2019年1月21日舟山市第七屆人民代表大會常務委員會第十九次會議審議通過的《舟山市物業(yè)管理條例》，已經2019年5月31日浙江省第十三屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準，自2019年9月1日起施行。
第一章總 則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的人居環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《浙江省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。
第二條本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條物業(yè)管理遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務、政府監(jiān)管相結合的原則。
第四條市、縣（區(qū)）人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領導，將物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設和社會治理體系，建立綜合協(xié)調和目標責任機制，建立與之相適應的資金投入和保障機制，制定和實施現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)扶持獎勵政策，促進物業(yè)服務專業(yè)人才培養(yǎng),鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。
第五條市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門是本市行政區(qū)域內物業(yè)管理行政主管部門，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，建立物業(yè)管理信息平臺和物業(yè)管理信用評價系統(tǒng)，制定業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務合同、承接查驗協(xié)議等示范文本，履行法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，指導街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展相關工作。
發(fā)展改革、公安、司法行政、自然資源與規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、綜合執(zhí)法、人防、消防等行政管理部門按照各自職責，做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第六條街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導本轄區(qū)內的業(yè)主成立和選舉業(yè)主組織，協(xié)助監(jiān)督業(yè)主組織依法開展活動，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)治理、社區(qū)建設的關系，調解物業(yè)管理糾紛。
社區(qū)居（村）民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府做好物業(yè)管理相關工作。
第七條物業(yè)管理行政主管部門和其他相關行政管理部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主和相關單位的投訴、舉報，依法調查處理違法行為。
第八條物業(yè)管理相關行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經營。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域和共有物業(yè)
第九條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則，按照以下方式劃分：
（一）新建物業(yè)一般根據(jù)建設用地宗地范圍劃定；分期開發(fā)建設的物業(yè)，配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域；兩宗以上相鄰的建設用地，配套設施設備和相關場地共有、共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；
（二）已經實施物業(yè)管理的區(qū)域，按照現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域范圍劃定；相毗鄰的不同物業(yè)管理區(qū)域，經各自區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第十條新建物業(yè)的物業(yè)管理區(qū)域劃定后，物業(yè)管理行政主管部門應當及時告知建設單位，建設單位應當將物業(yè)管理區(qū)域范圍、業(yè)主共用部位和共用設施設備的配置等內容在房屋銷售現(xiàn)場和物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。
第十一條建設單位應當按照規(guī)定比例配置物業(yè)管理用房，最低不少于五十平方米。門崗、監(jiān)控室、設備房等不計入物業(yè)管理用房的配置比例。同一物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)建設的項目，首期開發(fā)應當建設物業(yè)管理用房，且面積不少于物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)管理用房總面積的二分之一。
物業(yè)管理用房應當是地面以上的房屋，相對集中配置在區(qū)域內交通便利處，并具備通水、通電、通信、通風、采光、衛(wèi)生等基本使用功能和辦公條件。設置在住宅樓內的應當具有獨立通道。
第十二條規(guī)劃部門在審查建設工程設計方案時，應當征求物業(yè)管理行政主管部門意見，在建設工程規(guī)劃許可證中載明物業(yè)管理用房的面積，并在附圖中注明其具體位置。
第三章 業(yè)主組織
第一節(jié)業(yè)主大會
第十三條符合成立業(yè)主大會條件的物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在物業(yè)管理行政主管部門的指導下組織成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。社區(qū)居（村）民委員會應當予以協(xié)助。
籌備組成員數(shù)量為七名或者九名，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表、社區(qū)居（村）民委員會代表、建設單位代表和業(yè)主代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)比例不得低于總人數(shù)的二分之一。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表擔任。
籌備組應當將成員名單及聯(lián)系方式等信息以書面形式在物業(yè)區(qū)域內公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調解決。
第十四條首次業(yè)主大會會議的籌備經費應當由建設單位承擔。建設單位應當在物業(yè)竣工驗收前將籌備經費存入專用賬戶。
第十五條業(yè)主大會籌備組應當做好以下工作：
（一）確認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)及其所有的專有部分建筑面積；
（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式、內容及會議表決規(guī)則；
（三）制定業(yè)主委員會候選人產生辦法、業(yè)主委員會選舉辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；
（四）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、本物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)專項維修資金使用管理辦法等草案；
（五）制定籌備經費開支預算方案；
（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款所列內容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
籌備組應當自成立之日起九十日內完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會成立后，籌備組自動解散。
第十六條業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，并選舉產生業(yè)主委員會之日起成立。業(yè)主大會決定下列事項：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；
（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員、候補委員；
（三）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；
（四）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務內容、服務標準和收費方案，確定其他公攤費用的收取標準；
（五）制定共有物業(yè)和共有資金的管理和使用辦法；
（六）審議業(yè)主大會年度計劃及財務預決算方案、業(yè)主委員會工作報告；
（七）籌集和使用物業(yè)專項維修資金；
（八）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（九）改變共有部分的用途；
（十）其他有關共有和共同管理權利的重大事項。
前款第七項和第八項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十七條業(yè)主大會會議應當充分聽取業(yè)主意見，可以采取集體討論、書面征求意見等方式召開。書面征求意見的，應當將相關材料送交至每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，公告期限不得少于七日。
業(yè)主表決可以采取書面投票、電子投票等方式。市物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)，改進業(yè)主大會表決方式。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，但應當出具書面委托書，明確所委托事項。物業(yè)服務企業(yè)工作人員不得擔任業(yè)主代理人。業(yè)主大會議事規(guī)則可以規(guī)定一個代理人最多可以接受委托的業(yè)主人數(shù)。
第二節(jié)業(yè)主委員會
第十八條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，自選舉產生之日起成立。
業(yè)主委員會應當按照規(guī)定辦理備案手續(xù)，在取得備案證明后刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章，并向金融機構申請開立業(yè)主委員會賬戶。
第十九條業(yè)主委員會應當由五至十一名委員組成，組成人數(shù)應當為單數(shù)，每屆任期為三至五年。業(yè)主委員會委員可以連選連任。
業(yè)主委員會可以設置候補委員，人數(shù)不得超過業(yè)主委員會委員人數(shù)的二分之一。候補委員應當符合業(yè)主委員會委員資格，并在業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺時按照得票數(shù)由高到低的順序依次遞補。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不享有表決權。
有條件的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會可以決定給予業(yè)主委員會委員一定的津貼，也可以決定聘請執(zhí)行秘書、財務人員等專職工作人員。
第二十條業(yè)主委員會委員應當由物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力、遵守法律法規(guī)、熱心公益、責任心強、具有一定組織能力的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表擔任。
業(yè)主大會可以在議事規(guī)則或者管理規(guī)約中規(guī)定，有下列情形之一的，不得擔任業(yè)主委員會委員：
（一）被列入嚴重失信人員名單的；
（二）本人及近親屬與該物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務企業(yè)有利害關系的；
（三）欠交物業(yè)服務費、公共能耗分攤費、物業(yè)專項維修資金等應當交納的費用的；
（四）有損壞房屋承重結構、違法裝修搭建、違法占用物業(yè)共有部分等行為，且未改正的。
第二十一條業(yè)主委員會履行下列職責：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定，處理業(yè)主大會的日常管理事務；
（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；
（三）編制業(yè)主大會年度財務預決算方案；
（四）擬定業(yè)主大會管理制度及共有物業(yè)、共有資金的管理和使用辦法；
（五）擬定物業(yè)服務企業(yè)選聘方案，物業(yè)服務內容、標準以及收費方案和其他公攤費用的收取標準；
（六）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
（七）收集、了解業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（八）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他費用；
（九）組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用；
（十）調解因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；
（十一）配合街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居（村）民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設工作；
（十二）業(yè)主大會賦予的其他職責。
業(yè)主委員會應當在成立三個月內與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。
第二十二條業(yè)主委員會應當向全體業(yè)主公布下列事項：
（一）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；
（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；
（三）物業(yè)服務合同；
（四）物業(yè)專項維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；
（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的收支情況；
（八）其他應當向業(yè)主公開的事項。
第二十三條業(yè)主委員會會議應當有半數(shù)以上委員出席，并制作會議記錄，出席會議的委員應當在會議記錄上簽名。
業(yè)主委員會作出的決定應當經全體委員半數(shù)以上簽名同意，并自作出決定之日起三日內在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。未按規(guī)定公告的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令限期改正。
業(yè)主委員會委員不得委托代理人參加會議。
業(yè)主委員會超越職權、濫用職權作出的決定造成損失的，簽名同意該決定的委員須承擔與其過錯相應的責任。
第二十四條業(yè)主委員會委員和專職工作人員不得有下列行為：
（一）侵占、挪用業(yè)主共有財物；
（二）擅自泄露業(yè)主信息；
（三）阻撓、妨礙業(yè)主大會和業(yè)主委員會行使職權；
（四）利用職務之便，索取、收受物業(yè)服務企業(yè)或者與其履職有利害關系的單位和個人的利益或者報酬；
（五）弄虛作假，隱瞞事實，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；
（六）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；
（七）其他違反法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，侵害業(yè)主合法權益的行為。
第二十五條業(yè)主大會可以在議事規(guī)則或者管理規(guī)約中規(guī)定，具有下列情形之一的，業(yè)主委員會委員職務終止，由業(yè)主委員會予以公告：
（一）因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（二）有本條例第二十條第二款情形的；
（三）因疾病或者犯罪被限制人身自由等原因喪失履行職責能力的；
（四）違反本條例第二十四條禁止性規(guī)定的；
（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職之日起滿一個月的；
（六）一年內無故缺席兩次以上業(yè)主委員會會議或者一年內累計缺席業(yè)主委員會會議三分之一以上次數(shù)的；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形的。
第二十六條業(yè)主委員會任期屆滿兩個月前，應當組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。規(guī)定時間內未組織的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當予以督促；逾期仍未組織的，可以由所在地社區(qū)居（村）民委員會組織換屆選舉。
業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將其保管的有關印章、財務憑證、檔案文件等資料和屬于業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會；新一屆業(yè)主委員會尚未產生的，移交給社區(qū)居（村）民委員會代為保管。
第二十七條業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經費由全體業(yè)主承擔。經費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的津貼、專職工作人員的薪酬等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主委員會應當建立財務管理制度，且每年不少于一次在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告經費收支情況。未按規(guī)定公告的，由物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令限期改正。
第二十八條分期開發(fā)建設且劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，已交付部分物業(yè)符合成立業(yè)主大會條件的，可以先行籌備成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會，但應當為后期開發(fā)的物業(yè)預留業(yè)主委員會委員名額，并在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補辦法。
第三節(jié)其他規(guī)定
第二十九條因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以指導和監(jiān)督社區(qū)居（村）民委員會代行業(yè)主委員會的相關職責。
第三十條對物業(yè)配套設施設備不全，不具備實施物業(yè)管理條件的老舊住宅小區(qū)，市、縣（區(qū)）人民政府應當在老舊住宅小區(qū)綜合改造中明確物業(yè)管理的相關內容，建立物業(yè)管理機制。
列入當?shù)乩吓f住宅小區(qū)綜合改造的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當指導成立業(yè)主組織，并根據(jù)老舊住宅小區(qū)的綜合改造情況決定是否聘請物業(yè)服務企業(yè)提供專業(yè)物業(yè)服務。
對未成立業(yè)主組織的保障性住房、政府征收安置房小區(qū)，社區(qū)居（村）民委員會應當組織業(yè)主成立業(yè)主組織，逐步推進業(yè)主自治。
第三十一條業(yè)主大會籌備組開展籌備工作前和業(yè)主委員會成立、換屆時，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當對籌備組成員和業(yè)主委員會委員、候補委員等進行相關業(yè)務指導，提高其履職能力和管理水平。
第三十二條業(yè)主大會可以決定聘請專業(yè)機構對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費、業(yè)主自主管理的物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共有部分和共用設施設備經營收益等收支情況進行審計，并將審計結果向全體業(yè)主公告。
業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等應當對審計予以配合，不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。
第三十三條業(yè)主可以按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定查閱業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議資料，并有權就涉及自身利益的事項提出詢問，業(yè)主委員會應當及時答復。
業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出書面撤銷申請。物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府調查核實屬實的，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十四條建設單位應當按照國家和省有關法律、法規(guī)的規(guī)定，選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，簽訂物業(yè)服務合同。
第三十五條市轄區(qū)內普通住宅前期物業(yè)服務費按照省有關規(guī)定實行政府指導價。市人民政府應當根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素，依法制定相應的等級基準價及浮動幅度，并每三年至少組織一次評估，根據(jù)評估情況及時調整、公布。
第三十六條物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：
（一）查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備情況，建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案;
（二）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序；
（三）配合做好業(yè)主大會成立的相關工作；
（四）前期物業(yè)服務合同約定的其他事項。
建設單位應當邀請物業(yè)服務企業(yè)參與工程檢查、共用設施設備的安裝、調試等工作，吸收采納物業(yè)服務企業(yè)提出的合理意見建議。
第三十七條物業(yè)服務企業(yè)應當在接管物業(yè)項目時對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗。建設單位應當在現(xiàn)場查驗二十日前按規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)移交承接查驗所需相關資料。
承接查驗后，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位應當簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法和時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議。
在承接查驗過程中，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位不得有惡意串通、弄虛作假等共同侵害業(yè)主利益的行為。
物業(yè)承接查驗的費用由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。
第三十八條前期物業(yè)服務期間，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位協(xié)商一致解除合同的，建設單位應當在合同解除前另行選聘物業(yè)服務企業(yè)。
前期物業(yè)服務合同可以約定，有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)有權終止前期物業(yè)服務：
（一）物業(yè)管理區(qū)域已經具備業(yè)主大會成立條件且超過兩年未召開首次業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會的；
（二）業(yè)主委員會成立三個月后仍未與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)聘或者解聘的。
物業(yè)服務企業(yè)按照前款規(guī)定解除合同的，應當提前三個月在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置向全體業(yè)主公告，并書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和所在地物業(yè)管理行政主管部門。
第五章 物業(yè)管理服務
第三十九條物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。
物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務委托給專業(yè)服務機構的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。物業(yè)服務企業(yè)應當對專業(yè)服務機構的服務進行監(jiān)督管理。
第四十條物業(yè)服務企業(yè)可以采用酬金制或者包干制等形式提供物業(yè)管理服務。
實行酬金制的，物業(yè)管理的各項資金應當按規(guī)定和合同約定建賬立制，每年不少于兩次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布其收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督；實行包干制的，應當每年不少于一次公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。
第四十一條業(yè)主應當依照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主未按約定交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以要求其限期交納，業(yè)主委員會應當督促其限期交納。
業(yè)主無正當理由拒絕交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請人民調解、仲裁或者提起訴訟。符合條件的，也可以向人民法院申請支付令。經仲裁裁決或者司法判決等仍不履行的，按照有關規(guī)定錄入失信被執(zhí)行人名單。
業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置定期公布物業(yè)服務費交納的情況。
第四十二條物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格遵守法律、法規(guī)和物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務，并不得有下列行為：
（一）違反物業(yè)服務合同約定降低物業(yè)服務標準；
（二）未經業(yè)主大會同意提高物業(yè)服務收費標準；
（三）未經業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務合同中無相關約定，處分屬于業(yè)主共有的財產；
（四）未經業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務合同中無相關約定，將物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用等捆綁收費。
第四十三條物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公開下列信息，并及時更新：
（一）物業(yè)服務企業(yè)和項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務咨詢投訴電話；
（二）物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；
（三）電梯、消防等設施設備的維修保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯(lián)系方式和應急處置方案等；
（四）業(yè)主交納公共能耗費的分攤情況；
（五）其他應當公開的信息。
第四十四條物業(yè)服務企業(yè)對服務期間因改造、維修、養(yǎng)護有關物業(yè)或者配置固定設施設備而形成的以下資料，應當建檔保存：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備運行、維修、養(yǎng)護記錄；
（二）物業(yè)服務企業(yè)或者建設單位、業(yè)主委員會與專業(yè)單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、垃圾清運等書面協(xié)議；
（三）物業(yè)裝修管理資料；
（四）物業(yè)管理服務活動中形成的與業(yè)主利益相關的其他重要資料。
第四十五條物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議選聘物業(yè)服務企業(yè)。決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在合同期限屆滿一個月前與原物業(yè)服務企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務合同；決定不再續(xù)聘的，應當在合同期限屆滿兩個月前書面通知物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)服務企業(yè)決定在合同期限屆滿后不再提供物業(yè)服務的，應當在屆滿三個月前書面通知業(yè)主委員會。
第四十六條物業(yè)服務企業(yè)在退出物業(yè)管理區(qū)域時，應當向業(yè)主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務企業(yè)做好查驗、交接等相關工作；沒有業(yè)主委員會的，應當移交社區(qū)居（村）民委員會代為保管：
（一）建設單位按照本條例第三十七條第一款規(guī)定移交的資料；
（二）物業(yè)服務企業(yè)按照本條例第四十四條規(guī)定建檔保存的資料；
（三）在物業(yè)管理服務期間保存的業(yè)主信息資料；
（四）屬于業(yè)主共有的設施設備；
（五）利用共用部位、共用設施設備及相關場地經營的相關資料、預收的物業(yè)服務費用和公共能耗費用及其交納記錄資料；
（六）其他應當移交的資料和財物。
實行酬金制的物業(yè)服務企業(yè)還應當移交物業(yè)管理期間賬本、憑證等主要財務資料的復印件。
第四十七條物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，業(yè)主大會仍未選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，也未作出自行管理決定的，由全體業(yè)主共同承擔管理責任。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當及時指導和協(xié)助業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。情況緊急時，應當啟動管理預案，并書面報告物業(yè)所在地的縣（區(qū)）人民政府。
環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應當繼續(xù)做好環(huán)境衛(wèi)生維護、共用設施設備運行等管理服務工作。
第四十八條市、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當對物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)項目經理和物業(yè)企業(yè)其他管理人員實行信用評價管理，建立物業(yè)行業(yè)考核激勵機制，完善不良行為記錄制度，建立行業(yè)誠信檔案，并向社會公布信用評價結果。
第六章 物業(yè)使用和維護
第四十九條物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自改變房屋主體結構或者承重結構，擅自挖掘地下空間；
（二）違法搭建建筑物、構筑物，破壞或者擅自改變房屋外立面，擅自在外墻上開門窗；
（三）將無防水要求的房間、陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房上方；
（四）損壞、挪用或者擅自拆除、停用公共消防和人防設施、器材，妨礙疏散通道、安全出口、消防通道暢通；
（五）毀壞或者擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內的公共綠地、公共道路和其他共有部位；
（六）擅自拆改管道（煙道）設施，擅自改動、接駁共用管線；
（七）在樓梯間、樓梯口、疏散通道等部位私拉電線為電動自行車充電；
（八）隨意堆放雜物、棄置垃圾、排放污水和油煙廢氣、露天焚燒、高空拋物以及高空堆放、懸掛危及安全的物品等影響環(huán)境衛(wèi)生和居住安全；
（九）房屋裝修未按照小區(qū)規(guī)定時間進行或者產生噪聲、粉塵等妨礙他人正常生活；
（十）違反安全規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質等物品；
（十一）擅自將車棚、車庫、儲物間改為居住場所或者生產經營場所；
（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜等動物；
（十三）違反房屋出租管理規(guī)定出租房屋；
（十四）法律、法規(guī)及管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當向相關行政管理部門報告。業(yè)主委員會可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為依法向人民法院提起訴訟。
第五十條業(yè)主和非業(yè)主使用人在房屋裝修開工前，應當將房屋裝修圖紙或者說明報送物業(yè)服務企業(yè)；未委托物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理的，應當報送社區(qū)居（村）民委員會。
物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居（村）民委員會收到房屋裝修圖紙或者說明后，應當將裝修工程的禁止行為、注意事項告知業(yè)主和非業(yè)主使用人。
業(yè)主和非業(yè)主使用人、裝修企業(yè)在裝修活動中應當遵守法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約，并對物業(yè)服務企業(yè)的巡查、管理活動予以配合。
第五十一條物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建設單位在銷售物業(yè)時應當將擬出售、附贈或者出租的車位和車庫的數(shù)量、價格等相關信息在銷售場所顯著位置公示。
物業(yè)管理區(qū)域內應當合理設置電動自行車集中停放場所，配置充電設施設備。
第五十二條物業(yè)交付使用后，在符合有關法律、法規(guī)的情況下，可以利用物業(yè)管理區(qū)域內的共用部位或者其他場地劃定共有車位。公安、消防、規(guī)劃部門應當對停車位的劃定、警示標志設置等予以指導。
對物業(yè)管理區(qū)域內共有停車位的收費事項，在業(yè)主大會成立前，由前期物業(yè)服務合同約定；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定。物業(yè)服務企業(yè)對共有停車位提供管理和服務需增加服務費用的，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定。車主對車輛有特別保管要求的，由車主與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。
對妨礙小區(qū)公共道路通行的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻；屬于公安交通管理部門執(zhí)法范圍的，公安交通管理部門應當依法及時處理。
第五十三條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護、更新改造責任，確保物業(yè)管理區(qū)域內共有設施設備的安全運轉和正常使用。相鄰的業(yè)主和非業(yè)主使用人應當對共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新改造予以配合。
未經業(yè)主委員會或者相關業(yè)主同意，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位不得占用物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用場所擅自增設相關設施設備。
第五十四條業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)管理用房和物業(yè)管理區(qū)域內其他共有物業(yè)進行出租或者經營的，收益歸全體業(yè)主所有，其租賃或者經營期限不得超過前期物業(yè)服務期限，租金不得明顯低于周邊同類物業(yè)市場租賃價格。
業(yè)主大會成立后，物業(yè)管理用房和物業(yè)管理區(qū)域內其他共有物業(yè)的經營管理，應當經業(yè)主大會同意。
共有物業(yè)經營收益應當專戶儲存、單獨列賬、獨立核算、定期公布。
第五十五條業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約內容、物業(yè)服務費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業(yè)產權轉讓時，雙方當事人應當對物業(yè)服務費的結算情況在轉讓合同中明確約定。
受讓方應當在辦理產權轉讓手續(xù)后三十日內，將物業(yè)產權轉移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等信息告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。
第五十六條建設單位應當按照規(guī)定向物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門一次性代為交存首期物業(yè)專項維修資金，并在物業(yè)交付時向業(yè)主收取。
使用物業(yè)專項維修資金時，維修工程決算金額超出預算金額百分之十且超出部分多于一萬元的，超出部分應當按照維修資金使用程序重新申請。
第五十七條物業(yè)專項維修資金應當按照首期交存總額的百分之五設立應急備用金。發(fā)生下列緊急情況，需要立即維修的，由物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主提出建議，業(yè)主委員會或者社區(qū)居（村）民委員會證明核實后，可直接向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門提出物業(yè)專項維修資金使用申請：
（一）電梯故障危及人身安全的；
（二）消防設施設備損壞，經消防管理部門出具書面文書要求整改的；
（三）二次供水設施損壞的，但由專業(yè)單位承擔維修、養(yǎng)護責任的除外；
（四）外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；
（五）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；
（六）其他危及房屋安全和人身安全的緊急情況。
應急維修工程竣工驗收后，應當將工程結算和應急備用金使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。
物業(yè)存在安全隱患經鑒定為危險房屋的，按照國家和省有關危險房屋的管理規(guī)定處理。
第七章 法律責任
第五十八條違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。
本條例規(guī)定的行政處罰，實行綜合行政執(zhí)法的，依法由綜合行政執(zhí)法部門實施。
第五十九條建設單位有下列情形之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處三萬元以上十萬元以下罰款：
（一）違反本條例第十一條第二款規(guī)定，提供的物業(yè)管理用房未達到規(guī)定要求的；
（二）違反本條例第三十八條第一款規(guī)定，未按照要求另行選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的。
第六十條業(yè)主委員會委員和專職工作人員有下列情形之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并處五千元以上一萬元以下罰款：
（一）違反本條例第二十四條第三項規(guī)定，阻撓、妨礙業(yè)主大會和業(yè)主委員會行使職權的；
（二）違反本條例第二十四條第五項規(guī)定，弄虛作假，隱瞞事實，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料的；
（三）違反本條例第二十四條第六項規(guī)定，擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的。
第六十一條違反本條例第三十七條第三款規(guī)定，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在承接查驗過程中共同侵害業(yè)主利益的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，分別處五萬元以上十萬元以下罰款。
第六十二條違反本條例第四十條第二款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按照要求公布相關收支情況的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第六十三條違反本條例第四十九條第三項規(guī)定，將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房上方的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上一萬元以下罰款。
第六十四條物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、相關行政主管部門的工作人員在物業(yè)管理監(jiān)督活動中未按照規(guī)定履行物業(yè)監(jiān)督管理職責的，依法追究相關責任。
第八章 附 則
第六十五條市人民政府和市物業(yè)管理行政主管部門應當根據(jù)本條例制定相關配套制度。
第六十六條業(yè)主或者業(yè)主大會決定不選聘物業(yè)服務企業(yè)實行自行管理的，依照本條例相關規(guī)定執(zhí)行。
第六十七條本條例自2019年9月1日起施行。 [1]
解讀
編輯
近日，省十三屆人大常委會第十二次會議審議批準了由市七屆人大常委會第十九次會議通過《舟山市物業(yè)管理條例》，自2019年9月1日起施行。
條例分總則、物業(yè)管理區(qū)域和共有物業(yè)、業(yè)主組織、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務、物業(yè)使用和維護、法律責任及附則共八章六十七條，明確了政府管理部門、業(yè)主自治組織、物業(yè)服務企業(yè)和其他利益主體的權利、義務、職責及其相互關系，實現(xiàn)業(yè)主自治、專業(yè)服務、政府監(jiān)管良性互動。
一、老舊小區(qū)改造中須建物業(yè)管理機制
針對舟山不少老舊小區(qū)不具備物業(yè)管理條件等現(xiàn)實問題，《條例》首次提出，市、縣（區(qū)）人民政府應當在老舊住宅小區(qū)綜合改造中明確物業(yè)管理的相關內容，建立物業(yè)管理機制。列入當?shù)乩吓f住宅小區(qū)綜合改造的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當指導成立業(yè)主組織，并根據(jù)老舊住宅小區(qū)的綜合改造情況決定是否聘請物業(yè)服務企業(yè)提供專業(yè)物業(yè)服務。
二、物業(yè)、業(yè)主業(yè)委會責任:“公示”須樣樣到位
對物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)委會的規(guī)定，《條例》中最多的要求，就是“公示”。如：業(yè)委會須向全體業(yè)主公布業(yè)主大會及物業(yè)服務合同和各項收費的具體情況；物業(yè)服務企業(yè)應在顯著位置公開各類信息。
如物業(yè)企業(yè)未按要求公布相關收支情況的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
據(jù)介紹，因目前很多矛盾點在于信息不透明，所以《條例》要求盡可能做到信息公示公開，接受監(jiān)督。
三、業(yè)主責任：不交物業(yè)費信用或受影響
責任是相互的。物業(yè)須按質按量提供服務，業(yè)主則應當依照合同約定按時足額交納物業(yè)費。
《條例》規(guī)定，業(yè)主無正當理由拒絕交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請人民調解、仲裁或者提起訴訟。符合條件的，也可以向人民法院申請支付令。經仲裁裁決或者司法判決等仍不履行的，按照有關規(guī)定錄入失信被執(zhí)行人名單。
四、政府將定期評估物業(yè)費指導價，調整價格“行情”
物業(yè)費調價難，物業(yè)公司只能降低服務質量，由此矛盾愈演愈烈。為穩(wěn)步調整物業(yè)費“行情”，保持物業(yè)服務質量。
《條例》規(guī)定，市轄區(qū)內普通住宅前期物業(yè)服務費按照省有關規(guī)定實行政府指導價。市人民政府應當根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素，依法制定相應的等級基準價及浮動幅度，并每三年至少組織一次評估，根據(jù)評估情況及時調整、公布。
五、物業(yè)退出，如何避免小區(qū)“大亂”
物業(yè)退出導致小區(qū)“大亂”現(xiàn)象時有發(fā)生，如何避免？
《條例》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)退出要做好交接工作。退出時，業(yè)主大會仍未選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，也未作出自行管理決定的，由全體業(yè)主共同承擔管理責任。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當及時指導和協(xié)助業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。情況緊急時，應當啟動管理預案。
環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應當繼續(xù)做好環(huán)境衛(wèi)生維護、共用設施設備運行等管理服務工作。
六、將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房上方將受罰
目前，亂搭亂建、擅自拆裝管道（煙道）設施等違法行為都有相關的處罰依據(jù)，但將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房上方的行為仍然沒有處罰依據(jù)。
《條例》首次明確，禁止將無防水要求的房間、陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房上方。
同時還明確，將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房上方的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上一萬元以下罰款。
七、車位收費、共有物業(yè)經營，物業(yè)、業(yè)委會說了都不算
不少小區(qū)車位劃設、收費由物業(yè)或業(yè)委會“獨斷專行”，引發(fā)業(yè)主不滿，一直是物業(yè)管理中的棘手難題。為解決該問題，《條例》做了明確規(guī)定：
在符合有關法律、法規(guī)的情況下，業(yè)主組織可以利用物業(yè)管理區(qū)域內的共用部位或者其他場地劃定共有車位。公安、消防、規(guī)劃部門應當對停車位的劃定、警示標志設置等予以指導。
對物業(yè)管理區(qū)域內共有停車位的收費事項，在業(yè)主大會成立前，由前期物業(yè)服務合同約定；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定。
小區(qū)內共有物業(yè)經營的決定權，也在業(yè)主大會�！稐l例》規(guī)定，業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)利用共有物業(yè)進行出租或者經營的，收益歸全體業(yè)主所有。業(yè)主大會成立后，共有物業(yè)的經營管理，應當經業(yè)主大會同意。共有物業(yè)經營收益還應當專戶儲存、獨立核算。
八、業(yè)委會委員可領津貼
業(yè)委會委員一直以來都是“公益崗位”，全憑熱心和責任心。為調動業(yè)委會委員參與小區(qū)管理的積極性，《條例》為他們領取津貼提供了依據(jù)，但決定權仍在業(yè)主手里：業(yè)主大會可以決定給予業(yè)委會委員一定的津貼，也可以決定聘請執(zhí)行秘書、財務人員等專職工作人員。
九、六大情況可走物業(yè)專項維修資金“綠色通道”
小區(qū)公用設施需要維修可申請物業(yè)專項維修資金，申領程序卻極為繁瑣。
《條例》規(guī)定，物業(yè)專項維修資金應當按照首期交存總額的百分之五設立應急備用金。并細化明確，電梯故障危及人身安全、消防設施設備損壞等六大情況下，需要立即維修的，物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主提出建議，業(yè)委會或者社區(qū)居（村）民委員會證明核實后，可直接向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門提出物業(yè)專項維修資金使用申請，快速簡便。
