評審意見修改完善的村莊規(guī)劃實施規(guī)劃管理，并將農房報建材料報市縣規(guī)劃主管部門備案;所有審批手續(xù)應依規(guī)限時辦結;既依法保護農民建房的合法權益，又要堅決制止違法違規(guī)建房行為。
《意見》指出，農村居民建房管理涉及農民群眾切身利益，各級黨政領導應高度重視，加強監(jiān)管;也要充分尊重村民的主體地位，維護村民合法權益，調動村民建房報建的積極性。并積極穩(wěn)妥開展農村集體建設用地整理，大力開展空心村整治和危房改造，盤活農村宅基地資源。貫徹落實一戶一宅政策，探索建立完善宅基地回收流轉機制。
抓好農房建設管理的重要環(huán)節(jié)
做好村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理法規(guī)與規(guī)劃成果宣傳工作，所有經批準實施的村莊規(guī)劃都要張榜公布，讓村民真正了解規(guī)劃、執(zhí)行規(guī)劃、監(jiān)督規(guī)劃實施。
加強宅基地管理。農村居民實施建房前應當依法取得宅基地使用權，農村居民每戶只能擁有一處劃撥宅基地，且不得超過175平方米。各市縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要根據本地區(qū)農村集體建設用地面積、農村人口數量、宅基地需求等，統(tǒng)籌合理安排部分農村空閑建設用地、新增建設用地用于農村居民住房建設。同時，探索建設宅基地退出獎勵機制，鼓勵農村居民將依法取得，但長期不使用的宅基地退回集體經濟組織，對主動退回的農村居民給予適當獎勵。
此外，要規(guī)范農房建設規(guī)劃許可審批程序，全省農村建房報建實行“一表一證”制度。符合條件的建房戶提出建房申請，并填報《農村居民建房報建申請表》。村民建房前，還應向鄉(xiāng)鎮(zhèn)村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所申請放線開工建設。農村危房改造戶要全部納入報建管理，按照流程要求辦理相關報建手續(xù)，對其他農村居民建房報建起帶動和示范作用。
《意見》強調要加強農房設計和風貌管理。農房設計應彰顯海南民居建筑風格，體現節(jié)能環(huán)保原則，滿足防風抗震、防災減災的要求;農房建設應體現海南地域特征、鼓勵選用《海南省鄉(xiāng)村特色民居建筑方案設計圖集》中的民居建筑設計方案;并切實加強農房施工管理，杜絕施工承包方私自改變農房設計方案，切實解決農房“火柴盒”、“麻將條”等呆板建筑形象。
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近日，海南省正式出臺《農村承包土地經營權和農民住房財產權抵押貸款試點實施意見》，將在東方市、屯昌縣、文昌市三地試點農村承包土地經營權抵押貸款，在文昌市、瓊中縣兩地試點農民住房財產權抵押貸款。
根據《實施意見》，海南“兩權”抵押貸款試點主要圍繞以下7個方面展開：
一是加快推進確權登記頒證進度，探索建立流轉土地經營登記備案制度，并建立完善宅基地使用權和農民住房所有權確權登記頒證制度，實行統(tǒng)一登記;
二是建立“兩權”抵押登記制度，規(guī)范登記流程，完善他項權利證書的發(fā)放和登記注銷程序;
三是規(guī)范“兩權”價值評估行為，探索建立“兩權”價值評估的中介服務機構，引入獨立的第三方評價機制;
四是開發(fā)“兩權”抵押貸款產品，金融機構要落實“兩權”抵押融資功能，在風險可控的前提下，簡化貸款管理流程，扎實推進“兩權”抵押貸款業(yè)務;
五是建立“兩權”抵押物處置機制，允許金融機構在保證農戶土地承包權和基本住房權利前提下，依法采取多種方式處置抵押物;
六是采取多種方式建立“兩權”抵押貸款風險緩釋及補償機制;
七是加大貨幣政策扶持和監(jiān)管政策支持，要求相關金融監(jiān)管單位對符合條件的農村金融機構加大支農再貸款支持力度，支持銀行業(yè)金融機構開展“兩權”抵押貸款業(yè)務。
《實施意見》要求，“兩權”抵押貸款試點要堅持于法有據，切實尊重農民意愿，“兩權”抵押貸款由農戶等農業(yè)經營主體自愿申請，確保農民群眾成為真正的知情者、參與者和受益者;在維護農民合法權益前提下，妥善處理好農民、農村集體經濟組織、金融機構、政府之間的關系，慎重穩(wěn)妥推進農村承包土地的經營權抵押貸款試點和農民住房財產權抵押、擔保、轉讓試點工作;堅守土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的底線。按計劃，海南農村“兩權”抵押貸款試點將于2017年底前完成。
