南通市市區(qū)住宅物業(yè)服務收費管理實施細則
（征求意見稿）
第一條為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》等法律法規(guī)及有關規(guī)定，結合我市實際情況，制定本細則。
第二條本細則適用于南通市市區(qū)（不含通州區(qū)）內住宅物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。
第三條本細則所稱物業(yè)服務收費，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。
物業(yè)服務收費包括物業(yè)公共服務費、汽車停放收費、特約服務費、代辦服務費。其中物業(yè)公共服務費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。
第四條市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門負責市區(qū)物業(yè)服務收費的管理與監(jiān)督工作，制定市區(qū)物業(yè)服務收費的管理辦法及相關政策規(guī)定；區(qū)價格主管部門會同區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責轄區(qū)內物業(yè)服務收費政策的落實和監(jiān)督管理工作。
第五條 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和收費標準相符的原則確定，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
（一）政府指導價
業(yè)主大會、業(yè)主代表大會或物業(yè)管理委員會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）成立之前的普通商品住宅（指除各類別墅、酒店式公寓等高檔住宅以外的商品住房）前期物業(yè)公共服務收費、住宅物業(yè)管理區(qū)域的汽車停放費和車位租金等實行政府指導價。
實行政府指導價的普通商品住宅前期物業(yè)公共服務收費，按服務等級收費，具體物業(yè)服務內容、等級標準及普通商品住宅物業(yè)前期物業(yè)公共服務費的基準價與浮動幅度，另行文公布。
住宅物業(yè)管理區(qū)域內的汽車停放費和車位租金實行最高限價管理，具體收費標準另行文公布。
拆遷安置房等保障性商品房的物業(yè)服務相關收費按市有關規(guī)定執(zhí)行。
（二）市場調節(jié)價
非普通商品住宅、業(yè)主大會成立以后的普通商品住宅的公共物業(yè)服務收費，滿足部分業(yè)主、物業(yè)使用人需要或者接受委托開展的特約服務、代辦服務等服務收費，實行市場調節(jié)價。具體收費標準由當事人協(xié)商約定。
第六條市物業(yè)管理行政主管部門、市價格主管部門，每三年對市區(qū)普通商品住宅前期物業(yè)公共服務等級及收費標準進行評估，并根據評估結果適時調整。
第七條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，普通商品住宅物業(yè)的建設單位應當在政府指導價范圍內，通過公開招投標或協(xié)議方式，選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，并在前期物業(yè)服務合同中約定服務內容、服務標準、收費標準。物業(yè)服務企業(yè)應當自前期物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內，將前期物業(yè)服務合同報區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、價格主管部門備案。
物業(yè)服務企業(yè)因提供的普通商品住宅前期物業(yè)公共服務超出政府指導價涵蓋的服務內容，需提高收費標準，應公開征得半數以上業(yè)主及市物業(yè)行政主管部門同意，經市價格主管部門核準后執(zhí)行。
第八條 物業(yè)公共服務收費按照房屋所有權證登記的建筑面積計算；尚未辦理權屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。
第九條普通商品住宅小區(qū)內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣價格，按照居民使用價格的標準執(zhí)行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。
第十條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)空置半年以上的住宅，經確認后按合同約定標準的70%繳納前期物業(yè)公共服務費，優(yōu)惠期限最長不超過36個月。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)約定。
物業(yè)服務企業(yè)可以根據合同約定預收物業(yè)公共服務費用，預收的期限最長不超過一年。
第十一條汽車停放費包括用于車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等。租金是車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。物業(yè)服務企業(yè)應當將汽車停放費等單獨列帳，獨立核算。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業(yè)主大會成立前，應當在前期物業(yè)服務合同中約定；業(yè)主大會成立后，應當由業(yè)主大會決定汽車能否停放。
第十二條住宅物業(yè)管理區(qū)域內，共用的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監(jiān)控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等代收代交費用，由物業(yè)服務企業(yè)單獨列帳，按實際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分攤。
第十三條住宅小區(qū)實行門禁出入證（卡）管理的，建設單位應當為每戶業(yè)主免費配置不少于4張出入證（含IC卡等，下同）。物業(yè)管理區(qū)域內的停車場實行門禁出入證（卡）管理的，建設單位（或物業(yè)服務企業(yè)）應當為業(yè)主免費提供與已購（租）車位相等數量的出入證（卡）。
業(yè)主另有需求申請辦理的，可以適當收取工本費。
第十四條 在住宅裝飾裝修工程開工前，裝修人（業(yè)主或者住宅使用人)，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應當與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議。
第十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，服務質量和收費標準應當質價相符。
第十六條物業(yè)服務收費實行明碼標價，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務項目、服務等級、收費標準，以及物業(yè)行政主管部門、價格主管部門的投訴舉報電話，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監(jiān)督，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。
物業(yè)服務企業(yè)應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置分別公示物業(yè)公共服務收費、汽車停放費和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤等情況，并接受全體業(yè)主、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督。
物業(yè)服務收費標準發(fā)生變化時，物業(yè)服務企業(yè)應當在執(zhí)行新標準前一個月予以公示。
第十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當完善內部財務管理制度，強化成本和收支管理。同一物業(yè)服務企業(yè)同時服務于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務成本和收支應按物業(yè)管理項目分別核算。
第十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)合同約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。
第十九條 物業(yè)管理行政主管部門、價格主管部門應當加強對物業(yè)服務及收費的監(jiān)督檢查，按《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》等法律法規(guī)和有關規(guī)定依法查處物業(yè)服務企業(yè)的違法行為。
第二十條本細則自xxxx年xx月xx日起執(zhí)行。業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在本細則實施前已依法通過協(xié)議、合同等形式約定物業(yè)服務收費等事項的，在協(xié)議、合同期限內從其約定。
本細則未規(guī)定或未明確的事項，其他法律、法規(guī)或規(guī)范性文件等有相關管理規(guī)定的，從其規(guī)定；沒有明確規(guī)定的，由當事人協(xié)商議定。
第二十一條本細則由市價格主管部門、市物業(yè)行政主管部門按照各自職責負責解釋。
