第一章總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》（以下稱條例的指兩條例）的規(guī)定，結合本市實際情況，制定本實施細則。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用條例，條例沒有規(guī)定或者規(guī)定比較原則的，適用本細則。
本細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的各類物業(yè)應按照“分類入軌、遞次推進”的原則，逐步建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。
第四條 新建住宅區(qū)應當實行物業(yè)管理，在開發(fā)建設中應綜合考慮物業(yè)管理和社區(qū)建設的需要。
（一）在規(guī)劃設計方案中必須按有關規(guī)定安排物業(yè)管理服務用房、社區(qū)服務用房、公益性文體活動用房、廣播電視用房、公廁、郵政設施、安全防范設施、活動廣場以及其他配套的共用服務設施。規(guī)劃部門在審批規(guī)劃設計方案時，應征求物業(yè)管理主管部門的意見；
（二）在施工圖設計方案中安排供水、供電、供氣、供熱等一戶一表，與住宅樓同時規(guī)劃、同步設計、同期建設；
（三）規(guī)劃部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，建設部門在審查批準施工圖設計文件時，應當按照各自職責加強監(jiān)督，嚴格把關。正在施工建設的住宅區(qū)，應按照上述要求進一步完善規(guī)劃設計方案和施工圖設計文件，做好組織實施工作。
第五條 建筑面積5萬平方米以上的原有住宅區(qū)，配套設施比較齊全的，應當實行物業(yè)管理；配套設施不全的，應在當?shù)厝嗣裾M織下，有計劃地進行綜合整治，提高配套水平，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。整治區(qū)域內(nèi)按規(guī)定應當由市政、供水、供電、供氣、通訊、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門和單位維修養(yǎng)護的市政公用設施和相關設施設備，應由相關部門和單位負責整治。
暫不具備實行物業(yè)管理條件的單位生活大院，繼續(xù)由原產(chǎn)權單位組織維修、管理和整治；原產(chǎn)權單位也可以委托社區(qū)統(tǒng)一管理。
零星分散住宅（含不達規(guī)模的住宅區(qū)、原產(chǎn)權單位已不存在的生活大院等）由所在社區(qū)統(tǒng)?管理。街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府成立相應的社區(qū)管理委員會，負責轄區(qū)內(nèi)零星分散住宅管理區(qū)域的劃分、組織協(xié)調(diào)、指導監(jiān)督等工作。
第六條 兩個以上物業(yè)產(chǎn)權人、配套設施比較齊全的大廈和工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，應當實行物業(yè)管理。
第七條 市、區(qū)（含經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、外向型農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)）、縣房產(chǎn)行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，負責組織實施本細則。
各級建設、規(guī)劃、城管、綜治、公安、司法、 民政、財政、物價、工商、稅務、電力、電信、郵 政、市政、園林等部門和單位，應當在各自的職責范圍內(nèi)，協(xié)同實施本細則。
第八條 物業(yè)管理納人社區(qū)建設統(tǒng)一管理，建立“條塊結合，以塊為主”的管理機制，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理日常的指導與監(jiān)督工作，其主要職責是：
（一）加強對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的領導，指導和監(jiān)督社區(qū)管理委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)開展工作；
（二）會同物業(yè)管理、規(guī)劃、建設等行政主管部門，參與新建住宅區(qū)的綜合驗收和物業(yè)管理配套設施驗收，對未按規(guī)劃建設配套共用服務設施或存有質(zhì)量問題，有權提請有關行政主管部門予以糾正；參與轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)的整治工作；
（三）會同物業(yè)管理行政主管部門組建轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會；參與物業(yè)管理招投標工作；對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢和新成立物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)提出初審意見；協(xié)助做好住宅區(qū)共用部位、共用設施設備專項維修資金的歸集和使用的管理工作，并對專項維修資金的使用提出初審意見；
（四）指導社區(qū)管理委員會、人民調(diào)解委員會和社區(qū)居委會等組織及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；
（五）協(xié)助物價、物業(yè)管理行政主管部門，做好對住宅區(qū)物業(yè)管理服務等級、公共服務費價格的審批工作，并提出初審意見；
（六）協(xié)助城管、環(huán)保、綜治、公安等行政主管部門，做好住宅區(qū)違法建設拆除、環(huán)境保護、治安防范和交通秩序管理等工作。
第九條 物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，各級人民政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)享受下列稅費優(yōu)惠政策。
（一）物業(yè)管理企業(yè)自開業(yè)之日起，免征所得稅1年。免稅期滿后當年安置待業(yè)人員占企業(yè)原從業(yè)人員總數(shù)30％以上的，減半征收所得稅兩年；
（二）未享受過企業(yè)所得稅減免的物業(yè)管理企業(yè)安置失業(yè)人員和其它企業(yè)下崗職工達到從業(yè)人員總數(shù)60％，經(jīng)勞動部門認定，稅務部門審批，免征所得稅3年；企業(yè)安置失業(yè)人員及其它企業(yè)下崗職工，達到企業(yè)職工總數(shù)10％，經(jīng)勞動部門認定，稅務部門審批，3年內(nèi)每年減征所得稅 16．6％；超過 10％的每增加 5個百分點，3年內(nèi)每年再減征所得稅8．3％；
（三）安置下崗職工人數(shù)占企業(yè)總人數(shù)60%以上的物業(yè)管理企業(yè)自其領取稅務登記證之日起，3年內(nèi)免征營業(yè)稅，城市維護建設稅和教育附加隨營業(yè)稅一同免征，3年內(nèi)免收工商行政性收費；
（四）物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、專項維修資金、房租不計征營業(yè)稅。物業(yè)管理企業(yè)受托管理的社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用房（安居工程、解困房、拆遷安置解困房和集資合作建房）的物業(yè)管理公共服務費列人代辦項目，不計人納稅基數(shù)，使用物業(yè)管理專用票據(jù)；
（五）物業(yè)管理企業(yè)3年內(nèi)享受下列優(yōu)惠政策：免繳物價調(diào)節(jié)基金、糧食風險基金、防洪保安基金、優(yōu)待金、殘疾就業(yè)保障金，緩繳人防基金。
第二章 業(yè)主自治管理
第十條 物業(yè)管理區(qū)域應按規(guī)定建立業(yè)主自治管理組織。
業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主多于100戶的，可推選業(yè)主代表，組成業(yè)代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）。住宅區(qū)一般以每棟或每單元為單位推選l－6名業(yè)主代表。
業(yè)主代表應是熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定群眾基礎、具備一定組織協(xié)調(diào)能力和議事能力、積極維護業(yè)主利益和帶頭履行業(yè)主義務的產(chǎn)權人。業(yè)主代表應由業(yè)主大會籌備委員會組織推薦候選人，經(jīng)民主選舉產(chǎn)生。
業(yè)主大會的議題應提前告知業(yè)主或業(yè)主代表，業(yè)主大會決定的事項應及時在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布。
第十一條 業(yè)主的投票權數(shù)，普通住宅房屋實行一戶一票；其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計算，建筑面積100平方米以下房屋為1票，100平方米以上的每滿100平方米的為1票。
第十二條 住宅區(qū)內(nèi)已交付使用的物業(yè)建筑面積未達到30％，但使用已超過1年的，應當參照召開首次業(yè)主大會與選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的程序和辦法召開首次臨時業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生臨時業(yè)主委員會。臨時業(yè)主委員會行使業(yè)主自治管理相應的權利和義務。
住宅區(qū)符合成立業(yè)主委員會條件時，應依照條例和本細則規(guī)定及時組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十三條 首次業(yè)主大會（含首次臨時業(yè)主大會，下同）由建設單位和接受委托的物業(yè)管理企業(yè)負責具體籌備工作，物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應及時給予指導，并成立以業(yè)主為主體的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、派出所、建設單位、受托的物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)居委會和業(yè)主代表組成的首次業(yè)主大會籌備委員會。
首次業(yè)主大會籌備委員會負責做好下列工作：
（一）協(xié)商確定召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的形式、時間、地點和內(nèi)容；
（二）確定召開業(yè)主代表大會的，協(xié)商確定業(yè)主代表人數(shù)，組織推薦業(yè)主代表候選人，審查業(yè)主代表候選人資格，組織民主選舉業(yè)主代表。產(chǎn)生的業(yè)主代表應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布；
（三）協(xié)商業(yè)主委員會（含臨時業(yè)主委員會，下同）組成人數(shù)，并按業(yè)主委員會成員條件推薦業(yè)主委員會委員候選人，候選人名單及基本情況應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布；
（四）起草業(yè)主委員會選舉辦法、章程和業(yè)主公約草案，并在大會召開前15日發(fā)給參加會議的成員征求意見；
（五）做好召開首次業(yè)主大會的各項會務準備工作；
（六）主持召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十四條 首次業(yè)主大會除了行使條例中規(guī)定的職權外，還應審議通過以下事項：
（一）業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則；
（二）業(yè)主委員會日常工作權限；
（三）業(yè)主委員會選舉辦法；
（四）物業(yè)管理企業(yè)的選聘辦法；
（五）物業(yè)的有關公共管理規(guī)定；
（六）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十五條 首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府初審同意后，自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)到物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門申請登記確認。業(yè)主委員會申請登記確認應當提交下列材料：
（一）業(yè)主委員會登記確認表；
（二）業(yè)主代表、業(yè)主委員會選舉辦法及選票；
（三）業(yè)主大會審議通過的主要事項。
第十六條 物業(yè)所在轄區(qū)的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居民委員會負責業(yè)主委員會的日常管理工作，指導業(yè)主委員會開展工作。符合條件的住宅區(qū)業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會負責人可依法相互兼職。
第十七條 業(yè)主委員會可以通過推選產(chǎn)生主任1名和副主任若干名，一般為兼職。住宅區(qū)規(guī)模達5萬平方米以上的可設專職主任，其它物業(yè)是否設專職主任由業(yè)主大會確定。
業(yè)主委員會主任和副主任可以獲得一定數(shù)量的津貼。津貼標準由業(yè)主大會決定。
第十八條 業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。業(yè)主委員會的活動經(jīng)費、業(yè)主委員會主任和副主任的津貼來源于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項維修資金增值部分、公共設施收益或其它渠道。
第十九條 業(yè)主委員會依據(jù)條例的規(guī)定履行職責，督促全體業(yè)主、使用人遵守物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章、制度和業(yè)主公約；幫助物業(yè)管理企業(yè)實施本區(qū)域的物業(yè)管理，配合物業(yè)管理企業(yè)解決在實施管理服務中的重大問題；接受物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督，積極配合社區(qū)建設管理。
第二十條 業(yè)主委員會主任享有下列主要權利：
（一）負責召開業(yè)主委員會會議；
（二）經(jīng)業(yè)主委員會授權，核簽物業(yè)維修等項目的費用，代表業(yè)主委員會對外簽約或簽署文件；
（三）業(yè)主委員會授權的其他事項。
業(yè)主委員會主任應當履行下列義務：
（一）遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件的規(guī)定和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程，辦事公正、負責；
（二）完成業(yè)主委員會交辦的工作；
（三）代表業(yè)主委員會處理事務；
（四）接受行政管理部門的培訓和指導。
第二十一條 業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員每屆任期由業(yè)主大會約定，可以連選連任。業(yè)主代表、業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導、督促換屆選舉。業(yè)主委員會負責換屆選舉的具體籌備工作，參照召開首次業(yè)主大會的方式成立換屆選舉工作籌備委員會。
物業(yè)管理企業(yè)應當配合做好業(yè)主委員會換屆選舉的日常事務性工作。
第二十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作， 共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責時，業(yè)主應當接受社區(qū)居民委員會的管理。
第二十三條 各級人民政府應維護和支持業(yè)主自治組織依法行使自治權力。對于阻礙和影響自治組織依法行使自治權力的各種行為，應當堅決予以勸阻和制止，涉及違法行為的應當依法處理。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)應在取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，向所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門申領資質(zhì)證書。
區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門按照有關規(guī)定對申領資質(zhì)證書的物業(yè)管理企業(yè)進行資質(zhì)等級審查，并報上級主管部門核定資質(zhì)等級。物業(yè)管理企業(yè)領取資質(zhì)證書后，方可從事與資質(zhì)相應的物業(yè)管理服務活動。
已領取國家統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書的外地物業(yè)管理企業(yè)，來本市從事物業(yè)管理活動的，應當?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。年檢重點是物業(yè)管理企業(yè)前期物業(yè)服務協(xié)議或物業(yè)服務合同、物業(yè)管理服務質(zhì)量、從業(yè)人員持證上崗、業(yè)主和業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)的評議、年度工作業(yè)績、財務報表、資質(zhì)登記的有關事項變更以及執(zhí)行法律法規(guī)政策等方面的情況。
第二十六條 物業(yè)管理行政主管部門應加強對物業(yè)管理從業(yè)人員培訓，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，實行持證上崗。
第四章 物業(yè)管理服務
第二十七條 建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，報物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。物業(yè)買受人與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
《業(yè)主臨時公約》至業(yè)主大會審議通過的業(yè)主公約生效時終止。
第二十八條 新建住宅區(qū)物業(yè)銷售前，建設單位應當通過招標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)提前介人，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議，承擔前期物業(yè)服務。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)商品房預（銷）售許可證的前置條件。
新建住宅區(qū)物業(yè)出售時，物業(yè)管理企業(yè)應當與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議。該協(xié)議中約定的物業(yè)具體服務事項、服務質(zhì)量要求、服務費標準及其它事項應與物業(yè)管理企業(yè)和建設單位之間簽訂的前期物業(yè)服務協(xié)議中有關內(nèi)容相一致。
第二十九條 新建住宅區(qū)物業(yè)交付使用之日以前發(fā)生的前期物業(yè)服務費用由建設單位承擔；自新建物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)服務協(xié)議終止之日發(fā)生的前期物業(yè)服務費，由建設單位與物業(yè)買受人在物業(yè)買賣合同中約定承擔。
前期物業(yè)服務協(xié)議至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時終止。
第三十條 業(yè)主委員會成立后應當及時續(xù)聘或者通過招標方式重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務合同。
第三十一條 前期物業(yè)服務協(xié)議和物業(yè)服務合同中必須約定物業(yè)管理具體服務事項、服務質(zhì)量要求、服務費標準、服務費收取辦法、服務期限、裝飾裝修管理服務以及其它事項。
物業(yè)服務事項應包括以下內(nèi)容：
（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維修、養(yǎng)護和管理；
（二）共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理；
（三）日常環(huán)境衛(wèi)生管理服務，包括公共場所、物業(yè)共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運等；
（四）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項。其中安全防范和交通車輛管理必須明確約定具體的服務標準和責任；
（五）物業(yè)裝飾裝修的管理服務；
（六）管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶與竣工驗收等檔案資料；
（七）組織開展社區(qū)文化娛樂活動；
（八）根據(jù)業(yè)主和物業(yè)使用人要求，提供的特約服務。
物業(yè)管理企業(yè)應當自前期物業(yè)服務協(xié)議和物業(yè)服務合同簽定之日起十五日內(nèi)，將合同報物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
第三十二條 物業(yè)管理服務應當保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用設施設備完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實施：
（一）按照國家、省和本市規(guī)定的技術標推和行業(yè)規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務年度計劃，實施管理服務；
（二）在業(yè)主使用房屋前，將物業(yè)的共用部位、共用設施設備使用、維護的方法、要求、注意事項以及有關規(guī)定告知業(yè)主；
（三）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進行養(yǎng)護；
（四）發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設施設備損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)服務合同的約定進行維修；
（五）接到物業(yè)損壞報修時，限時進行維修和處理；
（六）做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關的財務賬冊；
（七）每半年向業(yè)主委員會報送物業(yè)維修、更新費用的收支賬目，接受審核；
（八）建立公開征詢業(yè)主意見制度，定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；
（九）發(fā)現(xiàn)違反條例、本細則或業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會、社區(qū)居委會和有關行政機關報告；
（十）按照物業(yè)服務合同約定的要求，做好業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務事項；
（十一）物業(yè)管理企業(yè)應當在社區(qū)居委會的指導和監(jiān)督下協(xié)助做好社區(qū)管理、社區(qū)服務的相關工作。
第三十三條 物業(yè)管理行業(yè)應當推行行業(yè)規(guī)范和服務標準，積極開展物業(yè)管理達標創(chuàng) 優(yōu)活動，提高整體管理水平。建立物業(yè)管理服務等級評定制度，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用先進的管理服務標準，提高管理服務質(zhì)量。
第三十四條 普通住宅的物業(yè)管理公共服務費，應按照政府指導價標準在前期物業(yè)服務協(xié)議或者物業(yè)服務合同中約定，并由物業(yè)管理企業(yè)按照約定向業(yè)主收取；其他物業(yè)的服務費由當事人在前期物業(yè)服務協(xié)議或者物業(yè)服務合同中協(xié)商確定。
第三十五條 建立合理公開、質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務政府指導價格體系。按照物業(yè)管理行業(yè)服務內(nèi)容進行項目分類，按照分類項目制定等級服務質(zhì)量標準，按照本地社會成本測算各個服務項目等級標準價格。向社會公開政府指導價的定價原則、定價方式、價格構成及具體內(nèi)容和標準。讓業(yè)主和業(yè)主委員會根據(jù)自己的服務要求和承受能力，自主選擇服務項目、服務等級，自主選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位向業(yè)主或者使用人提供的服務，應當按戶計量，直接向最終用戶收取有關費用。任何單位不得強行要求物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關費用，確需委托的，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，實行有償服務。物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關費用時，不得價外加價，也不得向業(yè)主另外收取手續(xù)費用。
第五章 物業(yè)的使用和維護
第三十七條 新建物業(yè)在規(guī)劃建設時，應當制定物業(yè)管理實施方案并在物業(yè)開工前報區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后，建設單位應及時向市、區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門申請進行物業(yè)管理配套設施驗收，未經(jīng)驗收不得交付使用；驗收不合格的，應在規(guī)定的期限內(nèi)做好整改工作。
建設單位在移交住宅區(qū)時，應當按照住宅區(qū)總建筑面積的千分之三至千分之四無償提供物業(yè)管理服務用房，其產(chǎn)權屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有，由托管的物業(yè)管理企業(yè)使用；按淮發(fā)［2002］82號文件要求，提供相應的社區(qū)服務用房。
物業(yè)管理服務用房、社區(qū)服務用房、幼托所（園）、文體活動用房、菜場、浴室、公廁、停車庫（場）、垃圾中轉站、活動廣場和綠地等配套設施，應當按照設計用途使用，不得改變用途；確需改變的，應當依法辦理相關手續(xù)。
第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時，應當與委托方按照市物業(yè)管理行政主管部門 制定的物業(yè)接管驗收辦法進行接管驗收。
建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列相應的物業(yè)產(chǎn)權資料和技術資料：
（一）產(chǎn)權資料：項目批準文件、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、拆遷安置資料等；
（二）技術資料：竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備和附屬配套設施、地下管網(wǎng)的竣工圖等竣工驗收資料，設施設備安裝、使用和維修保養(yǎng)的技術資料；工程開工竣工報告；圖紙會審記錄（復印件）；供水、供氣、供暖的試壓報告；隱蔽工程驗收簽證；竣工驗收證明書等；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）物業(yè)管理所必需的其它資料。
房地產(chǎn)開發(fā)建設單位不能或不提供上述資料時，按照住宅區(qū)綜合驗收不合格處理。
物業(yè)服務合同或者前期物業(yè)服務協(xié)議終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)檔案資料移交給物業(yè)管理委托方或者其指定的物業(yè)管理企業(yè)。
第三十九條 新建物業(yè)進行接管驗收時，業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應與建設單位明確物業(yè)的質(zhì)量問題處理方式。
第四十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅不應改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應當符合城市規(guī)劃和房屋安全的要求，應當征得相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的書面同意后，報經(jīng)規(guī)劃部門批準。工商行政主管部門在核發(fā)營業(yè)執(zhí)照時，凡涉及將住宅改變?yōu)榻?jīng)營場所的，應將規(guī)劃、城管部門的批準手續(xù)作為前置條件。
第四十一條 業(yè)主或使用人裝修物業(yè)，應遵守國家、省和市有關裝飾裝修的管理規(guī)定， 實施白蟻預防處理，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽定物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議。
物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括下列內(nèi)容：
（一）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容；
（二）裝飾裝修工程的實施期限；
（三）允許施工的時間；
（四）廢棄物的清運與處置；
（五）物業(yè)外立面設施、防盜窗、空調(diào)及太陽能等的安裝要求；
（六）禁止行為和注意事項；
（七）管理服務費用；
（八）違約責任；
（九）其他需要約定的事項。
物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議實施管理。發(fā)現(xiàn)違反協(xié)議和有關規(guī)定的行為，應當立即制止，并督促改正；對拒不改正的，應當及時告知業(yè)主委員會并報有關部門依法處理。
第四十二條 因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設施設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復和賠償。
第四十三條 任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地、綠地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀。造成損失的，應當給予相應賠償。
第四十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權人的，應當建立物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（簡稱專項維修資金）。
專項維修資金主要來源：
（一）新建商品房（其中包括拆遷安置房，下同）和經(jīng)濟適用房（安居工程、解困房、拆遷安置解困房和集資合作建房），由建設單位按房屋使用性質(zhì)和樓層分別繳交專項維修資金：非住宅及7層以上(含7層）住宅按售房款(或按物價部門核定的銷售價格）3％的比例提取專項維修資金；6層以下（含6層）住宅按每平方米建筑面積32元的標準提取專項維修資金；
（二）公有住房出售時由售房單位繳交專項維修資金，具體標準按有關規(guī)定執(zhí)行；
（三）從地方政府城市維護費中計提5％作為維修資金。
專項維修資金是商品房成本的構成部分，不計征營業(yè)稅。
任何組織和個人不得減免專項維修資金。
第四十五條 依據(jù)第四十四條第二款第（一）（二）項籌集的專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。
依據(jù)第四十四條第二款第（三）項計提的維修資金，專項用于配套設施不全的原有住宅區(qū)的整治改造，為實行物業(yè)管理創(chuàng)治條件。
第四十六條 專項維修資金由房產(chǎn)行政主管部門代管，代管費用按所代管的專項維修資金增值部分2％計算。所代管的專項維修資金，應當定期接受業(yè)主委員會和財政部門的檢查與監(jiān)督。
專項維修資金應當存入政府指定的銀行，專戶存儲，�？顚Ｓ�。
第四十七條 新建商品房的建設單位應當在辦理新建商品房屋所有權初始登記前，足額交納專項維修資金；在辦理商品房所有權初始登記時，應當向房產(chǎn)登記部門提供交款憑證。
第四十八條 房屋共用部位、共用設施設備維修需要使用專項維修資金時，應由物業(yè)管理企業(yè)編制維修工程預算，經(jīng)業(yè)主委員會審核后報經(jīng)專項維修資金主管部門批準。工程竣工后，由業(yè)主委員會組織驗收、審核工程決算。
專項維修資金不敷使用時，由業(yè)主大會研究決定續(xù)籌方案，業(yè)主應當按照業(yè)主大會的決定交納物業(yè)維修費用。
第四十九條 房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后的維修、更新費用，按照下列規(guī)定承擔：
（一）房屋室內(nèi)部分的維修、更新費用。由業(yè)主自行承擔；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新費用，由全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔；依照本細則設立專項維修資金的，在專項維修資金中列支。
物業(yè)的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞，影響業(yè)主和使用人安全時，區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促限期維修。
第六章 投 訴
第五十條 物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)等對違反條例和本細則行為的投訴。投訴接待的地點、時間應予以公布。
第五十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府受理投訴后，應當及時調(diào)查處理。投訴人對處理意見有異議的，可以向上一級行政主管機關提出書面復核要求。
區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門受理投訴后，應當在5日內(nèi)作出是否受理的答復。對決定受理的，應當進行調(diào)查核實，并自受理投訴之日起30日內(nèi)將處理意見回復投訴人。
投訴人對區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的處理意見有異議，可以向市物業(yè)管理行政主管部門提出書面復核要求。市物業(yè)管理行政主管部門應當自受理之日起30日內(nèi)，將復核意見回復投訴人。
第五十二條 投訴內(nèi)容涉及其他行政管理部門職責范圍的，物業(yè)管理行政主管部門應當自受理之日起5日內(nèi)，移送有關行政管理部門處理，并告知投訴人。
第七章 法律責任
第五十三條 業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、業(yè)主臨時公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業(yè)主公約、業(yè)主臨時公約的，業(yè)主委員會或者相關的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。
第五十四條 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主未按照本細則規(guī)定和物業(yè)服務合同約定履行義務的，當事人一方可以向業(yè)主委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)管理行政主管部門投訴，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第五十五條 對于業(yè)主、使用人不遵守規(guī)章的行為，經(jīng)教育不改的，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會可以把他們的行為公示出來。
業(yè)主未按照物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；物業(yè)管理企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金，必要時也可以采取適當?shù)南拗菩苑⻊沾胧蛳蛉嗣穹ㄔ浩鹪V。
不能及時足額交納物業(yè)服務費的業(yè)主，不得當選為業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員，其所在相關單位應積極幫助做好思想教育工作，必要時應當代為收繳。不能及時足額交納物業(yè)服務費的業(yè)主代表和業(yè)主委員會組成人員經(jīng)教育不能改正的，可依法罷免。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務費收繳率連續(xù)3個月以上達不到50％的，物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主委員會提出解除合同。如果兩個月內(nèi)收繳率仍達不到50％的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意后，物業(yè)管理企業(yè)可以自行退出，由業(yè)主另聘物業(yè)管理企業(yè)。
第五十六條 資質(zhì)年檢不合格的物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理行政主管部門應責令其限期整改；整改仍不到位的，應降低其資質(zhì)等級，直至吊銷其資質(zhì)證書。
第五十七條 違反本細則第四十四、四十七條，房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《江蘇省住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（蘇建房［2000］22號、蘇財基［2000］3號）的有關規(guī)定，不予辦理房屋產(chǎn)權證書。蘇建房［2000］22號、蘇財基［2000］3號文件中“住宅共用部位、共用設施設備維修基金”即本細則中“專項維修資金”。
第五十八條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未經(jīng)規(guī)劃部門審批進行建設的建筑物、構筑物或其它設施以及違反市容環(huán)境衛(wèi)生、市政管理等法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司應當及時予以制止，制止無效時，應當向城市管理行政執(zhí)法部門報告，由其依法處理；違反建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定進行建設的各類違法建筑物、構筑物和其它設施，由城市規(guī)劃管理部門依法處理，有關部門應當配合查處。
第五十九條 違反本細則規(guī)定，依法應當由工商、物價、財政、公安、規(guī)劃、建設、環(huán)保、園林等部門處罰的，依照有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。
第八章 附 則
第六十條 本細則中有關業(yè)主、使用人、物業(yè)、物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)共用部位、物業(yè)共用設施設備等用語的含義，條例已有規(guī)定，從其規(guī)定。
第六十一條 本細則自2003年8月1日起施行，《淮陰市城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法（淮政發(fā)［1997］134號）同時廢止。
