今年年初，在北京工作的白領(lǐng)張齊準(zhǔn)備自己創(chuàng)業(yè)。急需啟動資金，就到銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款。銀行方面說要查驗其房產(chǎn)真實性，讓他回去等消息。左等右等，不見回音。再去問，銀行解釋，由于需要到住房和土地兩個部門分別查詢，會耽擱些時間。張齊很無奈，為啥沒有一個統(tǒng)一的信息平臺，能讓銀行迅速了解申請人的情況?
按照日前國務(wù)院法制辦公室公布的《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》，今后我國將建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。那時，像張齊這樣創(chuàng)業(yè)的人將不會再遇到這樣的無奈。
實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，哪些不動產(chǎn)需要進行登記?登記是自愿還是強制?公民隱私如何保護?登記會對房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響……圍繞這些社會普遍關(guān)心的問題，記者進行了采訪。
登記的不只是房產(chǎn)
不動產(chǎn)登記采取自愿原則 但不登記可能出現(xiàn)法律保護不足的情況
“不動產(chǎn)登記，首先要界定何為不動產(chǎn)”，中國社會科學(xué)院法學(xué)所研究員孫憲忠說，“實物形態(tài)的土地和土地上下附著的建筑物、構(gòu)筑物、生存物等都是不動產(chǎn)。” 看似專業(yè)的不動產(chǎn)概念實際上和我們每個人的生活都息息相關(guān)，土地、房屋、草原、林地、海域等都屬于不動產(chǎn)范疇。簡而言之，不動產(chǎn)登記就是物權(quán)登記或是權(quán)利登記。不動產(chǎn)登記制度作為一項基本的物權(quán)制度，可以更好地保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。
哪些不動產(chǎn)權(quán)利需要登記?《征求意見稿》規(guī)定，需要辦理登記的不動產(chǎn)權(quán)利有：集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)，以及法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。很顯然，并非只有房屋所有權(quán)需要登記。
不動產(chǎn)登記是自愿的還是強制的呢?孫憲忠說，不動產(chǎn)登記屬于自愿登記。但是，在他看來，這是一種“自愿的強制”。因為如果不到登記機關(guān)登記，會使房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和轉(zhuǎn)讓存在隱患。“不動產(chǎn)權(quán)利的擁有并非通過登記產(chǎn)生，但不動產(chǎn)交易作為一種權(quán)利的交易，交易過程中確認這些權(quán)利是否存在、如何發(fā)生變動，都要依靠完善的不動產(chǎn)登記。”孫憲忠解釋。
不動產(chǎn)登記后，私有財產(chǎn)情況會不會外泄?事實上，為了保護公民的個人隱私，《征求意見稿》嚴格限定了登記資料的查詢范圍和查詢申請人。只有權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機關(guān)有權(quán)依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料。不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)登記信息保密。
小產(chǎn)權(quán)房是否可以申請登記呢?孫憲忠說，不動產(chǎn)登記是對物權(quán)的登記，前提是這些權(quán)利必須合法、有效。小產(chǎn)權(quán)房目前仍是違規(guī)建設(shè)的，按照“違法者則無權(quán)利”的原則，是不可以申請登記的。
辦證不用多跑腿
將用3年時間全面建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度
一個城市居民買了一套房，他的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)要分別去土地和住房兩個部門進行登記;一個農(nóng)村居民同時承包了耕地和林地，他也分別要去農(nóng)業(yè)和林業(yè)兩個部門進行確權(quán)。多跑腿，這是目前人們辦理不動產(chǎn)登記面臨的另一個無奈。
“這是由于我國的不動產(chǎn)是分散登記的，登記職責(zé)分布在多個部門，甚至曾經(jīng)在多個級別，都是各管一攤”，孫憲忠認為，作為計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，多部門、多級別登記主要是為了加強行政管理。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，特別是市場經(jīng)濟對歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確的產(chǎn)權(quán)制度要求越來越高，分散登記的弊端越來越明顯。登記程序、標(biāo)準(zhǔn)各不相同，權(quán)屬證書五花八門，不僅增加老百姓辦證跑腿的成本，還會帶來交易風(fēng)險。
據(jù)了解，目前在我國，建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等由國土資源部門登記，房屋所有權(quán)等由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門登記，林地所有權(quán)和使用權(quán)由林業(yè)部門登記，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)由漁業(yè)部門登記，海域使用權(quán)則由海洋部門登記。
去年底召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。目前已明確，由國土資源部負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，未來要做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。各地則在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)下，結(jié)合本地實際，將不動產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個部門。
在今年3月召開的第一次不動產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會議上，國土資源部部長姜大明表示，將用3年時間全面建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，用4年時間運行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息實時互通共享和依法查詢，形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。
最近，國土資源部不動產(chǎn)登記局常務(wù)副局長冷宏志在接受中國政府網(wǎng)在線訪談時也透露，從開始，力爭1年左右時間基本完成各級職責(zé)整合和基礎(chǔ)制度建設(shè);2年左右時間逐步銜接過渡，統(tǒng)一規(guī)范實施;3年左右時間全面建立并完善各項制度;4年左右時間建立有效運行的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。
