《通化市物業(yè)管理辦法》是為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《吉林省物業(yè)管理辦法》等法律、法規(guī)，結合通化市實際而制定的辦法。
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《吉林省物業(yè)管理辦法》等法律、法規(guī)，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于我市市區(qū)物業(yè)管理活動。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主共同組織自行管理或者通過選聘物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 物業(yè)管理活動應當堅持業(yè)主自治、專業(yè)服務與政府監(jiān)督的原則。
第四條 建立完善市、區(qū)、街道辦事處、社區(qū)四級物業(yè)管理體系。
(一)市物業(yè)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。其主要職責：
1.貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)，執(zhí)行國家物業(yè)管理的有關規(guī)定，制定物業(yè)管理的相關制度；
2.負責物業(yè)服務企業(yè)資質審核，物業(yè)專項維修資金、物業(yè)維修保證金、物業(yè)服務保證金以及小區(qū)內道路或場地修復保證金的監(jiān)督管理工作；
3.負責批準協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)及招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)備案工作；
4.負責全市物業(yè)服務查驗接收的監(jiān)督管理；
5.負責劃分物業(yè)管理區(qū)域；
6.負責全市物業(yè)管理小區(qū)達標考評工作；
7.負責受理物業(yè)管理信訪，調解處理糾紛，查處物業(yè)管理違法行為；
8.協(xié)調、指導各相關部門的物業(yè)管理工作；
9.定期組織由市、區(qū)各相關部門，街道辦事處和社區(qū)居民委員會參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議；
10.負責指導市物業(yè)管理協(xié)會開展工作。
其下設的物業(yè)管理辦公室負責日常工作。
(二)區(qū)物業(yè)行政主管部門全面負責本轄區(qū)物業(yè)管理工作。其主要職責：
1.負責物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策的貫徹落實；
2.負責指導街道辦事處開展物業(yè)管理工作；
3.負責本轄區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督和指導工作；
4.參與本轄區(qū)物業(yè)服務查驗接收工作；
5.參與物業(yè)維修保證金、物業(yè)服務保證金使用的監(jiān)督管理工作；
6.參與本轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)達標考評工作；
7.負責受理本轄區(qū)物業(yè)管理投訴，查處物業(yè)管理違法行為。
(三)街道辦事處應當履行以下職責：
1.組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，指導業(yè)主委員會換屆工作；
2.指導、協(xié)調物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會開展物業(yè)管理工作；
3.對違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為向有關部門報告；
4.受理本轄區(qū)物業(yè)投訴，調解物業(yè)管理糾紛。
(四)社區(qū)居民委員會在街道辦事處的指導下，做好以下物業(yè)管理工作：
1.監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)開展物業(yè)服務工作；
2.監(jiān)督、指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主開展自治管理活動；
3.配合街道辦事處組織召開首次業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會換屆工作；
4.調解物業(yè)管理活動糾紛；
5.勸阻違法拆改房屋和私自搭建建(構)筑物、損壞公共設施等行為，并向有關部門報告。
社區(qū)居民委員會設置專職人員，具體負責物業(yè)管理工作，并接受物業(yè)行政主管部門的指導。
第五條 建設、規(guī)劃、公安、物價、工商、環(huán)境保護、區(qū)民政等相關部門在物業(yè)管理活動中應當履行下列職責：
建設部門負責物業(yè)保修期限和保修范圍內的質量保修責任、物業(yè)質量及其配套設施是否完善的監(jiān)督管理；負責棄置垃圾、破壞市政公用設施及飼養(yǎng)畜禽、圈地、耕種等行為的監(jiān)督管理。
規(guī)劃部門負責核定、驗收物業(yè)服務用房等配套設施是否按照批準的規(guī)劃設計配建的監(jiān)督；負責棚、亭、廈等違法建(構)筑物建設行為的監(jiān)督管理。
公安部門負責指導物業(yè)服務企業(yè)劃分停車位及確定在物業(yè)管理區(qū)域內合理的行車路線，對停放大型客車、貨車和危險品運輸?shù)溶囕v的行為進行管理；對物業(yè)管理區(qū)域內堆放易燃易爆物品、阻礙消防通道、消防設施和消防安全工作進行檢查和指導。
物價部門會同市物業(yè)行政主管部門，負責制定物業(yè)服務收費辦法，定期公布物業(yè)服務收費政府指導價格，查處價格違法行為。
工商部門負責物業(yè)服務企業(yè)注冊，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，依法對企業(yè)經(jīng)營行為進行監(jiān)督管理。
環(huán)境保護部門負責物業(yè)管理區(qū)域內經(jīng)營場所排放油煙污染，生產(chǎn)、建筑噪聲擾民等行為的監(jiān)督管理。
區(qū)民政部門負責組織、協(xié)調街道辦事處、社區(qū)居民委員會開展首次業(yè)主大會和業(yè)主委員會換屆工作。
教育、人力資源和社會保障、衛(wèi)生、食品藥品監(jiān)督、文化新聞出版和體育、公安、工商等部門審批物業(yè)管理區(qū)域內的經(jīng)營場所時，應當查驗有利害關系業(yè)主同意改變原房屋使用用途的書面意見和市、區(qū)物業(yè)行政主管部門，以及街道辦事處的審核意見。
第六條 新建住宅物業(yè)和向兩個以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)應當實行物業(yè)管理。
原有住宅、非住宅物業(yè)的業(yè)主應當通過選聘物業(yè)服務企業(yè)、自行管理或者委托他人管理的方式，創(chuàng)造條件逐步實行物業(yè)管理。
舊住宅小區(qū)改造后達到物業(yè)管理條件的，應當通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式實行物業(yè)管理。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第七條 物業(yè)管理區(qū)域內的房屋所有權人為業(yè)主(含未辦理房屋權屬證書的合法買受人)。一個物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會。業(yè)主、業(yè)主大會按照《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，享有權利，承擔義務。
業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。
第八條 業(yè)主入住達到50%以上或者交付使用1年以上且入住業(yè)主人數(shù)超過30人的，街道辦事處應當及時組織召開首次業(yè)主大會會議。
分期建設的物業(yè)項目，首期入住的業(yè)主達到50%以上時，可以成立業(yè)主大會。后期業(yè)主入住達到前款規(guī)定的條件時，應當重新組織召開業(yè)主大會會議。
物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主人數(shù)少于30人的，或者業(yè)主一致不同意成立業(yè)主大會，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第九條 街道辦事處組織召開首次業(yè)主大會會議前，應當成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
首次業(yè)主大會會議籌備組由5至7名成員組成，包括街道辦事處、社區(qū)居民委員會負責人、開發(fā)建設單位代表、業(yè)主代表�；I備組組長由街道辦事處的負責人擔任。
首次業(yè)主大會會議籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組應當擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)》和《管理規(guī)約(草案)》，確認業(yè)主身份、確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)、確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單后，在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
首次業(yè)主大會會議籌備組應當自組成之日起30日內，在街道辦事處組織下，召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十一條 首次業(yè)主大會會議所需費用按下列規(guī)定分攤：
(一)五年內新建的住宅小區(qū)由開發(fā)建設單位承擔；
(二)五年以上有物業(yè)服務公司的住宅小區(qū)由物業(yè)公司承擔；
(三)五年以上沒有物業(yè)服務公司的住宅小區(qū)由市政府從城市維護費中列支。
第十二條 業(yè)主大會會議決定事項可以采用集體討論，也可以采用書面征求意見的方式，并實行投票表決。參加人員應有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主。
住宅物業(yè)的業(yè)主投票權按套計算，每套住宅計1票。
非住宅物業(yè)的業(yè)主投票權按建筑面積計算，100平方米以下(含本數(shù))的有1票投票權，每超過100平方米再計1票。
第十三條 《業(yè)主大會議事規(guī)則》應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和任期等事項依法作出約定。
《管理規(guī)約》應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
《管理規(guī)約》對全體業(yè)主具有約束力。
第十四條 業(yè)主大會會議通過的決定，業(yè)主委員會和全體業(yè)主必須履行。
業(yè)主大會會議作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，市物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處有權責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主委員會一般由15人以下的單數(shù)組成，應至少有1名社區(qū)居民委員會成員。根據(jù)工作需要，可以聘請1名執(zhí)行秘書。執(zhí)行秘書可以不是本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主。
業(yè)主委員會成員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)任職。
第十六條 經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會代表業(yè)主行使權利，并履行下列職責：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定；
(二)召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議，并應當書面通知街道辦事處和社區(qū)居民委員會；
(三)按照業(yè)主大會的決定定期以書面形式，向業(yè)主、業(yè)主大會通報物業(yè)服務情況和業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費使用情況；
(四)受業(yè)主、業(yè)主大會委托，通過招投標或者其他方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，并與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
(五)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
(六)組織實施業(yè)主自行管理物業(yè)工作；
(七)監(jiān)督《管理規(guī)約》的實施；
(八)業(yè)主大會賦予的其他職責。
業(yè)主委員會不得從事與物業(yè)管理活動無關的行為。
第十七條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列資料到市物業(yè)行政主管部門和街道辦事處備案：
(一)業(yè)主大會成立情況材料；
(二)物業(yè)管理區(qū)域基本情況材料；
(三)業(yè)主委員會選舉辦法，業(yè)主委員會組成人員情況材料及身份證明；
(四)《管理規(guī)約》及《業(yè)主大會議事規(guī)則》。
業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，應在變更后30日內，向原備案部門辦理備案變更手續(xù)。
第十八條 業(yè)主委員會應當建立檔案。內容包括：
(一)各種會議的書面材料；
(二)業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、備案材料；
(三)物業(yè)服務合同；
(四)業(yè)務往來材料；
(五)維修資金使用情況材料；
(六)業(yè)主委員會認為需要存檔的其他材料。
業(yè)主委員會檔案應當由專人保管，不得損毀、遺失。業(yè)主委員會換屆改選時，應當將檔案資料移交至下一屆業(yè)主委員會。
第十九條 業(yè)主委員會應當按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定，按期進行換屆改選。因故未能按期換屆改選的，街道辦事處應當督促業(yè)主委員會進行換屆。在此期間，業(yè)主委員會應當繼續(xù)履行職責，直至新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生。
第二十條 業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會活動所需經(jīng)費、必要的日常辦公費用、有關人員津貼等，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，可以在物業(yè)服務合同中約定或者在物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益中列支。
第二十一條 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對任意棄置垃圾、排放污染物、產(chǎn)生超標準噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)服務費用等損害其他業(yè)主合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及《管理規(guī)約》的規(guī)定，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失，也可以向有關管理部門報告，請求處理。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第三章 物業(yè)服務企業(yè)管理
第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)取得資質證書后，應當在資質等級范圍內從事物業(yè)管理活動。
物業(yè)服務企業(yè)的名稱、法定代表人發(fā)生變更的，以及歇業(yè)、分立、合并的，應當在營業(yè)執(zhí)照變更后15日內辦理資質變更或注銷手續(xù)。
物業(yè)服務企業(yè)資質證書必須在物業(yè)服務企業(yè)辦公場所明示。任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書。
第二十三條 非本市的物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務活動的，應當事先持資質證書報市物業(yè)行政主管部門備案，并主動接受其監(jiān)督。
第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)管理人員，應當取得國家或者行業(yè)相應的職業(yè)資格證書后，方可從事物業(yè)管理活動。
職業(yè)資格證書不得涂改、出租、出借、轉讓。
第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當向市物業(yè)行政主管部門指定的銀行賬戶存儲物業(yè)服務保證金。標準為物業(yè)服務項目6個月的物業(yè)服務費用。
物業(yè)服務企業(yè)存儲物業(yè)服務保證金后，市物業(yè)行政主管部門向物業(yè)服務企業(yè)出具物業(yè)服務保證金交納證明。
第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定提供服務，違反物業(yè)服務合同，有下列行為之一的，由業(yè)主申請，經(jīng)市、區(qū)物業(yè)行政主管部門審查核實后，扣減物業(yè)服務保證金，并依法對受侵害的業(yè)主給予補償。
(一)未返還向業(yè)主收取的服務期限以外的物業(yè)服務費的；
(二)未按合同約定的標準提供服務的；
(三)擅自撤出物業(yè)服務項目的；
(四)違反規(guī)定向業(yè)主收取不應該收取的費用的；
(五)損害物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備的。
第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)退出服務項目時，應當與業(yè)主委員會協(xié)商，業(yè)主委員會同意后，經(jīng)市、區(qū)物業(yè)行政主管部門確認，返還物業(yè)服務保證金。有異議的，可通過仲裁或者訴訟方式解決。
第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)享有下列權利：
(一)按照物業(yè)服務合同的約定收取物業(yè)服務費用；
(二)接受業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，并向接受服務的業(yè)主收取約定的費用；
(三)選聘專營企業(yè)承擔專項服務；
(四)對損害物業(yè)共用部位、共用設施設備的，代表業(yè)主要求其停止侵害、恢復原狀、賠償損失等。
第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：
(一)按照物業(yè)服務合同約定的服務內容、標準提供服務，收取物業(yè)服務費時使用專用發(fā)票；
(二)被開發(fā)建設單位或者業(yè)主大會選聘后，及時備案，并存儲物業(yè)服務保證金；
(三)每半年公布一次物業(yè)服務費用的收支情況明細；
(四)聽取業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對有關物業(yè)管理活動的意見和建議，并接受監(jiān)督；
(五)制止違反治安、消防、環(huán)保、裝飾裝修等方面規(guī)定的行為，并向相關部門報告；
(六)建立物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生維護、突發(fā)事件處理等方面的規(guī)章制度。
第三十條 市物業(yè)行政主管部門每年定期對物業(yè)服務企業(yè)遵守法律法規(guī)、信用程度、服務滿意率等方面進行考核評定，評定結果在媒體上公布。對評定不合格的物業(yè)服務企業(yè)，責令限期整改；整改后仍不合格的，取消其在本市承接物業(yè)服務的資格。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十一條 前期物業(yè)管理是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由開發(fā)建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。
開發(fā)建設單位須按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標或協(xié)議選聘的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。
選聘的物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務收費標準提供相應的物業(yè)服務。
開發(fā)建設單位銷售物業(yè)時，須向買受人明示前期物業(yè)服務合同，承諾物業(yè)服務標準和收取的物業(yè)服務費用必須明確告知物業(yè)買受人，在承諾的期限內不得擅自降低物業(yè)服務標準、提高物業(yè)服務收費標準。
第三十二條 新建住宅物業(yè)及向兩個以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)，應當按照下列規(guī)定，配置物業(yè)管理用房：
(一)建筑面積10萬平方米以下的按照不少于總建筑面積4‰配置，但最小不得低于100平方米；
(二)建筑面積超過10萬平方米(含本數(shù))的，超過部分按照2‰配置。
物業(yè)管理用房應當設置在物業(yè)管理區(qū)域中心位置或者主出入口附近，并且是具有獨立使用功能的地面以上的一層及毗連房屋。
物業(yè)管理用房包括物業(yè)服務辦公用房、業(yè)主委員會辦公室、門衛(wèi)室、監(jiān)控室、儲藏間等。
規(guī)劃行政主管部門應在規(guī)劃設計總圖和單體方案中，確定物業(yè)管理用房的位置和面積。規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當對物業(yè)管理用房的位置、面積予以審查。
物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，由市物業(yè)行政主管部門統(tǒng)一管理。未經(jīng)占建筑物總面積2/3以上且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意，不得改變物業(yè)服務用房的用途。
改變物業(yè)管理用房使用用途有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照全體業(yè)主或者業(yè)主大會會議的決定使用。
第三十三條 已交付使用的但建設單位未提供物業(yè)管理用房的物業(yè)管理區(qū)域，如規(guī)劃設計已有物業(yè)管理用房，無論是否已分攤計入建設成本，建設單位必須按本辦法第三十二條規(guī)定的標準向業(yè)主無償提供。
舊住宅小區(qū)改造后，按照本辦法第三十二條規(guī)定，最小不得低于50平方米的標準，由市物業(yè)行政主管部門會同規(guī)劃等相關部門，依法補建或利用原有房屋配置物業(yè)管理用房。
政府投資或以政府為主導的棚戶區(qū)改造項目竣工后，建設單位要在市規(guī)劃行政主管部門的監(jiān)督下，按不低于房屋總建筑面積5‰的比例，向市物業(yè)行政主管部門提供項目配套沿街經(jīng)營性商業(yè)用房。該房屋產(chǎn)權歸國家所有，由市物業(yè)行政主管部門監(jiān)督管理。經(jīng)營性用房出租收益作為安置房管理服務專項資金，由市物業(yè)行政主管部門綜合平衡使用，定向用于補貼減免的安置房物業(yè)服務費及安置房使用管理工作。經(jīng)營性用房收益不足的，由市財政在城市維護費中列支補貼。
第三十四條 開發(fā)建設單位應當制定《臨時管理規(guī)約》�！杜R時管理規(guī)約》不得違反法律法規(guī)的規(guī)定，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
開發(fā)建設單位銷售物業(yè)時，須向物業(yè)買受人明示《臨時管理規(guī)約》。
《臨時管理規(guī)約》對全體業(yè)主具有約束力。《臨時管理規(guī)約》在《管理規(guī)約》生效后，即行失效。
第三十五條 住宅物業(yè)及向兩個以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)的開發(fā)建設單位，應當向市物業(yè)行政主管部門申請確認物業(yè)管理用房，劃分物業(yè)管理區(qū)域后，通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交以下材料報市物業(yè)行政主管部門備案：
(一)與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件；
(二)招標公告或者招標邀請書；
(三)招標文件；
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
市物業(yè)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標行為有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應當及時責令招標人改正。
第三十六條 開發(fā)建設單位確定中標的物業(yè)服務企業(yè)后，應當在與中標的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同后30日內，持下列資料到市物業(yè)管理行政主管部門備案：
(一)評標委員會的評標報告；
(二)中標人的投標文件等資料；
(三)前期物業(yè)服務合同；
(四)《臨時管理規(guī)約》；
(五)招標代理委托合同；
(六)物業(yè)服務保證金交納證明；
(七)物業(yè)專項維修資金代交保證書；
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
市物業(yè)行政主管部門備案后，向開發(fā)建設單位出具《實施物業(yè)管理證明》。
第三十七條 通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，應當由開發(fā)建設單位從市物業(yè)行政主管部門建立的專家?guī)熘须S機抽取確定評標委員會成員。
評標委員會由開發(fā)建設單位代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上的單數(shù)，其中開發(fā)建設單位代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。
投標人少于3個或者建筑面積多層4萬平方米以下、高層2萬平方米以下的住宅物業(yè)，建筑面積1萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質的物業(yè)服務企業(yè)。
第三十八條 開發(fā)建設單位申請協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當向市物業(yè)行政主管部門申請確認物業(yè)管理用房，劃分物業(yè)管理區(qū)域后，持下列資料到市物業(yè)管理行政主管部門辦理審批手續(xù)：
(一)規(guī)劃圖紙；
(二)物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質證書及法定代表人身份證明；
(三)《臨時管理規(guī)約》；
(四)物業(yè)服務項目的標準和要求；
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
符合條件的，市物業(yè)行政主管部門向開發(fā)建設單位核發(fā)《協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)批準書》。
第三十九條 開發(fā)建設單位確定協(xié)議選聘的物業(yè)服務企業(yè)后30日內應當持下列資料到市物業(yè)行政主管部門辦理《實施物業(yè)管理證明》。
(一)《協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)批準書》；
(二)前期物業(yè)服務合同；
(三)物業(yè)服務保證金交納證明；
(四)物業(yè)專項維修資金代交保證書。
符合條件的，市物業(yè)行政主管部門向開發(fā)建設單位核發(fā)《實施物業(yè)管理證明》。
第四十條 開發(fā)建設單位應當按照下列規(guī)定完成前期物業(yè)服務的招投標或協(xié)議選聘工作：
(一)預售商品房在取得商品房預售許可證前；
(二)現(xiàn)售商品房在正式銷售30日前。
第四十一條 開發(fā)建設單位在申領商品房預售許可證時，應當向市物業(yè)行政主管部門報送下列材料：
(一)標注物業(yè)服務用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖及書面證明；
(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備使用房屋清單；
(三)《實施物業(yè)管理證明》。
新建商品房屋初始登記時，應當報送上述(一)、(二)款資料，由房屋權屬登記機關確認、記載、存檔。
第四十二條 新建住宅物業(yè)及向兩個以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)交付使用前，市物業(yè)行政主管部門應當組織開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人，依據(jù)《吉林省物業(yè)服務查驗接收辦法》(吉建房〔2009〕36號)對物業(yè)進行查驗。主要資料有：
(一)質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、水、電、氣、暖、通訊、有線電視、電梯等配套設施及驗收合格文件；
(二)水、電、氣、暖、通訊、有線電視等專業(yè)管理單位移交協(xié)議；
(三)物業(yè)專項維修資金足額交存證明；
(四)物業(yè)維修保證金交存證明；
(五)《實施物業(yè)管理證明》。
查驗合格的，市物業(yè)行政主管部門向開發(fā)建設單位核發(fā)《物業(yè)查驗合格證明》。
開發(fā)建設單位在辦理房屋初始登記時，應當向房屋權屬登記機關提供《住宅物業(yè)查驗合格證明》，否則不予受理。
第四十三條 開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)承接驗收后，向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域的竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
開發(fā)建設單位在與物業(yè)服務企業(yè)簽訂承接驗收協(xié)議之日起10日內，向市物業(yè)行政主管部門備案。
第四十四條 開發(fā)建設單位在物業(yè)交付使用前，應當按照上一年度市建設部門核準的物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價2%的標準，向市物業(yè)行政主管部門指定的銀行賬戶存儲物業(yè)維修保證金，作為保修期內屬于建設單位物業(yè)質量責任的維修費用保證，保修期滿后按規(guī)定返還。
第四十五條 物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主委員會成立前解除前期物業(yè)服務合同的，應當提前30日告知開發(fā)建設單位，并移交本辦法第四十三條規(guī)定的資料。開發(fā)建設單位必須選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，進行物業(yè)服務。前期物業(yè)管理期間，開發(fā)建設單位不得放棄物業(yè)服務。
第四十六條 開發(fā)建設單位自行將未經(jīng)驗收或驗收不合格的房屋交付使用，并自行組織物業(yè)管理的，業(yè)主有權拒交物業(yè)服務費，物業(yè)區(qū)域內物業(yè)管理發(fā)生的費用全部由建設單位承擔。市建設、物價、物業(yè)等行政主管部門按照國家有關規(guī)定對建設單位違法、違規(guī)行為進行查處。
第五章 物業(yè)服務管理
第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域由市物業(yè)行政主管部門按下列原則劃分：
(一)配套設施設備共用的；
(二)位于同一社區(qū)或者位置靠近的；
(三)原有住宅物業(yè)界線已經(jīng)自然形成，且無爭議的；
(四)商貿、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并且能夠封閉管理的；
(五)市物業(yè)行政主管部門認為有必要劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的。
第四十八條 物業(yè)服務合同期限終止90日前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)商續(xù)約事宜，續(xù)約的應當續(xù)簽合同；不續(xù)約的，按照下列規(guī)定執(zhí)行：
(一)物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供物業(yè)服務至合同終止之日，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定，足額交納物業(yè)服務費用至合同終止之日；
(二)物業(yè)服務企業(yè)應當在退出服務項目30日前，公布物業(yè)服務費用的收支情況，并將已經(jīng)收取的超出服務期限部分的物業(yè)服務費用退還業(yè)主；
(三)物業(yè)服務企業(yè)應當在退出服務項目前10日內，向業(yè)主大會、業(yè)主委員會移交有關物業(yè)使用、維修、養(yǎng)護、更新、改造等全部資料。
第四十九條 物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主大會或者物業(yè)服務企業(yè)一方提出解除合同的，應當提前30日書面通知對方。業(yè)主委員會應當在此期間組織召開業(yè)主大會會議，選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)有物業(yè)服務糾紛的，雙方可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。協(xié)商、仲裁或者訴訟期間，業(yè)主應當按物業(yè)服務合同約定足額繳納物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)不得終止物業(yè)服務。
第五十條 業(yè)主或者業(yè)主大會共同決定自行管理物業(yè)項目的，業(yè)主、業(yè)主委員會應當做好下列工作：
(一)組織物業(yè)管理區(qū)域內(含樓道)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔工作；
(二)維護物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境秩序和綠化養(yǎng)護；
(三)負責房屋及自行管理區(qū)域內道路、步道板等共用部位、共用設施設備的養(yǎng)護和維修；
(四)負責接待業(yè)主、物業(yè)使用人報修，受理業(yè)主投訴和服務費用的收繳、管理、使用。
物業(yè)項目自行管理期間，不得放棄管理活動。
第五十一條 實施自行管理的，業(yè)主、業(yè)主委員會應當在街道辦事處的組織、監(jiān)督、指導下，制定《自行管理規(guī)約》，并報街道辦事處備案。
《自行管理規(guī)約》包括管理事項(房屋本體共用部位維修養(yǎng)護等)、服務質量、服務費用、物業(yè)專項維修資金的使用、業(yè)主委員會相關人員津貼、違約責任等內容。
第五十二條 業(yè)主大會因故不能召開，無人實施物業(yè)管理嚴重影響業(yè)主生活的，物業(yè)所在地街道辦事處可在多數(shù)業(yè)主同意的前提下，臨時委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人實施物業(yè)管理，費用由受益人承擔。
第五十三條 舊住宅小區(qū)改造后的物業(yè)，由市物業(yè)行政主管部門組織各相關部門，向業(yè)主或業(yè)主委員會進行物業(yè)查驗接收，并移交相關資料。區(qū)物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、社區(qū)居民委員會應當協(xié)助、指導業(yè)主或業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂物業(yè)服務合同，實施物業(yè)管理。
第五十四條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價；其他住宅物業(yè)服務收費，參照政府指導價標準實行市場調節(jié)價或者政府指導價；非住宅項目物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
市物價主管部門應當會同市物業(yè)行政主管部門，依據(jù)《吉林省物業(yè)服務收費管理實施細則》確定物業(yè)服務等級標準、制定政府指導價格，并每年公布一次。
物業(yè)服務企業(yè)對照相應的服務等級、政府指導價，與業(yè)主、業(yè)主委員會協(xié)商確定收費標準。
通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理的，以中標文件確定的收費標準為物業(yè)服務費用的具體標準。
第五十五條 物業(yè)服務費收取具體標準應當在前期物業(yè)服務合同或者物業(yè)服務合同中約定，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置或者收費地點予以公示。
第五十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供物業(yè)服務。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務費用。
第五十七條 業(yè)主因為房屋自用部位損壞、房屋質量等問題或者違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用的，業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法通過仲裁或訴訟方式解決。
物業(yè)使用人應當在與業(yè)主簽訂的物業(yè)租賃合同中，約定繳納物業(yè)服務費用的方式、主體，業(yè)主負連帶交納責任。
第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位交納。
物業(yè)所有權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費。
第六章 物業(yè)的使用與維護
第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內的下列共用場所、共用設施設備屬于全體業(yè)主共同所有，不得擅自處分：
(一)物業(yè)管理用房；
(二)按規(guī)劃配建的非機動車車庫；
(三)綠地、道路(含停車位)、場地、水景、文體設施等；
(四)地面架空層、共用走廊；
(五)公共場所和其他依法歸全體業(yè)主所有的設施設備。
第六十條 物業(yè)使用禁止下列行為：
(一)擅自變動建筑主體和承重結構；
(二)擅自占用、改變、損壞物業(yè)共用部位和共用設施設備；
(三)擅自搭建建筑物、構筑物，設置攤點、市場，張貼、涂改、懸掛物品；
(四)亂倒垃圾、亂堆雜物、隨意停放車輛；
(五)存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品；
(六)排放污染物、有毒有害物質或者產(chǎn)生超標準噪聲；
(七)侵占、毀壞綠地、樹木和綠化設施；
(八)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；
(九)法律、法規(guī)和《管理規(guī)約》禁止的其他行為。
有前款規(guī)定行為的，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當及時制止；當事人拒不糾正的，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人和利害關系人可以書面告知有關行政管理部門。有關行政管理部門應當及時予以處理。
第六十一條 前期物業(yè)管理期間，任何單位和個人不得利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營。利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會同意后，按規(guī)定辦理相關手續(xù)，并遵守《管理規(guī)約》和物業(yè)管理區(qū)域公共管理制度，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照全體業(yè)主或者業(yè)主大會的決定使用。
第六十二條 業(yè)主或者使用人應當按照批準的規(guī)劃用途使用住宅和車庫，不得擅自改變住宅或者車庫的使用用途。
業(yè)主確需改變使用用途的，須經(jīng)有利害關系業(yè)主同意、有關部門批準后依法辦理相關手續(xù)。
第六十三條 保修期內，業(yè)主物業(yè)的維修養(yǎng)護由開發(fā)建設單位負責。
保修期滿后，業(yè)主專有部位、設施由業(yè)主自行負責。全體業(yè)主共有的部位、設施設備的日常維修費用，從業(yè)主交納的物業(yè)服務費中列支。
全體業(yè)主共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的，從業(yè)主交納的物業(yè)專項維修資金中支付。
人為損壞物業(yè)專有部分以及共用部位、共用設施設備的，由責任人自行承擔維修、賠償責任。
第六十四條 因維修養(yǎng)護物業(yè)或者公共利益需要，有關單位或者個人確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會同意。
有關單位和個人或者物業(yè)服務企業(yè)在征得相關同意后，應當按照恢復道路、場地原狀所需維修費50%的標準，向市物業(yè)行政主管部門指定的銀行賬戶存儲修復保證金，辦理臨時占用、挖掘道路、場地備案手續(xù)后，方可施工。
有關單位和個人或者物業(yè)服務企業(yè)應當按照約定期限恢復道路或場地原狀，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門、業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)驗收合格后，由市物業(yè)行政主管部門全額返還修復保證金。
因突發(fā)事件急需維修而占用、挖掘道路、場地的，可在業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督下，邊搶修、邊向市物業(yè)行政主管部門備案。
第六十五條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當遵守建設部《住宅室內裝飾裝修管理規(guī)定》和《臨時管理規(guī)約》，事先告知物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并與業(yè)主簽訂《住宅裝飾裝修保證書》。
第六十六條 供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊、有線電視等單位，應當按照下列規(guī)定依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備(業(yè)主自行增加的設施設備除外)維修、養(yǎng)護的責任。
(一)業(yè)主終端計量水表及以外的供水設施設備，實施水表出戶的，為用戶戶內第一個閥門；
(二)業(yè)主終端計量電表及以外的供電設施設備(集中設表的，為用戶戶外的供電設施設備)；
(三)業(yè)主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備；
(四)業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備(未分戶的為業(yè)主專有面積以外的供熱設施設備)；
(五)業(yè)主樓外排水井及以外的排水設施設備；
(六)通訊設施至用戶終端由通訊單位管理維護；
(七)有線電視設施至用戶終端由有線電視管理單位管理維護。
第六十七條 城市供水經(jīng)營單位應當保證物業(yè)管理區(qū)域內給水管網(wǎng)與城市供水管網(wǎng)接口處供水壓力達到國家規(guī)定標準；達不到國家規(guī)定標準，需進行二次供水的，不得收取二次供水費用。
供水經(jīng)營單位供水壓力達到國家規(guī)定標準，仍需進行二次供水，供水經(jīng)營單位收取二次供水費的，由其承擔二次供水責任；供水經(jīng)營單位未收取二次供水費的，由業(yè)主承擔二次供水責任。
第六十八條 產(chǎn)權屬于環(huán)境衛(wèi)生保潔單位的環(huán)衛(wèi)設施，由環(huán)境衛(wèi)生保潔單位維護。
實施物業(yè)管理區(qū)域內的生活垃圾，由物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人從物業(yè)管理區(qū)域運至垃圾轉運站或者環(huán)境衛(wèi)生保潔單位指定的地點后，由市(二道江區(qū))環(huán)境衛(wèi)生保潔單位運至垃圾處理場。未實施物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生，由區(qū)政府、市環(huán)衛(wèi)部門負責；未封閉小區(qū)道路維護由市政部門負責。
第七章 物業(yè)專項維修資金
第六十九條 物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，實行物業(yè)專項維修資金制度。
物業(yè)專項維修資金實行專戶存儲、�？顚Ｓ�。物業(yè)維修資金自存入專戶之日起按規(guī)定計息，每年轉存一次。
物業(yè)專項維修資金的管理費用在物業(yè)維修資金的增值收益中列支，并與物業(yè)專項維修資金分賬核算。
物業(yè)專項維修資金的交存、管理、使用，按照國家、省有關規(guī)定執(zhí)行。
第七十條 新建商品房的物業(yè)專項維修資金由開發(fā)建設單位代為交存，開發(fā)建設單位在辦理物業(yè)企業(yè)招投標或協(xié)議選聘物業(yè)企業(yè)備案前，必須與市物業(yè)行政主管部門簽訂物業(yè)專項維修資金代交保證書。
開發(fā)建設單位在辦理房屋初始登記前，應按規(guī)定的標準足額代交物業(yè)專項維修資金，并由市物業(yè)行政主管部門出具全額交存證明。
第七十一條 商品房買受人應按照上一年度市建設部門核準的物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價一定比例交存物業(yè)專項維修資金。交存標準為：多層物業(yè)項目6%，小高層物業(yè)項目7%，高層物業(yè)項目8%。
商品房未售出的，由開發(fā)建設單位按照本辦法第七十條規(guī)定的時限和本條前款規(guī)定的標準足額交存。
第七十二條 物業(yè)專項維修資金收繳單位不向商品房買受人出具物業(yè)專項維修資金專用票據(jù)的，商品房買受人有權拒交。
第七十三條 公有住房售房單位須將收取和提取的物業(yè)專項維修資金交存至市物業(yè)行政主管部門設立的專用賬戶，交存標準為：
(一)購房人應當按房改成本價格2%的比例交存物業(yè)專項維修資金；
(二)售房單位應當按住宅售房款20%的比例，一次性從售房款中提取物業(yè)專項維修資金。
第七十四條 1999年1月1日以后開發(fā)建設的商品房屋，未向市物業(yè)行政主管部門指定銀行賬戶交存物業(yè)專項維修資金的，應按本辦法第七十一條規(guī)定的標準足額交存。
房屋權屬登記機關在為1999年1月1日以后建設的商品房屋，辦理買賣、贈與、繼承，以及抵押、按揭貸款等所有權變更手續(xù)時，應查驗物業(yè)專項維修資金交存專用票據(jù)。
第七十五條 物業(yè)專項維修資金過戶、結算、續(xù)籌，應當遵守下列規(guī)定：
(一)業(yè)主轉讓房屋所有權時，結余的物業(yè)專項維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶；
(二)房屋滅失的，物業(yè)專項維修資金專戶賬面余額返還業(yè)主；
(三)物業(yè)專項維修資金賬面余額低于首次交存額30%的，經(jīng)業(yè)主大會會議決定，商品房業(yè)主按本辦法第七十一條規(guī)定的標準續(xù)籌，房改房業(yè)主按本辦法第七十三條第(一)款規(guī)定的標準續(xù)籌。未成立業(yè)主大會的，續(xù)籌的具體管理辦法由市物業(yè)行政主管部門會同財政部門制定。
第七十六條 使用物業(yè)專項維修資金時，由物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會提出使用計劃，并制定維修、更新改造方案，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意，并報市物業(yè)行政主管部門核準、備案后方可使用。
市物業(yè)行政主管部門根據(jù)工程進度分期劃撥使用資金。
第七十七條 商品房物業(yè)專項維修資金的使用以物業(yè)管理區(qū)域、幢、單元為決算單位，工程費用按業(yè)主所擁有的建筑面積比例分攤到戶，在受益業(yè)主物業(yè)專項維修資金賬戶中核減。
房改房物業(yè)專項維修資金按幢為決算單位，在售房單位幢賬中核減。
物業(yè)使用人繳納分攤的維修改造費用后，可以向業(yè)主或者公有住房屋產(chǎn)權人追索，也可以沖抵向業(yè)主或者公有住房屋產(chǎn)權人繳納的房屋租金。
第七十八條 已劃入物業(yè)管理區(qū)域內的獨立使用的非住宅物業(yè)業(yè)主應按擁有房屋的建筑面積，承擔相應共用設施設備的維修、更新改造費用。
第七十九條 未按照規(guī)定建立物業(yè)專項維修資金的，發(fā)生維修、更新改造時，由業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會組織實施，所需費用按照受益業(yè)主專有部分建筑面積的比例承擔。
第八十條 下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：
(一)依法應當由開發(fā)建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、排水、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；
(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
(四)根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。
第八章 投訴與法律責任
第八十一條 市、區(qū)物業(yè)行政主管部門應當建立物業(yè)管理投訴受理制度。
業(yè)主委員會應當受理業(yè)主、物業(yè)使用人有關物業(yè)管理的投訴。業(yè)主委員會不能解決或者認為應當向物業(yè)行政主管部門投訴的，向所在區(qū)物業(yè)行政主管部門投訴。
第八十二條 受理物業(yè)管理投訴實行分部門、分級負責，逐級受理。投訴由區(qū)物業(yè)行政主管部門直接受理。
投訴人對區(qū)物業(yè)行政主管部門處理不服的，可以向市物業(yè)行政主管部門投訴。
第八十三條 市、區(qū)物業(yè)行政主管部門對下列投訴不予受理：
(一)投訴要求不明確的；
(二)投訴人與被投訴人已達成調解協(xié)議并已執(zhí)行的；
(三)依法屬于其他部門處理范圍的事項；
(四)投訴人要求財產(chǎn)和人身損害賠償?shù)模?/p>
(五)未繳納物業(yè)服務費用的；
(六)不符合法律、法規(guī)有關規(guī)定的。
第八十四條 物業(yè)服務與管理活動中的違法行為，由市物業(yè)行政主管部門依據(jù)相關法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
第九章 附則
第八十五條 本辦法所稱共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內屬于業(yè)主共有的樓房基礎、承重墻、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道等。
第八十六條 本辦法所稱共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內屬于業(yè)主共有的電梯、天線、消防設施、樓道照明設施、單元防盜門、路燈、綠地、道路、安全防范智能系統(tǒng)、非經(jīng)營性車場車庫、物業(yè)管理用房、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第八十七條 市物業(yè)行政主管部門應當制定《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)服務合同》、《管理規(guī)約》、《自行管理規(guī)約》、《物業(yè)承接驗收協(xié)議》、《住宅裝飾裝修保證書》等示范文本。
第八十八條 本辦法由市公用局負責解釋。
第八十九條 各縣(市)可依據(jù)有關法律、法規(guī)和規(guī)章，參照本辦法制定適于本地區(qū)的物業(yè)管理實施細則。
第九十條 本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期5年，原《通化市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》(通市政發(fā)〔1998〕29號)同時廢止。
