房地產(chǎn)去庫(kù)存:號(hào)角吹響、政策先行
結(jié)合當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)情況,提升有效供給的最便捷方式即去產(chǎn)能,優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。
在今年供給側(cè)改革中,房地產(chǎn)去庫(kù)存政策最為密集。自2月份以來(lái),短短20余天里,央行、發(fā)改委等10多個(gè)部委相繼出臺(tái)了五項(xiàng)重磅措施,幾乎每周都有樓市政策出臺(tái)。相信今年兩會(huì)也會(huì)就這一問(wèn)題繼續(xù)深入探討。
據(jù)中國(guó)社科院數(shù)據(jù)顯示,2015年商品住房總庫(kù)存預(yù)計(jì)達(dá)39.96億平方米,現(xiàn)房待售面積4.26億平方米,如果想完全消化,需要23個(gè)月。
國(guó)金證券分析師李立峰指出,化解房地產(chǎn)高庫(kù)存,如果著眼于短期效果,主要還得從需求側(cè)制定措施,比如貨幣、金融、財(cái)稅等,刺激需求有助于消化存貨。如果著眼于中長(zhǎng)期改革,從供給側(cè)改革考慮,則需要全局性的戰(zhàn)略性政策指引。
過(guò)去地產(chǎn)政策主要在需求端發(fā)力,供給側(cè)改革的主要方式是控制增量,調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏,增加土地有效供給;還要消化存量,在增強(qiáng)對(duì)周?chē)丝谖ι霞涌鞈?hù)籍制度改革;在庫(kù)存積壓嚴(yán)重區(qū)域增加道路、醫(yī)療、教育等公共資源和基礎(chǔ)設(shè)施配套;加快推進(jìn)政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù),保障房和棚改回遷房以貨幣化安置為主;建立良好的金融和法律環(huán)境。
“地產(chǎn)供給側(cè)改革,首要看點(diǎn)在于去庫(kù)存,消化庫(kù)存的行業(yè)性機(jī)會(huì)正好可以回籠資金!崩盍⒎逯赋觯瓿蓮闹刭Y產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型,從住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向商用物業(yè)持有并重轉(zhuǎn)型,從依賴(lài)低成本土地向依賴(lài)規(guī)模和控制能力降低成本轉(zhuǎn)型,從依賴(lài)土地自然高速增值向依賴(lài)產(chǎn)品價(jià)值提升利潤(rùn)率轉(zhuǎn)型,從純住宅開(kāi)發(fā)向產(chǎn)業(yè)綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型,從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)向業(yè)務(wù)多元化轉(zhuǎn)型,從依賴(lài)房?jī)r(jià)上漲獲取高利潤(rùn)向依賴(lài)高周轉(zhuǎn)提升凈收益率轉(zhuǎn)型。