新余市物業(yè)管理辦法
第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,為業(yè)主提供服務(wù),維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開公平、誠實(shí)信用、市場競爭、服務(wù)規(guī)范的原則。
第四條各級人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理績效考核制度,加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的組織和領(lǐng)導(dǎo),將物業(yè)服務(wù)納入服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)。
第五條市物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行國家、省、市物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī);研究、制定行業(yè)管理制度和行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);負(fù)責(zé)指導(dǎo)縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門以及協(xié)調(diào)其他相關(guān)行政管理部門依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作;負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督檢查工作;法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第六條縣(區(qū))人民政府、管委會應(yīng)切實(shí)履行屬地負(fù)責(zé)的原則;組織縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(村民委員會)開展物業(yè)管理工作;負(fù)責(zé)對本轄區(qū)物業(yè)管理工作的考核,把物業(yè)管理工作納入街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)績效考核體系,推進(jìn)物業(yè)管理重心下移;負(fù)責(zé)本轄區(qū)老、舊小區(qū)整治改造和無物業(yè)管理小區(qū)納入物業(yè)管理;完成物業(yè)管理的其他工作。
縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作;嚴(yán)格貫徹國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)并組織實(shí)施;指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(村民委員會)物業(yè)管理工作;牽頭建立本轄區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度和投訴受理制度,協(xié)調(diào)處理本轄區(qū)重大物業(yè)矛盾糾紛;加強(qiáng)對街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(村民委員會)物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)和對無物業(yè)管理小區(qū)管理指導(dǎo);完成物業(yè)管理的其他工作。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度;會同縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門具體指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主依法成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會,并監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé);建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,依法調(diào)解本轄區(qū)物業(yè)管理糾紛;協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理關(guān)系;負(fù)責(zé)無物業(yè)管理小區(qū)的日常管理。
社區(qū)居委會(村民委員會)負(fù)責(zé)協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和業(yè)務(wù)主管部門做好社區(qū)物業(yè)管理工作;參與和組織本轄區(qū)業(yè)主大會籌備、召開、選舉;對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào);指導(dǎo)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建立自治性物業(yè)服務(wù)組織;協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛;社區(qū)黨組織按照黨的章程指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域成立黨的基層組織,發(fā)揮黨組織在小區(qū)物業(yè)管理中的先進(jìn)作用。
第七條鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會;物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理,規(guī)范行業(yè)行為,維護(hù)市場秩序和公平競爭;促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù),推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第八條市公安部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安巡邏及安防系統(tǒng)監(jiān)督工作,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行治安巡邏、安防設(shè)施配置等情況實(shí)施監(jiān)督檢查;依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)偷盜、違規(guī)飼養(yǎng)動物等影響公共安全的行為。
市城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)項(xiàng)目建筑工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理,依法處理房屋建筑質(zhì)量問題引發(fā)的投訴及矛盾糾紛。
市規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)用房、車庫(位)等公建配套設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃審批監(jiān)督工作。
市價格主管部門負(fù)責(zé)做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作,規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,適時調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價并定期公布;受理價格政策咨詢和投訴舉報。
市城市管理部門應(yīng)當(dāng)依法查處違章改建搭建建筑物或構(gòu)筑物、侵占公共部位、破壞公共綠地等違法違規(guī)行為,查處小區(qū)及周邊噪聲、亂倒裝修裝飾垃圾等行為。
市人民防空主管部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人民防空工程、人民防空通訊警報設(shè)施和相關(guān)功能用房的監(jiān)督管理工作,對違規(guī)情況提出處理意見。
市市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)電梯、壓力容器等特種設(shè)備安全監(jiān)察工作。
市民政部門負(fù)責(zé)將小區(qū)物業(yè)服務(wù)納入社區(qū)建設(shè)指導(dǎo)范圍,負(fù)責(zé)社區(qū)辦公和活動用房的審批和監(jiān)督工作。
市消防主管部門負(fù)責(zé)開展消防監(jiān)督檢查和消防宣傳教育,指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理。
市供水、供電、供氣、通信、郵政等單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相應(yīng)產(chǎn)權(quán)所屬設(shè)施設(shè)備的管理和維護(hù)。
試點(diǎn)供水部門協(xié)助無物業(yè)管理小區(qū)管理部門收取物業(yè)服務(wù)費(fèi),具體細(xì)則由相關(guān)部門另行制定。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第九條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主的配偶、父母或者成年子女在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住,經(jīng)業(yè)主本人書面授權(quán),享有前款規(guī)定的業(yè)主權(quán)利。
第十條業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務(wù):
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實(shí)施物業(yè)管理活動;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)遵守國家和省、市有關(guān)房屋裝飾裝修的規(guī)定;
(五)不得損害公共利益和他人合法權(quán)益;
(六)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,將房屋租賃信息報送房地產(chǎn)登記部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè),將房屋交易信息報送物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第十一條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),房屋出售并交付的建筑物總面積達(dá)到百分之五十以上的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出召開首次業(yè)主大會的書面報告。
建設(shè)單位未及時書面報告的以及未成立業(yè)主大會的原有住宅小區(qū),十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。
第十二條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi),會同物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門組建業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)�；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi),將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位代表、物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)管理主管部門、社區(qū)居委會(村民委員會)代表組成�；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù),其中業(yè)主代表人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一�；I備組組長由物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表擔(dān)任。
籌備組中的業(yè)主代表,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居委會(村民委員會)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
第十三條籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合以下條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)具有一定的組織能力和必要的工作時間;
(三)本人及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及下屬企業(yè)任職;
(四)無索取、非法收受開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財物及利益的行為;
(五)無泄露業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)活動的行為;
(六)無因違法犯罪被追究刑事責(zé)任的情形。
籌備組成員中的業(yè)主代表還應(yīng)當(dāng)依法繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、按時交納住宅專項(xiàng)維修資金。
第十四條籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé):
(一)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法,提出業(yè)主委員會成員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;
(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會會議。
籌備組履行職責(zé)的期限,到首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。
第十五條業(yè)主大會履行下列職責(zé):
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約;
(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作,聽取業(yè)主委員會的工作報告,改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)擬訂物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;
(六)籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金;
(七)依法決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)依法決定改變共有部分的用途;
(九)決定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配和使用;
(十)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
第十六條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式,或者網(wǎng)絡(luò)實(shí)名投票等記名投票方式進(jìn)行表決。采用網(wǎng)絡(luò)實(shí)名投票方式的,應(yīng)當(dāng)使用統(tǒng)一公布的電子投票系統(tǒng)。
業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會會議采用書面征求意見或者網(wǎng)絡(luò)實(shí)名投票形式的,應(yīng)當(dāng)將征求意見結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告不少于十五日。
業(yè)主大會決定本辦法第十五條第五項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定本辦法第十五條規(guī)定的其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以以幢、單元、樓層為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前,應(yīng)當(dāng)事先征求其所代表的業(yè)主意見,并在業(yè)主大會會議上如實(shí)反映。
第十八條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次,具體安排由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
有下列情形之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議:
(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第十九條業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng),履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用;
(五)督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(七)調(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(八)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違法裝飾裝修房屋;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第二十條業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)會同縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會可設(shè)置主任、副主任,主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員數(shù)額,根據(jù)物業(yè)規(guī)模大小確定。建筑面積五萬平方米以下的物業(yè),業(yè)主委員會成員設(shè)五人,建筑面積五萬平方米以上的,最多不超過十一人,業(yè)主委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。
業(yè)主委員會候選人人選,由所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(村民委員會)征求有關(guān)各方意見后確定,也可由十名以上的業(yè)主聯(lián)合提名候選人,但只能一次性推舉一名。
業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第二十一條業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守有關(guān)法律、法規(guī);
(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,履行業(yè)主義務(wù);
(四)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公道正派,廉潔自律;
(五)具有一定的組織能力和文化水平。
第二十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持下列資料向物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案:
(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主委員會任期內(nèi),備案內(nèi)容發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)書面報告原備案單位。
第二十三條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。
業(yè)主委員會會議由主任負(fù)責(zé)召集,主任因故不能履行職責(zé),可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的成員出席,作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。
第二十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第二十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度,及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議,接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度,做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動以及物業(yè)管理中各項(xiàng)重要事項(xiàng)的記錄,并妥善保管。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度,按照規(guī)定及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng);定期公布專項(xiàng)維修資金和公共收益的收支情況;接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。
第二十六條業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會議事規(guī)則決定,對需要換屆的業(yè)主委員會,任期屆滿六十日前,應(yīng)當(dāng)開始籌備召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉,選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。無正當(dāng)理由逾期未換屆的,物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其盡快完成換屆選舉工作或者組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。
新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后,原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會,并做好其他交接工作。
第二十七條業(yè)主委員會成員有下列情形之一的,由業(yè)主委員會三分之一以上成員或者百分之二十以上業(yè)主提議,由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán),決定是否終止其成員資格:
(一)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的;
(二)不履行成員職責(zé)的;
(三)利用成員資格謀取私利的;
(四)違法搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及有其他違反管理規(guī)約和侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的;
(五)因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會成員的。
第二十八條業(yè)主大會與業(yè)主委員會開展工作的活動經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會成員的報酬,從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān),具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定,并報物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
第三章前期物業(yè)管理
第二十九條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理;招投標(biāo)的專家評委應(yīng)當(dāng)在市物業(yè)管理主管部門專家評委數(shù)據(jù)庫中抽取。
投標(biāo)人少于三個的,經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
提倡非住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十條建設(shè)單位出售新建房屋之前,應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約,并在售房時向購房人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約。購房人在購買新建房屋時,應(yīng)當(dāng)對前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認(rèn),并受其約束。
建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約,不得損害購房人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將業(yè)主臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示和說明。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同和制定臨時管理規(guī)約之日起十五日內(nèi),向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門備案。
第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)總建筑面積千分之二的標(biāo)準(zhǔn),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房,最低不少于一百二十平方米;其中,業(yè)主委員會辦公用房最低不少于二十平方米。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)建設(shè):房屋內(nèi)墻面應(yīng)當(dāng)涂刷內(nèi)墻涂料,頂棚應(yīng)當(dāng)?shù)蹴敾蛲克⑼苛?地面鋪設(shè)瓷磚,衛(wèi)生間墻地面應(yīng)當(dāng)鋪貼瓷磚并安裝衛(wèi)生潔具,供水供電等應(yīng)當(dāng)具備正常使用功能;小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理用房內(nèi)預(yù)留端口,具備正常使用功能。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立使用、能夠確權(quán)的房屋,具備通風(fēng)、采光條件和水、電使用功能。沒有配置電梯的物業(yè),物業(yè)管理用房所在樓層不得高于四層。電梯井、管道井、地下室、車庫(棚)、架空層、夾層和人防工程等以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不得作為物業(yè)管理用房。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主,無償專用于物業(yè)管理、服務(wù)工作,不得挪作他用。核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記時,在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)管理用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分,但不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。業(yè)主有權(quán)查詢。
物業(yè)管理用房不得擅自變更位置,也不得分割、租賃、轉(zhuǎn)讓和抵押。物業(yè)交付時,物業(yè)管理用房由建設(shè)單位交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。
第三十二條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料、出廠資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會或社區(qū)居委會(村民委員會)。
第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)并記錄,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位,并向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)報告有關(guān)情況,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時整修并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。
第三十四條建設(shè)單位在房屋交付時,應(yīng)當(dāng)向購房人提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書,并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。
第四章物業(yè)管理服務(wù)
第三十五條鼓勵業(yè)主大會采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,專家評委由縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門監(jiān)督指導(dǎo)抽取。
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制;物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi),將物業(yè)服務(wù)合同和項(xiàng)目經(jīng)理相關(guān)信息報市、縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列事項(xiàng):
(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍及基本情況;
(二)物業(yè)服務(wù)合同期限;
(三)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);
(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)和方式、公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況的時間;
(五)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);
(六)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和公共綠化及其設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理;
(七)對外來人員和車輛登記、定期巡邏,以及管理視頻監(jiān)控裝置等維護(hù)小區(qū)秩序、安全防范事項(xiàng);
(八)車輛的停放管理;
(九)物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造費(fèi)用的管理;
(十)物業(yè)服務(wù)、財務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;
(十一)物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件;
(十二)雙方約定的其他物業(yè)管理事項(xiàng);
(十三)違約責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù):
(一)以服務(wù)業(yè)主為宗旨,提高服務(wù)質(zhì)量和水平;
(二)按照物業(yè)服務(wù)合同,提供安全防范、衛(wèi)生保潔、綠化、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù);
(三)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況;
(四)接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;
(五)協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù),開展社區(qū)文體活動;
(六)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告;
(七)為業(yè)主提供水、電、氣維修等便民有償服務(wù);
(八)協(xié)助調(diào)解業(yè)主間的物業(yè)糾紛;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第三十六條市、縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用考核制度,建立物業(yè)小區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案等統(tǒng)一的監(jiān)管信息平臺。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員未按照規(guī)定或者合同約定提供服務(wù),存在以下失信行為的,應(yīng)當(dāng)記入誠信檔案失信名單:
(一)騙取、挪用或者侵占維修資金的;
(二)因管理失職造成人員傷亡、財產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的;
(三)采用偽造業(yè)主表決票、暴力脅迫、輸送利益等手段惡性競爭物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的;
(四)物業(yè)服務(wù)合同依法解除后,拒不退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的;
(五)泄露業(yè)主信息的;
(六)對業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行惡意騷擾,采用暴力行為打擊報復(fù)的;
(七)存在其他失信行為的。
物業(yè)從業(yè)人員列入失信人員名單的,物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其予以處理。
第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定,聘請專業(yè)經(jīng)營者承擔(dān)電梯、防雷裝置、消防器材等設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、檢測,清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項(xiàng)服務(wù),但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。
第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)社會治安綜合治理的有關(guān)規(guī)定,協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,制定安全防范應(yīng)急預(yù)案,對突發(fā)性事件應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施,及時報告有關(guān)主管部門和相關(guān)單位,并協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,不得侵害公民的合法權(quán)益。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的外來人員和車輛進(jìn)行登記,并定時對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行巡邏。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝的視頻監(jiān)控裝置,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)派人監(jiān)視,并按照國家和本省有關(guān)規(guī)定保存相關(guān)數(shù)據(jù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出入卡口以及電梯、道路、主要通道等的電子探頭和抓拍設(shè)施,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維護(hù),確保其正常運(yùn)行。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十九條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個月前,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會對續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出決定,并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的,業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)合同終止前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自停止服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后,業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的,原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間,任何一方提出終止合同的,應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知對方。
第四十條物業(yè)服務(wù)合同終止時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會交還下列資料和財物:
(一)本辦法第三十二條規(guī)定的資料;
(二)物業(yè)管理用房;
(三)物業(yè)服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料;
(四)物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主出資配置的固定設(shè)施設(shè)備;
(五)其他應(yīng)當(dāng)移交的財物、資料。
新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財物,不得拒交。
第四十一條縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度,對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴,應(yīng)當(dāng)自受理之日起十五日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理,并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人;屬于其他部門、單位職責(zé)的,應(yīng)當(dāng)及時轉(zhuǎn)交有關(guān)部門或者單位并告知投訴人。
第四十二條縣(區(qū))人民政府、管委會應(yīng)當(dāng)通過聯(lián)席會議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)召集,城市管理、公安等部門、社區(qū)居委會(村民委員會)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營者、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng):
(一)業(yè)主委員會未依法履行職責(zé);
(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;
(三)物業(yè)服務(wù)合同履行過程中出現(xiàn)的重大問題;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題;
(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的重大事項(xiàng)。
第五章物業(yè)的使用和維護(hù)
第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得擅自改變用途。
業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地,損害業(yè)主的共同利益。
第四十四條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告、停車場(位)或者從事租賃等活動的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動車輛的車位、車庫,應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要。
出租規(guī)劃用于停放機(jī)動車輛的車位、車庫的,應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。
第四十六條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機(jī)動車輛的,應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通。
第四十七條業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)遵守國家和省的規(guī)定以及管理規(guī)約,禁止下列行為:
(一)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;
(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(五)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施,降低節(jié)能效果;
(六)擅自改變暗埋、燃?xì)夤芫�等;
(七)挪用、損壞或者擅自拆除消防器材、設(shè)施;
(八)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
業(yè)主、物業(yè)使用人封閉陽臺、露臺以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、遮陽罩等設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)的整潔、美觀,防盜網(wǎng)應(yīng)當(dāng)安裝在窗戶內(nèi)側(cè)。
第四十八條業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人。
業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋期間,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝飾裝修房屋情況進(jìn)行現(xiàn)場巡查,業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第四十九條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)合理、正當(dāng)?shù)厥褂梦飿I(yè),禁止下列行為:
(一)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,改變房屋用途,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;
(二)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(三)擅自擺設(shè)攤點(diǎn),無序停放車輛;
(四)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居通風(fēng)、采光;
(五)在建筑物構(gòu)筑物、或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫刻畫;
(六)亂倒垃圾,堆放雜物,高空拋物;
(七)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物,影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和業(yè)主正常生活;
(八)占用消防車通道、妨礙消防車通行;
(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)裝飾裝修、使用過程中有違反國家和省、市有關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約行為的,應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。有關(guān)主管部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后,應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者處理。
第五十一條發(fā)生下列緊急情況時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施,并制定維修、更新方案,同時向業(yè)主委員會報告:
(一)電梯、水泵故障影響正常使用的;
(二)消防設(shè)施損壞,消防機(jī)構(gòu)出具整改通知書的;
(三)外墻墻面有脫落危險的;
(四)屋頂或者外墻滲漏等情況,影響房屋使用和安全,經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的。
前款規(guī)定涉及維修費(fèi)用需要動用專項(xiàng)維修資金的,業(yè)主大會成立前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料,報物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門審核同意,并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價后,在專項(xiàng)維修資金中直接列支;已經(jīng)成立業(yè)主大會的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料,向業(yè)主委員會提出列支專項(xiàng)維修資金,由業(yè)主委員會審核同意,報物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門備案,并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價后,在專項(xiàng)維修資金中列支。市、縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)及時劃撥專項(xiàng)維修資金。
發(fā)生本條第一款所列情形,未按照規(guī)定實(shí)施維修、更新或者改造的,物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門可以組織代為維修,維修費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。
第五十二條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造時,相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合;因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。
第五十三條鼓勵既有多層住宅加裝電梯,但應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃、建設(shè)、特種設(shè)備、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范,具體細(xì)則另行制定。
第六章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
第五十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第五十五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價;其他類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價的,市、縣(區(qū))價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級物業(yè)管理主管部門,根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價指數(shù)變動情況等,適時制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價和浮動幅度,并向社會公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的,由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照市、縣(區(qū))價格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目。
第五十六條住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積計收。已辦理房屋權(quán)屬證書的,以房屋權(quán)屬證書載明的房屋建筑面積計收;未辦理房屋權(quán)屬證書的,按房屋買賣合同載明的房屋建筑面積計收。
住宅的儲藏室、車庫不得計入公共性服務(wù)費(fèi)的計費(fèi)面積之內(nèi),但改變設(shè)計用途的除外。
第五十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日次月起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
經(jīng)業(yè)主同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi),但預(yù)收時間一般不得超過一年(業(yè)主同意的除外)。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的,原業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第五十八條物業(yè)尚未出售或者因建設(shè)單位的原因未按時交付物業(yè)買受人的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。
符合交付條件的物業(yè),物業(yè)買受人逾期不辦理交付手續(xù)的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)自建設(shè)單位書面通知物業(yè)買受人辦理交付手續(xù)次月起由物業(yè)買受人交納。
第五十九條住宅交付后空置情形的物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納可以由物業(yè)行業(yè)協(xié)會結(jié)合本地實(shí)際,依法科學(xué)制定具體標(biāo)準(zhǔn)并公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
業(yè)主未按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟,經(jīng)生效司法判決和仲裁裁決確認(rèn)后仍不履行的,按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。
第六十條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意,并依法辦理有關(guān)手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)代業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入以及車位場地使用費(fèi)等收益資金歸全體業(yè)主共有,由業(yè)主大會決定其使用方式和用途,未作決定的,主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者折抵物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取、保管前款規(guī)定的收益資金的,除扣除相應(yīng)的管理費(fèi)和稅費(fèi)外,不得挪作他用。管理費(fèi)的扣除比例由雙方約定。
第六十一條裝修、維修、檢修工程產(chǎn)生的垃圾應(yīng)當(dāng)按照市有關(guān)規(guī)定堆放到指定的地點(diǎn)。統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理,清運(yùn)費(fèi)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由由市價格主管部門會同市物業(yè)管理主管部門制定指導(dǎo)價意見。
第七章無物業(yè)管理小區(qū)管理
第六十二條本辦法所稱無物業(yè)管理小區(qū),是指建成時間較長、配套設(shè)施缺失、整體環(huán)境較差、物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有進(jìn)駐服務(wù),靠社區(qū)、單位、業(yè)主自治等方式管理的小區(qū)及零星樓幢。
第六十三條縣(區(qū))人民政府、管委會應(yīng)當(dāng)加大對無物業(yè)管理小區(qū)改造投入,結(jié)合創(chuàng)建文明城市和棚戶區(qū)改造目標(biāo)任務(wù)推動無物業(yè)管理小區(qū)更新改造工作,對房屋年久失修、存在安全隱患的無物業(yè)管理小區(qū)納入棚戶區(qū)改造計劃;對基礎(chǔ)設(shè)施損壞、環(huán)境臟亂差的無物業(yè)管理小區(qū)納入老舊小區(qū)改造范圍。
第六十四條縣(區(qū))人民政府、管委會應(yīng)當(dāng)推動轄區(qū)內(nèi)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)成立物業(yè)管理辦公室,承擔(dān)無物業(yè)管理小區(qū)管理的監(jiān)督指導(dǎo)和組織實(shí)施;街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)推動轄區(qū)內(nèi)社區(qū)居委會(村民委員會)成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站,推進(jìn)無物業(yè)管理小區(qū)納入物業(yè)管理范圍,并為無物業(yè)管理小區(qū)提供衛(wèi)生保潔為主要內(nèi)容的物業(yè)服務(wù)。
第六十五條對無物業(yè)管理小區(qū)的管理應(yīng)按照分類管理,區(qū)別對待,因地制宜的原則,采取專業(yè)化物業(yè)管理、單位自行管理、業(yè)主自主管理、社區(qū)組織管理等多種方式。
對具備一定規(guī)模,基礎(chǔ)設(shè)施相對齊全的無物業(yè)管理小區(qū),街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)召開小區(qū)業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會,選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理。
單位自治管理和業(yè)主自治管理小區(qū)由單位和業(yè)主委員會自行聘請人員管理,管理標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到以保潔、保安等為主要目標(biāo)的物業(yè)服務(wù),滿足業(yè)主的基本需求。
無人管理的老舊小區(qū)和零星樓幢,由社區(qū)物業(yè)服務(wù)站采取網(wǎng)格化劃片聘請專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或自行聘請人員兩種管理方式實(shí)施物業(yè)管理。社區(qū)物業(yè)服務(wù)站應(yīng)當(dāng)根據(jù)創(chuàng)建文明城市網(wǎng)格化劃分、小區(qū)規(guī)模、公共設(shè)施設(shè)備情況劃分無物業(yè)管理小區(qū)管理區(qū)域。
第六十六條無物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容應(yīng)根據(jù)房屋、環(huán)境、配套設(shè)施設(shè)備等現(xiàn)實(shí)狀況,提供保障居民日常生活的基礎(chǔ)性服務(wù)。具體服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)會同縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門根據(jù)實(shí)際情況制定。
無物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行動態(tài)管理,由縣(區(qū))價格主管部門會同縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物價指數(shù)變動情況、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等情況制定。
第六十七條無物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān),各網(wǎng)格化幫扶單位按網(wǎng)格化工作要求進(jìn)行幫扶。
探索建立街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(村民委員會)做好無物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的統(tǒng)計和協(xié)助收取工作。
第八章法律責(zé)任
第六十八條有下列情形之一的,由城市管理部門依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定予以處罰:
(一)建設(shè)單位不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的;
(二)未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的;
(三)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的;
(四)建設(shè)單位未將工程建設(shè)資料移交的;
(五)建設(shè)單位未進(jìn)行前期物業(yè)管理的;
(六)建設(shè)單位、公有住房售房單位未設(shè)立專項(xiàng)維修資金或者擅自動用專項(xiàng)維修資金的;
(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同約定擅自停止服務(wù)的;
(八)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時將物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約報送備案的;
(九)物業(yè)服務(wù)合同終止后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出的;
(十)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。
第六十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律、法規(guī)的,由政府價格主管部門依據(jù)相關(guān)價格法律、法規(guī)予以處罰。
第九章附則
第七十條本辦法自印發(fā)之日起施行。《新余市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城區(qū)物業(yè)管理工作的意見》(余府辦發(fā)〔2015〕65號)同時廢止。
