新版烏魯木齊物業(yè)管理條例全文

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烏魯木齊物業(yè)管理條例

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,營造良好的居住和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本市實際,制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護、服務(wù)及監(jiān)督管理活動。

第三條 本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第四條 市房產(chǎn)行政管理部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理工作。

區(qū)(縣)房產(chǎn)行政管理部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,業(yè)務(wù)上接受市房產(chǎn)行政管理部門的監(jiān)督、指導(dǎo)。

發(fā)展和改革、財政、建設(shè)、國土資源、規(guī)劃、市政市容、工商、公安、民政、園林、環(huán)保、行政綜合執(zhí)法等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),協(xié)同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、換屆工作,監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。

第六條 社區(qū)居民委員會依法參與首次業(yè)主大會會議籌備工作,指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會工作,依法調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛。

因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的,新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前,可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下,代行業(yè)主委員會的職責(zé)。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會

第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利:

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務(wù):

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分,應(yīng)當(dāng)按照確定的國有土地使用權(quán)范圍,并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、城市道路規(guī)劃等因素,由市房產(chǎn)行政管理部門確定。

同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議:

(一)專有部分交付的建筑面積達到建筑物總面積的百分之五十以上且業(yè)主入住率達到百分之五十以上的;

(二)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且業(yè)主入住率達到百分之二十五以上的。

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第十條規(guī)定的,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備業(yè)主大會書面申請,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。開發(fā)建設(shè)單位未及時提出籌備業(yè)主大會書面申請的,業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備業(yè)主大會書面申請。

第十二條 街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到籌備業(yè)主大會書面申請之日起六十日內(nèi),負責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組;I備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起九十日內(nèi)完成籌備工作,組織召開首次業(yè)主大會會議。

第十三條 首次業(yè)主大會召開費用由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)從該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分收益中支出;如果沒有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分收益的,由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第十四條 業(yè)主大會決定以下事項:

(一)制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;

(三)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準以及物業(yè)服務(wù)收費方案;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用專項維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)改變共有部分的用途;

(八)利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;

(九)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

決定第(五)、(六)項事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十五條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開,每年至少召開一次。

有下列情況之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:

(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

第十六條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,履行下列職責(zé):

(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(五)定期向業(yè)主公布物業(yè)管理相關(guān)情況和資料;

(六)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第十七條 業(yè)主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過五年,可連選連任,業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。業(yè)主委員會任期內(nèi),委員出現(xiàn)空缺時,應(yīng)當(dāng)及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議,重新選舉業(yè)主委員會。

第十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持業(yè)主大會會議決議、議事規(guī)則、管理規(guī)約等資料向社區(qū)居民委員會提交備案材料,由社區(qū)居民委員會核實資料后,上報街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行備案。

第十九條 業(yè)主委員會任期屆滿前三個月,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。換屆選舉結(jié)束后,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會;不及時移交的,社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交,拒不移交的,物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第二十條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的,由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán),可以決定是否終止其委員資格:

(一)以書面方式提出辭職請求的;

(二)不履行委員職責(zé)的;

(三)利用委員資格謀取私利的;

(四)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

(五)侵害他人合法權(quán)益的;

(六)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

業(yè)主委員會委員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財物,移交給業(yè)主委員會;不及時移交的,社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交,拒不移交的,物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第二十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān),也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況,應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主監(jiān)督。

工作經(jīng)費籌集、管理使用和業(yè)主委員會成員報酬的具體辦法由業(yè)主大會決定。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十二條 本條例所稱前期物業(yè)管理,是指在業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)管理服務(wù)的活動。

第二十三條 開發(fā)建設(shè)單位對新建物業(yè),應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)管理。投標(biāo)人少于三個或者住宅物業(yè)建筑面積在二萬平方米以下、非住宅物業(yè)建筑面積在一萬平方米以下的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)(縣)房產(chǎn)行政管理部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十四條 新建物業(yè)出售前,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理,并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十五條 開發(fā)建設(shè)單位出售新建房屋之前,應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約,并在售房時將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約作為房屋買賣合同的附件,向購房人明示。購房人在購買新建房屋時,應(yīng)當(dāng)對前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認,并受其約束。

開發(fā)建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約,不得損害購房人的合法權(quán)益。

第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第二十七條 規(guī)劃、設(shè)計新建物業(yè)項目時,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之二至千分之五配置物業(yè)管理用房,物業(yè)管理用房建筑面積不得少于五十平方米。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑,建筑面積不少于二十平方米。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有依法核發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書,并按照核定的資質(zhì)等級承攬相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。

第二十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于合同簽訂之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報區(qū)(縣)房產(chǎn)行政管理部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十六條第一款規(guī)定的資料。

第三十一條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算,業(yè)主提出質(zhì)詢時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項目收支情況進行審計的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會。業(yè)主大會決定續(xù)聘的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)合同依法解除的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起三十日內(nèi)履行下列交接義務(wù),并撤出物業(yè)管理區(qū)域:

(一)移交物業(yè)共用部分;

(二)移交本條例第二十六條第一款規(guī)定的相關(guān)資料;

(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料,運行、維護保養(yǎng)記錄;

(四)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費用;

(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

第三十六條 物業(yè)管理實行聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)組織召集,由區(qū)(縣)房產(chǎn)行政管理部門、社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和有關(guān)行政執(zhí)法部門參加。

聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)事項:

(一)業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況;

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題;

(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;

(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;

(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。

第三十七條 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的,應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的,可以向社區(qū)居民委員會或者物業(yè)管理聯(lián)席會議申請調(diào)解,也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

第三十八條 市、區(qū)(縣)人民政府房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴制度,及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)活動中的投訴。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔(dān)建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。保修期限屆滿后,業(yè)主對專有部分負責(zé)維修、養(yǎng)護;業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定負責(zé)維修、養(yǎng)護。

第四十條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)業(yè)主分戶計量裝置及入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責(zé)任及費用。

第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得擅自改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌的;

(二)占用、損壞建筑物共有部分、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地,擅自移裝建筑物共用設(shè)施設(shè)備;

(三)違章搭建、私設(shè)攤位,在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物;

(四)違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放惡臭氣體、有毒有害物質(zhì),發(fā)出超標(biāo)噪聲;

(五)違反有關(guān)規(guī)定飼養(yǎng)寵物及家禽家畜;

(六)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動;

(七)法律、法規(guī)、管理規(guī)約禁止的其他行為。

第四十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫,應(yīng)當(dāng)通過出售、附贈、出租等方式滿足業(yè)主的需要。

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、場地停放機動車輛的,由業(yè)主大會決定是否收取場地占用費、收取標(biāo)準和用途等事項。業(yè)主大會決定收取機動車輛場地占用費的,場地占用費所得收益屬于全體業(yè)主共有,業(yè)主委員會可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。

第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政管理部門批準或者不動產(chǎn)登記簿載明的用途使用住宅,不得擅自改變其使用性質(zhì)。確需改變的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,并依法經(jīng)有關(guān)行政管理部門審批。

第四十六條 物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時,業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。業(yè)主不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意,可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護,費用由責(zé)任人承擔(dān)。

第四十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

第四十八條 業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的,應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的,續(xù)交方案由業(yè)主大會決定;未成立業(yè)主大會的,具體續(xù)交辦法由市房產(chǎn)行政管理部門會同市財政行政管理部門制定。

第四十九條 專項維修資金以及其存儲利息、增值收益歸業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

第六章 物業(yè)服務(wù)費用

第五十條 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費,由市價格行政管理部門會同市房產(chǎn)行政管理部門根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價指數(shù)變動情況,制定相應(yīng)的基準價和浮動幅度,并向社會公布。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)收費具體標(biāo)準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項服務(wù)的,其收費標(biāo)準可以另行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準收費項目、計費方式、收費標(biāo)準等有關(guān)事項。

第五十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定;物業(yè)使用人未按約定交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位交納。

第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第五十四條 物業(yè)管理用房的用水、用電、用氣、用熱等有關(guān)費用,應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費中支出。

第七章 舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第五十五條 對已建成交付使用,但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū),市人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施進行改造整治市房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)編制全市舊住宅區(qū)綜合改造和管理的中長期規(guī)劃和年度計劃,報市人民政府批準后組織實施。

第五十六條 舊住宅區(qū)實施綜合改造前,應(yīng)當(dāng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會,落實改造管理方案簽訂管理規(guī)約。舊住宅區(qū)可以實行專業(yè)管理、自行管理和社區(qū)管理等模式。

第五十七條 舊住宅區(qū)綜合改造后,相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)主動參與日常管理并承擔(dān)衛(wèi)生清潔等費用。舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、綠化和供排水等市政公用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和維修管理,由相關(guān)專業(yè)部門負責(zé)。

第八章 法律責(zé)任

第五十八條 違反本條例規(guī)定,住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準,擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處十萬元以下的罰款。

第五十九條 違反本條例規(guī)定,開發(fā)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的,由房產(chǎn)行政管理部門處五萬元以上二十萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十條 違反本條例規(guī)定,開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,由房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

第六十一條 違反本條例規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期改正,給予警告,并處一萬元以上十萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第六十二條 違反本條例規(guī)定,有下列行為之一的,由房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期改正,給予警告,并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用:

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地,損害業(yè)主共同利益的;

(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的,處3000元以上一萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的,處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第六十三條 違反本條例第四十五條規(guī)定,擅自改變住宅使用性質(zhì)的,由規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正,并處以2000元以上三萬元以下罰款。

第六十四條 違反本條例規(guī)定,挪用專項維修資金的,由房產(chǎn)行政管理部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金,情節(jié)嚴重的,并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第六十五條 違反本條例應(yīng)當(dāng)受到行政處罰的其他行為由有關(guān)行政機關(guān)依法予以處罰。

第六十六條 房產(chǎn)行政管理部門和其他有關(guān)行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,由其所在單位或者上級主管機關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

  第九章 附 則

第六十七條 本條例所稱共用部位是指:屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁樓板、屋頂?shù)?、門廳、樓梯間、電梯井、走廊通道等。

本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備,是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)供排水和供氣管道、水箱、加壓泵、電梯、天線、照明和消防設(shè)施、綠地、道路溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第六十八條 本條例自2011年6月1日起施行。

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