第一章 總 則
第一條 為加強本市城市物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，提高城市管理水平，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的城市各類住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的設(shè)施。
本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本辦法所稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè),是指依法設(shè)立，以物業(yè)管理和服務(wù)為經(jīng)營業(yè)務(wù)，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟組織。
第三條 本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)的城市物業(yè)管理。
本市市區(qū)范圍內(nèi)的住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理。
物業(yè)管理區(qū)域的具體范圍由市物業(yè)行政主管部門劃定。
第四條 市房產(chǎn)管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門。各區(qū)房產(chǎn)管理部門受市房產(chǎn)管理部門委托負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。
規(guī)劃、公安、土地、城建、公用事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、園林以及街道辦事處和居民委員會應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合市物業(yè)行政主管部門做好本市物業(yè)的管理工作。
第二章 物業(yè)管理組織
第五條 本市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，實行業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度。機關(guān)、企事業(yè)單位及商業(yè)大廈、寫字樓等單體建筑或?qū)I(yè)服務(wù)的物業(yè)管理實行業(yè)主委托制。
第六條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)由過半數(shù)的業(yè)主出席方可舉行。
市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)每年組織召開一次業(yè)主大會。特殊情況經(jīng)百分之十五以上的業(yè)主提議，可以臨時召開。
第七條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：
（一）選舉、罷免業(yè)主委員會組成人員；
（二）聽取、審議業(yè)主委員會的工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（三）通過和修訂業(yè)主公約；
（四）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；
（五）決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；
（六）決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。
第八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會由七至十一人組成，設(shè)主任一人、副主任一至二人，任期兩年。業(yè)主委員會成員可以連選連任。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)到市物業(yè)行政主管部門登記備案。
第九條 業(yè)主委員會的主要職責(zé)：
（一）負(fù)責(zé)選聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理聘用合同；
（二）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理情況；
（三）聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議；
（四）配合物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理措施；
（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十條 市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織業(yè)主委員會召開會議。業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體組成人員過半數(shù)以上通過。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十一條 成立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）有企業(yè)的名稱、章程和固定的辦公場所；
（二）有健全的組織管理機構(gòu)和一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)及管理人員；
（三）具有管理建筑面積一萬平方米以上物業(yè)的能力；
（四）有三十萬元以上貨幣注冊資金；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記，取得法人資格，并依照有關(guān)規(guī)定取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》后，方可從事物業(yè)管理工作。
第十三條 申辦《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，須提交以下資料：
（一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查申報表；
（二）法定代表人證明書和身份證明；
（三）管理章程、經(jīng)營場所證明及資信證明；
（四）各類專業(yè)管理人員的資格證書或證明文件；
（五）其他有關(guān)的文件、資料。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會或業(yè)主簽訂物業(yè)管理聘用合同，并自合同簽訂之日起十日內(nèi)報市物業(yè)行政主管部門備案。
第十五條 物業(yè)管理聘用合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）物業(yè)管理服務(wù)的項目、范圍、內(nèi)容及費用；
（二）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；
（三）管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；
（四）合同期限；
（五）違約責(zé)任及爭議的解決方式；
（六）當(dāng)事人雙方約定的其他事項。
第十六條 物業(yè)管理服務(wù)事項應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）房屋共用部位、共用設(shè)備的使用、管理、維修和更新；
（二）電梯、二次供水等設(shè)施的運行服務(wù)；
（三）收集生活垃圾和清掃保潔環(huán)境；
（四）協(xié)助公安機關(guān)搞好物業(yè)管理區(qū)域公共秩序及安全巡查工作；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理；
（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠地及公共基礎(chǔ)設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理；
（七）物業(yè)管理聘用合同確定的其他事項。
第十七條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設(shè)施的管理單位，可以將本單位的專業(yè)服務(wù)事項，委托給物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一服務(wù)。不實行委托服務(wù)的，有關(guān)市政設(shè)施管理單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到戶。
第十八條 選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)。采取公開招標(biāo)的，招標(biāo)工作由市物業(yè)行政主管部門組織實施。
第十九條 業(yè)主委員會聘用物業(yè)管理企業(yè)后，原管理單位或部門應(yīng)將物業(yè)管理有關(guān)的工作移交給新的物業(yè)管理企業(yè)，并提供涉及物業(yè)管理的有關(guān)檔案資料。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)被聘用后，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主和非業(yè)主使用人簽訂服務(wù)合同。服務(wù)合同包括下列主要內(nèi)容：
（一）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；
（二）雙方權(quán)利和義務(wù)；
（三）費用標(biāo)準(zhǔn)和交納期限；
（四）違約責(zé)任及爭議解決方式；
（五）其他事項。
第二十一條 物業(yè)管理聘用合同期滿，一方不再續(xù)簽合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿兩個月前通知對方。物業(yè)管理聘用合同期滿前，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被注銷的，業(yè)主委員會可以委托市物業(yè)行政主管部門指定一家物業(yè)管理企業(yè)臨時實施該區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止或中止后十五日內(nèi)，騰出小區(qū)的物業(yè)管理用房及其他物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施，交出有關(guān)資料，辦理費用結(jié)算等移交手續(xù)。
第二十二條 物業(yè)管理經(jīng)費收入的主要來源：
（一）開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定繳納的物業(yè)管理公共資金；
（二）按規(guī)定提取的物業(yè)共用部位維修基金利息；
（三）按規(guī)定收取的物業(yè)管理服務(wù)費；
（四）專項委托服務(wù)收入；
（五）物業(yè)區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所的經(jīng)營收入；
（六）其他合法收入。
本條第（一）項所列物業(yè)管理公共資金應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定專戶儲存，�？顚Ｓ谩�
本條第（三）項所列物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主使用人收取。物業(yè)管理服務(wù)收費的項目及標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)行政主管部門會同價格行政主管部門共同制定，報市政府批準(zhǔn)后公布實施。
第二十三條 新建住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理，由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)實施，費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十四條 新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位和原有住宅小區(qū)的管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理權(quán)移交時，應(yīng)當(dāng)按小區(qū)總建筑面積0.2%的比例向業(yè)主委員會提供配套的物業(yè)管理用房和配套建設(shè)的停車場（庫）、自行車棚等物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施。
物業(yè)管理用房、停車場（庫）、自行車棚等物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施屬全體業(yè)主所有，任何單位和個人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交換、買賣。
第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第二十五條 物業(yè)維護(hù)責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：
（一）房屋內(nèi)部自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主或非業(yè)主使用人自行維護(hù)；
（二）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套的公共基礎(chǔ)設(shè)施，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)；
（三）市政公用設(shè)施，由設(shè)施歸屬的管理單位負(fù)責(zé)維護(hù)。
第二十六條 物業(yè)維護(hù)費用，按下列規(guī)定承擔(dān)：
（一）房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費用，由業(yè)主或非業(yè)主使用人承擔(dān)；
（二）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費用，由共同使用該房屋的業(yè)主和非業(yè)主使用人按各自使用的建筑面積比例共同承擔(dān)；房改已交納維修基金的業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的費用可依照有關(guān)規(guī)定從已交納的維修基金中列支；
（三）配套公共基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)費用，從已繳納的住宅小區(qū)物業(yè)管理公共資金中列支；
（四）市政公用設(shè)施的維護(hù)費用，由管理該設(shè)施的單位承擔(dān)。
第二十七條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套公共基礎(chǔ)設(shè)施及市政公用設(shè)施維修時，相鄰業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第二十八條 業(yè)主和非業(yè)主使用人使用物業(yè)不得有下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌；
（二）占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或移裝共用設(shè)備；
（三）在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或其他場地搭建建（構(gòu)）筑物；
（四）侵占綠地、損壞花草、樹木；
（五）亂倒垃圾、雜物；
（六）在建（構(gòu)）筑物上拉繩掛物、亂帖、亂畫；
（七）排放有毒、有害物質(zhì)或噪聲擾民；
（八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十九條 供電、供水、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設(shè)施在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、維修更新和改造時，該設(shè)施的管理單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)通報，按有關(guān)規(guī)定辦理施工手續(xù)，并做好施工后的恢復(fù)工作。
第六章 法律責(zé)任
第三十條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十二條規(guī)定的，由市物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期補辦手續(xù)，并可處以10000元以上30000元以下罰款。
第三十一條 對不按規(guī)定交納費用的業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理企業(yè)可要求其限期交納，并按日加收千分之三的滯納金。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可依法追交。
第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和非業(yè)主使用人違反本辦法，涉及規(guī)劃、土地、房屋、市容、環(huán)境衛(wèi)生、市政設(shè)施、綠化、消防、治安管理的，由相關(guān)行政主管部門依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主一方違反物業(yè)管理聘用合同發(fā)生糾紛時，可以由市物業(yè)行政主管部門進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解不成的，可依法申請仲裁委員會仲裁或向人民法院提起訴訟。
第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)不依法履行物業(yè)管理聘用合同義務(wù)，經(jīng)多次教育仍不改正的，除按前條規(guī)定處理外，由市物業(yè)行政主管部門依照有關(guān)規(guī)定降低資質(zhì)等級，直至取銷資質(zhì)，收回資質(zhì)證書。
第三十五條 物業(yè)行政管理機關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十六條 當(dāng)事人對行政處罰不服的，可依法申請復(fù)議或提起訴訟。逾期不申請復(fù)議，也不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。
第七章 附 則
第三十七條 本辦法發(fā)布前已實施物業(yè)管理但不規(guī)范的，由市物業(yè)行政主管部門限期整改。
本辦法施行前已經(jīng)驗收交付使用的住宅小區(qū)，尚未實行物業(yè)管理的，由市物業(yè)行政主管部門限期實行物業(yè)管理。
第三十八條 各縣（市）可參照本辦法執(zhí)行。
第三十九條 本辦法具體應(yīng)用中的問題由市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第四十條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
