昨日晚間，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文調(diào)整住房貸款政策調(diào)整的通知，發(fā)布了二套首付降為40%，首套房公積金貸款首付降為20%，二套房公積金貸款首付降為30%;財政部、國稅總局將個人出售住房免征營業(yè)稅由5年調(diào)整為2年以上。發(fā)改委房地產(chǎn)市場研究中心主任劉琳向中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)表示，此輪調(diào)整是房地產(chǎn)政策的一種回歸，對房價影響不大。
二月份70個城市房價數(shù)據(jù)“全軍覆沒”后，加速了全國性救市政策的出臺。二月份數(shù)據(jù)出來后，房價環(huán)比已經(jīng)連續(xù)6個月下降，同比跌幅開始擴(kuò)大。同時，房地產(chǎn)投資增速跌至多年來低點(diǎn)，直接拖累固定資產(chǎn)投資增幅呈現(xiàn)下滑趨勢，最終影響的是經(jīng)濟(jì)增長速度。
畢竟房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈條很長，過度滑落將影響到就業(yè)。
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面對房地產(chǎn)行業(yè)一片頹廢，最捉急的是政府特別是地方政府。不過，地方政府在財稅、土地和貨幣信貸上的配置權(quán)非常有限，能夠刺激房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的工具選擇并不多，而且預(yù)期效果也不好。這就要求必須從中央政府層面包括手握金融、土地、財稅大權(quán)的中央職能部門出臺救市舉措。這是不到10天時間中央六部門三箭齊發(fā)、痛下三劑猛藥的真正原因。
中央及時出臺組合拳、下三劑猛藥的目的在于穩(wěn)定樓市，防止房地產(chǎn)出現(xiàn)過度滑落特別是三四城市發(fā)生金融風(fēng)險。穩(wěn)增長是救市的真正目的。
那么，房地產(chǎn)新政會否引發(fā)房價暴漲呢?筆者認(rèn)為可能性不大。其一，政府的目的在于穩(wěn)定樓市，并不是刺激房價上漲。信貸、稅收和土地政策仍然是差異化分類施策的。
其二，目前房價雖有所下降，但仍在高位徘徊，高房價對需求的抑制作用尚在。高房價的重病是十幾年來形成的，依靠幾個部門的政策能夠治愈的可能性不大。根源還在于畸高房價這個禍根。這個禍根不除，樓市沉珂很難治愈。
其三，救市組合拳看似一定程度上有鼓勵購房的意圖，但要清醒的是，不動產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅的黃雀在后呢?
最后，免征營業(yè)稅由五年降到兩年以上后，反而促使存量房包括百姓的多套房銷售，加大了市場供給，從而起到了平抑房價的效果。
從住房供需上看，中央的三劑猛藥旨在促使存量房銷售，去庫存化，而不是促使房價報復(fù)性反彈。
從落實(shí)上，關(guān)鍵在于落實(shí)地方政府的主體責(zé)任。救助房地產(chǎn)市場的政策，地方政府有落實(shí)甚至加碼政策力度的積極性。首付款比例大幅度下調(diào)，商業(yè)銀行執(zhí)行和落實(shí)上要比降低利率有主動性和積極性。降低房貸利率的話，是讓銀行讓利給購房者，銀行不會有主動性和積極性。而降低首付款比例，是擴(kuò)大銀行房貸規(guī)模，給其增加收入和利潤的。銀行當(dāng)然樂意和積極貫徹落實(shí)。
在這里提醒購房人，特別是認(rèn)為六部門組合拳、三劑猛藥出臺后房價就要暴漲，倉促入市購房者，一定要防止不動產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅的“黃雀在后”。
二套房首付比例降到40%，二手房營業(yè)稅由五年降到2年免稅，促使更多人貸款買房，所謂的改善型住房。等待房子買到手后，不動產(chǎn)登記使其房產(chǎn)一清二白，接著房產(chǎn)稅開證了，負(fù)擔(dān)更加重了。了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的資訊請查閱宇博智業(yè)市場研究中心發(fā)布的2015-2020年房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭力調(diào)查及投資前景預(yù)測報告。
趁三劑猛藥之機(jī)買房在前，緊接著不動產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅的黃雀在后。這一前一后，促使官員包括腐敗官員加速拋售手中房屋;促使普通城市工薪階層手中兩三套住房也開始拋售，市場供給反而會擴(kuò)大，可能會起到平抑市場價格的作用。六部門救市大放水把你圈進(jìn)樓市里，然后征稅“宰殺”，讓你哭笑不得。
不過，六部門組合拳確實(shí)是重拳，超出市場預(yù)期。如果房地產(chǎn)和房價仍然救不起來，猜測還會打出更重的組合拳，比如：在放水支持所謂改善型住房的基礎(chǔ)上，開始出臺信貸、稅收、公積金以及過戶登記等組合拳，支持投資性住房需求等。
看來，不把房地產(chǎn)救起來，房價不漲起來，是不會罷休的。什么經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)調(diào)整都得給房地產(chǎn)讓路。
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