《宿遷市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》已由宿遷市第五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議于2017年10月27日制定，經(jīng)江蘇省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十三次會(huì)議于2017年12月2日批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2018年6月30日起施行。
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住和生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者業(yè)主自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 市人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理工作中的重大問題。
第四條 市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是物業(yè)管理行政主管部門。市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。開發(fā)區(qū)、園區(qū)、旅游度假區(qū)托管的區(qū)域，其物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作由市、縣（區(qū)）人民政府確定的部門負(fù)責(zé)。
城市管理、價(jià)格、規(guī)劃、公安、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、民防、環(huán)境保護(hù)、水務(wù)、工商（市場(chǎng)監(jiān)督）等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，并明確物業(yè)管理專門機(jī)構(gòu)和專職人員。
居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條 縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)人員的法律法規(guī)和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，提高物業(yè)管理與服務(wù)水平，所需經(jīng)費(fèi)列入本級(jí)人民政府財(cái)政預(yù)算。
物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范。
第六條 物業(yè)管理實(shí)行信用管理制度，對(duì)與物業(yè)管理相關(guān)的各方利益主體的失信行為進(jìn)行懲戒。
第二章 業(yè)主自我管理組織
第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。尚未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，但基于買賣、贈(zèng)與、征收補(bǔ)償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理和服務(wù)中視為業(yè)主。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）行使權(quán)利，履行義務(wù)。
第八條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)）的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則之日起成立。
第九條 業(yè)主代表大會(huì)代表一般不少于三十人，由業(yè)主按樓（幢）、單元、樓層為單位推選產(chǎn)生，每樓（幢）至少有一名業(yè)主代表。
第十條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到或者超過百分之五十的；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到或者超過百分之五十的；
符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的程序籌備成立業(yè)主大會(huì)。
第十一條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開立的專有賬戶，供業(yè)主大會(huì)籌備組使用。
首次業(yè)主大會(huì)召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督�；I備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位，縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)使用情況進(jìn)行監(jiān)督。
第十二條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、公安機(jī)關(guān)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)等派員組成，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任。
籌備組由五至十一人的單數(shù)成員組成。其中，業(yè)主成員不少于籌備組成員總數(shù)的百分之六十，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。
第十三條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；
（三）無索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為；
（四）無嚴(yán)重失信行為；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
籌備組中的業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)從遵守臨時(shí)管理規(guī)約、履行業(yè)主義務(wù)，并且本人及其配偶、直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)單位任職的業(yè)主中產(chǎn)生。
第十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
（一）專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期組織召開。逾期仍不組織召開的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開，并公告全體業(yè)主。
除業(yè)主委員會(huì)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）外，其他任何單位和個(gè)人不得組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十五條 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用、代收代交費(fèi)用收費(fèi)方案，公攤費(fèi)用分?jǐn)偡绞剑?/p>
（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（六）續(xù)籌和使用住宅專項(xiàng)維修資金；
（七）改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途，改建、重建建筑物附屬設(shè)施；
（八）決定或者授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理、使用公共收益；
（九）有關(guān)行使共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)作出前款第七項(xiàng)決定，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，并依法辦理有關(guān)手續(xù)。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)議事方式、表決程序等作出約定；成立業(yè)主代表大會(huì)的，還應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主代表的推選方式、表決辦法等作出約定。
第十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見或者運(yùn)用電子信息平臺(tái)等形式召開，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積百分之五十以上且占總?cè)藬?shù)百分之五十以上的業(yè)主參加。討論的事項(xiàng)需要表決的，按照有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的程序、方式和辦法執(zhí)行。
市、縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立電子信息平臺(tái)，為業(yè)主大會(huì)的召開和討論、表決有關(guān)事項(xiàng)提供服務(wù)。
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第十七條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)成員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（二）不具有完全民事行為能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的；
（五）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、違法搭建，或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的；
（六）侵占綠地、毀損綠化設(shè)施的；
（七）違規(guī)飼養(yǎng)動(dòng)物的；
（八）未按照規(guī)定或者約定交納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金的；
（九）有嚴(yán)重失信行為的；
（十）有其他違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，或者不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的情形。
業(yè)主委員會(huì)成員有前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)情形的，其委員資格自行終止；有前款其他情形之一的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定終止其委員資格。
業(yè)主委員會(huì)成員存在第二款所列情形，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不終止相關(guān)成員委員資格的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)終止相關(guān)成員的委員資格。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持業(yè)主大會(huì)通過的相關(guān)文件和資料到街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)。
文件和資料齊全的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將備案的相關(guān)文件和資料抄送縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、公安機(jī)關(guān)、居（村）民委員會(huì)。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿一個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并書面告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的指導(dǎo)。
業(yè)主委員會(huì)不按期組織換屆選舉的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)作出成立該物業(yè)管理區(qū)域換屆改選小組的決定，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
換屆改選小組應(yīng)當(dāng)由業(yè)主、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安機(jī)關(guān)、居（村）民委員會(huì)等派員組成，組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任。換屆改選小組由五至十一人的單數(shù)成員組成，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于換屆改選小組人數(shù)的百分之六十，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。
成立換屆改選小組的決定、換屆改選小組的成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第二十一條 除發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用專項(xiàng)維修資金對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、更新、改造外，換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng)，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主名冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）保管。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述資料物品的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）自新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的材料物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
資料物品的移交、保管、使用應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)確認(rèn)手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)不移交材料物品的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令其限期移交。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，主動(dòng)接受居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)依照業(yè)主大會(huì)授權(quán)作出涉及業(yè)主共同利益的決定之前，應(yīng)當(dāng)聽取相關(guān)居（村）民委員會(huì)的意見和建議。居（村）民委員會(huì)對(duì)于業(yè)主委員會(huì)損害業(yè)主共同利益的行為，可以要求業(yè)主委員會(huì)糾正，并報(bào)告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。
經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以給予業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)成員工作補(bǔ)貼，所需經(jīng)費(fèi)從公共收益中列支。相關(guān)經(jīng)費(fèi)的使用情況，每年應(yīng)當(dāng)至少向全體業(yè)主公布一次。
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)
第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)，作為物業(yè)管理的臨時(shí)機(jī)構(gòu)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：
（一）不具備本條例第十條規(guī)定的成立業(yè)主大會(huì)條件的；
（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍然不能成立的；
（三）業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)達(dá)半年以上、無法正常開展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍然不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。
第二十五條 物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織成立，由業(yè)主代表以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安機(jī)關(guān)、居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位等派員組成，物業(yè)管理委員會(huì)主任由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任。
物業(yè)管理委員會(huì)由九至十三人的單數(shù)成員組成，其中業(yè)主成員不少于百分之六十，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì)的業(yè)主成員不得有本條例第十八條第二款所列情形。
物業(yè)管理委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第二十六條 物業(yè)管理委員會(huì)自成立之日起十日內(nèi)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將成立情況書面告知縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門。
物業(yè)管理委員會(huì)自新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生或者原業(yè)主委員會(huì)恢復(fù)履行職責(zé)之日起停止履行職責(zé)，自動(dòng)解散。
第三章 新建物業(yè)的前期管理
第一節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)
第二十七條 新建物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，前期物業(yè)管理的臨時(shí)管理規(guī)約由建設(shè)單位制定。
第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建筑工程施工許可證三十日內(nèi)，通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。分期開發(fā)的物業(yè)，其前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶?/p>
第二十九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，經(jīng)縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
（一）多層住宅總建筑面積少于三萬平方米；
（二）多層、高層混合住宅總建筑面積少于二萬平方米；
（三）只有高層住宅且總建筑面積少于一萬平方米；
（四）投標(biāo)人少于三人。
第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自與建設(shè)單位簽定前期物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)，持下列資料向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案：
（一）中標(biāo)通知書或者物業(yè)管理行政主管部門同意采取協(xié)議方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的文件；
（二）物業(yè)服務(wù)合同；
（三）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案的相關(guān)資料抄送街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)規(guī)約作為房屋買賣合同的附件。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、起止時(shí)限以及合同終止的處理方式等內(nèi)容。
第三十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，但業(yè)主大會(huì)召開會(huì)議并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十三條 前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同的約定承擔(dān)，房屋買賣合同未約定的由建設(shè)單位承擔(dān)。
前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：
（一）參與工程的檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時(shí)向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議；
（二）就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；
（三）建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料和日常管理檔案；
（四）根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)；
（五）配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門做好業(yè)主大會(huì)的成立工作。
第二節(jié) 前期物業(yè)的承接查驗(yàn)
第三十五條 前期物業(yè)承接時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
在物業(yè)承接查驗(yàn)過程中和辦理承接手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）參加，并接受其監(jiān)督�？h（區(qū)）物業(yè)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）接到邀請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)派員參加。
建設(shè)單位在商品房交付之前，應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)結(jié)果等相關(guān)資料報(bào)送市、縣物業(yè)管理行政主管部門。
第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)物業(yè)二十日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、綜合管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）業(yè)主名冊(cè)；
（五）房屋勘測(cè)成果報(bào)告；
（六）物業(yè)管理所需要的其他資料。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接完成之日起三十日內(nèi)，向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門辦理承接查驗(yàn)備案手續(xù)，并將物業(yè)承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)備案相關(guān)資料抄送街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。
第三十八條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保存業(yè)主信息資料，不得遺失、泄露業(yè)主信息資料，不得將業(yè)主信息資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)。
第三十九條 物業(yè)承接查驗(yàn)檔案資料屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保管。前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同期滿或者終止之日起十日內(nèi)，在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督確認(rèn)下向業(yè)主委員會(huì)或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案資料。
第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)用房
第四十條 新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例（不低于一百平方米）配置物業(yè)服務(wù)用房，其中業(yè)主活動(dòng)用房不低于三十平方米。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上、二層以下，相對(duì)集中、獨(dú)立門戶，由建設(shè)單位裝修并具備水、電等基本使用功能的房屋。
電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、架空層、夾層和人防工程等，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋，不得作為物業(yè)服務(wù)用房。
物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主，不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，不得挪作他用或者改變房屋性質(zhì)。
第四十二條 規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積進(jìn)行審核。
物業(yè)管理行政主管部門在商品房交付使用前，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房配置情況進(jìn)行核實(shí)。
分期開發(fā)的新建物業(yè)尚未建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房的，應(yīng)當(dāng)在本期商品房交付使用前提供不低于規(guī)劃用于物業(yè)服務(wù)用房面積的房屋作為物業(yè)服務(wù)臨時(shí)用房。在后期建設(shè)的物業(yè)服務(wù)用房交付前，臨時(shí)用房不得銷售。
第四章 物業(yè)服務(wù)
第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。住所地不在本行政區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)入本市、縣從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)的，可以依法設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，辦理工商登記。
市、縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)制度，實(shí)施對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行基本目錄庫制度，經(jīng)過工商登記的物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄入基本目錄庫。
縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)，為業(yè)主和建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。經(jīng)過工商登記的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請(qǐng)加入物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)。鼓勵(lì)業(yè)主通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照投標(biāo)文件或者物業(yè)服務(wù)合同約定指派項(xiàng)目經(jīng)理。項(xiàng)目經(jīng)理不得隨意更換，更換項(xiàng)目經(jīng)理的，應(yīng)當(dāng)事先征求業(yè)主委員會(huì)意見。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口的顯著位置公示：
（一）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；
（二）電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；
（三）公共收益的分配和使用情況；
（四）各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用的收費(fèi)分?jǐn)傊С雒骷?xì)；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)客服電話，項(xiàng)目經(jīng)理姓名及聯(lián)系方式；
（六）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)，并根據(jù)業(yè)主要求提供合同、賬務(wù)、票據(jù)等資料查詢。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)合同期滿或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，并向業(yè)主委員會(huì)或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）建設(shè)單位按照本條例第三十六條規(guī)定移交的資料；
（二）物業(yè)管理用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備資料；
（三）物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護(hù)資料；
（五）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料，預(yù)收的各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用交納記錄等資料；
（六）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）實(shí)施物業(yè)服務(wù)與管理；
（二）制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)管理法律、法規(guī)、管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的行為；
（三）委托專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；
（四）針對(duì)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，要求業(yè)主委員會(huì)給予必要的配合和協(xié)助。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：
（一）減少專業(yè)人員數(shù)量和物業(yè)服務(wù)面積，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量達(dá)不到物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；
（二）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人；
（三）挪用住宅專項(xiàng)維修資金；
（四）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途；
（五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途；
（六）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；
（七）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；
（八）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)；
（九）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第五十條 被依法、依約解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。
第五十一條 縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平、擇優(yōu)的原則選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急備選庫。
物業(yè)管理區(qū)域沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以從應(yīng)急備選庫中挑選物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不得超過半年，產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中列支。
第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同
第五十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)縣（區(qū)）物業(yè)行政主管部門備案。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含下列基本內(nèi)容：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；
（二）公共區(qū)域的秩序維護(hù)；
（三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；
（四）公共綠化的維護(hù)；
（五）物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等事項(xiàng)；
（六）物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；
（七）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；
（八）物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的年齡、健康狀況、專業(yè)水平等；
（九）所提供的物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量及其他物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)合同還可以約定物業(yè)糾紛的調(diào)處與解決方式、合同的履約保證方式、合同的解除條件、物業(yè)裝飾裝修的管理方式等內(nèi)容。
市物業(yè)管理協(xié)會(huì)可以制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于業(yè)主提出的物業(yè)服務(wù)要求和需要解答的問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理和答復(fù)。其中，不屬于物業(yè)服務(wù)合同約定事項(xiàng)的，可以協(xié)助業(yè)主聯(lián)系或者協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)單位和人員處理。
第五十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)報(bào)告縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿時(shí)，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或者續(xù)聘決定的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)，原合同約定的權(quán)利和義務(wù)對(duì)雙方仍然具有約束力。
第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與收益
第五十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理公開、明碼標(biāo)價(jià)、質(zhì)價(jià)相符的原則，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)的收費(fèi)項(xiàng)目，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市、縣價(jià)格行政主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門依法制定。
未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整。
第五十七條 房屋空置期間由業(yè)主按百分之七十的比例承擔(dān)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用。電梯起始層（電梯起始點(diǎn)設(shè)在地下層的除外）、房屋空置的業(yè)主不承擔(dān)電梯運(yùn)行電費(fèi)。
房屋空置的認(rèn)定辦法由市物業(yè)行政主管部門會(huì)同價(jià)格行政主管部門制定。
第五十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主共用部位使用、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行單獨(dú)配置水、電、氣、熱等公共能耗計(jì)量器具。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定或者約定負(fù)責(zé)代收代交業(yè)主公共能耗費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，并定期公布各項(xiàng)公共能耗數(shù)量及其金額，按照實(shí)際支出和約定的分?jǐn)偡绞较驑I(yè)主分?jǐn)�。分�(jǐn)偡绞經(jīng)]有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/p>
第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊等專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議；未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。
專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。
第六十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者依據(jù)約定申請(qǐng)仲裁。
第六十一條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的公共收益歸全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬保管。
公共收益可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，直接用于共用部分、共用設(shè)施的維修、更新、改造或者補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，以及彌補(bǔ)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用不足等服務(wù)于業(yè)主共同利益的其他需要。
第六十二條 本市對(duì)公共收益和預(yù)收半年以上的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用實(shí)行第三方監(jiān)管制度。具體辦法由市人民政府制定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定將公共收益和預(yù)收的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用存入物業(yè)服務(wù)企業(yè)開立的銀行專用賬戶。
對(duì)公共收益和預(yù)收的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用的監(jiān)管不得侵害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法利益，不得影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)資金的正常使用。
第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第一節(jié) 物業(yè)的使用
第六十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變用途。
第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)等改為衛(wèi)生間、廚房或其他用途，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室和書房的上方；
（三）擅自改變房屋外觀；
（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（五）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；
（六）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
（七）侵占綠地、損壞綠化和綠化設(shè)施；
（八）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營，無序停放車輛；
（九）亂丟垃圾，高空拋物；
（十）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；
（十一）擅自在建筑物、構(gòu)筑物或者樹木上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；
（十二）擅自架設(shè)電線、電纜；
（十三）違規(guī)飼養(yǎng)動(dòng)物，影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和業(yè)主的正常生活；
（十四）生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營易燃、易爆、放射性等危險(xiǎn)物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；
（十五）占用、堵塞、封閉消防通道，在消防通道上設(shè)置路障，損壞、挪用或者停用消防設(shè)備；
（十六）法律、法規(guī)和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）禁止的其他行為。
有前款所列行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，相關(guān)部門接到報(bào)告后應(yīng)當(dāng)及時(shí)登記、處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失；業(yè)主有權(quán)向相關(guān)管理機(jī)構(gòu)投訴和舉報(bào)，對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第六十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式優(yōu)先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要。
未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫，業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得只售不租，每次出租的租賃期限不得超過三年。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)置一定數(shù)量的臨時(shí)停車位，臨時(shí)停車位不得出售、附贈(zèng)或者出租。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，每次出租的租賃期限不得超過三年，不得將車位出售、附贈(zèng)。其租賃所得的汽車停放費(fèi)、租金，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定用于該防空工程設(shè)施的維護(hù)管理、停車管理必要支出，剩余部分納入住宅專項(xiàng)維修資金。
第六十六條 業(yè)主進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，遵守管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）和物業(yè)服務(wù)合同的約定。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修工程開工前到物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記。業(yè)主拒不辦理登記等手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照相關(guān)規(guī)定禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主住宅裝飾裝修活動(dòng)的巡查，及時(shí)制止違規(guī)裝修行為；制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告，相關(guān)部門接到報(bào)告后應(yīng)當(dāng)及時(shí)登記、處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得指定裝飾裝修施工單位、裝飾裝修物料搬運(yùn)人員、裝飾裝修材料供應(yīng)商。
第二節(jié) 物業(yè)的維護(hù)
第六十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)保修期和保修范圍內(nèi)，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)保修期、保修范圍按照國家規(guī)定執(zhí)行。
第六十八條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的標(biāo)準(zhǔn)交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)物業(yè)維修費(fèi)用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。
物業(yè)保修金實(shí)行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、�？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管的原則，由市物業(yè)管理行政主管部門統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修金交存期內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支。
物業(yè)保修金交存期限為五年。物業(yè)保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足；物業(yè)保修金交存期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。
保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問題，保修金交存期滿仍未修復(fù)的，保修金交存期延長至修復(fù)完成。
第六十九條 物業(yè)保修期限屆滿的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：
（一）業(yè)主專有部分，由業(yè)主自行維修；毗連部位，由相鄰業(yè)主共同維修；
（二）共用物業(yè)的維修、更新、改造費(fèi)用，由共用該物業(yè)的業(yè)主按照擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分?jǐn)偅?/p>
（三）單幢房屋整體共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔(dān)。
業(yè)主專有部分之外或者入戶計(jì)量儀器外接端口之前的管線及配套設(shè)施由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。
第七十條 物業(yè)維修實(shí)行住宅專項(xiàng)維修資金制度。
住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照建筑安裝總費(fèi)用百分之五的標(biāo)準(zhǔn)將住宅專項(xiàng)維修資金一次性交存至住宅專項(xiàng)維修資金專戶，并在物業(yè)交付使用時(shí)向業(yè)主收取。對(duì)分期開發(fā)的物業(yè)，住宅專項(xiàng)維修資金分期交存。配置電梯的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建筑安裝總費(fèi)用百分之二的標(biāo)準(zhǔn)交存資金，專項(xiàng)用于電梯、消防設(shè)施的更新改造和維護(hù)保養(yǎng)。
第七十一條 發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修和更新、改造的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居（村）民委員會(huì)可以憑應(yīng)急維修工程項(xiàng)目說明、維修工程實(shí)施方案，向住宅專項(xiàng)維修資金管理部門提出資金使用申請(qǐng)：
（一）電梯以及消防設(shè)施故障；
（二）屋面、外墻滲漏；
（三）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙；
（四）二次供水水泵運(yùn)行中斷，但專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外；
（五）樓頂、樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)；
（六）其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。
住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請(qǐng)之日起五個(gè)工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)方便快捷地處理應(yīng)急維修事項(xiàng)，加強(qiáng)監(jiān)督管理，保障資金安全。
第七十二條 物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。
第六章 法律責(zé)任
第七十三條 建設(shè)單位違反本條例第十一條第一款規(guī)定，未按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)將首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)交至專有賬戶的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
第七十四條 建設(shè)單位違反本條例第三十五條第三款規(guī)定，未報(bào)送承接查驗(yàn)結(jié)果等相關(guān)資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。
第七十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十七條第一款規(guī)定，未將物業(yè)承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第七十六條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十八條規(guī)定，故意泄露業(yè)主信息資料或者將業(yè)主信息資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)，造成嚴(yán)重后果的，由公安機(jī)關(guān)依照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
第七十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十七條規(guī)定，未按照規(guī)定辦理移交手續(xù)或者未移交資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
第七十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十九條第一項(xiàng)規(guī)定，減少專業(yè)人員數(shù)量和物業(yè)服務(wù)面積，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量、等級(jí)達(dá)不到物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十九條第二項(xiàng)至第七項(xiàng)規(guī)定，由物業(yè)管理行政主管部門依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十九條第八項(xiàng)規(guī)定，與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的，中標(biāo)無效，依照招標(biāo)投標(biāo)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
第七十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第六十二條第二款規(guī)定，未將公共收益和預(yù)收的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用存入銀行專用賬戶的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。
第八十條 業(yè)主違反本條例第六十四條第一款規(guī)定，給他人造成損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任，并由相關(guān)行政主管部門按照規(guī)定進(jìn)行查處：
（一）違反第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門依法查處；
（二）違反第三項(xiàng)至第十三項(xiàng)規(guī)定的，由城市管理行政主管部門依法查處；
（三）違反第十四項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依法查處；
（四）違反第十五項(xiàng)規(guī)定的，由消防部門依法查處。
第八十一條 建設(shè)單位違反本條例第六十八條第一款規(guī)定，未按照要求交存物業(yè)保修金的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處十萬元以上三十萬元以下罰款。
第八十二條 建設(shè)單位違反本條例第七十條第三款規(guī)定，未按照要求交存專項(xiàng)維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處應(yīng)交存專項(xiàng)維修資金數(shù)額的百分之十以上百分之三十以下罰款。
第八十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格管理規(guī)定的，由價(jià)格行政主管部門按照價(jià)格法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
第八十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，由物業(yè)管理行政主管部門按照信用管理規(guī)定將相關(guān)企業(yè)及其法定代表人的失信信息錄入信用管理檔案：
（一）未按照本條例第四十七條第一款規(guī)定移交相關(guān)資料的；
（二）無正當(dāng)理由違反物業(yè)服務(wù)合同約定，停止服務(wù)的；
（三）違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的其他情形。
建設(shè)單位違反本條例第二十八條、第二十九條規(guī)定，未通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由物業(yè)管理行政主管部門按照信用管理規(guī)定將相關(guān)企業(yè)及其法定代表人的失信信息錄入信用管理檔案。
第八十五條 業(yè)主有下列行為之一的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照信用管理規(guī)定將相關(guān)業(yè)主的失信信息報(bào)送信用管理行政主管部門，錄入信用管理檔案：
（一）欠交住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，經(jīng)仲裁裁決或者生效判決確認(rèn)后應(yīng)當(dāng)交納而仍不交納的；
（二）違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）或者違反本條例第六十四條第一款規(guī)定的情形，情節(jié)嚴(yán)重的；
（三）違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)不按照本條例第二十二條第一款規(guī)定移交相關(guān)材料物品的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照信用管理規(guī)定將業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)責(zé)任人員的失信信息報(bào)送信用管理行政主管部門，錄入信用管理檔案。
第八十六條 縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）以及其他有關(guān)主管部門的工作人員有濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊等失職瀆職行為，尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七章 附則
第八十七條 本條例中有關(guān)專業(yè)用語的含義：
（一）專有部分，是指門戶以內(nèi)的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位；
（二）專有設(shè)備，是指門戶（戶表）以內(nèi)，業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿馈㈦娋�以及水、電、氣戶表設(shè)備等；
（三）共用部位，包括房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)、公共陽臺(tái)、疏散通道、安全出口、消防車通道內(nèi)天井、戶外墻壁、屋面、傳達(dá)室、治安監(jiān)控室、消防監(jiān)控室、消防設(shè)備用房等；
（四）共用設(shè)施設(shè)備，包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、電梯、房屋的排水管道、信報(bào)箱、消防設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、避雷設(shè)施、公用天線、露天停車場(chǎng)、非機(jī)動(dòng)車庫、公用設(shè)施設(shè)備用房等。
第八十八條 非住宅物業(yè)的管理參照本條例相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八十九條 本條例自2018年6月30日起施行。
