第一章
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理與監(jiān)督適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 市房地產(chǎn)行政主管部門主管全市物業(yè)管理工作�？h、區(qū)人民政府應(yīng)確定專門部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。
市有關(guān)部門應(yīng)履行各自職責(zé)，積極配合房地產(chǎn)行政主管部門做好相關(guān)工作。
第四條 各級政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)協(xié)助行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。
居民委員會、村民委員會和業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)，互相支持和配合，做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理工作。
第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)專項維修資金管理和使用制度。物業(yè)專項維修資金實行業(yè)主繳存、專戶存儲、按棟建帳、核算到戶、�？顚Ｓ茫源_保資金的使用安全。
第二章
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中按照規(guī)定享有權(quán)利和履行職義務(wù)。市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)制定業(yè)主行為規(guī)則，規(guī)范業(yè)主行為。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。
第三章
第八條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第九條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項作出約定。
建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
第十一條 建設(shè)單位應(yīng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第十二條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，任何單位和個人均不得擅自處置。
第十三條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行驗收。驗收時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第十四條 在規(guī)劃、設(shè)計房地產(chǎn)項目時，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局共用配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)設(shè)施，并按照不低于物業(yè)總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理用房，最低不少于60平方米。
第十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第四章
第十六條 從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具備獨立的法人資格和相應(yīng)的資質(zhì)。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)取得職業(yè)資格證書。
一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。
第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。
物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本辦法第13條第1款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。
物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本辦法第13條第1款規(guī)定的資料。
第十九條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)參照價格管理部門與房地產(chǎn)行政主管部門制定的相關(guān)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)費用由雙方約定。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費用。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十四條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)違反有關(guān)治安、環(huán)保、市容環(huán)境衛(wèi)生、裝飾裝修等行為時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
有關(guān)管理部門接報后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止與處理。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)聘用的人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。安保人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第二十六條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本辦法和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第二十七條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
第五章
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第二十九條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第三十條 供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀，造成物業(yè)損失的，應(yīng)予以賠償。
第三十一條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
第三十二條 利用物業(yè)共用部位、共用配套設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第三十三條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護 ，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責(zé)任人承擔(dān)。
第三十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)專項維修資金。
物業(yè)專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。具體管理辦法由房地產(chǎn)行政主管部門商財政部門另行制定。
第三十五條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
（一）拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；
（二）侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（四）擅自改變房屋用途或外貌，影響他人生活、工作或市容環(huán)境衛(wèi)生；
（五）占道經(jīng)營、擺攤設(shè)點；
（六）傾倒垃圾、污水和雜物；
（七）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；
（八）違反規(guī)定停放自行車和機動車輛；
（九）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
違反規(guī)定的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止。
第六章
第三十六條 有下列行為之一的，依照《物業(yè)管理條例》由房地產(chǎn)行政主管部門給予行政處罰：
（一）住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的；
（二）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的；
（三）不移交有關(guān)資料的；
（四）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的；
（五）建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的；
（六）物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的；
（七）挪用專項維修資金的；
（八）未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的。
第三十七條 有下列行為之一的，依照《安徽省物業(yè)管理條例》，由房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并可以按照以下規(guī)定處以罰款；給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償：
（一）拆改房屋承重結(jié)構(gòu)的，處以50000元以上100000元以下罰款；
（二）占用房屋共用部位、公共場地的，個人處以1000元以上5000元以下罰款，單位處以50000元以上100000元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，個人處以5000元以上10000元以下罰款，單位處以100000元以上150000萬元以下罰款；
（三）損壞共用設(shè)施設(shè)備的，處以10000元以下罰款。
違反本辦法第35條第4項規(guī)定的，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主公約約定進行協(xié)調(diào)、處理；協(xié)調(diào)處理不成的，由物業(yè)行政主管部門會同其他有關(guān)行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀；情節(jié)嚴(yán)重的，房地產(chǎn)行政主管部門可處以5000元以上20000元以下的罰款。
違反本辦法第35條第3項、第5項、第6項、第7項、第9項規(guī)定的，由公安、規(guī)劃、環(huán)保、市容環(huán)衛(wèi)、園林等行政主管部門依法予以行政處罰。
第三十八條 違反本辦法規(guī)定，房地產(chǎn)行主管部門或有關(guān)主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關(guān)行政機關(guān)或者監(jiān)察機關(guān)責(zé)令改正；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任:
（一）違法干預(yù)業(yè)主依法成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的；
（二）違法實施物業(yè)管理行政許可的；
（三）違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的；
（四）對違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，不依法查處的；
（五）有濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。
第七章
第三十九條 共用設(shè)施（如學(xué)校、幼兒園、垃圾中轉(zhuǎn)站、加壓站、配電房等）的產(chǎn)權(quán)界定原則。凡攤?cè)氤杀具M入房屋銷售價格的建筑物產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，未攤?cè)氤杀具M入房屋銷售價格的建筑物產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有。
第四十條 本辦法由市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋并制定實施細(xì)則。
第四十一條 本辦法自2007年1月1日施行。市政府1999年8月17日發(fā)布的《銅陵市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》同時廢止。
