一、為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《福建省人民政府關(guān)于印發(fā)福建省定價目錄的通知》（閩政〔2015〕31號）、《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《福建省物業(yè)管理條例》及《福建省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等規(guī)定，制定本實施辦法。
二、本辦法適用本市行政區(qū)域內(nèi)具有法定物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
三、本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
四、物業(yè)服務(wù)收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。住宅（不含別墅、低密度聯(lián)排高檔住宅，下同）前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，其它物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
五、實行政府指導(dǎo)價的住宅前期物業(yè)服務(wù)收費，實行分級管理，三明市區(qū)范圍內(nèi)的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級的內(nèi)容、標準和各等級對應(yīng)的指導(dǎo)性收費標準由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定，并定期（2-3年）公布；三明市區(qū)以外的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級及指導(dǎo)性收費標準由當?shù)刈〗ň郑ǚ抗芫郑┲贫�，并定期�?-3年）公布。
六、新建住宅的具體物業(yè)服務(wù)收費標準由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)公布的指導(dǎo)價在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
前期物業(yè)服務(wù)合同期滿但未成立業(yè)主大會的，如服務(wù)內(nèi)容和收費標準不變，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期滿前一個月在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進行公示，合同期屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依舊提供不低于原服務(wù)標準的，若無專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主（以下簡稱“雙過半業(yè)主”）提出異議的，可繼續(xù)適用原服務(wù)內(nèi)容和收費標準。 若調(diào)整收費標準，須經(jīng)雙過半業(yè)主同意后，公布執(zhí)行。
七、實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，采取包干制形式，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人就服務(wù)內(nèi)容和收費標準在物業(yè)服務(wù)合同中約定；已產(chǎn)生業(yè)主委員會的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和收費標準在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
八、實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。
九、根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格〔2003〕1864號）、《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》（發(fā)改價格〔2007〕2285號）、《福建省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（閩價服〔2010〕267號）的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)的成本主要由以下項目構(gòu)成：
（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等（管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用）；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用（為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責任而支出的維修費、應(yīng)由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用）；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用（保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費等）；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用（管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等綠化養(yǎng)護費等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護費）；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用（維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等，其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備）；
（六）辦公費用（物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、通訊費、書報費及其它辦公費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)項目分攤的管理費用）；
（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊（按照規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的固定資產(chǎn)的折舊金額）；
（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用（物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準）；
（九）經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主大會同意的其它費用；
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
實行市場調(diào)節(jié)價的，物業(yè)服務(wù)費的成本可以參照前款規(guī)定由物業(yè)服務(wù)合同約定。
十、新建物業(yè)出售前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當一致。開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)銷售時應(yīng)當明示臨時管理規(guī)約并予以說明，對物業(yè)買受人遵守臨時管理規(guī)約的承諾應(yīng)當予以書面確認。
十一、物業(yè)服務(wù)費用從物業(yè)交付買受人之日起按合同約定方式收取，業(yè)主自愿預(yù)繳的除外。
前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔；已竣工但未出售房屋的物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔；出售房屋交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標準承擔。開發(fā)建設(shè)單位售房時承諾減免的物業(yè)服務(wù)費，減免部分的物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔。
十二、業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定足額交納物業(yè)服務(wù)費用，不得以物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量未達約定標準、小區(qū)環(huán)境不佳、路不平燈不明、不予設(shè)置違章建筑、其它業(yè)主不交物業(yè)費等為由拒交物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，已成立業(yè)主大會的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納并進行催繳；逾期三個月不交納的，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在小區(qū)顯著位置公布欠費業(yè)主名單及欠費情況；若三個月內(nèi)仍未交清，業(yè)主委員會可通過當?shù)貓蠹�、電視等媒體單位催交，也可依法提起訴訟追繳。經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用的證明，房管交易部門方可辦理過戶手續(xù)。
十三、住宅改變?yōu)榻?jīng)營性的物業(yè)，其收費標準參照商業(yè)收費標準收取。住宅小區(qū)配套的商業(yè)店面的物業(yè)服務(wù)收費標準，由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同中約定。
十四、物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制方式的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)經(jīng)營資金年度預(yù)決算，并每年至少一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，同時接受業(yè)主或者業(yè)主大會的質(zhì)詢。
十五、物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。審計費用的承擔方式經(jīng)業(yè)主大會通過，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
十六、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。業(yè)主自用的向業(yè)主收��；物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收��；公共使用的由業(yè)主分攤，公攤費用包括：電梯日常運行電費、專業(yè)維護保養(yǎng)費、年度安全檢測費和公共照明等公共電費、公共水費，具體分攤辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)每6個月應(yīng)在服務(wù)區(qū)域內(nèi)公布一次由業(yè)主使用的公共水電費用分攤明細表。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取代辦手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
十七、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向業(yè)主或使用人收取房屋裝修保證金，裝修保證金按戶收取，業(yè)主產(chǎn)權(quán)面積93平方米以下（含93平方米）的為3000元/戶，業(yè)主產(chǎn)權(quán)面積93平方米以上（不含93平方米）的為5000元/戶。業(yè)主或使用人入住后，裝修過程無違規(guī)裝修的，裝修保證金歸集管理單位應(yīng)于申請之日起30個工作日內(nèi)退還裝修保證金。
裝修過程中有損壞公共設(shè)施設(shè)備、損壞污染公共部位的，由業(yè)主或使用人負責修復(fù)、清潔。業(yè)主或使用人不修復(fù)、清潔的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為修復(fù)、清潔，所需費用從保證金中抵扣。裝修保證金不足以抵扣修復(fù)、清潔費用，不足部分仍由業(yè)主或使用人承擔。
從裝修保證金收取之日起至首位業(yè)主入住后1年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當以幢為單位，每季度公布一次裝修保證金管理情況。
十八、根據(jù)建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部110號令），業(yè)主需進行二次裝飾裝修的，可自愿與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，約定具體明確的服務(wù)內(nèi)容、收費標準和違約責任等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當明碼標價并可根據(jù)提供的具體服務(wù)項目及內(nèi)容向業(yè)主收取裝修監(jiān)管服務(wù)費，為業(yè)主提供裝修期間的管控服務(wù)，督促裝修施工隊伍按約定要求進行裝修。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行管理職責而導(dǎo)致裝修質(zhì)量問題的，應(yīng)雙倍返還服務(wù)費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強對建筑垃圾的清運管理。裝修垃圾的清運由業(yè)主本著自愿的原則，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取裝修垃圾清運費。
十九、物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與委托服務(wù)的業(yè)主雙方約定。
二十、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進入服務(wù)區(qū)域內(nèi)為業(yè)主提供配送、裝修、維修、安裝、中介等服務(wù)的外來人員收取任何費用。
二十一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同一時間交付且同一使用性質(zhì)和同一類型的物業(yè)服務(wù)收費，應(yīng)按統(tǒng)一標準收取，不得以任何形式采取價格歧視。
二十二、物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照國家和本省相關(guān)規(guī)定，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點，做好明碼標價工作，公示內(nèi)容包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級標準、收費項目、收費標準等明細表。
二十三、各級物業(yè)行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準的監(jiān)督和檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反國家和本省物業(yè)管理法規(guī)及有關(guān)價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由各級物業(yè)行政主管部門與物價管理部門依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定予以處罰。
