從今年5月1日起,建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)全面納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍。自此,現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。其中,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率為11%,金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用稅率為6%。這些新增試點(diǎn)行業(yè),涉及納稅人近1000萬(wàn)戶,年?duì)I業(yè)稅規(guī)模約1.9萬(wàn)億元,占原營(yíng)業(yè)稅總收入的比例約80%。
值得注意的是,繼上一輪增值稅轉(zhuǎn)型改革將企業(yè)購(gòu)進(jìn)機(jī)器設(shè)備納入抵扣范圍之后,此次改革又將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍,無(wú)論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人,還是營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人,都可抵扣新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅。 加大企業(yè)減負(fù)力度,促進(jìn)擴(kuò)大有效投資。同時(shí),新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù),對(duì)特定行業(yè)采取過(guò)渡性措施,對(duì)服務(wù)出口實(shí)行零稅率或免稅政策,預(yù)計(jì)今年?duì)I改增將減輕企業(yè)稅負(fù)5000多億元。
國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在兩會(huì)政府工作報(bào)告中提出的第一項(xiàng)改革措施就是全面實(shí)施營(yíng)改增,并強(qiáng)調(diào),確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。
《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》援引財(cái)稅專家評(píng)論稱,總理提到的是所有行業(yè)稅后只減不增,是所有行業(yè)并不是所有企業(yè)。據(jù)他了解,在營(yíng)改增方案出臺(tái)后,大部分企業(yè)稅負(fù)不同程度減輕,而所謂“不同程度”,可能有的企業(yè)會(huì)減輕稅負(fù)超過(guò)50%,有的可能只有幾個(gè)百分點(diǎn)甚至是零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn),有的則與之前繳納的營(yíng)業(yè)稅持平。
增值稅核心之處在于可以設(shè)定一個(gè)基數(shù),對(duì)此基數(shù)免稅來(lái)縮小繳稅范圍。那么企業(yè)購(gòu)房納稅可抵扣意味著什么?
21 財(cái)聞匯稱,從5月1日全面實(shí)施“營(yíng)增改”后,企業(yè)購(gòu)置房產(chǎn)用于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目,其購(gòu)置房產(chǎn)交的稅款可按規(guī)定計(jì)算出增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣,意味著企業(yè)擁有不動(dòng)產(chǎn)的成本降低了。這或?qū)е赂嘤心芰τ袆?dòng)力的企業(yè)去投資房地產(chǎn)物業(yè)。因此本輪稅收改革,整體對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有望是利好,特別是對(duì)于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。
而對(duì)于二手房買賣來(lái)說(shuō),繳稅基數(shù)由售價(jià)變差價(jià),會(huì)帶來(lái)哪些影響?
該文章中提到,營(yíng)改增以后,買賣二手房無(wú)需再考慮是否滿兩年,因?yàn)槎际前凑赵鲋挡糠謥?lái)繳納,國(guó)家就是為了鼓勵(lì)交易、流通;而對(duì)于未滿兩年的房產(chǎn),原來(lái)按照營(yíng)業(yè)稅的政策需要繳納5%的營(yíng)業(yè)稅,而如果按照增值稅,除北上深以外,其他地方增值幅度不大甚至為零,那么增值稅極有可能為零;但對(duì)于房產(chǎn)證在5年以上的,則是一個(gè)利空消息,因?yàn)楫?dāng)初價(jià)格很低,增值部分很大,如果按照11%來(lái)增收增值稅,那么稅負(fù)非常大,勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大跌。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)東方財(cái)富網(wǎng)表示,營(yíng)改增的背景下,是增加負(fù)擔(dān)還是降低負(fù)擔(dān),本質(zhì)上要看進(jìn)項(xiàng)稅額能否得到抵扣。嚴(yán)躍進(jìn)列舉了一個(gè)簡(jiǎn)單計(jì)算來(lái)說(shuō)明“營(yíng)改增”中間的稅費(fèi)變化。如果按照目前的營(yíng)業(yè)稅征收計(jì)算公式,轉(zhuǎn)讓100萬(wàn)元的住宅,且不考慮免征等因素,按照營(yíng)業(yè)稅5%的稅率計(jì)算,那么營(yíng)業(yè)稅共需交納5萬(wàn)元。
而如果營(yíng)改增成功后,那么計(jì)算增值稅則需要考慮銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額。這可以從兩類不同的購(gòu)房行為中得到解釋。
第一類:購(gòu)房者購(gòu)買了一套50萬(wàn)元的住房,目前價(jià)格上升到100萬(wàn)元,這個(gè)時(shí)候進(jìn)項(xiàng)稅額為50/(1+11%)11%即約為5萬(wàn)元,而銷項(xiàng)稅額為100/(1+11%)11%即約為10萬(wàn)元,增值稅稅額則為5萬(wàn)元。
第二類:購(gòu)房者購(gòu)買了一套90萬(wàn)元的住房,目前價(jià)格上升到100萬(wàn)元,這個(gè)時(shí)候進(jìn)項(xiàng)稅額為90/(1+11%)11%即約為9萬(wàn)元,而銷項(xiàng)稅額為100/(1+11%)11%即約為10萬(wàn)元,增值稅稅額為1萬(wàn)元。
“如此對(duì)比,就基本上能夠看出,房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額,而房屋增值小的則可以少交納。這基本上符合目前住房交易制度改革的思路,從稅收角度則能夠有效地調(diào)節(jié)二手房持有的相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。當(dāng)然這樣一個(gè)計(jì)算公式僅為列舉,是否是11%的稅率以及是否會(huì)有新的計(jì)算方法,還需要看相關(guān)政策的表述! 嚴(yán)躍進(jìn)表示。
但他同時(shí)表示,房企到稅務(wù)部門進(jìn)行此類進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣中,是需要各類完稅憑證的。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)比較多,不可能完全湊齊此類憑證,導(dǎo)致最后的扣稅難度比較大。
二手房開(kāi)征增值稅,是否會(huì)增加稅負(fù)?對(duì)此,上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建表示,將營(yíng)業(yè)稅改為增值稅征收的辦法對(duì)稅負(fù)是否有所提高還要等具體的制度出來(lái)才可以探討,需視不同情況而定,并不能斷言二手房交易的稅負(fù)一定是提高了。關(guān)鍵在于稅率的制定,以及房屋出售中獲益的多少;但滿2年住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策,改成增值稅后,應(yīng)該會(huì)延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。
另?yè)?jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》,有專家認(rèn)為,未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的抵扣可能會(huì)分為兩年,第一年抵扣60%,第二年抵扣40%。
“為什么兩年還不是平均分配,也就是每年50%?其實(shí)應(yīng)該平分,但整個(gè)營(yíng)改增的時(shí)間為了往前推,財(cái)稅部門為了把減稅釋放得更大一點(diǎn),允許第一年多抵一點(diǎn)到60%,轉(zhuǎn)而第二年少一點(diǎn)!痹搶<艺f(shuō)。
該報(bào)道提及,其實(shí)在營(yíng)改增更早時(shí)候的方案中,不動(dòng)產(chǎn)是按10年進(jìn)行分期抵扣的項(xiàng)目,但考慮到時(shí)間太長(zhǎng)了,財(cái)稅部門希望加大對(duì)企業(yè)的支持力度,因而縮短成了兩年。