作為安徽的省會,合肥近來因為樓市的火爆成為焦點。而除合肥之外,安徽其他城市大多面臨銷售緩慢、庫存壓頂的局面。
6月22日晚間,安徽省政府對外正式發(fā)布了《關于去庫存促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》(以下簡稱《意見》),要求合肥穩(wěn)定樓市,控制房價過快上漲,重點是非住宅商品房的去庫存。
上述《意見》還明確指出,要用3年左右時間,去化安徽全省商品房庫存2500萬平方米。到2020年,安徽全省實現供需基本平衡,房價基本穩(wěn)定,有效控制市場潛在風險。
《每日經濟新聞》記者注意到,為了鼓勵農民進城買房,《意見》提出,對自愿將宅基地退的,縣政府按每畝不低于5萬元給予獎勵。
農民退出宅基地享受獎勵
目前一二線城市去庫存容易,三四五線較難。安徽除了省會合肥屬于二線城市之外,其余城市均屬于三四五線城市。如何化解樓市庫存,成為擺在安徽面前的難題。
安徽在此次《意見》中明確鼓勵農民進城購房。其中,對自愿將宅基地退還給農村集體經濟組織的,縣政府按每畝不低于5萬元給予獎勵。對自愿退出宅基地,宅基地復墾為耕地或其他農用地后,由原宅基地使用者承包經營的,縣政府按每畝不低于3萬元給予獎勵。
同時,安徽省將建立銀行與擔保機構之間的貸款風險分擔機制,由購房所在地政府為進城農民購房貸款向擔保機構購買擔保服務。
據安徽《市場星報》報道,按照安徽省設定的目標,到2020年戶籍人口城鎮(zhèn)化率要達到35%,要實現這一目標,在2020年前要完成900萬左右農業(yè)轉移人口落戶。如果完成該目標,無疑對樓市去化庫存起到刺激作用。
房地產行業(yè)專家張健初則表示,“農民進城之后,將面臨就業(yè)、社保等問題,這些問題不解決,僅僅依靠退出宅基地一次性給予獎勵,對農民的吸引力并不大!
引導開發(fā)商降價銷售
在去庫存過程中,房價也是關鍵因素。上述《意見》要求,將加強商品房供應管理,并引導房地產開發(fā)企業(yè)調整營銷策略,適當降低商品住房價格。
其中,安徽將通過土地出讓合同約定,逐步提高預售條件,新出讓房地產開發(fā)用地所建商品住房逐步過渡到現售。同時,加強對房地產開發(fā)用地競拍人的資格和信用審查。
此外,《意見》還表示,將鼓勵機構投資者投資經營出租房屋,支持房地產開發(fā)企業(yè)從商品房銷售向售租并舉投資模式轉變。同時,房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規(guī)模過大的市、縣,相關部門應當研究制訂未開發(fā)房地產用地的用途轉換方案,通過調整土地用途、規(guī)劃條件,引導未開發(fā)房地產用地轉型利用。
值得注意的是,安徽還對土地增值稅進行了調整。按照目前的規(guī)定是,房地產開發(fā)項目土地增值稅實行先預征、后清算、多退少補,中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%。各地要對普通標準住房、全裝修住房土地增值稅實行1.5%的低預征率。對裝配式建筑和綠色建筑,土地增值稅預征率超過1.5%的,要在現行預征率的基礎上分別下調0.2個百分點。
計劃3年去化2500萬平方米
上述一系列政策的最終目標,是降低樓市庫存!兑庖姟访鞔_,用3年左右時間,去化安徽全省商品房庫存2500萬平方米。到2018年底,安徽全省商品住房去化周期控制在15個月以內,各設區(qū)的市去化周期控制在18個月左右。到2020年,實現供需基本平衡,房價基本穩(wěn)定,有效控制市場潛在風險。
安徽省經濟信息中心此前發(fā)布的數據顯示,在不考慮待開發(fā)土地面積以及2005年以前新開工及期房銷售的情況下,2005年至2015年前10個月,安徽全省房地產庫存面積達32844.2萬平方米,按全省商品房銷售面積計算,需 5.3年才能消化。其中,商品住宅庫存面積18886.3萬平方米,按安徽全省商品住宅銷售面積計算,需要3.5年的消化期。
具體城市去化時間,宿州、亳州、阜陽商品房去化周期分別為3.4年、5.2年和5.2年,安慶去化周期為4.4年,滁州、蕪湖等部分城市去化周期在7年至9年,有的甚至在10年以上,去庫存壓力較大。
恒大地產安徽公司一位李姓經理對《每日經濟新聞》記者表示,“相比去年,今年安徽三四線城市樓市銷售有所起色,但除合肥之外,其他城市所面臨的庫存壓力依然較大!
安徽省政府公布的去庫存任務表顯示,未來三年蕪湖去化商品房庫存任務為458.7萬平方米,滁州任務為460.3萬平方米,蚌埠為456萬平方米。
在合肥房地產研究院副院長凌斌看來,安徽此前也出臺一些去庫存的政策,但效果并不明顯,“此次出臺的《意見》,其實是對此前出臺政策的重新強調,可能對刺激購房者買房的作用不大,所以要完目標,難度不小!