三亞物業(yè)管理條例全文,最新三亞物業(yè)管理條例(修訂版)

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三亞市物業(yè)管理實施辦法(2011)

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī),結(jié)合本市實際,制定本辦法。

第二條市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門,負責全市物業(yè)管理活動的管理、監(jiān)督和指導。

居(村)民委員會、區(qū)管理委員會、鎮(zhèn)人民政府、公安、工商、執(zhí)法、物價、消防和專業(yè)經(jīng)營性單位應當協(xié)助市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門對物業(yè)管理活動進行管理、監(jiān)督和指導,調(diào)解物業(yè)管理服務糾紛。

第三條本市實行市、區(qū)(鎮(zhèn))兩級物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

市級物業(yè)管理聯(lián)席會議主席由市政府協(xié)調(diào)城建工作的副秘書長擔任,成員由區(qū)管理委員會或鎮(zhèn)人民政府、市政府相關部門等各方代表組成。

區(qū)(鎮(zhèn))級物業(yè)管理聯(lián)席會議主席由區(qū)(鎮(zhèn))行政負責人擔任,成員由區(qū)管理委員會或鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、市政府相關部門和相關專業(yè)經(jīng)營單位等各方代表組成。

市政府相關部門指住建、規(guī)劃、國土環(huán)境資源、綜合行政執(zhí)法、工商、公安、消防、物價、園林環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、信訪等部門。相關專業(yè)經(jīng)營單位指供水、供電、供氣有線電視、郵政、電信等企業(yè)。

區(qū)(鎮(zhèn))級物業(yè)管理聯(lián)席會議不能解決的問題提交市級物業(yè)管理聯(lián)席會議解決。

市級物業(yè)管理聯(lián)席會議由市政府負責組織召集,區(qū)(鎮(zhèn))物業(yè)管理聯(lián)席會議由區(qū)管理委員會或鎮(zhèn)人民政府負責組織召集。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題:

(一)業(yè)主委員會不依法履行職責的問題;

(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;

(三)履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題;

(四)提前終止物業(yè)服務合同的問題;

(五)物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;

(六)無物業(yè)服務資質(zhì)或者無營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)非法從事物業(yè)服務的問題;

(七)與物業(yè)服務區(qū)域相關的市政道路、環(huán)境衛(wèi)生、供水、供電、供氣、電信、郵政等基礎服務設施問題;

(八)治安、計生等重要的社會管理問題;

(九)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理重大問題。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第四條依法登記取得或者取得建筑物專有部分所有權(quán)的人,認定為業(yè)主。

業(yè)主享有下列權(quán)利:

(一)參加業(yè)主大會會議、發(fā)表意見、行使表決權(quán);

(二)推選業(yè)主代表,選舉業(yè)主委員會委員,同時享有被選舉權(quán);

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(四)提議召開業(yè)主大會會議,就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

(五)提出制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(六)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(八)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;

(九)對共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主可以委托代理人行使業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主委托代理人行使權(quán)利時,應當出具委托書,并附業(yè)主本人房產(chǎn)證和身份證明的復印件。

第五條業(yè)主應當履行下列義務:

(一)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

(二)執(zhí)行業(yè)主大會通過的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

(三)配合物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同和管理規(guī)約實施的物業(yè)管理活動;

(四)按照物業(yè)服務合同的約定,按時全額交納物業(yè)服務費及相關費用;

(五)維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生;

(六)按照規(guī)定交存或者續(xù)交專項維修資金;

(七)配合當?shù)卣蜕鐓^(qū)做好治安、人口管理、計生以及精神文明建設等工作;

(八)遵守公共秩序,維護三亞城市形象;

(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第六條物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定,享有業(yè)主相應的權(quán)利和履行業(yè)主相應的義務。物業(yè)使用人不履行約定的,由業(yè)主承擔連帶責任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內(nèi)容,不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。

本辦法所稱物業(yè)使用人,是指物業(yè)的承租人或者實際合法使用物業(yè)的人。

第七條業(yè)主將物業(yè)租賃給他人時必須符合《商品房屋租賃管理辦法》的有關規(guī)定辦理租賃登記備案手續(xù),并告知物業(yè)服務企業(yè)。

承租人在入住時必須在物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù),向物業(yè)服務企業(yè)提供有效身份證明和房屋租賃登記備案證明復印件。

業(yè)主出租房屋或長期空置房屋應向業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)留下真實有效的聯(lián)系方式,當聯(lián)系方式發(fā)生變化時應及時告知業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)。

第八條符合條件的物業(yè)管理區(qū)域應召開業(yè)主大會,成立業(yè)主委員會。

市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門、區(qū)管理委員會、鎮(zhèn)人民政府和居(村)委員會負責組織并指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

籌備組可由業(yè)主五至七名、社區(qū)居(村)民委員會和建設單位代表各一名組成,社區(qū)居(村)民委員會代表為首次業(yè)主大會籌備組組長。

第九條籌備組應當在成立后60天內(nèi)完成下列籌備工作,并于首次業(yè)主大會會議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向業(yè)主公告:

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(二)確認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)以及業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

(三)確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法和名單,并公示征詢意見;

(四)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(五)確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù),組織推選業(yè)主代表;

(六)依法擬定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則,制定業(yè)主委員會選舉辦法;

(七)籌備工作的經(jīng)費預算;

(八)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款規(guī)定的各項內(nèi)容,應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前,以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)應積極協(xié)助籌備組開展工作,提供業(yè)主大會會議場地和業(yè)主聯(lián)系方式等相關資料;I備組對業(yè)主相關資料負有保密義務。

第十條開發(fā)項目為產(chǎn)權(quán)式酒店的,應在產(chǎn)權(quán)式酒店營業(yè)前召開首屆業(yè)主大會,討論通過包租返利、物業(yè)服務費標準等事項,并選舉業(yè)主委員會。

第十一條業(yè)主大會會議(除首次)由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織召集。以下情況業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:

(一)全體業(yè)主20%以上提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門、區(qū)管理委員會、鎮(zhèn)人民政府、公安派出所、居(村)民委員會應邀列席業(yè)主大會會議或業(yè)主大會臨時會議。

第十二條當選的業(yè)主委員會主任、副主任應當至少有一人長期在三亞工作或生活。業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列材料到市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門和所在地區(qū)管理委員會或鎮(zhèn)人民政府同時備案:

(一)業(yè)主委員會成員名單及相關資料;

(二)召開業(yè)主大會會議的有關原始資料;

(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(四)業(yè)主大會決議的其他事項。

前款所列備案事項發(fā)生變化的,業(yè)主委員會應當在30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。

第十三條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,履行下列職責:

(一)召集業(yè)主大會會議,

報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)草擬管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的修訂草案;

(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(五)監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約;

(六)協(xié)助行政職能部門、區(qū)管理委員會、鎮(zhèn)人民政府和居(村)民委員會做好社會治安、社會穩(wěn)定、人口與計劃生育等社會事務工作;

(七)代表業(yè)主依法向有關部門反映業(yè)主的合理訴求;

(八)法律、法規(guī)和業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會換屆時,原業(yè)主委員會應當在十日內(nèi)將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物,移交給新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會委員職務終止時,應當在五日內(nèi)將其保管的有關資料、印章和財物移交業(yè)主委員會。

第十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔,工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤,也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

第十五條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關的決定,不得從事與物業(yè)管理無關的活動,不得做出有損物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主利益的事情。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主;業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定,侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門依法處理或者向人民法院提起訴訟。

第三章物業(yè)管理服務

第十六條物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格,經(jīng)工商行政管理部門登記注冊,取得營業(yè)執(zhí)照;按照規(guī)定取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書,并按核定的資質(zhì)等級從事物業(yè)服務活動。

本市以外物業(yè)服務企業(yè)來三亞從事物業(yè)服務活動的,要向市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門登記備案。

從事物業(yè)服務的人員應當取得相應的職業(yè)資格證書,并定期參加物業(yè)管理相應的職業(yè)教育培訓。

第十七條物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)由市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門每年審查復核一次。復核前,市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門應征求社區(qū)居委會的意見,審查復核不合格的,依法注銷其資質(zhì)證書或資質(zhì)備案證書。物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)每年審查復核后由物業(yè)行政主管部門向社會公布。

社區(qū)居委會的意見為物業(yè)服務企業(yè)是否審查復核合格的重要依據(jù)。社區(qū)居委會也可以直接向住房和城鄉(xiāng)建設行政部門建議注銷物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書或資質(zhì)備案證書。

第十八條被注銷物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書或資質(zhì)備案證書的物業(yè)服務企業(yè)應在30日內(nèi)撤離物業(yè)服務區(qū)域,并向業(yè)主委員會移交設施設備資料、業(yè)主資料等相關資料。拒絕撤離或拒絕移交的,由工商、公安、綜合執(zhí)法、物價、住建等部門依法聯(lián)合查處。

第十九條物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同,對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理,提供相應服務,按照合同約定收取物業(yè)服務費以及共用部位、共用設施設備日常維修養(yǎng)護費等相關費用,接受業(yè)主和業(yè)主委員會對其履行物業(yè)服務合同情況的監(jiān)督。

物業(yè)服務企業(yè)對侵害物業(yè)共用部位、共用設施設備、私搭和亂建的行為,應予以制止,如制止無效應向市綜合執(zhí)法部門舉報,由市綜合執(zhí)法部門依法處理。

物業(yè)服務企業(yè)應當每年向業(yè)主公布一次專項維修資金使用和日常維修養(yǎng)護費收支情況,以及利用共用部位、共用設施的經(jīng)營收益情況。共用部分、共用設施的經(jīng)營收益的使用由業(yè)主共同決定。

物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主個人信息和資料負有保密義務。

第二十條物業(yè)服務企業(yè)應當聽取業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會對物業(yè)服務的意見和建議,及時處理業(yè)主的投訴,提高物業(yè)服務水平。

物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實際情況,在原有物業(yè)服務合同的基礎上,提供有償特色化服務,有需要的業(yè)主可與物業(yè)服務企業(yè)簽訂服務協(xié)議,費用由雙方約定。

第二十一條物業(yè)服務企業(yè)應當建立健全物業(yè)管理區(qū)域安全防范制度和制訂安全防范應急預案,并根據(jù)物業(yè)服務合同配備相應數(shù)量的安全防范工作人員。發(fā)生突發(fā)事件時,物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時,應當及時向區(qū)管理委員會、鎮(zhèn)人民政府和有關行政管理部門報告,協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務企業(yè)應定期組織對工作人員的安全防范知識培訓,有關行政管理部門應協(xié)助做好培訓工作。

第二十二條物業(yè)服務企業(yè)應定期檢查或配合相關部門檢查水、電、氣等基礎設備設施的運營情況,對可能存在的隱患要及時發(fā)現(xiàn)、及時處理,并告知業(yè)主。

物業(yè)服務企業(yè)應建立基礎設備設施運營應急預案,在入住高峰期到來之前進行水、電、氣等基礎設備設施滿負荷運轉(zhuǎn)應急演練。當突發(fā)事件發(fā)生時,物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時,應當及時向政府熱線和有關部門報告,并積極配合有關部門開展工作。

第二十三條物業(yè)服務企業(yè)應當積極配合區(qū)管理委員會、鎮(zhèn)人民政府和居(村)民委員會開展計劃生育、流動人口管理等社會事務工作。

政府有關部門、區(qū)管理委員會、鎮(zhèn)人民政府和居(村)民委員會應當支持物業(yè)服務企業(yè)工作,不得干預物業(yè)服務企業(yè)正常經(jīng)營和服務活動。

第二十四條對于物業(yè)服務企業(yè)缺乏服務誠信,多次被投訴或引起矛盾糾紛,由市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門或區(qū)管理委員會、鎮(zhèn)人民政府依法責令限期整改;情節(jié)嚴重的,由市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門依法降低或注銷該企業(yè)物業(yè)服務資質(zhì)。

第二十五條在物業(yè)服務合同期限內(nèi)無法履行合同約定需提前解除物業(yè)服務合同的,解除合同的一方應當在兩個月前將解除時間、原因書面告知合同另一方。解除合同的一方應當提前一個月以書面形式同時告知市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門、轄區(qū)管理委員會或者鎮(zhèn)人民政府,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十六條物業(yè)服務合同屆滿前,業(yè)主委員會通過業(yè)主大會或書面形式選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的,應當在選聘前30日內(nèi)書面報告市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門。

第二十七條物業(yè)服務合同解除或終止后,業(yè)主或者物業(yè)使用人所欠的物業(yè)服務費、水電費及其他費用,應當在合同解除或終止后30日內(nèi)清償完畢;業(yè)主委員會和新聘物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助追繳。原物業(yè)服務企業(yè)與新聘物業(yè)服務企業(yè)應積極協(xié)商并妥善解決債權(quán)債務問題。原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主或物業(yè)使用人欠費為由拒絕辦理移交手續(xù)。

第四章前期物業(yè)管理

第二十八條前期物業(yè)管理是指物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會之前,建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)服務的活動。

第二十九條新建物業(yè)出售前,建設單位應當通過招標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)服務,并簽訂前期物業(yè)服務合同。但住宅物業(yè)建筑面積2萬平方米以下、非住宅物業(yè)建筑面積1萬平方米以下的,經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

前期物業(yè)招標活動由建設單位組織,市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門派人現(xiàn)場監(jiān)督。招標后10個工作日內(nèi),建設單位持相關招標材料報市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門進行前期物業(yè)管理備案。

前期物業(yè)服務合同至業(yè)主大會選聘出新的物業(yè)服務企業(yè)之日止。

第三十條建設單位在物業(yè)竣工驗收合格后90日內(nèi),應當將下列材料報市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門:

(一)物業(yè)建設項目的各項批準文件;

(二)各類建筑物、場地、設施設備的清單;

(三)竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖、配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等其他竣工驗收資料;

(四)設施設備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(六)其他相關資料。

第三十一條建設單位應當按照不少于物業(yè)管理區(qū)域建筑總面積的千分之二的比例無償配置物業(yè)服務用房,但最低不少于50平方米,最高不超過500平方米。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)服務用房中調(diào)劑。

物業(yè)服務用房不得買賣和抵押,任何單位和個人不得改變其用途。

第三十二條建設單位交付住宅物業(yè)時,小區(qū)配套公共設施設備、環(huán)境綠化等應達到竣工綜合驗收的使用要求,應當向業(yè)主提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,按照相關規(guī)定,承擔物業(yè)的保修責任。

第三十三條物業(yè)交付使用前,市建設行政主管部門及規(guī)劃、消防、供水、供電、園林環(huán)衛(wèi)等相關部門應當對物業(yè)管理區(qū)域配套設施設備的完善情況和工程質(zhì)量進行檢查,并對發(fā)現(xiàn)的問題責令開發(fā)建設單位依法改正,未改正完畢的不得交付使用。

第三十四條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時,應當對物業(yè)公共部位、共用設施設備進行查驗。建設單位應當向業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)提供本辦法第三十條的資料。

第五章物業(yè)的使用和維護

第三十五條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,對專有部分以外的共有部分享有共同使用、共同管理和分享收益的權(quán)利,并承擔共同維護、分攤物業(yè)服務費及相關費用等義務;業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。

業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第三十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的房屋、公共建筑和共用設施設備,不得改變其用途。

業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位確需改變房屋、公共建筑和公用設施設備用途的,應當經(jīng)業(yè)主大會討論通過,并依法辦理相關手續(xù)。

第三十七條建設單位應該按照規(guī)劃的要求建設車位、車庫,不得將規(guī)劃中的車位、車庫改做他用。

通過出售、附贈的方式將車位、車庫處分給業(yè)主的,建設單位應當依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方可出售、附贈。

物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃配置的車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時,每戶業(yè)主只能購買或租賃一個車位或車庫。

第三十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

(一)損害房屋承重結(jié)構(gòu),改變房屋外貌,擅自改變房屋設計用途;

(二)違反有關規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,損壞或者違章使用電力、燃氣、消防設施;

(三)占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關場地;

(四)違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修、違章加建、改建;

(五)亂丟垃圾,高

空拋物,排放有毒有害物質(zhì)或超標排放污染氣體,發(fā)出超標噪聲;

(六)未經(jīng)許可擅自在個人住房和物業(yè)共用部位及相關禁止場所懸掛、張貼廣告和橫幅;

(七)利用物業(yè)從事危害公共利益活動或違法活動;

(八)違反有關規(guī)定飼養(yǎng)動物;

(九)法律法規(guī)禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時,業(yè)主委員會及業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人排除妨害、恢復原狀或者賠償損失,并報告政府有關部門及時處理。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

第三十九條在國家規(guī)定的保修期限內(nèi),物業(yè)由開發(fā)建設單位負責維修。保修期限屆滿后,業(yè)主對專有部分負責維修、養(yǎng)護;業(yè)主專有部分以外的公共部位、共用設施設備(含消防設施設備),由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定負責維修、養(yǎng)護。

物業(yè)公共部位、公用設施設備(含消防設施設備)的大中修、更新、改造費用從專項維修資金中列支;未繳存專項維修資金的,由業(yè)主按照各自專有部分面積的比例分攤。

物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)公共部位、共用設施設備進行維修、養(yǎng)護時,業(yè)主和相關物業(yè)使用人必須給予配合。

第四十條建設或改造驗收后移交給專業(yè)經(jīng)營單位的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設施設備的維修養(yǎng)護和更新改造費用,由專業(yè)經(jīng)營單位承擔,不得從專項維修資金中列支。

第四十一條有兩個以上業(yè)主的新建住宅和非住宅物業(yè),應當按照規(guī)定交納專項維修資金。建設單位預留的自用房屋,由建設單位交存。廉租房和公共租賃房由市政府財政部門交存。專項維修資金應當按照規(guī)定給交存人計息。

未建立專項維修資金或者專項維修資金余額不足的物業(yè)項目,業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定組織業(yè)主交納或者續(xù)交專項維修資金。

專項維修資金的管理、使用,按照國家、省、市的有關規(guī)定執(zhí)行。

第六章物業(yè)服務收費

第四十二條物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

政府指導價執(zhí)行省價格主管部門和省住房和城鄉(xiāng)建設主管部門制定的標準。

實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準,由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價規(guī)定的幅度內(nèi)商定,并報市價格主管部門審核備案,備案有效期為三年,備案期滿后應重新辦理備案手續(xù)。

前期物業(yè)收費標準,物業(yè)服務企業(yè)與建設單位根據(jù)物業(yè)服務內(nèi)容報價格主管部門備案。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費標準,由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在合同中約定。

第四十三條普通住宅區(qū)(包括經(jīng)濟適用房,以下同)實行政府指導價;經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門審核,確認為非普通住宅區(qū)實行市場調(diào)節(jié)價;別墅住宅區(qū)以及辦公、商用等其他非住宅物業(yè)實行市場調(diào)節(jié)價。

物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務,除價格行政主管部門有統(tǒng)一規(guī)定外,服務收費標準由雙方約定。

車輛停放服務費標準,由物業(yè)服務企業(yè)報價格主管部門審批。

第四十四條普通住宅區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃要求的營業(yè)性用房、辦公商住兩用房的物業(yè)服務費收取標準按市物價部門具體規(guī)定做相應的上浮或下調(diào),最終收費數(shù)額由企業(yè)(或使用人)與物業(yè)服務企業(yè)在服務合同中約定,并報價格主管部門審核備案。

第四十五條物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會在簽訂物業(yè)管理服務合同中應約定履約保證金,履約保證金放置在住房和城鄉(xiāng)建設局專用賬戶進行管理。被選聘和續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)向市物業(yè)行政主管部門辦理物業(yè)服務合同備案時,應同時繳納物業(yè)管理服務履約保證金。物業(yè)服務企業(yè)在沒違約的情況下退出該物業(yè)管理項目后,由市物業(yè)行政主管部門按銀行同期活期利率一同返回物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)管理服務履約保證金。

履約保證金的繳交和管理,由市物業(yè)行政主管部門出臺具體措施。

第四十六條業(yè)主違反合同約定逾期不交納物業(yè)服務費的,物業(yè)服務企業(yè)應告知業(yè)主并限期交納。逾期仍不交納的,物業(yè)服務企業(yè)可以依照物業(yè)服務合同約定按天收取2‰的違約金。拒不交納的,物業(yè)服務企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟,并可申請禁止該業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租或抵押物業(yè)。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時,原業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清轉(zhuǎn)移前的物業(yè)服務費及相關費用。

第四十七條物業(yè)服務費按年、季、月收取。經(jīng)協(xié)商約定,業(yè)主可以預交物業(yè)服務費,但物業(yè)服務企業(yè)不得預收超過合同期限的物業(yè)服務費,不得以打折方式收取一年以上物業(yè)服務費。

長期空置房屋的業(yè)主應告知物業(yè)服務企業(yè)并預交物業(yè)服務費,物業(yè)服務費以半年或一年為單位全額預交。

第四十八條未將物業(yè)收費標準報市價格主管部門備案的,未向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務費用的收費項目、收費標準的,由市價格主管部門依法進行查處。

市價格主管部門負責本市物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

第七章法律責任

第四十九條業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的,可以自行協(xié)商解決;不能自行協(xié)商解決的,可以向區(qū)管理委員會、鎮(zhèn)人民政府或市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門申請調(diào)解,也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第五十條業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)對違反本辦法規(guī)定的行為,可以向區(qū)管理委員會、鎮(zhèn)人民政府、相關行政主管部門投訴和舉報。有關部門受理投訴后,應當及時進行調(diào)查、核實并依法作出處理。

第五十一條建設單位、物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定,由相關行政主管部門依法查處。

第五十二條業(yè)主委員會超越職權(quán)作出決定,或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關決定的,同意作出該決定的業(yè)主委員會委員應當承擔相應的法律責任。業(yè)主委員會委員有下列行為之一的,依法取消其委員資格,依法沒收違法所得,構(gòu)成犯罪的,依法追究其刑事責任:

(一)挪用專項維修資金的;

(二)向物業(yè)服務企業(yè)索賄的;

(三)侵犯其他業(yè)主合法權(quán)益的;

(四)貪污、挪用共有部分經(jīng)營收入的;

(五)擅自處分共有部分財產(chǎn)而獲取不法收益的。

第五十三條未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十五條規(guī)定責令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款;所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十四條業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定,拒絕、阻礙物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、養(yǎng)護的,物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)予以制止,要求其限期改正或者提請有關部門處理;造成損失的,責任人應當依法承擔相應的法律責任。

第五十五條當事人對市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門的處罰決定不服的,可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴;逾期不申請行政復議或者不起訴,又不履行行政處罰決定的,由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。

第五十六條市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門、區(qū)管理委員會、鎮(zhèn)人民政府和其他有關部門的工作人員在物業(yè)管理工作中,有下列行為之一的,依法給予處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任:

(一)在建設工程規(guī)劃審批和設計審查時,對住宅小區(qū)配套建筑及設施設備的配置、專業(yè)經(jīng)營設施設備的建設未嚴格進行審批審查或違法進行審批審查的;

(二)未按照本辦法規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域驗收、交接進行監(jiān)管的;

(三)挪用專項維修資金的;

(四)發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為或者接到違規(guī)行為報告、投訴不及時作出處理的;

(五)其他濫用職權(quán)、玩忽職守、循私舞弊的行為。

第八章附則

第五十七條本辦法由三亞市人民政府負責解釋。

第五十八條本辦法自發(fā)布之日起施行。

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