《湖州市物業(yè)管理條例（草案）》已經(jīng)市八屆人大常委會第三十一次會議審議。現(xiàn)將法規(guī)草案公布，向社會各界公開征求意見。希望各機關(guān)、團體、企事業(yè)單位、公民和新聞單位予以重視和關(guān)心。如有修改意見，請于2020年11月22日前反饋至湖州市人大常委會法制工作委員會辦公室（通信地址：湖州市仁皇山路行政中心4號樓；郵編：313000；傳真：2398359；聯(lián)系電話： 3390175；電子郵箱：zjhzsfgw@163.com）。
第一章 總 則
第一條【立法目的及依據(jù)】 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，推進社區(qū)治理現(xiàn)代化，營造美好宜居環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》和《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條【適用范圍】 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)管理區(qū)域的房屋以及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。
第三條【管理原則】 物業(yè)管理遵循黨建引領(lǐng)、以人為本、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管以及共建、共治、共享的原則。
第四條【政府職責(zé)】 市、區(qū)縣人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和基層治理體系，推動物業(yè)管理規(guī)范化、市場化。
第五條【部門職責(zé)】 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門）負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管理，制定物業(yè)管理活動相關(guān)政策，發(fā)布物業(yè)服務(wù)等級標準，指導(dǎo)物業(yè)協(xié)會開展行業(yè)自律等工作。
區(qū)縣物業(yè)主管部門負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府定期開展業(yè)主委員會委員培訓(xùn)，指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展相關(guān)工作。
發(fā)展和改革、財政、公安、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)督管理、綜合行政執(zhí)法、應(yīng)急管理、人民防空、消防救援等部門應(yīng)當按照各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第六條【基層職責(zé)】 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責(zé)指導(dǎo)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉等工作，協(xié)助物業(yè)主管部門監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日�；顒�，將物業(yè)管理作為基層治理的重要內(nèi)容，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)治理、社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，調(diào)處化解物業(yè)管理矛盾糾紛。
居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府做好物業(yè)管理有關(guān)工作。
第七條【黨建引領(lǐng)】 居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在社區(qū)、村黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下，建立健全物業(yè)管理協(xié)調(diào)聯(lián)動機制，推動構(gòu)建和諧物業(yè)管理。
第八條【執(zhí)法進小區(qū)】 物業(yè)主管部門和公安、綜合行政執(zhí)法、消防救援等部門應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報受理方式，及時受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法拋擲物品、停放車輛、堵塞消防通道等行為。
區(qū)縣人民政府應(yīng)當落實執(zhí)法監(jiān)督機制，督促有關(guān)部門依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
第九條【行業(yè)協(xié)會】 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律，規(guī)范服務(wù)行為，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信經(jīng)營，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。
第十條【激勵措施】 市、區(qū)縣人民政府應(yīng)當對參與基層治理、文明城市創(chuàng)建、垃圾分類管理等表現(xiàn)突出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行表揚獎勵。
突發(fā)事件應(yīng)對期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當支持配合。參與搶險救災(zāi)、疫情防控的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，區(qū)縣人民政府應(yīng)當給予物資和資金補助。
第十一條【智能管理】 鼓勵采用新技術(shù)、新方法，促進互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)與物業(yè)管理的深度融合，推動物業(yè)管理向標準化和智能、綠色方向發(fā)展，提高物業(yè)管理水平。
第二章 業(yè)主組織
第十二條【業(yè)主大會籌備組】 符合業(yè)主大會成立條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當在收到建設(shè)單位或者業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面報告之日起六十日內(nèi)，指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業(yè)主大會會議。區(qū)縣物業(yè)主管部門應(yīng)當對業(yè)主籌備召開首次業(yè)主大會會議給予業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
籌備組由業(yè)主和建設(shè)單位、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居（村）民委員會的人員組成，建設(shè)單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者居（村）民委員會的人員擔(dān)任。
籌備組由五至十一名單數(shù)成員組成，其中業(yè)主人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。參加籌備組的業(yè)主由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者居（村）民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。具有本條例第十八條所列情形之一的業(yè)主，不得參加籌備組。
籌備組應(yīng)當自成立之日起三日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于七日，并可以通過電子信息技術(shù)的方式告知全體業(yè)主。
第十三條【籌備組職責(zé)】 籌備組負責(zé)下列工作：
（一）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)、所擁有的專有部分面積；
（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；
（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；
（七）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
籌備組應(yīng)當于首次業(yè)主大會會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業(yè)主。業(yè)主有異議的，籌備組應(yīng)當記錄并作出答復(fù)。
籌備組成立后三個月內(nèi)應(yīng)當組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會成立后，籌備組自動解散。
第十四條【籌備經(jīng)費】 首次業(yè)主大會的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位按照市物業(yè)主管部門制定的標準承擔(dān)，在建設(shè)單位辦理竣工交付時，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代收。
籌備經(jīng)費應(yīng)當專戶儲存，�？顚Ｓ�。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，結(jié)余部分的使用由業(yè)主大會決定。
第十五條【業(yè)主大會職責(zé)】 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。業(yè)主大會決定下列事項：
（一）業(yè)主委員會委員的任職、職務(wù)終止條件；
（二）業(yè)主委員會設(shè)立候補委員、聘請執(zhí)行秘書和財務(wù)人員；
（三）確定業(yè)主委員會委員津貼或者補助標準；
（四）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共部位改建停車位等設(shè)施；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
在業(yè)主大會成立前，由物業(yè)所在地的居（村）民委員會組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項。
第十六條【業(yè)主委員會職責(zé)】 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期三年至五年，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會、業(yè)主代表大會會議，報告業(yè)主委員會履職、財務(wù)收支情況和物業(yè)管理實施情況；
（二）擬訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及收費方案或者其他公攤費用的收取標準方案；
（三）組織籌集和監(jiān)督使用專項維修資金，以及管理共有設(shè)施設(shè)備；
（四）根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)，決定物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營和使用方式；
（五）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（六）督促業(yè)主、非業(yè)主使用人遵守管理規(guī)約，督促業(yè)主交納拖欠的物業(yè)費、專項維修資金；
（七）調(diào)解業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
（八）制作和保管會議記錄、業(yè)主名冊、業(yè)主委員會選舉以及備案材料、共有物業(yè)檔案、財務(wù)相關(guān)資料和工作檔案，業(yè)主委員會換屆時應(yīng)當及時移交相關(guān)資料；
（九）配合街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居（村）民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會應(yīng)當于會議召開三日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見。決定涉及業(yè)主共同利益的重大事項，業(yè)主委員會可以邀請業(yè)主、居（村）民委員會、行業(yè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府參加會議。
第十七條【業(yè)主委員會公開事項】 業(yè)主委員會應(yīng)當向全體業(yè)主公布下列事項：
（一）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；
（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；
（三）物業(yè)服務(wù)合同；
（四）專項維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況； （六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機動車車位的處分情況；
（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；
（八）其他應(yīng)當向業(yè)主公開的事項。
第十八條【擔(dān)任業(yè)主委員會委員的條件】 鼓勵中共黨員、具備專業(yè)知識的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會委員。有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員：
（一）曾任業(yè)主委員會委員期間不履行委員職責(zé)，利用擔(dān)任委員的便利謀取私利，侵害他人合法權(quán)益的；
（二）本人、配偶及其直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職或者投資入股的；
（三）候選人報名日期截止前三年內(nèi)，因物業(yè)管理相關(guān)違法行為受到行政處罰的；
（四）候選人報名日期截止前三年內(nèi)，欠交物業(yè)費或者專項維修資金累計達三個月以上的；
（五）因故意犯罪被判處刑罰，執(zhí)行期滿未逾五年的；
（六）被法院納入失信被執(zhí)行人名單且尚未撤銷的；
（七）違反社會公德造成惡劣影響的；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會依法決定不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員的其他情形。
實行業(yè)主委員會委員候選人資格部門聯(lián)合審查機制，聯(lián)合審查具體辦法由物業(yè)主管部門會同有關(guān)部門另行制定。
第十九條【業(yè)主委員會委員禁止行為】 業(yè)主委員會委員不得有下列行為：
（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定；
（二）擅自動用專項維修資金、業(yè)主共有收益，或者侵占、挪用業(yè)主共有財物；
（三）利用職務(wù)上的便利，索取或者非法收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有利害關(guān)系的單位或者個人提供的利益或者報酬，接受減免物業(yè)費或者其他費用，或者牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益；
（四）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；
（五）與本業(yè)主委員會訂立商業(yè)合同或者進行交易，損害其他業(yè)主利益；
（六）向為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬業(yè)務(wù)、銷售商品；
（七）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，違規(guī)使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；
（八）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拖延、拒絕提供有關(guān)資料；
（九）其他損害業(yè)主共同利益或者可能妨礙公正履職的行為。
第二十條【業(yè)主委員會委員職務(wù)終止】 業(yè)主大會可以在議事規(guī)則或者管理規(guī)約中規(guī)定，具有下列情形之一的，業(yè)主委員會委員職務(wù)終止，由業(yè)主委員會予以公告：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（二）有本條例第十八條情形的；
（三）因疾病或者犯罪被限制人身自由等原因喪失履行職責(zé)能力的；
（四）違反本條例第十九條禁止性規(guī)定的；
（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職之日起滿一個月的；
（六）一年內(nèi)無故缺席兩次以上業(yè)主委員會會議或者一年內(nèi)累計缺席業(yè)主委員會會議三分之一以上次數(shù)的；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第二十一條【業(yè)主委員會候補委員制度】 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補委員。候補委員應(yīng)當符合擔(dān)任業(yè)主委員會委員的條件，與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，人數(shù)不超過正式委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。
業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺時，從候補委員中按照得票順序依次遞補為委員并予以公告。
第二十二條【業(yè)主委員會改選】 業(yè)主委員會出現(xiàn)下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當組織改選：
（一）業(yè)主委員會委員人數(shù)經(jīng)遞補后不足總?cè)藬?shù)二分之一的；
（二）業(yè)主委員會連續(xù)六個月未開展工作的；
（三）業(yè)主委員會存在濫用職權(quán)等違法違規(guī)行為的；
（四）因其他原因?qū)е聵I(yè)主委員會不正常履職的。
在尚未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會前，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以指導(dǎo)和監(jiān)督居（村）民委員會代行業(yè)主委員會的相關(guān)職責(zé)。業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，居（村）民委員會自動終止代行職責(zé)。
第二十三條【業(yè)主委員會津貼及審計】 業(yè)主委員會委員可以根據(jù)業(yè)主大會的決定，領(lǐng)取適當津貼或者補助。
業(yè)主委員會可以根據(jù)業(yè)主大會決定聘請執(zhí)行秘書和財務(wù)人員，負責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)和財務(wù)工作。執(zhí)行秘書、財務(wù)人員的工作職責(zé)及薪酬標準由業(yè)主大會確定。
實行業(yè)主委員會任期和業(yè)主委員會主任離任經(jīng)濟責(zé)任審計，審計費用從公共收益中列支。
第二十四條【業(yè)主代表大會】 根據(jù)業(yè)主大會日常議事工作需要，議事規(guī)則有規(guī)定的，可以成立業(yè)主代表大會，按照業(yè)主大會的授權(quán)行使職責(zé)。業(yè)主代表大會成立后，應(yīng)當向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、區(qū)縣物業(yè)主管部門備案。
業(yè)主代表大會由業(yè)主推選的業(yè)主代表組成，業(yè)主代表由業(yè)主以幢、單元、樓層等為單位按照比例推選產(chǎn)生。業(yè)主代表根據(jù)業(yè)主的授權(quán)事項行使業(yè)主權(quán)利，業(yè)主代表的投票權(quán)數(shù)按其所代表的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)計算。
第二十五條【會議表決形式】 業(yè)主大會會議、業(yè)主代表大會會議以及居（村）民委員會組織業(yè)主共同決定事項會議，可以采用集體討論、書面或者互聯(lián)網(wǎng)征求意見等形式。采用電子投票表決的，應(yīng)當通過物業(yè)主管部門建立或者認定的電子投票系統(tǒng)進行表決。
第二十六條【業(yè)主自治違法糾正】 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)和規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十七條【前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘】 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
建設(shè)單位應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約報區(qū)縣物業(yè)主管部門備案。
第二十八條【物業(yè)管理用房配置】 物業(yè)管理用房的配置應(yīng)當在開發(fā)用地出讓條件中明確。地下部分作為商業(yè)等經(jīng)營用途的，其建筑面積應(yīng)當計入地上總建筑面積計算基數(shù)。
物業(yè)管理用房應(yīng)當相對獨立、集中配置，所在樓層為地面以上不超過二層。物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積在十五萬平方米以下的，物業(yè)管理用房不得超過兩處；建筑物總面積超過十五萬平方米的，物業(yè)管理用房不得超過三處。
物業(yè)管理經(jīng)營用房應(yīng)當以可對外經(jīng)營為原則，位于底層的建筑面積不得少于應(yīng)配置物業(yè)管理經(jīng)營用房面積的二分之一。業(yè)主委員會辦公用房可以從物業(yè)管理用房中安排。
第二十九條【前期物業(yè)承接查驗】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在接管物業(yè)項目時對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（包括生活垃圾分類設(shè)施）進行承接查驗。承接查驗發(fā)現(xiàn)問題的，建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付前整改到位。
在承接查驗過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位不得有惡意串通、弄虛作假等共同侵害業(yè)主利益的行為。
物業(yè)承接查驗時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當邀請區(qū)縣物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府參加。
第三十條【前期承接查驗協(xié)議】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，明確物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法和時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，報送物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和區(qū)縣物業(yè)主管部門備案。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十一條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘】 鼓勵業(yè)主大會通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會應(yīng)當擬定選聘方案并經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過。
選聘方案應(yīng)當包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用狀況、服務(wù)實績要求、管理人員的配備、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費標準、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。
第三十二條【服務(wù)合同備案】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將合同報物業(yè)所在地區(qū)縣物業(yè)主管部門備案，并報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居（村）民委員會。
物業(yè)主管部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)履約考核機制，定期公布考核結(jié)果；建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理項目負責(zé)人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)人信用評價機制，并定期公布評價結(jié)果，實行守信激勵、失信懲戒。
第三十三條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息公示】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)，并將下列信息在在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，可以通過電子信息技術(shù)的方式告知全體業(yè)主：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、信用信息和服務(wù)咨詢投訴電話，項目負責(zé)人的基本情況和聯(lián)系方式；
（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準，收費項目、收費標準、收費方式等；
（三）物業(yè)承接查驗情況和物業(yè)承接查驗協(xié)議；
（四）電梯、消防、二次供水等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維修保養(yǎng)記錄和應(yīng)急處置方案等；
（五）房屋裝飾裝修和使用過程中的禁止行為和注意事項；
（六）專項維修資金使用情況，包括涉及維修、更新、改造項目的明細；
（七）水、電等公共能耗總量、明細及費用分攤情況；
（八）物業(yè)管理區(qū)域公共收益收支情況，包括與公共收益相關(guān)的合同或者協(xié)議等；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當公示的其他信息。
前款第一項至第五項應(yīng)當持續(xù)公示并及時更新；第六項、第七項每年公布一次，第八項每半年公布一次，公示期不少于三十日。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以答復(fù)。
第三十四條【物業(yè)服務(wù)及物業(yè)費標準】 物業(yè)服務(wù)應(yīng)當遵循有償服務(wù)、質(zhì)價相符的原則。物業(yè)主管部門應(yīng)當動態(tài)發(fā)布物業(yè)服務(wù)等級標準。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和市場價格信息。
物業(yè)費實行政府指導(dǎo)價的，按照價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定的收費政策執(zhí)行；物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行協(xié)商，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。
物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)費標準已明顯偏低的，可以依法調(diào)整物業(yè)費標準。
第三十五條【物業(yè)費交納】 業(yè)主應(yīng)當按時足額交納物業(yè)費。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)費。
業(yè)主欠交物業(yè)費經(jīng)催交逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請人民調(diào)解、仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決等仍不履行的，按照有關(guān)規(guī)定錄入失信被執(zhí)行人名單。
業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置定期公示物業(yè)費交納情況，并可以通過電子信息技術(shù)的方式告知全體業(yè)主。
第三十六條【物業(yè)費與服務(wù)質(zhì)量】 業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，可以約定設(shè)立物業(yè)費專門賬戶，或者第三方平臺代收代付。
按照前款方式簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，可以約定由業(yè)主委員會組織全體業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行服務(wù)質(zhì)量評價，并做好評價結(jié)果的運用。區(qū)縣物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當對服務(wù)質(zhì)量評價進行指導(dǎo)。
第三十七條【物業(yè)服務(wù)合同期滿的處置】 業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但合同對通知期限另有約定的除外。解除合同造成物業(yè)企業(yè)損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當賠償損失。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續(xù)聘的，應(yīng)當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘決定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期，雙方可以隨時解除物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當提前六十日書面通知對方。
第三十八條【退出交接】 物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，配合新的物業(yè)企業(yè)做好查驗、交接等相關(guān)工作，并向業(yè)主委員會移交下列資料和財物：
（一）建設(shè)單位依法移交的物業(yè)承接查驗資料；
（二）物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共有的場地、設(shè)施設(shè)備；
（三）公共收益的結(jié)余、預(yù)收的物業(yè)費、公共水電分攤費用交納記錄等資料；
（四）物業(yè)共用部分運行、維修、更新、改造和養(yǎng)護的有關(guān)資料；
（五）應(yīng)當移交的其他資料和財物。
交接各方應(yīng)當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護現(xiàn)狀給予確認，因維護保養(yǎng)不當造成無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當組織修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第三十九條【老舊小區(qū)管理】 鼓勵服務(wù)優(yōu)質(zhì)、規(guī)模較大的物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體連片承接老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。
對未成立業(yè)主組織的保障性住房、政府征收安置房小區(qū)，居（村）民委員會應(yīng)當組織業(yè)主成立業(yè)主組織，逐步推進業(yè)主自治。
第五章 物業(yè)使用與維護
第四十條【物業(yè)管理區(qū)域禁止行為的處理】 管理規(guī)約可以對住宅小區(qū)車輛停放、消防通道、雜物堆放、私拉電線等秩序管理，以及業(yè)主違反秩序管理應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當向相關(guān)行政管理部門、業(yè)主委員會報告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會有權(quán)依照法律、法規(guī)的規(guī)定，以及管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失或者承擔(dān)其他責(zé)任。
第四十一條【垃圾分類及便民設(shè)施】 住宅小區(qū)應(yīng)當建設(shè)垃圾分類設(shè)施和電動非機動車充電設(shè)施、智能快件箱、智能信包箱等便民設(shè)施。
住宅小區(qū)地下室應(yīng)當實現(xiàn)移動通信信號全覆蓋。
第四十二條【車輛停放管理】 對占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機動車的車位，提倡實施臨時停車收費管理。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位所有的機動車停車位數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，一戶業(yè)主只能購買或者附贈一個停車位；超出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的停車位，一戶業(yè)主可以多購買或者附贈一個。
新建住宅小區(qū)竣工交付滿兩年尚有未出售、附贈的機動車停車位的，建設(shè)單位應(yīng)當向本小區(qū)業(yè)主公布車位的空置情況，本小區(qū)業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得以只售（贈）不租為由拒絕出租。
（下轉(zhuǎn)A08版）（上接A07版）
第四十三條【生活垃圾分類管理】 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行生活垃圾精準分類和定時定點投放制度。
業(yè)主和物業(yè)使用人是生活垃圾分類投放的責(zé)任主體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、垃圾分類服務(wù)企業(yè)是生活垃圾分類管理責(zé)任人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、垃圾分類服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)投放人不按照分類標準投放的，應(yīng)當要求其改正；投放人拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、垃圾分類服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時報告綜合行政執(zhí)法部門處理。
第四十四條【小區(qū)消防安全管理】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當落實消防安全管理人員，定期開展巡查，加強對共有消防設(shè)施、器材和消防安全標志的維護管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，組織開展消防演練，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患應(yīng)當及時采取相應(yīng)措施并向消防救援機構(gòu)、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報告。
第四十五條【高空拋墜物安全管理】 業(yè)主、非業(yè)主使用人對其所有或者使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設(shè)施承擔(dān)安全管理責(zé)任。
禁止從建筑物中拋擲物品，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以加裝高清監(jiān)控攝像頭采集固定相關(guān)證據(jù)，但不得侵犯他人隱私。公安機關(guān)應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)加裝攝像頭進行指導(dǎo)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當對建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物開展日常巡查，發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的，應(yīng)當及時采取必要的安全防范措施并向業(yè)主委員會、居（村）民委員會報告。
第四十六條【公共收益的來源】 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，扣除合理的成本之后為公共收益，歸業(yè)主共有。
利用業(yè)主的共有部分獲得的租金不得明顯低于周邊同類物業(yè)市場租賃價格，租賃合同應(yīng)當報送居（村）民委員會。業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主的共有部分進行出租或者經(jīng)營的，租賃或者經(jīng)營期限不得超過前期物業(yè)服務(wù)期限。
第四十七條【公共收益使用及管理】 公共收益可以用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保修期限屆滿后共有部位、設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。專項維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額百分之三十的，公共收益的百分之七十應(yīng)當用于補充專項維修資金。
公共收益應(yīng)當存入街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者居（村）民委員會開設(shè)的銀行專戶。業(yè)主大會成立前公共收益由居（村）民委員會代管，業(yè)主大會成立后可以自行管理，但應(yīng)當接受居（村）民委員會的監(jiān)督。
居（村）民委員會、業(yè)主委員會應(yīng)當每半年核對一次賬目，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示公共收益收支明細、增值和結(jié)存情況。
第四十八條【保修金】 鼓勵建設(shè)單位延長消防設(shè)施設(shè)備、外墻裝飾材料的保修期，在國家規(guī)定的期限之外承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。
建設(shè)單位在收到物業(yè)主管部門督促保修通知書十五日內(nèi)不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會組織維修，費用在保修金中列支。
因建設(shè)單位不履行保修責(zé)任動用保修金的，建設(shè)單位應(yīng)當在保修金使用后十五日內(nèi)足額補存保修金。
物業(yè)保修金存儲期滿后，建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定履行保修責(zé)任的，可以申請退還保修金。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法退還的，物業(yè)主管部門應(yīng)當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ椌S修資金。
第四十九條【專項維修資金歸集及續(xù)籌】 物業(yè)主管部門應(yīng)當制定與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)的專項維修資金交存標準。新建物業(yè)首期歸集專項維修資金由建設(shè)單位代收代交，在辦理物業(yè)竣工驗收前，向區(qū)縣物業(yè)主管部門一次性交存專項維修資金，待物業(yè)交付時向業(yè)主收取。
未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會的決定，及時補建或者續(xù)籌專項維修資金。
業(yè)主申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當向?qū)ｍ椌S修資金管理機構(gòu)確認業(yè)主已足額交納專項維修資金。
第五十條【緊急情況下專項維修資金使用】 發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當立即組織應(yīng)急維修：
（一）消防設(shè)施故障；
（二）電梯故障；
（三）水泵、水箱（池）故障；
（四）外墻墻面、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險的；
（五）屋頂或者外墻滲漏，嚴重影響房屋使用的；
（六）專用排水設(shè)施坍塌、堵塞、爆裂的；
（七）其他緊急情況。
發(fā)生前款所列緊急情況，需要立即對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會和居（村）民委員會證明核實，向區(qū)縣物業(yè)主管部門提出專項維修資金使用申請。
專項維修資金撥付完成十五日內(nèi)，申請人應(yīng)當將使用總額以及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第六章 法律責(zé)任
第五十一條【轉(zhuǎn)致規(guī)定】 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。
第五十二條【業(yè)委會委員責(zé)任】 違反本條例第十九條規(guī)定，業(yè)主委員會委員實施相關(guān)禁止行為的，由區(qū)縣物業(yè)主管部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并處一千元以上一萬元以下的罰款。
第五十三條【未按要求配置管理用房責(zé)任】 違反本條例第二十八條第二款規(guī)定，建設(shè)單位未按照要求提供物業(yè)管理用房的，由區(qū)縣物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。
第五十四條【承接查驗違法責(zé)任】 違反本條例第二十九條第二款規(guī)定，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗過程中共同侵害業(yè)主利益的，由區(qū)縣物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，分別處五萬元以上十萬元以下罰款。
第五十五條【物業(yè)企業(yè)信息公開責(zé)任】 違反本條例第三十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示相關(guān)信息的，由區(qū)縣物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款。
第五十六條【物業(yè)企業(yè)擅自退出責(zé)任】 違反本條例第三十七條第三款規(guī)定，未依法終止物業(yè)服務(wù)合同，擅自停止服務(wù)或者退出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十七條【物業(yè)企業(yè)拒絕退出責(zé)任】 違反本條例第三十八條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同依法終止后，未按照規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域和移交相關(guān)資料、財物的，由區(qū)縣物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第五十八條【建設(shè)單位拒絕出租停車位責(zé)任】 違反本條例第四十二條第三款規(guī)定，建設(shè)單位對業(yè)主要求承租的車位只售（贈）不租的，由區(qū)縣物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款。
第七章 附 則
第五十九條【參照適用】 業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行自我管理的住宅小區(qū)，辦公樓、商場、工業(yè)廠房、醫(yī)院、學(xué)校等非住宅的物業(yè)管理可以參照本條例執(zhí)行。
第六十條【示范文本】 市物業(yè)主管部門應(yīng)當制定業(yè)主委員會備案證明、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗協(xié)議、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議等示范文本。
第六十一條【施行日期】 本條例自2021年 月 日起施行。
