第一章總則
第一條【立法目的和依據(jù)】為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)主體的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條【適用范圍】本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。
第三條【物業(yè)管理基本原則】本市物業(yè)管理納入社區(qū)綜合治理體系，堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)，屬地管理、居民自治、多方參與、協(xié)商共建的原則。
第二章職責(zé)分工
第四條【各級(jí)政府職責(zé)】市人民政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)全市物業(yè)管理工作，建立健全物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制、聯(lián)席會(huì)議制度和考核制度。
縣（市、區(qū)）人民政府和園區(qū)（示范區(qū)）管委會(huì)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問(wèn)題，定期組織聯(lián)合執(zhí)法行動(dòng)，集中整治本轄區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
第五條【各級(jí)物業(yè)管理行政主管部門職責(zé)】市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督，對(duì)前期物業(yè)招投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，依法對(duì)各級(jí)各有關(guān)部門和單位的物業(yè)管理工作實(shí)施考核。
區(qū)、園區(qū)（示范區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行備案，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)和限額范圍內(nèi)的維修資金使用進(jìn)行監(jiān)管。
縣（市）物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第六條【街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）職責(zé)】街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的日常監(jiān)管，主要職責(zé)如下：
（一）組織、指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的成立、選舉、換屆，并進(jìn)行備案；
（二）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的履職行為；
（三）調(diào)解物業(yè)糾紛，處理相關(guān)投訴和舉報(bào)；
（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他與物業(yè)管理相關(guān)的職責(zé)。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)明確責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)和專人負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。
第七條【居（村）民委員會(huì)職責(zé)】居（村）民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展具體工作，主要職責(zé)如下：
（一）就業(yè)主反映的相關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查，引導(dǎo)其協(xié)商解決；
（二）派員參加業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議；
（三）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿或者因故停止工作、在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之前，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，代為管理業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作檔案、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物；
（四）配合相關(guān)行政主管部門在本社區(qū)（村）開展執(zhí)法活動(dòng)；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他物業(yè)管理相關(guān)的職責(zé)。
居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)明確專人負(fù)責(zé)本社區(qū)（村）內(nèi)的物業(yè)管理工作。
第八條【相關(guān)部門職責(zé)】各行政主管部門應(yīng)依法履行各自職責(zé)，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的日常執(zhí)法，并在本級(jí)人民政府或園區(qū)（示范區(qū)）管委會(huì)組織下，定期開展聯(lián)合執(zhí)法行動(dòng)。
物業(yè)管理行政主管部門依法查處違反物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定的違法行為。
自然資源和規(guī)劃部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證擅自改變規(guī)劃用途等違法行為。
城市綜合執(zhí)法部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物等違法行為。
公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)規(guī)范小區(qū)寵物飼養(yǎng)管理，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安監(jiān)督管理工作，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序等違法行為。
消防救援機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督檢查居(村)民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等消防安全責(zé)任主體履行消防安全職責(zé)情況,依法查處破壞消防安全設(shè)施設(shè)備、占用消防通道等違反消防安全法規(guī)的違法行為。
生態(tài)環(huán)境部門依法對(duì)物業(yè)管理區(qū)域及周邊的排污單位和環(huán)境污染實(shí)施監(jiān)督管理。
價(jià)格主管部門應(yīng)根據(jù)本市實(shí)際，每三年就物業(yè)指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行調(diào)整，商同級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門后向社會(huì)公布。
其他行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自職責(zé)和市物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度要求，負(fù)責(zé)相關(guān)執(zhí)法工作。
第九條【突發(fā)事件特殊規(guī)定】突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)落實(shí)上級(jí)人民政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施，指導(dǎo)居（村）民委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展相應(yīng)應(yīng)對(duì)工作。
業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下積極配合居（村）民委員會(huì)開展工作，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施。
在突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間積極配合、協(xié)助政府相關(guān)部門工作的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，政府相關(guān)部門應(yīng)予以表彰。
第三章業(yè)主和業(yè)主大會(huì)
第十條【物業(yè)管理區(qū)域的劃分和核定】自然資源和規(guī)劃部門在核定建設(shè)用地規(guī)劃條件時(shí)，應(yīng)合理確定住宅小區(qū)車位配比，落實(shí)交通組織、安全要求、物業(yè)管理用房、社區(qū)管理用房、綠地率、公共配套服務(wù)設(shè)施等規(guī)劃內(nèi)容。
縣(市、區(qū))和園區(qū)（示范區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或機(jī)構(gòu)在核定已投入使用物業(yè)管理區(qū)域的劃分或已劃定物業(yè)管理區(qū)域變更前，自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)根據(jù)規(guī)劃紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案出具意見。
第十一條【物業(yè)管理用房的配置】新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的物業(yè)管理用房位置、面積應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中載明。
已投入使用但是未配建物業(yè)管理用房的，建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)利用閑置用房或是提供等值資金等方式提供；建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主委員會(huì)研究解決。
物業(yè)管理用房不得買賣和抵押。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第十二條【物業(yè)管理用房的登記】建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的物業(yè)管理用房申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。
第十三條【業(yè)主義務(wù)】業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，依約交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用。
黨員和公職人員應(yīng)當(dāng)帶頭履行業(yè)主義務(wù)。
第十四條【業(yè)主大會(huì)表決】業(yè)主大會(huì)以書面形式進(jìn)行投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或其配偶、同住直系親屬簽名；物業(yè)使用人可以根據(jù)與業(yè)主的書面約定在物業(yè)使用期限內(nèi)代表業(yè)主行使業(yè)主表決權(quán)等權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。除前述情形外，業(yè)主委托代理人表決的，代理人應(yīng)當(dāng)提交本人和業(yè)主的身份證復(fù)印件及授權(quán)委托書。
鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)優(yōu)先選擇電子投票系統(tǒng)進(jìn)行表決，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用手機(jī)軟件等創(chuàng)新技術(shù)為業(yè)主提供智慧物業(yè)服務(wù)。
第十五條【業(yè)主委員會(huì)組建要求】業(yè)主委員會(huì)組成人員為單數(shù)，由業(yè)主委員會(huì)主任一名、副主任一至兩名、委員和候補(bǔ)委員若干名組成，候補(bǔ)委員可列席業(yè)主委員會(huì)，但無(wú)投票權(quán)和發(fā)言權(quán)。業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者法人業(yè)主授權(quán)的自然人代表，具體名額由業(yè)主大會(huì)決定。
業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員候選人應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定的任職資格，且在報(bào)名之日起前十二個(gè)月不存在欠繳物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金或其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的行為。
業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專職執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)，執(zhí)行秘書的工作職責(zé)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
第十六條【業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員候選人的產(chǎn)生】業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員候選人通過(guò)下列方式產(chǎn)生：
（一）社區(qū)黨組織推薦；
（二）居（村）民委員會(huì)推薦；
（三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。
業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員候選人名單確定后，應(yīng)報(bào)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）審查。
第十七條【業(yè)主委員會(huì)委員資格終止及遞補(bǔ)】存在下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì)資格終止，由候補(bǔ)委員按照得票多少自動(dòng)依次遞補(bǔ)為業(yè)主委員會(huì)委員：
（一）利用欺詐等不正當(dāng)手段取得業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格、或違反法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定，被業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)終止其資格的；
（二）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（三）喪失民事行為能力。
業(yè)主委員會(huì)委員因第（一）種情形終止資格的，自業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出決議之日起終止；因第（二）、（三）種情形終止資格的，自相應(yīng)情形發(fā)生之日起終止。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主共有的其他財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主或者居(村)民委員會(huì)可以請(qǐng)求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）督促移交。
第十八條【業(yè)主委員會(huì)首次會(huì)議】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任原則上應(yīng)當(dāng)由黨員委員擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將委員和候補(bǔ)委員名單、得票數(shù)、業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等材料報(bào)縣（市、區(qū)）或園區(qū)管委會(huì)物業(yè)管理行政主管部門或機(jī)構(gòu)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，并書面告知居（村）民委員會(huì)。
第十九條【業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)】業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)由三人以上的單數(shù)組成，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，可以設(shè)立一名業(yè)主監(jiān)督委員。
業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)或業(yè)主監(jiān)督委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)人、轄區(qū)公安干警、物業(yè)小區(qū)黨組織成員、居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)人、業(yè)主等組成。
業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)或業(yè)主監(jiān)督委員負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，在業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)時(shí)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)可組織召開業(yè)主大會(huì)，并履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)及其委員的工作經(jīng)費(fèi)、津貼、選舉、任期和資格終止等參照業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十條【工作經(jīng)費(fèi)和津貼】業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、委員的津貼標(biāo)準(zhǔn)，以及專職執(zhí)行秘書的薪酬。
以上費(fèi)用可由全體業(yè)主共同分?jǐn)偦蛘邚慕?jīng)營(yíng)性收益中列支。全體業(yè)主同意共同分?jǐn)傎M(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)工作經(jīng)費(fèi)、委員津貼和專職執(zhí)行秘書薪酬等各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支建立賬冊(cè)，并每季度公示一次，接受業(yè)主和各級(jí)物業(yè)管理相關(guān)部門的監(jiān)督。
第四章前期物業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)
第二十一條【前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)】建設(shè)單位原則上應(yīng)通過(guò)公開招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；采用邀請(qǐng)招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘的，應(yīng)按市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門要求履行相應(yīng)程序。
前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件應(yīng)在物業(yè)所在地的市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。
第二十二條【前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿及解除】建設(shè)單位或是業(yè)主需在前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿前解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)按照法定程序進(jìn)行表決；尚未成立業(yè)主大會(huì)的，由建設(shè)單位和已辦理物業(yè)交付手續(xù)的業(yè)主共同表決，表決應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與，且經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主和參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，方可解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
前期物業(yè)服務(wù)合同按照前款規(guī)定解除的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公告，并書面告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))或園區(qū)（示范區(qū)）管委會(huì)物業(yè)管理行政主管部門或機(jī)構(gòu)。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)解聘后，在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十一條規(guī)定的方式重新選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十三條【初步承接查驗(yàn)】建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)提前五日通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加，共同完成物業(yè)承接初步查驗(yàn)工作。
在初步查驗(yàn)中，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等存在的問(wèn)題書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并反饋給前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十四條【承接查驗(yàn)的參與】建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后五日內(nèi)，向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出現(xiàn)場(chǎng)承接查驗(yàn)申請(qǐng)。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)前兩日內(nèi)發(fā)出書面通知，邀請(qǐng)縣(市、區(qū))或園區(qū)（示范區(qū)）管委會(huì)物業(yè)管理行政主管部門或機(jī)構(gòu)、兩名以上業(yè)主代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)代表對(duì)現(xiàn)場(chǎng)承接查驗(yàn)工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并選聘兩名以上相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員或相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)專家?guī)斐蓡T予以協(xié)助。
第二十五條【物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議】建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)承接查驗(yàn)合格后五日內(nèi)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議約定時(shí)限內(nèi)完成物業(yè)查驗(yàn)資料和物業(yè)服務(wù)用房等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接手續(xù)。
建設(shè)單位將物業(yè)交付給業(yè)主時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議、臨時(shí)管理規(guī)約一并移交。
第二十六條【承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的銜接】前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交接后，向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）或園區(qū)（示范區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或機(jī)構(gòu)辦理備案手續(xù)。
建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)承接查驗(yàn)備案材料，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合。
第二十七條【分期承接查驗(yàn)】分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)進(jìn)行分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在最后一期物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)整體滿足物業(yè)承接查驗(yàn)條件。
第二十八條【物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面合同，就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、物業(yè)管理用房、公用設(shè)施設(shè)備清單、合同期限、維修資金使用、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定、市物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)發(fā)布的物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，為業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供候選名單。
第二十九條【物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取】物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的期限最長(zhǎng)不超過(guò)十二個(gè)月。
建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，作出物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免承諾或者約定減免的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)全額支付減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
已交房但未實(shí)際使用或入住的業(yè)主，可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，適當(dāng)降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取比例。
第三十條【公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、管理和維護(hù)】新建物業(yè)項(xiàng)目的供水、供電設(shè)計(jì)必須滿足抄表到戶、計(jì)量到戶、收費(fèi)到戶的要求。建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗(yàn)后，應(yīng)當(dāng)將供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設(shè)施，按規(guī)定移交給各專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位進(jìn)行維護(hù)管理，并明確住宅小區(qū)的公用水、電表，統(tǒng)一落戶在業(yè)主委員會(huì)名下。
已移交的二次供水設(shè)施設(shè)備的維護(hù)維修由專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位負(fù)責(zé)并向最終用戶收取維護(hù)維修費(fèi)用和運(yùn)行電費(fèi)；未移交的二次供水設(shè)施設(shè)備的維護(hù)維修，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)。業(yè)主應(yīng)分擔(dān)由此產(chǎn)生的維護(hù)費(fèi)和運(yùn)行電費(fèi)等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)物價(jià)行政主管部門備案的價(jià)格向業(yè)主收取。
第三十一條【費(fèi)用代收代繳】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位需要委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托代收代繳合同，并明確相應(yīng)委托費(fèi)用。
第三十二條【物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，并確保物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相匹配，嚴(yán)禁擅立項(xiàng)目變相亂收費(fèi)。
業(yè)主委員會(huì)在每個(gè)物業(yè)服務(wù)年度屆滿之日前，可在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)自行組織或委托第三方測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行滿意度調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查結(jié)果對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評(píng)，評(píng)定結(jié)果報(bào)送物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）或園區(qū)（示范區(qū)）管委會(huì)物業(yè)管理行政主管部門或機(jī)構(gòu)初審后，匯總至市物業(yè)管理行政主管部門，市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)實(shí)際需要，可將評(píng)定結(jié)果向社會(huì)公布。
第三十三條【公共收益的公示】物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得的公共收益，由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)建賬、獨(dú)立核算、定期公示、單獨(dú)審計(jì)。
公共收益的收支情況至少每季度向業(yè)主公示一次，公示時(shí)應(yīng)列明收支明細(xì)，公示時(shí)間不少于十五日。業(yè)主委員會(huì)、十名以上業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)對(duì)公共收益有異議的，可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿；經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)。
公共收益的審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于十五日。審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支。
第三十四條【物業(yè)應(yīng)急管理】物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)可以申請(qǐng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）進(jìn)行物業(yè)應(yīng)急管理；尚未成立業(yè)主大會(huì)的，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名申請(qǐng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）進(jìn)行應(yīng)急管理。
物業(yè)項(xiàng)目因法定情形進(jìn)行應(yīng)急管理的，居(村)民委員會(huì)可在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和督促下自行組織基本保潔、秩序維護(hù)等服務(wù)，也可通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性方式臨時(shí)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供不低于應(yīng)急管理前物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間屆滿前，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)；未能選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可移交全體業(yè)主自行管理。
第五章物業(yè)使用和維護(hù)
第三十五條【車位使用】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫(kù)、車位出售給本區(qū)域以外的單位或者個(gè)人。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程用作停車位的，應(yīng)優(yōu)先提供給業(yè)主使用。
第三十六條【裝修裝飾】業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修裝飾相關(guān)注意事項(xiàng)和所涉及收費(fèi)內(nèi)容予以公示。
業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納裝修保證金。未辦理登記的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約的規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應(yīng)予以配合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人有違法違規(guī)裝修行為的，應(yīng)進(jìn)行勸阻，經(jīng)勸阻仍不改正的應(yīng)向相關(guān)部門反映。
第三十七條【專項(xiàng)維修資金的使用和管理】物業(yè)專項(xiàng)維修資金的應(yīng)急使用或一般使用，金額三萬(wàn)元以下的管理權(quán)限由區(qū)或園區(qū)（示范區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或機(jī)構(gòu)行使。
使用管理權(quán)限調(diào)整后，市級(jí)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)區(qū)或園區(qū)（示范區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第三十八條【專項(xiàng)維修所涉單位名錄管理】市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金項(xiàng)目維修施工單位和工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)名錄庫(kù)，并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，定期向社會(huì)公布，供業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主選擇。
第三十九條【建設(shè)單位專項(xiàng)維修資金的繳存】新建物業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗(yàn)收備案前一次性繳存其自留或在房屋竣工備案前尚未售出物業(yè)的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金。原有物業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)單位因故未繳存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)自項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案后五年內(nèi)繳足。
第四十條【物業(yè)應(yīng)急防范措施】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生應(yīng)急維修情形時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在必要的范圍內(nèi)先行采取臨時(shí)性應(yīng)急防范措施，消除安全隱患，排除險(xiǎn)情所發(fā)生的費(fèi)用可從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支。
因應(yīng)急使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金發(fā)生爭(zhēng)議的，由應(yīng)急維修資金申請(qǐng)人負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決。
第六章行業(yè)自律和監(jiān)管
第四十一條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的等級(jí)評(píng)定】市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息平臺(tái)，并指導(dǎo)市物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)制定本市的物業(yè)服務(wù)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)。
市物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)可定期對(duì)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展信用等級(jí)評(píng)定，并將評(píng)定結(jié)果通過(guò)信用信息平臺(tái)予以公布。
第四十二條【專業(yè)人員】市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理專家?guī)�，物業(yè)管理專家可協(xié)助參與物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)。
第四十三條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法使用公共收益責(zé)任】物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用、侵占公共收益的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令退還。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退還或返回相關(guān)財(cái)物的，業(yè)主委員會(huì)可以依法主張權(quán)利。
第四十四條【擅自交接物業(yè)的責(zé)任】新建物業(yè)未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)承接查驗(yàn)或查驗(yàn)不合格的，建設(shè)單位不得交付使用，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接。擅自交接物業(yè)的，業(yè)主有權(quán)拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，造成業(yè)主損失的，其有權(quán)要求擅自交接責(zé)任人賠償損失。
第四十五條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的禁入】物業(yè)服務(wù)企業(yè)因存在違法違規(guī)行為被信用信息平臺(tái)通報(bào)，且相關(guān)通報(bào)信息未消除或是在招標(biāo)采購(gòu)前三年有重大違法行為的，不得參與前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)以及使用財(cái)政資金的物業(yè)服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目。
第四十六條【物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)制】各縣（市、區(qū)）、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)分級(jí)建立完善物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制,鼓勵(lì)社會(huì)工作者、人民調(diào)解員、法律專業(yè)人士等參加物業(yè)糾紛調(diào)解工作。積極發(fā)揮村（居）法律顧問(wèn)在物業(yè)糾紛調(diào)解中的作用。
鼓勵(lì)業(yè)主、司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)就物業(yè)糾紛采取訴前調(diào)解、仲裁等多元化糾紛解決機(jī)制解決糾紛。
