荊門市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)健康有續(xù)發(fā)展，根據(jù)《價格法》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《湖北省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》等法律法規(guī)規(guī)定，制定本細則。
第二條 本細則適用于荊門轄區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)工商登記注冊、并取得相關(guān)資質(zhì)證書的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定開展物業(yè)服務(wù)的收費管理。
第三條 本細則所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第四條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)水平相適應(yīng)的原則；倡導(dǎo)業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐。
第五條 區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，物業(yè)服務(wù)收費分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，其他服務(wù)項目以及別墅區(qū)、非住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)實行市場調(diào)節(jié)價。
實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主委員會或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定。
第六條 市物價部門會同房管部門制定全市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則，審定并定期公布荊門城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)性標準。各縣（市、區(qū)）物價和房管部門可以依據(jù)本細則制定轄區(qū)內(nèi)具體管理規(guī)定和物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)性標準。
第七條 物業(yè)服務(wù)實行分類管理，按物業(yè)服務(wù)等級收費。依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入服務(wù)的階段和物業(yè)特點不同,物業(yè)服務(wù)分為前期物業(yè)、等級物業(yè)（或正式物業(yè)）和等外級物業(yè)服務(wù)。按照物業(yè)企業(yè)對物業(yè)小區(qū)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)水平不同，將等級物業(yè)服務(wù)（或正式物業(yè)服務(wù)）分為三個服務(wù)收費等級，最高服務(wù)收費等級為一級，依次為二級、三級，不符合評定等級條件的小區(qū)為等外級。等外級物業(yè)服務(wù)收費標準不得高于物價和房管部門公布的三級物業(yè)服務(wù)等級收費的下限標準。
物業(yè)小區(qū)服務(wù)等級由房管部門會同物價部門評定。
第八條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標準由建設(shè)單位與其按程序選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不高于物價和房管部門公布的普通住宅物業(yè)等級收費標準范圍內(nèi)合同約定；未約定具體標準的，則按物價和房管部門公布的三級物業(yè)等級收費標準執(zhí)行。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)標準、收費標準、計費方式等內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)約定服務(wù)時限，沒有約定時限的，原則上不得超過2年。前期物業(yè)服務(wù)時限到期的，物業(yè)企業(yè)應(yīng)按程序到房管和物價部門辦理物業(yè)服務(wù)等級評定手續(xù)，并按相應(yīng)的等級收費標準與業(yè)主委員會合同約定所在小區(qū)實際執(zhí)行標準；前期物業(yè)服務(wù)到期未按規(guī)定辦理等級評定的，物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)按不高于三級物業(yè)等級收費標準下限執(zhí)行。
第九條 普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行“一費清”制度。普通住宅物業(yè)服務(wù) “一費清”是指受聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行維護服務(wù)、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護和秩序維護等全過程服務(wù)所收取的物業(yè)服務(wù)費用。除此以外，不得收取其他費用。
物業(yè)企業(yè)接受業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同以外的特殊約定服務(wù)（如家政服務(wù)、室內(nèi)水電維修、家電維修等），可按雙方合同約定標準收取特約服務(wù)費。
第十條 物業(yè)服務(wù)收費按照房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計算；尚未進行權(quán)屬登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積收取，房屋所有權(quán)證辦理后按登記面積結(jié)算，多退少補。
第十一條 業(yè)主(或物業(yè)使用人)應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同或商品房買賣合同約定的交房時間作為物業(yè)服務(wù)收費起始交費時間；沒有合同約定的，應(yīng)當(dāng)按照入住通知書（符合竣工驗收交付條件）約定的房屋交付時間作為起始交費時間。
第十二條 業(yè)主辦理入住手續(xù)一年內(nèi)未入住或未使用的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)事先書面向物業(yè)企業(yè)備案說明，一年內(nèi)空置期間物業(yè)服務(wù)費按規(guī)定標準的7O％交納，超過一年的由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。
廉租住房物業(yè)服務(wù)費按所在小區(qū)同類型住房等級收費標準的50%交納。
第十三條 業(yè)主對房屋進行裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主簽訂裝修服務(wù)協(xié)議，約定有關(guān)責(zé)任義務(wù)、禁止行為和注意事項等，并可按照物價和房管部門的規(guī)定，與業(yè)主或裝修企業(yè)約定裝修保證金（押金）、垃圾清運費、裝修工人出入證押金等費用的具體標準。此外不得收取其他任何與裝修相關(guān)的費用。
裝修工程竣工并經(jīng)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢查驗收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時退還裝修工人出入證押金，１８０天內(nèi)退還裝修保證金（押金）。
第十四條 物業(yè)小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃標準的封閉式共用車庫和露天停車場（停車位）應(yīng)首先滿足業(yè)主需要，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供停車服務(wù)的，可收取車輛停放費，具體收費標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與停車場權(quán)屬單位、業(yè)主委員會協(xié)商，并按物價部門有關(guān)機動車停放服務(wù)收費管理規(guī)定，合同約定具收費標準。
利用小區(qū)業(yè)主共有道路或者其他場地停放車輛（包括外來車輛進入小區(qū)臨時停放）收費，需經(jīng)業(yè)主委員會同意，收費標準由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定。進入小區(qū)執(zhí)行任務(wù)、搶修檢修、救護等特種車輛及業(yè)主的搬家車、送貨車不得收取停車費。
第十五條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
未進行戶表改造的小區(qū)，對總表與分戶表之間發(fā)生的用水（電）損耗，可按水（電）量實際損耗額度（不含公共公用及物業(yè)辦公用水、電），在用戶之間公開、合理分攤。具體分攤方式可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會協(xié)商確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在醒目位置公示水（電）損耗在業(yè)主間分攤的具體情況。業(yè)主所用水（電）價格必須嚴格按照國家規(guī)定的價格標準執(zhí)行，嚴禁將水電損耗通過提高水電價格的方式進行分攤。
第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
第十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主或業(yè)主大會同意后、按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新改造費用，應(yīng)通過住宅專項維修資金列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本或支出由業(yè)主額外負擔(dān)。小區(qū)內(nèi)沒有歸集住宅專項維修資金的，其費用由相關(guān)業(yè)主自籌，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。
第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴格按照《關(guān)于商品和服務(wù)實行明碼標價的規(guī)定》要求,做好物業(yè)服務(wù)收費明碼標價工作，要在小區(qū)內(nèi)醒目的位置設(shè)立公示欄，公示價格舉報電話12358。物業(yè)服務(wù)收費實行“四公開”，即：物業(yè)服務(wù)等級標準及服務(wù)內(nèi)容公開、物業(yè)服務(wù)等級收費標準公開、特約服務(wù)項目及收費標準和物業(yè)服務(wù)年度收支情況公開。接受業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人、物價和房管部門的監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施普通住宅物業(yè)服務(wù)收費前，應(yīng)按規(guī)定到物價部門辦理《湖北省服務(wù)價格（收費）監(jiān)審證》手續(xù)，并接受物價部門年度審驗。
第十九條 各級物價和房管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)收費的監(jiān)督管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)收費和有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，由物價和房管部門依據(jù)各自職能予以查處。
第二十條 本辦法自發(fā)布之日起試行。荊門城區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)等級收費標準，裝修保證金（押金）、垃圾清運、裝修工人出入證押金等項目的具體收費標準仍按市物價局、市房產(chǎn)管理局荊價規(guī)[2011]19號文件規(guī)定執(zhí)行。
原市物價局、市房產(chǎn)管理局有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費管理的規(guī)定與本實施細則相抵觸的，一律以本細則為準。如上級有新規(guī)定從其規(guī)定。
