第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內物業(yè)的使用、維護、服務及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指依法建設的房屋及其配套的設施、設備和相關場地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第四條 物業(yè)管理應當堅持業(yè)主自治與專業(yè)服務相結合、屬地管理與行業(yè)管理相結合的原則，實現(xiàn)社會效益、經濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。
第五條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應當將物業(yè)管理服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃和目標考核體系,建立和完善社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理機制，并將物業(yè)管理工作經費納入財政預算。
第六條 市、縣（市、區(qū))人民政府應當設立住宅小區(qū)管理保障資金，專項用于扶持老舊住宅小區(qū)的基礎建設和物業(yè)管理。
第七條 構建物業(yè)服務企業(yè)的誠信機制，完善誠信服務體系，樹立誠信經營理念，建立健全物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 管理職責
第八條 市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門（以下稱房地產行政主管部門）負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，其主要職責是:
（一）負責住宅專項維修資金的歸集、使用審核;
（二）組織開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓；
（三）建立物業(yè)管理專家?guī)欤?/p>
（四）建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，監(jiān)督檢查物業(yè)管理經營活動；
（五）指導縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
第九條 縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，其主要職責是:
（一）貫徹落實物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和有關政策；
（二）指導街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居(村)民委員會參與物業(yè)管理工作；
（三）負責住宅物業(yè)項目招標投標備案和采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的審批工作；
（四）負責對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導、監(jiān)督和備案工作；
（五）監(jiān)督物業(yè)服務用房的配置和使用以及物業(yè)承接查驗和物業(yè)服務企業(yè)備案工作；
（六）負責住宅專項維修資金的歸集、使用審核;
（七）召集有關物業(yè)管理的聯(lián)席會議，負責物業(yè)糾紛的協(xié)調處理和信訪投訴處理工作。
第十條 市、縣（市、區(qū)）人民政府的下列有關部門根據(jù)各自職責做好物業(yè)管理的相關工作：
（一）公安機關負責在召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會和物業(yè)交接期間發(fā)生違法行為的處置工作；
（二）民政部門負責協(xié)調居(村)民委員會對業(yè)主委員會的指導、監(jiān)督，協(xié)助業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)管理的相關工作；
（三）人力資源和社會保障部門在職責范圍內，對物業(yè)服務企業(yè)勞動用工進行指導、檢查和監(jiān)督。；
（四）房地產行政主管部門負責督促建設單位做好保修期內房屋及設施設備的相關保修工作；
（五）自然資源和規(guī)劃部門負責建設工程規(guī)劃設計方案審查，并按規(guī)定標準對物業(yè)管理用房的規(guī)模進行審核；
（六）城市管理綜合行政執(zhí)法部門負責對業(yè)主投訴或者舉報供水、供氣、供熱等單位未依法履行維修養(yǎng)護責任的問題進行調查處理；
（七）人防部門負責物業(yè)管理區(qū)域內人防工程及設施維護管理的指導和監(jiān)督；
（八）市場監(jiān)督管理部門負責規(guī)范監(jiān)管物業(yè)服務收費行為，依法查處物業(yè)管理中的亂收費和亂加價行為,對物業(yè)管理區(qū)域內的電梯、機械式停車設備、鍋爐、壓力容器等特種設備進行安全監(jiān)察，依法查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法行為；
（九）消防救援機構和公安派出所根據(jù)職責分工，依法查處損壞、挪用、擅自拆除、停用消防設施、器材或者占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口等違反消防法律、法規(guī)的行為。
物業(yè)管理區(qū)域內未取得規(guī)劃部門許可擅自搭建建筑物、構筑物和在非承重外墻上開門(窗)、破壞房屋外立面以及侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施等違法違規(guī)行為，由有關行政執(zhí)法部門依據(jù)各自的職責依法查處。
供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應當按照委托合同約定，并根據(jù)各自職責依法承擔物業(yè)區(qū)域內專業(yè)經營設施設備和相關管線的維修養(yǎng)護責任。
第十一條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負責本轄區(qū)內的物業(yè)管理工作，其職責是：
（一）組織、指導業(yè)主大會的籌備、成立和業(yè)主委員會的選舉、備案工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責；
（二）組織召集本轄區(qū)內物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調相關部門解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重要問題；
（三）設立并公開投訴電話、投訴點，接受業(yè)主的投訴和舉報，為業(yè)主提供基本服務;
（四）負責調解物業(yè)管理活動中的矛盾糾紛，組織開展本轄區(qū)物業(yè)服務滿意度調查工作；
（五）建立物業(yè)管理應急預案，落實物業(yè)應急管理長效機制。
第十二條 居(村)民委員會的職責是：
（一）協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）建立健全物業(yè)管理工作機制，參與指導和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（二）配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）依法調解物業(yè)管理糾紛；
（三）協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）落實未實施物業(yè)管理住宅小區(qū)的管理服務工作；
（四）引導業(yè)主自覺遵守管理規(guī)約；督促物業(yè)服務企業(yè)維護公共利益，做好公共環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序的維護工作。
第十三條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，推行行業(yè)服務標準和標準化服務，督促物業(yè)服務行業(yè)及從業(yè)人員依法誠信經營，促進物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第十四條 房屋的所有權人為業(yè)主。
依法登記取得或者根據(jù)《物權法》規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。
基于與建設單位之間的商品房買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。
第十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業(yè)服務合同約定接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備住宅專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
未辦理房屋權屬證書的繼受人、業(yè)主書面授權的代理人，依法享有前款規(guī)定的除被選舉權以外的權利。
第十六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：
（一）依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權利，自覺履行法定和約定的義務，遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用和公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；
（四）遵守有關房屋裝飾裝修的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定；
（五）按照國家有關規(guī)定交納住宅專項維修資金；
（六）按時交納物業(yè)服務費用；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。
第十七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第十八條 下列事項由業(yè)主大會決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）制定物業(yè)服務內容、服務標準以及物業(yè)服務收費方案；
（五）改變共有部分的用途；
（六）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；
（七）利用共有部分進行經營以及對所得收益進行管理和分配使用；
（八）歸集和使用住宅專項維修資金；
（九）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（十）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的要求，報送有關籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。
物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在收到建設單位或者業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后30日內，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
第二十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居（村）民委員會代表組成。
籌備組成員人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的二分之一，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔任。
籌備組應當自組建之日起15日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內公示。
第二十一條 業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定；
（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；
（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；
（五）具有一定的組織能力；
（六）具備必要的工作時間。
業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，由5至11人單數(shù)組成，每屆任期5年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。
業(yè)主有損壞房屋承重結構、違法搭建、擅自改變物業(yè)使用性質、惡意拖欠物業(yè)服務費用等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔任業(yè)主大會籌備組成員和業(yè)主委員會委員。
第二十二條 業(yè)主委員會應當在選舉產生之日起30日內，持有關材料到物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。
第二十三條 業(yè)主委員會履行下列職責：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；
（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務合同；
（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；
（七）組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的歸集和使用；
（八）調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；
（九）對物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；
（十）業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十四條 業(yè)主大會決定本辦法第十八條第（八）項和第（九）項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十八條規(guī)定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意。
第二十五條 業(yè)主委員會應當按照議事規(guī)則召開業(yè)主大會定期會議，或者經百分之二十以上的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議。
第二十六條 業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
第二十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費和委員的報酬由全體業(yè)主承擔，也可以從物業(yè)共有部位經營所得收益中列支。工作經費和委員報酬的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
第四章 前期物業(yè)管理
第二十八條 業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同，并向物業(yè)項目所在地的縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門備案。
第二十九條 住宅物業(yè)的建設單位應當通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅建筑面積低于5萬平方米的，經物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，評標專家應當從市房地產行政主管部門專家?guī)靸鹊奈飿I(yè)管理專家名單中確定。
第三十條 住宅物業(yè)的建設單位應當按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招標投標工作：
（一）新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售30日前完成；
（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》前完成；
（三）非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用90日前完成；
（四）更換物業(yè)服務企業(yè)的，應當在原前期物業(yè)服務合同終止30日前完成。
第三十一條 建設單位應當制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第三十二條 建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，應當包含物業(yè)服務等級標準、物業(yè)服務收費標準及其他所有費用的收費標準和物業(yè)承接查驗等內容。
第三十三條 建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備及物業(yè)服務用房的承接查驗工作。
實施承接查驗的物業(yè)，應當具備下列條件：
（一）依法應當申請消防驗收的建設工程竣工，建設單位應當向房地產行政主管部門申請消防驗收，其他的建設工程竣工驗收合格，取得自然資源和規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認可或者準許使用文件，并向房地產行政主管部門備案；
（二）供水、排水、供電、供熱、供氣、公共照明、通信、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供熱、供氣已安裝獨立計量表具；
（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；
（四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；
（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；
（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。
第三十四條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)20日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
（三）供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等準許使用文件；
（四）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（五）住宅專項維修資金繳存證明；
（六）物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第三十五條 進行現(xiàn)場查驗應當簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力。
第三十六條 建設單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務企業(yè)承接不符合交付條件或者未經查驗的物業(yè)。
建設單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免應當由物業(yè)服務企業(yè)收取的物業(yè)服務費。本辦法施行前建設單位已經承諾或者約定減免的物業(yè)服務費，由建設單位全額承擔。
第三十七條 建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)服務用房，建設費用計入商品房成本，產權歸全體業(yè)主所有,用于物業(yè)管理活動，不得擅自改變用途。
物業(yè)服務用房應當按照下列規(guī)定配置：
（一）建設工程項目住宅總建筑面積不足3萬平方米的，物業(yè)服務用房按不低于90平方米配置，3萬平方米以上20萬平方米以下的按千分之三配置，超過20萬平方米的，超出部分按萬分之十五的標準配置；
（二）應當滿足水、電、采光、通風等正常使用功能。
第三十八條 物業(yè)服務用房由建設單位在承接查驗前裝修到位，并根據(jù)項目的規(guī)模配備消防控制室、安防控制室等相應庫室。
不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、車庫、民防工程、室內層高不足2.2米的房屋計入物業(yè)服務用房面積。
第五章 物業(yè)管理服務
第三十九條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立法人資格，并在工商登記部門核準的經營范圍內從事物業(yè)服務活動。
第四十條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內容、物業(yè)服務等級標準、物業(yè)服務收費標準、雙方的權利義務、住宅專項維修資金的管理與使用、物業(yè)服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起30日之內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。
第四十二條 物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)服務用房和本辦法第三十四條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。
第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十四條 物業(yè)服務主要包括下列內容：
（一）物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護和管理；
（二）物業(yè)管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護和管理；
（三）維護物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生；
（四）維護物業(yè)管理區(qū)域的秩序，做好安全防范等工作；
（五）對物業(yè)使用中的禁止行為進行制止和報告；
（六）保管物業(yè)檔案和物業(yè)服務檔案；
（七）物業(yè)服務合同約定的其他物業(yè)服務事項。
第四十五條 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點等情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。業(yè)主大會成立之前的住宅區(qū)（別墅除外）公共性物業(yè)服務收費實行政府指導價，別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅和其他非住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
具體物業(yè)服務收費標準應當在物業(yè)服務合同中約定。住宅的物業(yè)服務收費標準由物業(yè)服務企業(yè)報物業(yè)所在地價格行政主管部門備案。
實行政府指導價的，價格行政主管部門應當會同房地產行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務平均成本、最低工資標準、社會保險最低繳費基數(shù)以及居民消費價格指數(shù)變動情況，制定物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度，并向社會公布。價格行政主管部門應當根據(jù)社會平均成本變動情況，對物業(yè)服務收費等級基準價適時調整。
第四十六條 已竣工但尚未售出或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔；已竣工并交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。
物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務費收費標準應當在物業(yè)服務合同中約定。
物業(yè)所有權發(fā)生轉移的，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費及其他應當由業(yè)主負擔的費用。
第四十七條 業(yè)主對房屋進行裝修的，物業(yè)服務企業(yè)可以依照省和市有關規(guī)定向業(yè)主收取裝修垃圾和渣土清運費，但不得向業(yè)主收取裝修保證金（押金）、裝修管理服務費、裝修電梯使用費。
第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準及收費辦法等有關情況如實公示，不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準。
實行酬金制的物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，定期將物業(yè)服務資金和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示，接受價格行政主管部門和業(yè)主委員會、業(yè)主的監(jiān)督。
第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同的約定預收物業(yè)服務費，但是預收物業(yè)服務費的期限最長不得超過一年。
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視收費應當包含運營費和共用管網、設施設備的維修、大修、折舊費等費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，可以向委托方收取委托費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代其收取業(yè)主應當交納的費用。
第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)享受國家和省有關現(xiàn)代服務業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務企業(yè)代收代繳的費用符合稅收管理規(guī)定的，不計征增值稅和企業(yè)所得稅。
第五十二條 業(yè)主大會決定選聘新物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，并在物業(yè)服務合同終止之日起15日內，撤出物業(yè)管理區(qū)域。
被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當在業(yè)主委員會的監(jiān)督下與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)履行交接義務。
第五十三條 物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門、公安機關、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)管。對被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應當責令其限期撤出。
第六章 物業(yè)的使用與維護
第五十四條 交付使用的物業(yè)，在規(guī)定的保修期限內，由建設單位負責保修。保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備的維修、更新，由業(yè)主共同承擔。物業(yè)共用部位、共用設施設備由于人為原因損壞的，責任人應當及時修復，并對造成的損失承擔賠償責任。物業(yè)專有部分的維修由業(yè)主承擔。
第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當由業(yè)主大會依法討論決定，并在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，依法辦理有關手續(xù)。
第五十六條 供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經營單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。因維修、養(yǎng)護等需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當健全物業(yè)共用部位、共用設施設備、消防設施的管理養(yǎng)護制度，按照合同約定加強對共用部位、共用設施設備、消防設施運行狀況的日常檢查、維護，并做好記錄。
電梯、鍋爐等特種設備和設施，應當委托專業(yè)服務單位負責維護、保養(yǎng)、檢測，并明確各方安全管理責任。
第五十八條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。經營所得收益應當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第六十條 共用部位、共用設施設備維修和更新、改造需要使用住宅專項維修資金的，應當由業(yè)主表決通過。
發(fā)生下列危及房屋安全及人身安全情形，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設施設備進行應急維修和更新、改造的，可以按照應急維修程序使用住宅專項維修資金：
（一）屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經業(yè)主委員會或者居（村）民委員會核實的；
（二）共用電梯運行存在安全隱患，公安機關或者派出所下達消防監(jiān)督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的；
（三）消防設施出現(xiàn)故障的；
（四）危及房屋使用安全的其他情況。
按照應急維修程序支取住宅專項維修資金的，在安全隱患處置妥當后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內向業(yè)主公示住宅專項維修資金使用情況。
第六十一條 業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經出售但未建立住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會應當組織相關業(yè)主續(xù)交或者補交。
第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃的車位、車庫由業(yè)主或者房屋使用人用于停放車輛，不得改變用途。物業(yè)管理區(qū)域內劃定車位、停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第六十三條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內的車輛容納情況，決定臨時停放車輛的進入數(shù)量；公安、消防、搶險、救護等特殊車輛執(zhí)行任務不受限制。
第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：
（一）損壞物業(yè)承重結構、主體結構，改變房屋套型、將房屋進行分割搭建；
（二）破壞或者擅自改變房屋外觀、降低或者提高首層地面標高；
（三）違法搭建建筑物、構筑物；
（四）占用或者損壞共用配套設施設備和相關場地，擅自移動共用配套設施設備；
（五）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房上方；
（六）存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品；
（七）排放有毒、有害物質，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；
（八）亂設攤點，亂懸掛、張貼、涂寫，高空拋物，隨意丟棄垃圾、在公共場地放置私人用品；
（九）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第六十五條 有前條所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門；有關部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當對違法行為予以制止并依法處理。
公安、應急管理部門及消防救援機構、自然資源和規(guī)劃、城市管理綜合行政執(zhí)法、市場監(jiān)督管理等行政主管部門應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式、執(zhí)法事項和舉報電話，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為。
第七章 法律責任
第六十六條 違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)和規(guī)章已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行；未作出處罰規(guī)定的，按照本辦法的處罰規(guī)定執(zhí)行。
第六十七條 房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和其他有關部門的工作人員在工作中有挪用住宅專項維修資金行為、利用職務上的便利收受他人財物或者其他好處的，由監(jiān)察機關依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
有關機關工作人員不依法履行物業(yè)管理監(jiān)督職責，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊，或者對投訴的違法違規(guī)行為不予查處造成惡劣影響的，由監(jiān)察機關依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十八條 違反本辦法第三十六條第一款規(guī)定，建設單位以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務企業(yè)承接不符合交付條件或者未經查驗的物業(yè)的，由縣級房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處3萬元以上5萬元以下罰款，并列入失信企業(yè)名單，由有關部門實施聯(lián)合懲戒。
第六十九條 違反本辦法第四十六條規(guī)定，業(yè)主和建設單位未按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。經司法判決或者仲裁裁決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定記入個人信用檔案。
第七十條 違反本辦法第五十二條規(guī)定，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由縣級房地產行政主管部門責令限期改正，將其違規(guī)行為記入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案;逾期不改正的，處2萬元以上5萬元以下罰款：
（一）在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內，不維持正常的物業(yè)管理秩序的；
（二）在業(yè)主委員會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后未向業(yè)主委員會或者未在業(yè)主委員會監(jiān)督下履行交接義務的；
（三）未在規(guī)定期限內撤出物業(yè)管理區(qū)域的。
第七十一條 違反本辦法第六十二條規(guī)定，改變物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃的車位用途的，由自然資源和規(guī)劃部門、城市管理綜合行政執(zhí)法部門依據(jù)各自的職責責令限期改正；逾期不改正的，對個人處1千元以上5千元以下罰款，對單位處1萬元以上5萬元以下罰款；不將車位、車庫出售給業(yè)主或者出租給房屋使用人用于停放車輛的，由縣級房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款。
第七十二條 違反本辦法第六十四條規(guī)定，實施物業(yè)管理區(qū)域內禁止行為的，由縣級房地產行政主管部門和公安、生態(tài)環(huán)境、自然資源和規(guī)劃、城市管理綜合行政執(zhí)法、市場監(jiān)督管理等有關部門責令限期改正；逾期不改正的，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定給予罰款。
個人有前款規(guī)定行為之一的，處3千元以上1萬元以下罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處3萬元以上10萬元以下罰款。
第八章 附 則
第七十三條 高新區(qū)、白溝新城管委會執(zhí)行本辦法。
第七十四條 本辦法自2020年6月12日起施行。
