房屋拆遷管理?xiàng)l例，由于城市規(guī)劃和國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)工程的需要，必須對(duì)城市國(guó)有土地的使用權(quán)實(shí)行再分配，從而達(dá)到土地資源的合理配置，使土地利用效率最大化。這往往就需要拆除大量舊房，在原有土地上進(jìn)行新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。以下為您介紹的是條例全文，歡迎閱讀!
拆遷意義
由于城市規(guī)劃和國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)工程的需要，必須對(duì)城市國(guó)有土地的使用權(quán)實(shí)行再分配，從而達(dá)到土地資源的合理配置，使土地利用效率最大化。這往往就需要拆除大量舊房，在原有土地上進(jìn)行新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。
但是由于土地的地上附著物凝結(jié)了原用戶(hù)的資金與勞動(dòng)力，并且是原用戶(hù)、住戶(hù)賴(lài)以生存和生產(chǎn)的基本物質(zhì)條件，因而在再建設(shè)過(guò)程中，必須對(duì)原用戶(hù)、住戶(hù)的損失給予適當(dāng)補(bǔ)償，并對(duì)其進(jìn)行妥善的安置。
拆房、搬遷、還建等過(guò)程中產(chǎn)生了各種各樣的法律關(guān)系。近十多年，各地制定了許多關(guān)于拆遷補(bǔ)償和安置的地方性法規(guī)和規(guī)章。1991年3月國(guó)務(wù)院正式頒布了《城市房屋拆遷
管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《拆遷條件》)， 標(biāo)志著城市建設(shè)走上了依法拆遷的道路。
管理體制
根據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定，國(guó)家建設(shè)部主管全國(guó)的城市房屋拆工作，它的主要職責(zé)是制定房屋拆遷法規(guī)、規(guī)章、方針和政策、監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)各地房屋拆遷工作。各省、自治區(qū)建委(或建設(shè)廳)和城市的房地產(chǎn)管理局(或者人民政府授權(quán)的其他部門(mén)，如拆遷辦公室)主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作。
(一)房屋拆遷許可證制度
房屋拆遷許可證是拆遷行為獲得行政許可、拆遷人從事房屋拆遷的法律憑證。房屋拆遷許可證具有一次性、局部性的特點(diǎn)，它只對(duì)特定的項(xiàng)目，在一定的時(shí)間和范圍內(nèi)有效。實(shí)施房屋拆遷許可證制度，是國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房屋拆遷工作的管理，維護(hù)國(guó)家和拆遷當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，保障城市建設(shè)順利進(jìn)行的重要途徑。
拆遷人申請(qǐng)房屋拆遷許可證，必須向房屋拆遷主管部門(mén)提交下列文件：建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件，土地使用的批準(zhǔn)文件，拆遷人制作的拆遷計(jì)劃和拆遷方案。房屋拆遷主管部門(mén)在收到申請(qǐng)和上述文件后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行審查。
審查的主要內(nèi)容包括批準(zhǔn)文件是否齊全，拆遷范圍和對(duì)象是否符合國(guó)家規(guī)定的要求，用于拆遷的資金是否已經(jīng)落實(shí)，臨時(shí)周轉(zhuǎn)房是否準(zhǔn)備充足，拆遷的期限和步驟是否切實(shí)可行等。
拆遷主管部門(mén)經(jīng)審查認(rèn)為拆遷具有合法性、合理性和可行性之后，應(yīng)及時(shí)給拆遷人頒發(fā)房屋拆遷許可證。拆遷人必須嚴(yán)格按拆遷許可證所規(guī)定的內(nèi)容實(shí)施拆遷行為，有特殊情況需要變更拆遷范圍和拆遷期限的，應(yīng)及時(shí)取得拆遷主管部門(mén)的許可。
(二)暫停辦理戶(hù)口的制度
拆遷主管部門(mén)在批準(zhǔn)拆遷申請(qǐng)后，應(yīng)通知房屋拆遷所在地的公安部門(mén)暫停辦理向拆遷范圍內(nèi)遷入居民戶(hù)口和居民分戶(hù)，以防止拆遷范圍內(nèi)的被拆遷人不合理的增加，加重拆遷人的安置負(fù)擔(dān)和拆遷難度。
因出生、軍人復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)退伍、婚嫁、刑滿(mǎn)釋放回家、學(xué)生畢業(yè)回家等特殊原因確需入戶(hù)或分戶(hù)的，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)后方可辦理。拆遷范圍內(nèi)合法擁有房屋或合法使用房屋并具有正式戶(hù)口的人，才能成為拆遷補(bǔ)償和安置的對(duì)象。
拆遷形式
(三)房屋拆遷的形式
房屋拆遷的形式有三種：
1、人民政府組織統(tǒng)一拆遷。
即由人民政府或其專(zhuān)門(mén)委托的單位統(tǒng)一進(jìn)行拆除、補(bǔ)償、安置等工作。它是國(guó)家提倡和鼓勵(lì)采用的拆遷方式，《拆遷條例》規(guī)定：“有條件的城市和城市中實(shí)行綜合開(kāi)發(fā)的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)施統(tǒng)一拆遷。”
2、自行拆遷。
它是指拆遷人自己對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷安置和補(bǔ)償。主要拆遷業(yè)務(wù)人員必須在拆遷主管機(jī)關(guān)進(jìn)行培訓(xùn)，取得拆遷資格證書(shū)后才能上崗。
3、委托拆遷。
它是指拆遷人將房屋拆遷的補(bǔ)償和安置工作委托他人進(jìn)行。被委托人應(yīng)當(dāng)是取得房屋拆遷資格證書(shū)的單位。
(一)拆遷補(bǔ)償價(jià)格低。
居民普遍反映房屋拆遷中的貨幣補(bǔ)償水平偏低，不少低收入拆遷居民拿著有限的拆遷補(bǔ)償資金難以買(mǎi)到相應(yīng)的住房。危舊房屋集中地區(qū)困難家庭較多，由于補(bǔ)償資金太少，被拆遷戶(hù)沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買(mǎi)新房。購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)房型自然增長(zhǎng)面積及遷居中的費(fèi)用支出，也會(huì)增加拆遷戶(hù)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。這樣造成被拆遷戶(hù)抵觸情緒很大。
(二)安置落實(shí)難。
目前拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置采取的是就地和就近安置，開(kāi)發(fā)建設(shè)、安置上房需要約一年的時(shí)間，不能實(shí)現(xiàn)直接點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的安置。
(三)利益調(diào)節(jié)平衡難。
對(duì)違法建筑補(bǔ)償、住宅改商業(yè)用房建筑補(bǔ)償、房屋置換差價(jià)補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題缺乏統(tǒng)一政策指導(dǎo)，容易形成執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一，被拆遷人難以接受。住宅改非住宅用房房主的利益沖突明顯，拆遷后，住戶(hù)失去賴(lài)以生存的既得收入，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)矛盾沖突;部分人認(rèn)為新房售價(jià)較高，開(kāi)發(fā)商賺取超額利潤(rùn)，使一些老百姓出現(xiàn)新的“住房難”問(wèn)題，從而產(chǎn)生“心理失衡”。
(四)拆遷依法實(shí)際操作難。
在實(shí)際工作中，依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等法規(guī)進(jìn)行操作，缺少必要的剛性保障機(jī)制，往往形成“有法難依”、“依法難拆”的被動(dòng)局面。
我縣的拆遷實(shí)施工作在實(shí)際操作中，只能以“思想工作”加“優(yōu)惠條件”推進(jìn)拆遷，甚至違規(guī)追加拆遷補(bǔ)償，嚴(yán)重影響拆遷補(bǔ)償價(jià)格政策的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。
存在的問(wèn)題還包括：
第一，用地和建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理。違法用地和違章建筑屢禁不止，形成的面積大，牽涉的人口多;建筑物雜亂無(wú)章，間距、通風(fēng)、采光、消防等設(shè)施不符合要求，土地利用率低，資源浪費(fèi)嚴(yán)重;因土地問(wèn)題、違章建筑問(wèn)題引發(fā)的矛盾多，妨礙城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。
第二，行政管理與集體經(jīng)濟(jì)運(yùn)作不規(guī)范。村集體資產(chǎn)的合法手續(xù)不完善，產(chǎn)權(quán)不明晰，集體經(jīng)濟(jì)薄弱，其收入只夠公共開(kāi)支。
第三，村民就業(yè)困難。土地被征撥后，中青年村民們都想找份工作干，由于文化偏低，缺乏專(zhuān)業(yè)技術(shù)特長(zhǎng)等原因找不到合適工作，雖有房屋出租收入，村民的總體生活水平和生活質(zhì)量不高。
第四，歷史遺留問(wèn)題多。由于部分村存在著歷史遺留問(wèn)題，改造規(guī)劃無(wú)法實(shí)施，建設(shè)布局較為混亂。還有一些城住宅建設(shè)主要目的是為了拆遷時(shí)增加補(bǔ)償，因此建設(shè)密度較高，亂搭亂建比較嚴(yán)重，一定程度上影響了市容市貌。
拆遷改造的解決對(duì)策
(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。
推進(jìn)村莊 改造是一項(xiàng)十分艱巨的工作，涉及各級(jí)政府之間、部門(mén)之間職權(quán)利的協(xié)調(diào)和住戶(hù)經(jīng)濟(jì)利益的平衡，政策性強(qiáng)，操作性強(qiáng)，工作量大，情況復(fù)雜，需要各級(jí)黨委政府切實(shí)擺上重要位置，精心組織，扎實(shí)推進(jìn)。建立縣、辦事處兩級(jí)農(nóng)村改造領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)組織，由政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，各部門(mén)參與，抽調(diào)各單位相關(guān)業(yè)務(wù)人員成立了城區(qū)改造建設(shè)指揮部，加強(qiáng)改造規(guī)劃、拆遷安置、用地安排、征用補(bǔ)償、待遇轉(zhuǎn)換、管理轉(zhuǎn)型等工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。
(二)強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)。
為解決歷史遺留問(wèn)題，杜絕新村中村的產(chǎn)生，要抓緊制訂城中村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。對(duì)無(wú)土地的農(nóng)村，可以分批下達(dá)改造任務(wù);對(duì)市政設(shè)施項(xiàng)目、重大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需征用拆遷且已列入改造規(guī)劃的街村，必須同步實(shí)行整體拆遷安置。同時(shí)，要做好開(kāi)發(fā)改造詳細(xì)規(guī)劃。盡快推行街村房屋合法產(chǎn)權(quán)登記，及時(shí)做好城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)街村住戶(hù)、房屋、用地等調(diào)查登記工作，為拆遷安置規(guī)劃和拆遷補(bǔ)償提供基礎(chǔ)資料。與城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃相銜接，按照就地、就近安置的原則，制定完善農(nóng)村拆遷安置用地規(guī)劃。安置地規(guī)劃一經(jīng)確定，未經(jīng)法定程序不得更改占用安置地塊。
(三)創(chuàng)新改造模式。
農(nóng)村改造面大量廣，單靠政府難以完成，需要?jiǎng)訂T社會(huì)力量共同實(shí)施，積極探索“政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作”的路子。應(yīng)根據(jù)城中村的不同類(lèi)型，選擇適宜的改造模式。對(duì)各重大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及村，以土地儲(chǔ)備中心代表政府作為實(shí)施主體，在與街村及住戶(hù)簽定安置協(xié)議后，委托城建部門(mén)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)
企業(yè)或建筑企業(yè)建設(shè)安置房，委托拆遷單位實(shí)施拆遷。
對(duì)單一的農(nóng)村改造項(xiàng)目，可以在限定建設(shè)地塊面積、限定規(guī)劃要求、執(zhí)行政府拆遷安置政策的前提下，優(yōu)先由本街村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)施拆遷改造，允許安置剩余房屋推向市場(chǎng)，以房產(chǎn)出讓收入平衡安置成本，難以自求平衡的，可給予相應(yīng)補(bǔ)助。村級(jí)開(kāi)發(fā)模式可以發(fā)揮村級(jí)組織對(duì)村內(nèi)情況熟悉、有民主決策機(jī)制的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)拆遷安置矛盾內(nèi)部消化。
對(duì)村級(jí)沒(méi)有力量或不愿組織實(shí)施的，可以在完成拆遷工作后委托企業(yè)代建或招標(biāo)建設(shè)，也可以實(shí)行安置項(xiàng)目與一般房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“打包”招標(biāo)建設(shè)。對(duì)資金平衡缺口較大，企業(yè)與村級(jí)經(jīng)濟(jì)組織都不愿開(kāi)發(fā)的安置項(xiàng)目，可由土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
(四)完善政策措施。
一是籌資政策。建立改造資金專(zhuān)門(mén)帳戶(hù)，籌集啟動(dòng)資金，實(shí)行封閉運(yùn)行，保障拆遷安置前期投入需要，待無(wú)地村改造完畢、資金運(yùn)轉(zhuǎn)有余后，可適當(dāng)用于城建配套項(xiàng)目建設(shè)。
二是安置用地優(yōu)先政策。在與城市功能協(xié)調(diào)的前提下，優(yōu)先安排安置用地，在片區(qū)內(nèi)就地就近選地、集中連片安置。企業(yè)用房拆遷，在堅(jiān)持貨幣安置的前提下，對(duì)確需換地安置的，由政府統(tǒng)一組織進(jìn)行跨區(qū)安置。
三是稅費(fèi)優(yōu)惠政策。
改造項(xiàng)目適用重點(diǎn)項(xiàng)目辦理程序，地方稅費(fèi)減半收取;無(wú)地 村改造項(xiàng)目視同“實(shí)事工程”，免除大市政配套，實(shí)行“一村一策”。
四是完善拆遷補(bǔ)償政策。充分體現(xiàn)農(nóng)村宅基地公平分配原則，對(duì)因規(guī)劃控制、人戶(hù)增加、無(wú)力建房等原因造成房屋面積沒(méi)有達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，在補(bǔ)償安置中以戶(hù)或人為核定依據(jù)予以補(bǔ)足。實(shí)施廉租房制度，解決 拆遷中城鎮(zhèn)居民困難戶(hù)的居住安置問(wèn)題。五是集體資產(chǎn)補(bǔ)償政策。
對(duì)集體道路、河道、廣場(chǎng)等公益性集體土地，村莊容積率低于安置小區(qū)的節(jié)余土地，已經(jīng)融入城市的村集體道路、邊角地等零星土地應(yīng)及時(shí)予以征用補(bǔ)償，合理安排村級(jí)發(fā)展留用地，妥善處理集體企業(yè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地問(wèn)題，維護(hù)村集體經(jīng)濟(jì)利益。
(五)推進(jìn)配套改革。
改造不能單項(xiàng)突進(jìn)，應(yīng)當(dāng)采取配套措施，加快農(nóng)村體制向城市體制的整體轉(zhuǎn)換，促進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)村居民向現(xiàn)代城市居民演變。一是要深化集體經(jīng)濟(jì)組織股份合作制改革。二是要加快推進(jìn)撤村改社區(qū)工作。三是要推進(jìn)原村民與城市居民的保障一體化。
(六)改進(jìn)工作方法。
改造涉及許多環(huán)節(jié)，關(guān)系改造對(duì)象的直接經(jīng)濟(jì)利益，只有深入細(xì)致地做好群眾的思想工作，合理進(jìn)行時(shí)序安排，才能平穩(wěn)有序推進(jìn)。一般 改造項(xiàng)目應(yīng)該在聽(tīng)取絕大多數(shù)住戶(hù)意見(jiàn)的前提下進(jìn)入啟動(dòng)程序。對(duì)列入改造規(guī)劃的農(nóng)村，提前做好資料調(diào)查、入戶(hù)測(cè)量和房產(chǎn)確權(quán)等基礎(chǔ)工作，并建立檔案。
對(duì)即將改造的農(nóng)村，必須將總體安置方案和分期安置方案公告，廣泛聽(tīng)取群眾意見(jiàn)，合理調(diào)整完善。就地安置的可先建安置房再出讓土地;就近安置的，要先安置后拆遷，再出讓。這種先安置后拆遷的程序安排，有利于消除住戶(hù)疑慮，盡管在土地、資金周轉(zhuǎn)上有一定要求，但是可以節(jié)約拆遷安置過(guò)渡成本，加快安置進(jìn)度。要發(fā)揮街道辦事處、街村等基層組織的作用，做好宣傳發(fā)動(dòng)、政策解釋、幫困解難工作。
